V CK 679/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CK 679/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 czerwca 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

SSN Zbigniew Kwaśniewski

w sprawie z powództwa J. T.

przeciwko Miejskiemu Przedsiębiorstwu Energetyki Cieplnej W. S.A. w W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 czerwca 2005 r., kasacji strony

pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 8 listopada 2002 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 listopada 2002 r., zmieniając wyrok Sądu

Okręgowego w W., zasądził od pozwanego Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki

Cieplnej S.A. w W. na rzecz powoda J. T. kwotę 24.208,24 złotych z ustawowymi

odsetkami od dnia 11 kwietnia 1998 r. do dnia zapłaty.

Z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd Apelacyjny oparł rozstrzygnięcie na

następujących

ustaleniach

faktycznych:

Powód

jest

użytkownikiem

wieczystym

nieruchomości położonej w W. Pierwotnie powód zamierzał wybudować na tym gruncie

lokale użytkowe. W listopadzie 1994 r. na jego zlecenie opracowany został projekt pod

nazwą „Zespół Magazynowo-Hurtowy z Salonem Sprzedaży Samochodów i Stacji Paliw

przy ul. G. Powód stał się użytkownikiem nieruchomości na mocy protokołu z dnia 6

stycznia 1995 r. Protokół wymienia powoda jako kupującego budynki na działce i

użytkownika wieczystego gruntu oraz zawiera stwierdzenie, że będzie ona wykorzystana

przez nabywcę na budowę zespołu magazynowo-hurtowego, nie wymienia natomiast

urządzeń ciepłowniczych. Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z

dnia 27 kwietnia 1998 r. powód uzyskał zgodę na zagospodarowanie polegające na

budowie zespołu magazynowo-hurtowego z salonem sprzedaży samochodów i stacji

paliw tylko na części nieruchomości z uwagi na przebiegające sieci ciepłownicze.

Powód zawarł szereg umów najmu części przedmiotowej nieruchomości, w

większości ustalając zryczałtowany czynsz najmu dla części o powierzchni 8 - 10 m2 na

140 zł miesięcznie.

W dniu 14 stycznia 1997 r. strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości, na

której znajdowały się urządzenia cieplne dzierżawcy, tj. strony pozwanej. Stawkę

czynszu dzierżawionej nieruchomości ustalono na 4 zł miesięcznie za 1 m 2. Umowa

została zawarta na okres jednego roku, z automatycznym przedłużeniem o jeden rok w

przypadku, jeżeli żadna ze stron nie wypowie jej przed dniem zakończenia (§ 6 umowy).

Powód pismem z dnia 30 kwietnia 1997 r. wypowiedział stronie pozwanej umowę

dzierżawy ze skutkiem na dzień 31 lipca 1997 r. Jednocześnie nadmienił, że od dnia 1

sierpnia 1997 r. za bezumowne korzystanie z dzierżawionego terenu będzie naliczał

stawkę w wysokości 15 złotych za 1 m2. W piśmie z dnia 27 grudnia 1999 r. powód

wezwał stronę pozwaną do zapłaty kwoty 24.208,24 zł tytułem niezapłaconej części

należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości w miesiącu kwietniu 1998 r. pod

rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Ta część należności objęta została

żądaniem pozwu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego wcześniejsze wypowiedzenie przez powoda umowy

dzierżawy zawartej na okres jednego roku nie wywołało skutku prawnego w postaci

rozwiązania umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Wypowiedzenie to

jednakże oznacza, że po stronie wynajmującego powoda, brak było woli przedłużenia tej

umowy w oparciu o postanowienie § 6 umowy. Sąd Apelacyjny uznał, że zawarta przez

strony umowa dzierżawy wygasła po upływie czasu w niej oznaczonego, a nie doszło do

jej prolongaty zgodnie z § 6, gdyż wolą stron nie było jej przedłużenie.

Regulacja prawna zawarta w art. 224-225 k.c. wskazuje, że samoistny posiadacz

w złej wierze, jak i samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o

wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości, jest zobowiązany do

wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z tej nieruchomości. Treść przepisów art.

