Supreme Court dismisses appeal for failure to prove lease rights met and documents violated land registry rules.

Sygn. akt IV CSK 556/09

POSTANOWIENIE

Dnia 22 czerwca 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Marian Kocon

SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku M. G. A. M. Spółki z o.o.

w W.

przy uczestnictwie A. R. R. M. Spółki z o.o. G. Spółki Komandytowej w W.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 22 czerwca 2010 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 22 września 2008 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Sąd

Rejonowy,

rozpoznający

sprawę

po wniesieniu

skargi

na

postanowienie referendarza sądowego oddalające wniosek o dokonanie wpisu,

postanowieniem z dnia 13 lutego 2008 r. oddalił wniosek o wpis w księdze

wieczystej Kw. nr 00076767/2 na rzecz wnioskodawczyni prawa dzierżawy – na

warunkach określonych w umowie z dnia 21 kwietnia 2004 r. – do dnia 30 kwietnia

2024 r. wraz z uprawnieniem przedłużenia go do dnia 30 kwietnia 2030 r. i orzekł o

kosztach postępowania.

Sąd ustalił, że figurująca w przytoczonej księdze wieczystej jako właściciel

nieruchomości A.-R. R. M. sp. z o.o. – G. spółka komandytowa, będąca następcą

prawnym G. O. sp. z o.o., zawarła z M. G. A. M. sp. z o.o. warunkową umowę

dzierżawy, na podstawie której A.-R. R. M. sp. z o.o. – G. sp. komandytowa

zobowiązała się do wynajęcia M. G. A. M. sp. z o.o., za określony w umowie

czynsz, wydzierżawionych pomieszczeń na okres rozpoczynający się w dniu

spełnienia się po raz pierwszy warunków określonych w punkcie drugim umowy i

kończący się dnia 30 kwietnia 2024 r., o godzinie 2400.

Wskazując na art. 16 u.k.w.h., Sąd Rejonowy uznał, że nie ma podstaw do

uwzględnienia wniosku, ponieważ wnioskodawczyni nie wykazała, aby – na skutek

spełnienia się co najmniej jednego z warunków przewidzianych w warunkowej

umowie dzierżawy – powstało objęte wnioskiem prawo dzierżawy. Ponadto wniosek

nie może zostać uwzględniony także z tego powodu, że dołączone do niego

dokumenty (dotyczący wnioskodawcy pełny odpis z rejestru przedsiębiorstw i odpis

postanowienia Sąd Rejonowego z dnia 24 października 2006 r. o połączeniu

spółek) nie odpowiadają wymaganiom przewidzianym w art. 31 ust. 1 u.k.w.h. i art.

250 § 1 k.p.c.

Zaskarżonym

postanowieniem

Sąd

Okręgowy

oddalił

apelację

wnioskodawczyni.

Sąd odwoławczy przede wszystkim podkreślił, że działająca w sprawie

z profesjonalnym pełnomocnikiem wnioskodawczyni domagała się wpisu w księdze

wieczystej prawa dzierżawy, a nie – jak twierdziła w apelacji – warunkowego prawa

dzierżawy czy ekspektatywy prawa dzierżawy. Nie można zatem podzielić zarzutu

apelującej, że złożony w sprawie wiosek należało potraktować jako żądanie

dokonania wpisu warunkowego prawa dzierżawy. Sąd jest bowiem związany

treścią wniosku i nie może na podstawie art. 130 k.p.c. przypisywać mu innej treści

niż została w nim wyrażona. Do wpisania w księdze wieczystej prawa dzierżawy nie

ma natomiast podstaw, ponieważ wnioskodawca nie wykazał, aby zostały

spełnione przewidziane w umowie warunki powstania tego prawa.

W

skardze

kasacyjnej,

opartej

na

obu

podstawach,

pełnomocnik

wnioskodawczyni zarzucił naruszenie art. 16 u.k.w.h. w związku z art. 1 u.k.w.h.

i art. 91 k.c., art. 6268 § 1 i 2 w związku z art. 13 § 1 i 130 § 1 zdanie drugie k.p.c.

i art. 328 § 2 w związku z art. 378 § 1 i art. 13 § 2 k.p.c. Powołując się na te

podstawy wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Naruszenie przez błędną wykładnię art. 16 w związku z art. 1 u.k.w.h. i art.

91 k.c. polega – zdaniem skarżącej – na uznaniu za niedopuszczalne ujawnienia

warunkowego prawa dzierżawy w księdze wieczystej.

Z

wniosku

o

wpis

w

księdze

wieczystej

wynika,

że

działająca

z profesjonalnym pełnomocnikiem wnioskodawczyni domagała się wpisu „prawa

dzierżawy na rzecz M. G. A. M. sp. z o.o., do dnia 30.04.2024 r. z prawem

przedłużenia do dnia 30.04.2030 (na warunkach określonych w umowie z dnia

21.04.2004.) w stosunku do nieruchomości, dla której jest powadzona księga

wieczysta KW nr […]”. Mając na względzie żądanie wniosku, Sąd odwoławczy

uznał – co jednoznacznie wynika z treści uzasadniania zaskarżonego orzeczenia –

że nie ma podstaw do dokonania wpisu w księdze wieczystej prawa dzierżawy,

albowiem

wnioskodawczyni nie

wykazała,

aby na

skutek spełnienia

się

przewidzianych w umowie z dnia 21 kwietnia 2004 warunków zawieszających

powstał stosunek prawny dzierżawy, a więc istniało w chwili rozpoznawania

wniosku prawo dzierżawy, objęte żądaniem wpisu. Przedmiotem rozstrzygnięcia

Sądu nie było natomiast – wbrew stanowisku skarżącego – żądanie wpisu

warunkowego prawa dzierżawy. W konsekwencji nie mogło dojść do naruszenia

przytoczonych przepisów prawa materialnego, w sposób wskazany przez skarżącą.

