V CK 767/04 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 19 stycznia 2005 r., V CK 767/04

Wpis do księgi wieczystej hipoteki umownej zabezpieczającej

wierzytelność z tytułu ceny nieruchomości lokalowej stanowiącej własność

Skarbu Państwa, sprzedanej w jego imieniu przez Wojskową Agencję

Mieszkaniową, następuje na rzecz Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej.

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

Sędzia SN Barbara Myszka

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej w W., Oddział Regionalny w W. przy uczestnictwie Zdzisława P. i

Grażyny P. o wpis hipoteki umownej, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w

Izbie Cywilnej w dniu 19 stycznia 2005 r. kasacji wnioskodawcy od postanowienia

Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 19 lipca 2004 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2004 r. Sąd Rejonowy dla WrocławiaKrzyków we Wrocławiu oddalił wniosek Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej, zawarty w umowie notarialnej sprzedaży odrębnej własności lokalu,

o wpis w księdze wieczystej założonej dla zbytego lokalu hipoteki umownej na rzecz

Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 19 lipca 2004 r. Sąd Okręgowy we

Wrocławiu oddalił apelację wnioskodawcy od powyższego orzeczenia.

Sądy ustaliły, że umową notarialną z dnia 20 grudnia 2003 r., zawartą

pomiędzy Wojskową Agencją Mieszkaniową a Zdzisławem i Grażyną małżonkami

P., doszło do zbycia przez Agencję nieruchomości lokalowej wpisanej do księgi

wieczystej jako własność Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. W

umowie notarialnej nabywcy ustanowili na nabytym lokalu hipotekę w kwocie 6480

zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W., Oddział w W. tytułem

zabezpieczenia spłaty reszty ceny sprzedaży.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że

wnioskodawca rozporządził mieniem Skarbu Państwa, które pozostawało jedynie w

jego władaniu jako zarządzającego prawem własności Skarbu Państwa, zgodnie z

przepisami ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych

Rzeczypospolitej Polskiej (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 42, poz. 368 ze zm.), a

zatem wierzycielem z tytułu zapłaty przez nabywców reszty ceny sprzedaży,

zabezpieczonej hipotecznie, był Skarb Państwa reprezentowany przez Agencję, a

nie sama Agencja, co uzasadnia odmowę wpisu.

W kasacji opartej na obu podstawach wskazanych w art. 3931 k.p.c.,

wnioskodawca w ramach pierwszej podstawy zarzucił naruszenie art. 14 ust. 1 i 3,

art. 15, art. 16 i art. 19 ust. 2 pkt 2 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych przez

błędną wykładnię oraz art. 58 ust. 5 tej ustawy przez jego niezastosowanie i

bezpodstawne przyjęcie, że wierzycielem z tytułu sprzedaży nieruchomości może

być wyłącznie właściciel – Skarb Państwa a także naruszenie art. 3531 k.c. przez

jego niezastosowanie i uznanie, że właściciel rzeczy nie może uczynić wierzycielem

należności z tytułu sprzedaży rzeczy osoby trzeciej. W ramach drugiej podstawy

skarżący zarzucił naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. przez nie wyjaśnienie w

zaskarżonym orzeczeniu przesłanek jakimi kierował się Sąd drugiej instancji

uznając, że przedmiotowa umowa sprzedaży nie może stanowić podstawy wpisu

hipoteki, naruszenie art. 378 § 1 w związku z art. 6268 § 2 k.p.c. przez

przekroczenie zakresu kognicji sądu wieczystoksięgowego, oraz naruszenie art.

316 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez nie uwzględnienie stanu prawnego

obowiązującego w dacie wydania orzeczenia Sądu drugiej instancji.

Wnosił o zmianę zaskarżonego postanowienia i nakazanie wpisu hipoteki na

rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, ewentualnie uchylenie orzeczenia i

przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."),

istnienie i treść hipoteki zależy od wierzytelności, którą zabezpiecza. Dlatego nie

można ustanowić hipoteki bez wierzytelności, co oznacza, że nie można ustanowić

hipoteki na rzecz osoby, której nie przysługuje wierzytelność.

