IV CSK 731/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 731/12

POSTANOWIENIE

Dnia 5 lipca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Marta Romańska

w sprawie z wniosku Miasta S.

przy uczestnictwie notariusza M. J. M.

o odmowę dokonania czynności notarialnej przez notariusza w S.,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 5 lipca 2013 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w S.

z dnia 21 września 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym przez Miasto S. postanowieniem z dnia 21 września 2012 r. r.

Sąd Okręgowy w S. oddalił, w dniu 3 lipca 2012 r., zażalenie Miasta S. na odmowę

dokonania czynności notarialnej przez notariusza M. M. W sprawie tej ustalono co

następuje.

Na podstawie art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie

(jedn. tekst Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm.) notariusz odmówił Miastu S.

sporządzenia aktu notarialnego obejmującego umowę sprzedaży niesamodzielnego

lokalu mieszkalnego oznaczonego nr 2a położonego w S. przy ul. K., albowiem nie

zostały spełnione wszystkie wymogi określone w przepisach ustawy o własności

lokali. Na odmowę dokonania czynności notarialnej zażalenie wywiodło Miasto S.

Oddalając zażalenie Miasta S. Sąd Okręgowy stwierdził, że kwestia braku

samodzielności lokalu nr 2a nie była kwestionowana ani w zażaleniu, ani wcześniej.

Już bowiem w ogłoszeniu o przetargu Miasto S. wskazywało, że dotyczy on

niesamodzielnego lokalu nr 2a o pow. użytkowej 32,33 m2 wraz z pomieszczeniem

przynależnym w piwnicy o pow. użytkowej 16,92 m 2 oraz udziałem 1298/10000 we

własności części wspólnych budynku i w prawie własności działki gruntu. W tej

sytuacji oczywistym jest, że lokal ten nie może być przedmiotem samodzielnego

obrotu, nie może być dla niego ustanowiona odrębna własność, ani założona dla

niego księga wieczysta.

Pomieszczenia oznaczone jako lokal nr 2a mogą znaleźć się w obrocie

prawnym i to, w zgodzie z wolą żalącego się Miasta S., w celu poprawy warunków

zagospodarowania, pod warunkiem jednak dowiedzenia, że wraz z lokalem nr 3,

którego właściciele wygrali przetarg, stanowi samodzielny lokal mieszkalny.

Zdaniem Sądu Okręgowego podstaw dla uznania odmowy dokonania

czynności notarialnej w postaci sporządzenia aktu notarialnego za zasadną należy

upatrywać w braku zgody współwłaścicieli nieruchomości na zmianę wysokości ich

udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Niewątpliwie bowiem zbycie

pomieszczenia nr 2a wraz z przynależną mu piwnicą i udziałem we własności

części wspólnych budynku i prawie własności działki gruntu powoduje zmianę

udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, w tym przypadku udziału

przypadającego

właścicielom

lokalu

nr

3. Okoliczności

tej

nie

zmienia

przywoływany w zażaleniu fakt, że Miasto S. jest wyłącznym właścicielem lokalu nr

2a. W takim przypadku wymagana jest przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o

własności lokali zgoda pozostałych współwłaścicieli na zmianę wysokości

istniejących już udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej i ujawnionych

w księgach wieczystych. Przywołana norma prawna reguluje szczegółową materię

związaną z powstaniem i obrotem odrębnej własności lokalu i znajduje

zastosowanie jako lex specialis.

Rację ma zatem Notariusz, twierdząc, że sporządzenie aktu notarialnego

dotyczącego

przedmiotowej

umowy

sprzedaży

winno

być,

oprócz

tego,

że poświadczone o samodzielności łącznie lokalu nr 2a i lokalu nr 3,

także poprzedzone uzyskaniem zgody pozostałych współwłaścicieli na zmianę

wysokości udziałów w ujawnionej już współwłasności nieruchomości wspólnej.

Tym samym nie można podzielić zarzutu skarżącego, że przedmiotowa czynność

prawna nie wpłynie na wysokość udziałów w tych częściach wspólnych, które

uznane zostały jako niezbędne do funkcjonowania nieruchomości lokalowych

już wyodrębnionych.