224-225 k.c. oraz brak odrębnej regulacji prawnej dotyczącej obowiązków posiadaczy

nieruchomości po utracie tytułu prawnego do ich zajmowania wskazują, że wymienione

przepisy mogą być podstawą roszczeń właścicieli przeciwko bezprawnym posiadaczom

nieruchomości o wynagrodzenie za korzystanie z nich. Właściwym kryterium ustalenia

wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c. powinna

być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi,

gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23

maja 1975 r., II CR 208/75). Jak zaś wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 lipca

1984 r. podjętej w składzie siedmiu sędziów wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania

lokalu lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać

należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub

innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych III CZP 20/84, OSNCP 1984, nr

12, poz. 209). Zdaniem Sądu Apelacyjnego powyższe orzeczenie ma odpowiednie

zastosowanie w odniesieniu do innych niż lokale nieruchomości.

W świetle powyższych rozważań, uznając że od 1 listopada 1997 r. strona

pozwana użytkowała przedmiotową nieruchomość bezumownie, a powód udowodnił, że

wynagrodzenie za bezumowne korzystanie odpowiada innym czynszom umownym,

czego strona pozwana nie podważała, Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo należy

uwzględnić.

W kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego strona pozwana zarzuciła: naruszenie

art. 693 § 1 k.c. i art. 704 k.c. w zw. z art. 694 k.c. i 673 § 1 k.c. oraz art. 65 § 2 k.c.

poprzez ustalenie, że umowa dzierżawy wygasła z dniem 31 lipca 1997 r., a nie uległa

rozwiązaniu z dniem 14 stycznia 1999 r.; błędną wykładnię art. 336 k.c. przez przyjęcie,

że pozwany jest posiadaczem zależnym; niewłaściwe zastosowanie art. 224 i 225 k.c.

przez przyjęcie, że pozwany jest zobowiązany do zapłaty na rzecz powodów

wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości; niezastosowanie art. 140 k.c. w związku

z art. 49 k.c. oraz art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z wiążących Sąd Najwyższy ustaleń Sądu Apelacyjnego nie wynika, aby

przewody sieci cieplnej wchodzące w skład skarżącego Przedsiębiorstwa zostały

zainstalowane na nieruchomości, której wieczystym użytkownikiem jest powód, w trybie

mogącym stanowić podstawę do legalnego korzystania z cudzej nieruchomości wbrew

woli właściciela.

W tym miejscu zatem wypada jedynie zauważyć, że, jak się wydaje na podstawie

mało precyzyjnych ustaleń Sądu Apelacyjnego, realizacja inwestycji miała miejsce pod

rządami ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania

nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. 74.10.64 ze zm.). Według art. 35 ust. 1 tej ustawy

organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogły za

zezwoleniem naczelnika gminy - a w miastach prezydenta lub naczelnika miasta

(dzielnicy), zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach - zgodnie z zatwierdzoną

lokalizacją szczegółową - ciągi drenażowe, przewody służące do przesyłania płynów,

pary, gazów, elektryczności oraz urządzenia techniczne łączności i sygnalizacji, a także

inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych

przewodów i urządzeń. Zezwolenie to było wydawane w postaci decyzji administracyjnej

i wywierało skutki ograniczające prawa własności nieruchomości przez obowiązek

znoszenia stanu faktycznego ukształtowanego przebiegiem urządzeń przez sferę, w

której było lub mogło trwać wykonywanie tego prawa własności. Do urządzeń

wybudowanych na takiej podstawie, osobom upoważnionym przez właściwy organ,

instytucję lub przedsiębiorstwo państwowe przysługiwało ustawowe prawo dostępu w

celu wykonywania czynności związanych z ich konserwacją (art. 35 ust. 2). Pozwolenie

na

zajęcie

nieruchomości

odszkodowaniu,

chyba

że

rozstrzygało

strony

również

określiły

je

o

należnym

umownie

właścicielowi

(postanowienie

Sądu

Najwyższego z 15 marca 1983 r., IV CZ 15/83, OSNC 1983/9/146).

Ustalenia faktyczne Sądu Apelacyjnego nie obejmują faktów, mogących

prowadzić do oceny korzystania przez skarżącego z nieruchomości powoda jako

mającego charakter samoistnego posiadania. Charakter tego władztwa wyklucza

uznanie, że w tym przypadku skarżący włada faktycznie nieruchomością (jej częścią)

powoda w rozumieniu art. 336 k.c. Skarżący wprawdzie korzysta z nieruchomości

powoda w sposób ciągły, to jednak to korzystanie ma bardzo ograniczony zakres.