Stanowisko skarżącego prezentowane w sprawie w tym przedmiocie nie jest w

pełni konsekwentne, z jednej bowiem strony, zarzucając Sądowi naruszenie

wskazanych w kasacji przepisów ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych, twierdził,

że wierzytelność z tytułu ceny zbycia nieruchomości (prawa odrębnej własności

lokalu) Skarbu Państwa przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest

wierzytelnością tej Agencji, a nie Skarbu Państwa, z drugiej zaś, zarzucając

naruszenie art. 3531 k.c., stał na stanowisku, że w ramach swobody umów doszło

do umownego przeniesienia przez Skarb Państwa, jako wierzyciela, na rzecz osoby

trzeciej – Agencji, wierzytelności z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu

Państwa. Ze względu jednak na to, że podstawę wniosku o wpis hipoteki na rzecz

Agencji stanowiła umowa notarialna zbycia przez nią lokalu mieszkalnego

będącego własnością Skarbu Państwa i ustanowienie na rzecz Agencji przez

nabywców hipoteki umownej, nie było podstaw faktycznych i prawnych do

rozważania, jako podstawy wpisu hipoteki na rzecz Agencji, ewentualnej umowy, na

mocy której Skarb Państwa przeniósł na Agencję wierzytelność z tytułu ceny.

Wnioskodawca, żądając wpisania na rzecz Agencji hipoteki, nie powoływał się na

żadną tego rodzaju umowę, jak również na przeniesienie na jego rzecz

wierzytelności zabezpieczonej następnie hipoteką, a zatem wywody w tym

przedmiocie zawarte w kasacji oraz zarzut naruszenia art. 3531 k.c. są pozbawione

podstaw.

Przechodząc do rozważenia zarzutów naruszenia wskazanych w kasacji

przepisów ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych oraz twierdzenia skarżącego, że

wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa, dokonanej

przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, jest wierzytelnością Agencji, należy

przede wszystkim wskazać, że omawiana ustawa, określająca m.in. status prawny

Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i zakres jej uprawnień w stosunku do mienia

Skarbu Państwa, była kilkakrotnie nowelizowana, w tym także w okresie między

ustanowieniem na rzecz Agencji hipoteki w umowie zbycia lokalu a datą orzekania

przez Sąd drugiej instancji. Skoro zgodnie z art. 67 u.k.w.h. do powstania hipoteki

niezbędny jest wpis w księdze wieczystej, to o możliwości wpisania hipoteki do

księgi wieczystej decyduje stan prawny obowiązujący w chwili wpisu. Nie

rozstrzygając spornego w doktrynie i orzecznictwie zagadnienia, czy o powstaniu

prawa, którego przesłanką jest wpis w księdze wieczystej, decyduje data wpisu

nieprawomocnego (a tym samym stan faktyczny i prawny istniejący w tej dacie), czy

wpisu prawomocnego, stwierdzić jedynie trzeba, że rację ma skarżący, iż dla oceny

statusu prawnego Agencji oraz możliwości ustanowienia na jej rzecz hipoteki

umownej w ustalonym w sprawie stanie faktycznym nie może być obojętna zmiana

wskazanych w kasacji przepisów, obowiązująca od dnia 1 lipca 2004 r., dokonana

na podstawie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu

Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116,

poz. 1203 ze zm. – w dalszych rozważaniach przepisy ustawy o zakwaterowaniu Sił

Zbrojnych są powoływane w brzmieniu nadanym tą nowelizacją), choć nie była to

zmiana decydująca dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 3 oraz art. 14 ust. 1 ustawy, Wojskowa Agencja

Mieszkaniowa jest państwową osobą prawną, której Skarb Państwa powierza

wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz prawa własności i innych praw

rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących jego własność. Obejmując

we władanie te nieruchomości Agencja wstępuje w prawa i obowiązki z nimi

związane w stosunku do Skarbu Państwa oraz osób trzecich (art. 15 ust.1).

Gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa oraz obrót objętymi

nieruchomościami, w tym sprzedaż lokali mieszkalnych i innych nieruchomości,

należy do zadań własnych Agencji (art. 16 ust. 1 pkt 1 i 2), a przychody z tytułu

zbywania składników majątkowych są przychodami Agencji, która prowadzi

samodzielną gospodarkę finansową (art. 19 ust.1 i 3 pkt 2). Oceniając status i

charakter prawny władztwa Agencji nad powierzonym jej mieniem Skarbu Państwa,

należy zwrócić uwagę na charakterystyczną zmianę art. 14 ust. 1, dokonaną przez

wskazaną wyżej ustawę nowelizacyjną z dnia 16 kwietnia 2004 r., która dodała do

poprzedniej regulacji stwierdzenie, że wykonywanie przez Agencję prawa własności

Skarbu Państwa dokonuje się nie tylko na jego rzecz, lecz także „w jego imieniu”,

co podkreśliło powierniczy charakter władztwa Agencji nad powierzonym jej

mieniem Skarbu Państwa i dokonywanych przez nią czynności prawnych jako

podejmowanych „w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa”. Oznacza to, że Agencja

jest jedynie administratorem powierzonego jej mienia Skarbu Państwa,

wykonującym w jego imieniu i na jego rzecz prawo własności oraz inne prawa

rzeczowe, a czynności prawne dotyczące mienia Skarbu Państwa, dokonane przez

Agencję, wywołują bezpośredni skutek w majątku Skarbu Państwa jako właściciela

tego mienia. Potwierdza to regulacja zawarta w art. 14 ust. 3 ustawy, zgodnie z

którą Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję przysługuje prawo

własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem

rzeczowym bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o którym mowa w ust.1 a

więc nieruchomości powierzonych Agencji. Stosownie zatem do postanowień art.

14 ust. 3 w związku z art. 14 ust. 1 ustawy, wszystkie prawa rzeczowe lub

obligacyjne, uzyskane przez Agencję z tytułu zbycia nieruchomości stanowiącej

własność Skarbu Państwa, Agencja nabywa w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa i

prawa te przysługują Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję, nie zaś

samej Agencji jako osobie prawnej, której może przysługiwać prawo własności i

prawa wynikające z jego zbycia, jednak nie w stosunku do nieruchomości

powierzonych przez Skarb Państwa, a jedynie w stosunku do nieruchomości

stanowiących jej własność.

Powołany w kasacji art. 58 ust. 5 ustawy, który wierzytelność w stosunku do

nabywcy odrębnej własności lokalu, stanowiącego uprzednio własność Skarbu

Państwa i zbytego przez Agencję, określa jako „wierzytelność Agencji” i zezwala na

jej zabezpieczenie hipoteczne na sprzedawanym lokalu, nie może być wykładany

bez nawiązania do wyżej omówionych regulacji art. 14 ust. 1 i 3 ustawy oraz statusu

Agencji jako jedynie powiernika Skarbu Państwa. Oznacza to, że Agencja nabywa

wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży takiego lokalu w imieniu i na rzecz Skarbu

Państwa, podobnie jak ustanowienie hipoteki umownej na zabezpieczenie takiej

wierzytelności następuje na rzecz Skarbu Państwa, jako wierzyciela hipotecznego,

reprezentowanego przez Agencję, nie zaś na rzecz samej Agencji.

