IV CSK 56/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 56/07

POSTANOWIENIE

Dnia 30 maja 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z wniosku J. K. i A. K.

przy uczestnictwie Z.W. i Z. W.

o odłączenie części nieruchomości z księgi wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 30 maja 2007 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawców

od postanowienia Sądu Okręgowego w L.

z dnia 30 października 2006 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w K. postanowieniem z dnia 30 października 2006 r. oddalił

wniosek J.K. i A. K. o odłączenie części nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw

nr […] stanowiącej działkę nr 20/04 i założenie dla niej nowej księgi wieczystej z

wpisem na ich rzecz prawa współwłasności do udziału 6/21 oraz z przepisaniem z

dotychczasowej księgi udziałów pozostałych współwłaścicieli.

Sąd Rejonowy ustalił, że księga wieczysta Kw nr […] prowadzona jest dla

nieruchomości składającej się z dwóch ewidencyjnie wydzielonych działek o nr:

20/4 i 18/3, które ze sobą graniczą. Nieruchomość ta stanowi przedmiot

współwłasności. Sąd uznał, że wniosek

J. K. i A. K. opierał się na nieważnej

czynności prawnej (art. 58 k.c.), jaką była umowa zbycia udziału w jednaj z działek

(geodezyjnie

wydzielonej)

wchodzącej

w

skład

nieruchomości

dla

której

prowadzona była księga wieczysta Kw nr […], i dlatego go oddalił.

Zarówno ustalenia Sądu Rejonowego, jak i jego rozważenia prawne zostały

przez Sąd Okręgowy w L. uznane za prawidłowe, toteż apelacja wnioskodawców

została postanowieniem tego Sądu, z dnia 30 października 2006 r., oddalona.

Skarga kasacyjna wnioskodawców - oparta na podstawie pierwszej z art.

3983 § 1 k.p.c. - zawiera zarzut naruszenia art. 198, 199 k.c., i zmierza do uchylenia

postanowień Sądów niższej instancji i uwzględnienia wniosku.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie istotne znaczenie ma kwestia, czy dwie

sąsiadujące ze sobą działki gruntu (wyodrębnione geodezyjnie) dla których jest

prowadzona jedna księga wieczysta, są odrębnymi nieruchomościami gruntowymi,

czy też stanowią jedną nieruchomość gruntową. Tylko bowiem w wypadku uznania,

że stanowią one odrębne nieruchomości gruntowe byłoby możliwe zbycie udziału

w jednej z nich.

W kwestii pojęcia nieruchomości w orzecznictwie i doktrynie wyrażane są

różne poglądy. Wynikają z niedostatecznego sprecyzowania pojęcia „odrębnego

przedmiotu własności”, wskazanego w art. 46 § 1 k.c., jako kryterium istnienia

w sensie prawnym nieruchomości gruntowej. Ponieważ ustawodawca nie określił

wprost, o jakiej formie „wyodrębnienia” części powierzchni ziemskiej mowa,

uwzględniając wyniki wykładni art. 46 § 1 k.c. oraz art. 24 ustawy o księgach

wieczystych i hipotece, podnosi się, że możliwe są co najmniej dwa sposoby

rozumienia pojęcia nieruchomości gruntowej. Pierwszy z poglądów przyjmuje

„fizyczne” kryterium wyodrębnienia, czyli to, czy grunty należące do tego samego

właściciela są z zewnątrz otoczone nieruchomościami innych podmiotów prawa.

Bez znaczenia w tym tzw. materialnoprawnym ujęciu nieruchomości pozostaje fakt,

że poszczególne działki gruntu, współtworzącego większą płaszczyznę powierzchni

ziemskiej, są objęte różnymi księgami wieczystymi, tzn. stanowią nieruchomości

w rozumieniu przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Natomiast

w myśl drugiego poglądu, określanego jako formalnoprawne (wieczystoksięgowe)

rozumienie pojęcia nieruchomości, o wyodrębnieniu decyduje objęcie działki gruntu

księgą wieczystą – bez względu na to, czy przylegają do tej działki inne grunty

będące przedmiotem własności tego samego podmiotu prawa.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęte jest rozumienie pojęcia

