V CK 577/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CK 577/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 maja 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Zbigniew Kwaśniewski

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z powództwa K. P.

przeciwko S. R.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 12 maja 2005 r., kasacji powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 31 marca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 25 września 2003 r. oddalił żądanie

powódki K. P. zasądzenia od pozwanego S. R. zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Sąd ustalił, że w dniu 3 stycznia 2001 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego

przedwstępną umowę sprzedaży bliżej oznaczonego własnościowego spółdzielczego

prawa do lokalu mieszkalnego z wyposażeniem, ustalając w niej cenę kupna na 150.000

zł., w tym cenę wyposażenia na 60.000 zł. Powódka przed podpisaniem tej umowy

przekazała pozwanemu 90.000 zł, którą to kwotę strony uznały za zadatek. Uzgodniono,

że owa kwota, w części wynoszącej 50.000 zł stanowi zadatek na poczet ceny za

„lokal”, a w pozostałej zadatek na poczet ceny za wyposażenie. W § 1 umowy,

określającym przedmiot sprzedaży, jako wyposażenie „lokalu” wymieniono meble

kuchenne z urządzeniami AGD, szafy wnękowe, oraz wyposażenie meblowe łazienki.

Zawarcie umowy definitywnej miało nastąpić do 30 września 2001 r. Wtedy też miała

nastąpić zapłata reszty ceny.

W sierpniu 2001 r. powódka przekazała pozwanemu 16.000 zł na poczet

umówionej ceny. Wówczas też została przyjęta jej propozycja wyłączenia spod

sprzedaży wyposażenia kuchni. Uzgodniono, że wobec tego wyłączenia cena kupna

będzie niższa o 20.000 zł.

W umówionym terminie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Po jego

upływie z inicjatywy powódki w dniu 22 października 2001 r. strony spotkały się w

mieszkaniu pozwanego. Powódka obstawała przy zawarciu umowy przyrzeczonej o

treści uzgodnionej w sierpniu 2001 r., oświadczając, że ma na ten cel potrzebne środki

finansowe. Strony udały się do jednej z kancelarii notarialnych, w której jednak

notariusza nie zastały. Następnego dnia powódka ustaliła z notariuszem termin wizyty

na dzień 2 listopada 2001 r. Zamierzona czynność tego dnia nie doszła do skutku, gdyż

pozwany nie otrzymał ze Spółdzielni Mieszkaniowej zaświadczenia potwierdzającego

jego członkostwo i prawo do lokalu. Przyczyną odmowy wydania jemu tego

zaświadczenia było to, że powódka złożyła w spółdzielni pismo, w którym

poinformowała, że pozwany mimo związania stron umową przedwstępną zamierza

sprzedać „lokal” innej osobie.

Termin następnej wizyty u notariusza uzgodniono na dzień 6 listopada 2001 r.

Pozwany w międzyczasie podjął interwencję w spółdzielni i w jej wyniku uzyskał

potrzebne zaświadczenie.

Według końcowych ustaleń Sądu w dniu 6 listopada 2001 r. nie doszło do

zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka zarzuciła pozwanemu, że w dniach 22 i 23

października 2001 r. nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących

po jego stronie i zażądała obniżenia ceny do kwoty 120.000 zł. Pozwany natomiast

zadeklarował sfinalizowanie tej umowy na warunkach wynikających z umowy

przedwstępnej. Notariusz na życzenie stron sporządził protokół, w którym zawarł ich

stanowiska. Pismem z dnia 22 listopada 2001 roku pełnomocnik powódki powiadomił

pozwanego o odstąpieniu przez nią od umowy przedwstępnej i zażądał zapłaty kwoty

196.000 zł. (podwójny zadatek + 16.000 zł zaliczki na poczet ceny).

W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy przyjął, że do zawarcia umowy

przyrzeczonej nie doszło z winy powódki i zadatek powinien przypaść pozwanemu.

Powyższy wyrok powódka zaskarżyła apelacją w części oddalającej żądanie

zwrotu zadatku. Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 31 marca 2004 r. oddalił apelację

podzielając ustalenia i ocenę prawną sądu pierwszej instancji.