Nierozważenie powyższego przepisu przez Sąd Okręgowy nie miało zatem

znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, skoro postanowienia w nim

zawarte nie uzasadniają twierdzenia skarżącego, że to samej Agencji przysługiwała

wierzytelność zabezpieczona hipoteką umowną, która wobec tego powinna być

wpisana na jej rzecz. Podobnie, wbrew stanowisku skarżącego, nie przesądza tego

także regulacja zawarta w art. 19 ust. 1 i 3 pkt 2 ustawy. Jak trafnie stwierdził Sąd

Okręgowy, wskazanie w tych przepisach, że przychodami Agencji są m.in.

przychody z tytułu zbywania składników majątkowych, stanowi jedynie ustawowe

uregulowanie źródeł przychodów tej państwowej osoby prawnej i oznacza, iż

Agencja może dysponować przychodami uzyskanymi ze sprzedaży składników

mienia Skarbu Państwa. Nie ma to jednak wpływu na określenie osoby wierzyciela

hipotecznego uprawnionego z tytułu zabezpieczenia ceny zbycia lokalu

stanowiącego własność Skarbu Państwa, którym na podstawie wyżej omówionych

przepisów jest Skarb Państwa reprezentowany przez Wojskową Agencję

Mieszkaniową.

Stwierdzić zatem należy, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, zbywając na

podstawie umowy z dnia 20 grudnia 2003 r. nieruchomość lokalową stanowiąca

własność Skarbu Państwa, uczyniła to w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa,

nabywając także w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa wierzytelność z tytułu reszty

ceny, dla zabezpieczenia której ustanowiona została hipoteka umowna, której

wierzycielem jest Skarb Państwa reprezentowany przez Agencję. W tym stanie

rzeczy nie mógł zostać uwzględniony wniosek sformułowany jako żądanie wpisania

do księgi wieczystej hipoteki w określonej kwocie na rzecz Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej, co trafnie stwierdziły Sądy obu instancji. Wpis do księgi wieczystej

hipoteki umownej zabezpieczającej wierzytelność z tytułu reszty ceny

nieruchomości lokalowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, sprzedanej w jego

imieniu przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, następuje bowiem na rzecz

Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, nie zaś na rzecz samej

Agencji. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19

września 2002 r., V CKN 1223/00 (OSNC 2003, nr 9, poz. 127) w odniesieniu do

wniosku o wpis na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych hipoteki przymusowej

zabezpieczającej wierzytelności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne,

stwierdzając, że wpis następuje na rzecz Skarbu Państwa – Zakładu Ubezpieczeń

Społecznych jako dysponenta Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, a nie na rzecz

samego Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Ze względu na to, że status prawny

Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w stosunku do Funduszu jest zbliżony do

statusu Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w odniesieniu do powierzonego jej

mienia Skarbu Państwa, stanowisko to znajduje odpowiednie zastosowanie także

do wniosku Agencji o wpis hipoteki umownej.

Odmowy wpisu hipoteki nie uzasadniała zatem, jak sugeruje skarżący,

nieważność czy bezskuteczność umowy o ustanowieniu hipoteki, lecz

bezzasadność wniosku sformułowanego jako wniosek o wpis hipoteki na rzecz

Agencji. Zgodnie z § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg

wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.), jeżeli

uprawnionym z tytułu prawa własności nieruchomości, jak również z tytułu hipoteki

jest Skarb Państwa, wpis w księdze wieczystej powinien wymieniać Skarb Państwa

ze wskazaniem organu, który go reprezentuje lub osoby prawnej, której powierzono

wykonywanie praw Skarbu Państwa. Badanie, czy wniosek o wpis hipoteki

odpowiada tym wymaganiom, jak również badanie, kto zgodnie z przepisami prawa

materialnego (w tym wypadku ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych) jest

wierzycielem hipotecznym, należy do zakresu kognicji Sądu orzekającego na

podstawie art. 6268 § 2 k.p.c. Kasacyjny zarzut naruszenia tego przepisu jest zatem

nieuzasadniony. (...)

Z tych względów Sąd Najwyższy oddalił kasacje jako nieuzasadnioną (art.

k.p.c.).