nieruchomości gruntowej, aprobujące podstawowe znaczenie formalnoprawnego

wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Stanowisko takie znalazło

odzwierciedlenie w wyroku z dnia 30 października 2003 roku (IV CK 114/02, OSNC

2004, nr 12, poz. 201). Sąd Najwyższy stwierdził, że graniczące z sobą działki

gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne

księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1

k.c. Połączenie takich nieruchomości w jednej księdze wieczystej powoduje utratę

ich samoistności i powstanie nowej nieruchomości. Sąd Najwyższy zauważając

dwoistość proponowanych znaczeń pojęcia nieruchomości gruntowej nie podzielił

stanowiska, wyrażonego w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia

27 grudnia 1994 roku (III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59), aprobującego

pierwszy z poglądów definiujących pojęcie nieruchomości gruntowej i uznał, że

dyrektywy

wykładni

systemowej

sprzeciwiają

się

przypisywaniu

pojęciu

nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach

wieczystych i hipotece niż w art. 46 § 1 k.c. Zawarta w tym przepisie definicja

nieruchomości gruntowej jest jedyną definicją obowiązującą w całym systemie

prawa cywilnego, wobec czego odnosi się też do instytucji ksiąg wieczystych, które

prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1 ust. 1 u.k.w.h.).

Sąd Najwyższy stwierdził przy tym, iż art. 46 § 2 k.c., stanowiący, że prowadzenie

ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy, nie jest dostatecznym argumentem

na rzecz tezy, że przedmiot ksiąg wieczystych nie pokrywa się z nieruchomością

gruntową w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wręcz przeciwnie, przez nawiązanie do

instytucji ksiąg wieczystych unormowanej poza kodeksem cywilnym, zawiera on

w istocie wskazanie, że zarówno w art. 46 § 1 k.c., jak i w odrębnych przepisach

regulujących prowadzenie ksiąg wieczystych, chodzi o tę samą nieruchomość. Sąd

Najwyższy

uznał,

że

księga

wieczysta

jest

czynnikiem

wyodrębniającym

nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skonkretyzowanie,

kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Odmienne ujęcie tego zagadnienia

byłoby zresztą równoznaczne z przekreśleniem funkcji ksiąg wieczystych, zaś

uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej

zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.

Zbieżne

pojęcie

nieruchomości

zaaprobował

Sąd

Najwyższy

w postanowieniu z dnia 19 lutego 2003 r. (V CK 278/02 niepubl.) przyjmując

dopuszczalność

wieczystoksięgowego

(formalnego)

podziału

nieruchomości,

a także w wyroku z dnia 26 lutego 2003 r. (II CKN 1306/00, niepubl.) stwierdzając,

że dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego

samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią

- w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. - jedną nieruchomość gruntową. Podstawowe

znaczenie dla pojęcia nieruchomości przypisał art. 46 § 1 k.c., wywodząc z jego

treści, że część powierzchni ziemskiej stanowi nieruchomość gruntową, jeżeli

została wyodrębniona fizycznie i prawnie w taki sposób, że może być traktowana

w obrocie prawnym jako samodzielny przedmiot. Do takiego wyodrębnienia części

powierzchni ziemskiej może dojść również na skutek założenia dla niej księgi

wieczystej. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych

i hipotece (...) księgę wieczystą prowadzi się bowiem w celu ustalenia stanu

prawnego nieruchomości, który polega na stwierdzeniu wpisem w dziale drugim

księgi, kto jest właścicielem nieruchomości oznaczonej w dziale pierwszym księgi

wieczystej. Założenie księgi wieczystej oznacza, że jest tyle nieruchomości, ile jest

ksiąg wieczystych, ponieważ - w myśl art. 24 k.w.h. - dla każdej nieruchomości

prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią

inaczej.

Reasumując

nieruchomość

należy

gruntową

stwierdzić,

wraz

z

że

działką

działka

nr

18/3

nr

20/4

zarówno

stanowi

w

jedną

znaczeniu

prawnorzeczowym, jak i wieczystoksięgowym. Umowa zbycia udziału w działce

nr 20/4 stanowiącej, co wymaga podkreślenia, wraz z działką nr 18/3 jedną

nieruchomość gruntową, jest zatem nieważna.

W świetle tych założeń Sądy niższych instancji trafnie uznały, że wniosek

skarżących oparty na nieważnej czynności prawnej nie podlegał uwzględnieniu.

Z tych przyczyn orzeczono, jak w postanowieniu.

kg