Kasacja powódki - oparta na obu podstawach z art. 3931 k.p.c. - zawiera zarzut

naruszenia art. 233 k.p.c. oraz art. 389 i 394 k.c., i zmierza do zmiany zaskarżonego

wyroku przez uwzględnienie żądania zwrotu zadatku, bądź do uchylenia tego wyroku i

przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

U podstaw podjętego zaskarżonym wyrokiem rozstrzygnięcia legło stanowisko

Sądu Apelacyjnego, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy powódki,

gdyż w dniu 6 listopada 2001 r. bezzasadnie zażądała obniżenia ceny do kwoty 120000

zł. Uznał przy tym tenże Sąd za błędny pogląd apelującej, że wraz z upływem

ustalonego w umowie przedwstępnej końcowego terminu do zawarcia umowy

przyrzeczonej wygasło przedwstępne zobowiązanie stron, a wszelkie zastrzeżenia

umowne zawarte w tej umowie stały się bezskuteczne.

Istota kasacji sprowadza się do kwestionowania przytoczonego stanowiska Sądu

Apelacyjnego. Zdaniem skarżącej Sąd Apelacyjny wyrażając to stanowisko pominął, że

w dniu 6 listopada 2001 r. obie strony obstawały przy poglądzie, iż umowa

przedwstępna przestała obowiązywać.

Odnosząc się do tego zarzutu trzeba na wstępie zauważyć, że rację ma Sąd

Apelacyjny, iż roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej nie wygasa wraz z upływem

ustalonego w umowie przedwstępnej terminu. Nie ma bowiem wątpliwości, że w art. 389

k.c. w brzmieniu sprzed 25 września 2003 (art. 1 pkt 32 ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. Dz. U. z 2003 r. Nr 49, poz. 408) mówiącym o terminie „w ciągu którego” umowa

definitywna ma być zawarta chodziło o termin zawarcia umowy – spełnienia świadczenia

z umowy przedwstępnej, a nie datę wygaśnięcia wynikającego z niej stosunku

prawnego. Za takim rozumieniem tego terminu przemawia treść art. 390 § 3 k.c. w

brzmieniu sprzed 25 września 2003 r. przewidującego roczny termin przedawnienia

roszczeń z umowy przedwstępnej. Bieg tego terminu, zgodnie z tym przepisem

rozpoczyna się w dniu „w którym umowa przedwstępna miała być zawarta”. Przepis ten

byłby całkowicie bezprzedmiotowy, gdyby uznać, że z upływem terminu przewidzianego

w umowie przedwstępnej ustają skutki tej czynności prawnej.

Zgodzić jednak należy się ze skarżącą, że pominięcie podniesionej w apelacji

okoliczności dotyczącej stanowiska stron, odnotowanego w protokole notarialnym z dnia

6 listopada 2001 r., o rozwiązaniu umowy przedwstępnej mogło mieć istotne znaczenie

dla sposobu rozstrzygnięcia o jej żądaniu. Obstawanie przez pozwanego przy poglądzie,

że

umowa

przedwstępna

uległa

rozwiązaniu

mogłoby

stanowić

okoliczność

wykluczającą przypisanie powódce wyłącznej odpowiedzialności za to, że w dniu 6

listopada 2001 r. nie zawarto umowy przyrzeczonej. W szczególności gdyby przedtem

nie doszło do skutecznego odstąpienia przez pozwanego od umowy przedwstępnej.

Zatrzymać bowiem zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można jedynie wtedy,

gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona.

Wynika to z art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło

wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za

które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a

obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

W ocenie żądania powódki na pierwszy plan wysuwa się jednak zagadnienie

prawne związane z określeniem dopuszczalnej wysokości zadatku w relacji do wartości

całego świadczenia. W sprawie niepodobna bowiem pominąć, że pozwany otrzymał

zadatek w wysokości 50.000 zł na poczet ceny za „lokal” oraz 40000 zł na poczet ceny

za jego wyposażenie. Ponadto, że strony w sierpniu 2001 r. uzgodniły wyłączenie spod

sprzedaży wyposażenia kuchni i ustaliły cenę lokalu z pozostałym wyposażeniem na

130000

zł. Oznacza

to,

że

zadatek na

poczet

ceny wyposażenia

„lokalu”

sprowadzającego się do wyposażenia meblowego łazienki znacznie jego cenę

przewyższał, a także i to, że uiszczona tytułem zadatku kwota 90000 zł stanowiła około

70% całego świadczenia umowy przyrzeczonej.

Na gruncie tych okoliczności wymaga rozważenia, czy skuteczne było

zastrzeżenie zadatku o ustalonej w sprawie wysokości w odniesieniu do wartości

umówionego świadczenia. Ogólnie mówiąc, chodzi o skuteczność dania zadatku z

uwagi na jego wysokość.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 672/00

(OSNC 2003/1/10) stwierdził, iż w stosunkach z konsumentami zastrzeżenie zadatku w

znacznej wysokości w odniesieniu do całego świadczenia nie wyłącza stosowania

przepisu art. 394 § 1 k.c. W uzasadnieniu tego wyroku nie wskazał jednak jak należy

rozumieć wyrażenie "znaczna wysokość zadatku". W oparciu o wykładnię przepisu art.

