Supreme Court quashes lower court ruling on adverse possession due to failure to verify lease validity and independent ownership status.

Sygn. akt IV CSK 647/10

POSTANOWIENIE

Dnia 29 września 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Anna Kozłowska

SSN Krzysztof Pietrzykowski

w sprawie z wniosku Grzegorza S.

przy uczestnictwie Doroty S., Stanisława K., Stanisława N., Wiesławy I., Krystyny

G., Stanisława G., Danuty C., Janusza K., Tadeusza K., Jana O., Tomasza G. i

Bożeny T.

o stwierdzenie zasiedzenia,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 29 września 2011 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania Tomasza G.

od postanowienia Sądu Okręgowego z dnia 29 kwietnia 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy stwierdził, że G. i D. małżonkowie S. nabyli przez zasiedzenie

z dniem 27 czerwca 2009 r., na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej

własność nieruchomości (składającej się z dwóch działek) bliżej opisanych w tym

postanowieniu.

Sąd Rejonowy ustalił, że wspomniana nieruchomość stanowiła własność

Wacława G. Jej nabycie z mocy prawa stwierdzono aktem własności ziemi z dnia

22 grudnia 1976 r. Między wnioskodawcą i W. G. została zawarta w dniu 10 maja

1976 r. umowa dzierżawy obu działek i od tej pory wnioskodawca stał się

posiadaczem zależnym nieruchomości. Po śmierci właściciela nieruchomości

(w dniu 26 czerwca 1979 r.) wnioskodawca zaczął uważać się za właściciela obu

działek, co manifestował odpowiednimi, wskazanymi przez Sąd aktami władztwa

nad nieruchomością właściwymi dla posiadania samoistnego. Przekonanie o takim

władaniu nieruchomością było tożsame z opinią społeczności lokalnej, według

której wnioskodawca przejął nieruchomość po właścicielu zgodnie z jego wolą i od

tego czasu nikt poza wnioskodawcą nie interesował się nieruchomością, a nawet

nie miał do niej dostępu, ponieważ po śmierci właściciela wnioskodawca zamknął

na kłódkę dostęp do domu znajdującego się na działce siedliskowej.

W ocenie Sądu Rejonowego, po stronie wnioskodawcy i jego żony wystąpiły

wszystkie przesłanki zasiedzenia nieruchomości w złej wierze (art. 172 k.c.).

Wpływ 30-letniego terminu przedawnienie nastąpiło w dniu 27 czerwca 2009 r.

Pozostawanie wnioskodawcy w związku małżeńskim w dniu 27 czerwca 2009 r

sprawiło to, że przedmiot zasiedzenia wszedł do majątku wspólnego obu

małżonków.

Zasiedzenie

objęło

całą

nieruchomość

opisaną

w

sentencji

postanowienia.

Apelacje wniesione przez kilku uczestników postępowania zostały oddalone

jako nieuzasadnione. Wniosek o zasiedzenie nieruchomości nie może bowiem

powodować przerwania biegu zasiedzenia (art. 123 § 1 pkt 1 k.c. w zw. z art. 175

k.c.). Sąd Okręgowy podzielił ustalenia Sądu Rejonowego.

W skardze kasacyjnej uczestnika postępowania T. G. (ad 11) podniesiono

zarzuty naruszenia prawa procesowego tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2

k.p.c. oraz naruszenie prawa materialnego, tj. art. 172 § 1 k.c., art. 336 k.c. w zw. z

art. 339 k.c. Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia i jego

zmianę poprzez oddalenie wniosku wnioskodawcy, ewentualnie uchylenie tego

postanowienia i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może być, oczywiście, brany pod

uwagę w postępowaniu kasacyjnym i to niezależnie od tego jak został uzasadniony

(art. 3983 § 3 k.p.c.). Przedstawiona przez skarżącego prawna motywacja zarzutu

naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. odpowiada motywacji

naruszenia art. 382 k.p.c. w zw. z art. 391 k.p.c., ale w skardze (w części wstępnej

i motywacyjnej) nie wymieniono tych przepisów.

Jeżeli jednak właściciel nieruchomości i dzierżawca (wnioskodawca

w obecnym postępowaniu) zawarli w dniu 10 maja 1976 r. umowę dzierżawy,

w której określono 90-letni okres jej trwania (k. 75 akt), to sądy meriti nie mogły

poprzestać jedynie na ogólnym stwierdzeniu, że od chwili zawarcia tej umowy

wnioskodawca stał się posiadaczem zależnym nieruchomości, a po „śmierci W. G.

(w 1979 r.) wnioskodawca zaczął się uważać za właściciela obu działek” (czyli –

posiadacza samoistnego). Sądy meriti nie zakwestionowały przecież skuteczności

prawnej tej umowy i – co więcej – w ogóle nie oceniły jej skutków prawnych po

śmierci właściciela (wydzierżawiającego) i jej prawnego znaczenia z punktu

widzenia zasadniczej przesłanki zasiedzenia, tj. konieczności uzyskania statusu

posiadacza samoistnego nieruchomości w rozumieniu art. 172 k.c. Oznacza to, że

Sąd Okręgowy (podobnie jak sąd pierwszej instancji) przedwcześnie jednak, bez

pogłębionych

ustaleń

faktycznych,

uznał

wnioskodawcę

za

posiadacza

samoistnego nieruchomości po śmierci właściciela gruntu. W tej sytuacji

uzasadniony okazał się zarzut naruszenia art. 336 k.c. i art. 172 § 1 k.c.

Gdyby uznać, że w pkt II skargi sformułowano samodzielny zarzut

naruszenia art. 328 § 2 k.p.c., to należałoby jednak wskazać na istotne wady

uzasadnienia Sądu Okręgowego w zakresie dotyczącym ustaleń faktycznych.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika to, że Sąd Okręgowy w pełni podzielił

ustalenia faktyczne sądu pierwszej instancji (s. 3 uzasadnienia). Tymczasem

w uzasadnieniu Sądu Rejonowego znalazły się ustalenia, które mogą w zasadniczy

sposób

podważać

zasadność

przyjętego

przez

Sądy

rozstrzygnięcia

merytorycznego. Zastanawiając się nad określeniem możliwego zakresu nabycia

własności przez zasiedzenie, Sądy meriti twierdziły ogólnie, że wnioskodawca

nabył na własność całą nieruchomość, ponieważ „rodzice wnioskodawcy nie żyją,

a on jest jedynym ich spadkobiercą”. Jeżeli nastąpiło spadkobranie (kiedy i czego),

i tym samym – nabycie własności spornej nieruchomości z mocy prawa, to

powstaje pytanie o prawny sens obecnego postępowania o zasiedzenie. Co więcej

oba Sądy przyjmują zasiedzenie również na rzecz żony wnioskodawcy (ponieważ

w dniu 27 czerwca 2009 r. „pozostawała z wnioskodawcą w związku małżeńskim”;

s. 3 uzasadnienia), nie dokonując jednak ustaleń faktycznych co do tego, czy

przesłanki takiego zasiedzenia nastąpiły także po stronie żony i to - jak wynika

z akt sprawy – niebędącej uczestnikiem obecnego postępowania.

Z przedstawionych względów należało zaskarżone postanowienie uchylić

i przekazać sprawę Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania

(art. 39815 k.p.c.).