Omawiany zarzut naruszenia prawa materialnego należało więc uznać za

nieuzasadniony.

Jedynie ubocznie należy zauważyć, że kwestia dopuszczalności ujawnia

w księdze wieczystej warunkowego prawa dzierżawy była przedmiotem rozważań

w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dnia 16 stycznia 2009 r.,

III CSK 233/08 (niepubl.) Sąd Najwyższy uznał, że warunkowe prawo dzierżawy

może być ujawnione w księdze wieczystej na podstawie ar 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h.

Zdaniem Sądu Najwyższego nie jest przekonywający argument, że prawa

warunkowe mogą być ujawnione w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy ustawa to

wyraźnie przewiduje, jak w wypadku roszczenia o przeniesienie własności

nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowieniu ograniczonego

prawa rzeczowego (art. 16 ust. w pkt 2 u.k.w.h.). Argument ten wynika z wykładni

a contrario, która może mieć znaczenie tylko wtedy, gdy za jej przyjęciem

przemawiają – co nie ma miejsca w sprawie – argumenty wynikające z wykładni

celowościowej (funkcjonalnej). Sąd Najwyższy podkreślił, że księga wieczysta

powinna w pełni ujawniać aktualny stan prawny nieruchomości, a więc również

obciążające ją warunkowe prawo dzierżawy. Wskazał też na wspierające

przedstawioną

wykładnię

orzecznictwo

Sądu

Najwyższego

dotyczące

dopuszczalności wpisywania do ksiąg wieczystych innych niż dzierżawa (najem)

praw osobistych, w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i hipotece, będących

prawami obligacyjnymi (wierzytelnościami) w rozumieniu Kodeksu cywilnego (wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1673/00, niepubl.;

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2005 r., V CK 776/05,

Monitor Prawniczy 2007, nr 3, i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r.,

I CK 28/05, niepubl.).

Nieuzasadniony

jest

również

zarzut

naruszenia

przez

niewłaściwe

zastosowanie art. 626 § 1 i 2 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 i 130 § 1 zdanie drugie

k.p.c., polegającego na przyjęciu – zdaniem skarżącej – wbrew rzeczywistej treści

żądania, że przedmiotem wpisu było prawo dzierżawy, a nie warunkowe prawo

dzierżawy.

Sąd odwoławczy trafnie uznał – wbrew odmiennemu przekonaniu skarżącej

– że z zawartego we wniosku o wpis żądania wynika wyraźnie, iż wnioskodawczyni

domagała się wpisu prawa dzierżawy, a nie warunkowego prawa dzierżawy.

Ze względu na wyraźne oznaczenie prawa, które miało zostać ujawnione

w księdze wieczystej, nie było podstaw, aby treść żądania wpisu rozumieć – jak

twierdzi skarżąca – jako żądanie dokonania wpisu warunkowego prawa dzierżawy.

Za takim rozumieniem sformułowanego we wniosku o wpis żądania nie

przemawiało także zawarte w nawiasie odwołanie się do umowy z dnia 21 kwietnia

2004 r., skoro profesjonalny pełnomocnik wnioskodawczyni, mimo świadomości

charakteru prawnego tej umowy, w żądaniu wniosku domagał się wyraźnie wpisu

prawa dzierżawy. Kwestionowanej oceny treści żądania nie podważa odwołanie się

skarżącej do art. 130 § 1 zdanie drugie k.p.c. Przytoczony przepis nie może być

bowiem wykorzystywany do przypisania pismu procesowemu ex post – zarówno

przez

sąd,

jak

i

przez

stronę

–

domniemanej

intencji,

nieznajdującej

odzwierciedlenia w treści pisma i mającej w istocie doprowadzić do jej zmiany.

Zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku z art. 378 § 2 i 13 § 2 k.p.c. polega

– zdaniem skarżącej – na niewyjaśnieniu w uzasadnieniu zaskarżonego

postanowienia, dlaczego zarzut apelacyjny obrazy art. 228 § 2 w związku z art. 31

ust. 1 u.k.w.h. został uznany za bezzasadny.

Przede wszystkim należy przypomnieć, że zgodnie z ugruntowanym

orzecznictwem Sądu Najwyższego, zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. może

spowodować uznanie drugiej podstawy kasacyjnej za uzasadnioną tylko wyjątkowo,

gdy z powodów istotnych braków uzasadnienia zaskarżone orzeczenie nie poddaje

się kontroli kasacyjnej (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 24 lutego 2006 r.,

II CSK 236/05, z dnia 28 lutego 2006 r., III CSK 149/05, z dnia 4 stycznia 2007 r.,

V CSK 364/06, z dnia 21 lutego 2008 r., III CSK 264/07, niepubl.). Skarżąca nie

wykazała, aby taka sytuacja zachodziła w sprawie. Ponadto uszło jej uwagi, że ze

względu na treść żądania wniosku o wpis część zarzutów apelacyjnych – co wynika

wyraźnie z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia – została uznana za niemające

wpływu na treść rozstrzygnięcia. Z porównania wymienionych w uzasadnieniu

zaskarżonego postanowienia zarzutów apelacyjnych z zarzutami szczegółowo

omówionymi wynika, że Sąd odwoławczy trafnie uznał, iż apelacyjny zarzut

naruszenia art. 228 § 2 w związku z art. 31 u.k.w.h. miał właśnie taki charakter,

ponieważ wniosek o wpis prawa dzierżawy podlegał oddaleniu niezależnie o oceny

dokumentów związanych z tym zarzutem.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji

postanowienia (art. 39814 k.p.c.).