394 § 1 k.c. niepodobna natomiast ustalić górnej granicy wartości zadatku w odniesieniu

do wartości całego zobowiązania. W związku z tym należy przyjąć, że w ramach

swobody kontraktowania (art. 3531k.c.) dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o

wartości przekraczającej połowę całego świadczenia. Wydanie takiego zadatku

dyscyplinuje obie strony do wykonania umowy, a ponadto powoduje, iż w razie

niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona (przez zachowanie zadatku lub

żądanie jego podwójnej wartości) otrzyma quasi- odszkodowanie o większej wartości.

Według poglądu dominującego w judykaturze i doktrynie, wysokość zadatku (w

odróżnieniu od kary umownej, art. 484 § 2 k.c.) nie podlega miarkowaniu. Zastrzegając

zatem zadatek o większej wartości, strony winny się liczyć z wynikającymi z tego

skutkami

prawnymi

w

zakresie

odpowiedzialności

odszkodowawczej

w

razie

niewykonania umowy.

W sprawie niniejszej zastrzeżono zadatek w treści umowy przedwstępnej.

Przedmiotem świadczenia z tej umowy jest zawarcie umowy przyrzeczonej (ściśle

biorąc, świadczenia w umowie przedwstępnej polegają na złożeniu w przyszłości

odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności potrzebnych do

zawarcia umowy przyrzeczonej - art. 390 § 1 k.c.). Gdy strona zobowiązana na

podstawie umowy przedwstępnej nie zawarła umowy przyrzeczonej z przyczyny, za

którą ponosi odpowiedzialność, a strona uprawniona nie może (art. 390 § 2 k.c.) lub nie

chce

dochodzić

zawarcia

umowy

przyrzeczonej,

aktualizuje

się

sankcja

odszkodowawcza: odpowiedzialność strony zobowiązanej w granicach tzw. ujemnego

interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.).

Należy jednak pamiętać, że art. 390 § 1 k.c. w brzmieniu sprzed 25 września

2003 r. nie przewidywał wyraźnie możliwości ustalenia przez strony umowy

przedwstępnej odszkodowania w zakresie przewyższającym ujemny interes umowy. W

związku z tym na tle ówczesnego stanu prawnego mogły nasuwać się wątpliwości, co

do dopuszczalności zastrzeżenia przez strony umowy przedwstępnej odszkodowania,

kary umownej lub zadatku w zakresie wykraczającym poza granice ujemnego interesu

umowy. Jakkolwiek jednak rozstrzygnie się tę kwestię, a więc jeżeli nawet uzna się za

dopuszczalne co do zasady zastrzeżenie na tle art. 390 § 1 k.c. w brzmieniu sprzed 25

września 2003 r. kary umownej lub zadatku w wysokości wykraczającej poza granice

ujemnego interesu umowy, nie powinna budzić wątpliwości nieważność klauzuli

zastrzegającej dla osoby mającej być sprzedawcą nieruchomości (własnościowego

spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego) w przyrzeczonej umowie sprzedaży karę

umowną w wysokości zbliżonej do ceny sprzedaży (art. 58 § 1 k.c.). Klauzula tej treści

sprzeciwia się naturze zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 353 1 k.c.). Umowa

przedwstępna nie została bowiem pomyślana przez ustawodawcę jako środek realizacji

rezultatów zbieżnych z rezultatami osiąganymi za pomocą umów przyrzeczonych (por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., sygn. akt IICK 116/03, nie publ.). W

ustalonych okolicznościach sprawy można więc ze względu na stosunek wysokości

kwoty zadatku do wysokości ustalonej ceny zdecydowanie pominąć możliwość

zachowania zadatku przez pozwanego.

W świetle powyższych uwag kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma

więc odpowiedź na pytanie czy niedojście do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży

własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w zawartej przez strony umowie

przedwstępnej jest już definitywnie przesądzone, choćby z uwagi na rozwiązanie tej

ostatniej.

Gdyby nie było definitywnie przesądzone, pozwany mógłby nadal liczyć na

zawarcie umowy przyrzeczonej i tym samym na zarachowanie otrzymanego zadatku na

poczet ceny lokalu. W konsekwencji, domaganie się od pozwanego zwrotu zadatku

musiałoby być uznane za przedwczesne.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak w wyroku.