Inaczej mówiąc, skarżący nie jest posiadaczem nieruchomości powoda w rozumieniu

art. 336 k.c. Wychodząc z odmiennych założeń Sąd Apelacyjny naruszył ostatnio

wymieniony przepis.

Zgodnie z art. 352 § 1 k.c. kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości

w zakresie

odpowiadającym

treści

służebności,

jest

posiadaczem

służebności.

Z przepisu tego wynika, że podmiot odpowiadający wskazanej charakterystyce, ściśle

rzecz biorąc, nie jest posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 k.c., lecz jedynie

posiadaczem służebności. Można wprawdzie twierdzić, że jest to tylko pewna konwencja

terminologiczna przejęta z prawa rzeczowego z 1946 r., operującego pojęciem posiadania

prawa, a nie posiadania rzeczy, jednak takiej interpretacji przeczy art. 352 § 2 k.c., w

myśl którego do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu

rzeczy. Jeżeli tylko odpowiednio, a nie wprost, to oznacza, że między posiadaniem

rzeczy a posiadaniem służebności ustawodawca dostrzegł pewne różnice, a odrębności

terminologiczne nie są ich przypadkowym odzwierciedleniem.

Powyższa analiza skłania do wniosku, że skarżący jest posiadaczem służebności

zbliżonej pewnymi cechami do służebności drogi koniecznej; przez drogę należy

rozumieć przewody sieci cieplnej pod ziemią (podobnie SN m.in. W wyroku z dnia 11

maja 2005 r., III CK 556/04).

Zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 230 i 352 § 2 k.c. właściciel rzeczy może

żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy także względem posiadacza służebności

w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 k.c.

Ograniczony zakres korzystania z nieruchomości nie może pozostać bez wpływu na

wysokość wynagrodzenia, czego, wychodząc z odmiennych założeń, nie miał na

uwadze Sąd Apelacyjny.

Wskazanie

kryteriów

ustalenia

wysokości

wynagrodzenia

wymaga

szczegółowego ustalenia wszelkich okoliczności faktycznych występujących w sprawie.

Sąd Najwyższy nie może w tym zakresie zastępować sądów orzekających

merytorycznie, a ze względu na przyjętą koncepcje prawną Sądu Apelacyjnego

dotychczasowe ustalenia są niewystarczające dla rozstrzygnięcia tej kwestii.

Podzielając pogląd wyrażony w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 10 lipca

1984r., III CZP 20/84 (OSNCP 1984, nr 12, poz. 209) o konieczności stosowania

obiektywnego kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych - stawek za

korzystanie z rzeczy tego rodzaju należy wyrazić wątpliwość, czy istnieją ceny rynkowe

dla stosunków, o których mowa w sprawie.

Przytoczone przez Sąd Apelacyjny ogólnikowe twierdzenia dotyczące starań

inwestycyjnych powoda nie pozwalają konstruować ogólnych wskazań co do wysokości

wynagrodzenia. Niewątpliwie powinno ono być proporcjonalne do stopnia ingerencji

skarżącego w treść prawa własności powoda i uwzględniać wartość nieruchomości. W

takim kontekście powinny podlegać ocenie spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa

własności. Inwestycja służąca celom publicznym zastana przez powoda jest zdarzeniem

nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń

ma więc również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej

perspektywie nie powinna rażąco przekraczać wartości zajętej nieruchomości a jeśli

nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia rurociągu może być nadal

wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio

niższa od wartości nieruchomości.

Przy ocenie żądań powoda uzasadnianych zamierzeniami inwestycyjnymi

wskazówką może być sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości oraz rozwoju

gospodarczego

terenów

położonych

w

sąsiedztwie.

Wysokość

roszczenia

o

wynagrodzenie nie może abstrahować od faktu, że przewody sieci cieplnej są

usytuowane na wielu nieruchomościach, w związku z czym zmiany w zakresie

warunków ekonomicznych skarżącej powinny następować łagodnie. Wskazania

powyższe nie umniejszają obowiązku stron w zakresie wskazywania okoliczności i

przedstawiania środków dowodowych dla wykazania okoliczności obciążających każdą

z nich stosownie do reguły zawartej w art. 6 k.c.

Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku (art. 39313 k.p.c.).