W skardze kasacyjnej Miasto S. zarzuciło naruszenie prawa materialnego,

tj.: 1) art. 3 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.

tekst Dz. U. z 2000, Nr 80, poz.903 ze zm.) przez jego niezastosowanie i

przyznanie właścicielom wyodrębnionych lokali mieszkalnych uprawnień w

stosunku do części nieruchomości nie wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej;

2) art. 4 ust. 1 tej ustawy przez jego niezastosowanie i ograniczenie, a wręcz

pozbawienie uprawnień dotychczasowego właściciela nieruchomości, w której

wyodrębniono własność lokali mieszkalnych; 3) art. 22 ust. 3 pkt 5a wspomnianej

ustawy przez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji, gdy czynność notarialna,

dokonania której odmówił notariusz nie dotyczyła i nie obejmowała zmiany

wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 22 ust.3 pkt 5 ustawy

z

dnia

czerwca

1994

r.

o

własności

lokali.

Zamierzona

sprzedaż

niesamodzielnego lokalu nr 2a na rzecz właściciela lokalu nr 3 musi pociągnąć

za sobą zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, na której

posadowione są te lokale. Udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal

nr 2a wynosi 1298/10000. O tyle wobec tego po sprzedaży zmniejszy się udział

w nieruchomości wspólnej Skarbu Państwa a zwiększy udział właściciela lokalu nr

3, który nabędzie ten lokal. Dokonanie takiej zmiany udziałów w nieruchomości

wspólnej należy kwalifikować jako czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Potwierdza to art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, który wprost stosuje się

do zarządu nieruchomością wspólną, gdy znajduje się na niej więcej niż 7 lokali.

Natomiast gdy liczba lokali nie jest większa

niż 7, tak jak w rozpoznawanej

sprawie, to zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali, do zarządu nieruchomością

wspólną należy stosować przepisy kodeksy cywilnego o współwłasności. Z art. 199

k.c. wynika, że czynności przekraczającej zwykły zarząd można dokonać tylko

za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Nie widać żadnych racjonalnych podstaw,

aby w przypadku tzw. małych nieruchomości wspólnych zmiana wielkości udziałów

w takiej nieruchomości miałby być traktowana inaczej niż w przypadku

nieruchomości, w których wyodrębniono więcej niż 7 lokali. Wniosek taki jest tym

bardziej uzasadniony, że w razie gdyby właściciel lokalu nr 2, który nie zwiększył

powierzchni swojego lokalu, nadużył przysługującego mu prawa wynikającego

z art. 199 k.c. i nie wyraził zgody na zmianę wielkości udziałów w nieruchomości

wspólnej, to w trybie przewidzianym w tym przepisie pozostali współwłaściciele

mogliby uzyskać taką zgodę w sądzie. Chociaż Sąd II instancji wprost wywiódł

obowiązek uzyskania zgody przez wszystkich współwłaścicieli z art. 22 ust. 3 pkt 5

ustawy o własności lokali nie powołując mającego tu zastosowanie art. 199 k.c.,

to rozstrzygnięcie takie nie stanowi naruszenia art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy

o własności lokali, gdyż przepis ten stanowi wskazówkę, że zmiana wielkości

udziałów w nieruchomości wspólnej, która niewątpliwie nastąpi gdy zostanie

zrealizowana zamierzona sprzedaż, ma charakter czynności przekraczającej

zwykły zarząd.

Zaskarżone orzeczenie nie narusza w sposób oczywisty przepisów art. 3 ust

1 i 2 oraz art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepisy te określają ogólnie

uprawnienia właścicieli lokali do nieruchomości wspólnej. Natomiast art. 199 k.c.

oraz art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali, które przewidują obowiązek

uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na zmianę wielkości udziałów

w nieruchomości wspólnej, są przepisami szczególnymi i jako takie znajdują

zastosowanie przed przepisami ogólnymi.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art.

39814 k.p.c., orzekł jak w sentencji.

jw