IV CSK 516/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 516/12

POSTANOWIENIE

Dnia 10 kwietnia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Agnieszka Piotrowska

Protokolant Izabela Czapowska

w sprawie z wniosku V. G.

przy uczestnictwie E. G. Spółki z o.o. z siedzibą w W.

i N. – C. Spółki z o.o. z

siedzibą w W.

o wpis prawa dzierżawy w księdze wieczystej,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 10 kwietnia 2013 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania E. G. Spółki z o.o.

z siedzibą w W.

od postanowienia Sądu Okręgowego w L.

z dnia 21 marca 2012 r.,

uchyla

zaskarżone

postanowienie

i

przekazuje

sprawę

do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w L. wraz z

pozostawieniem

temu

Sądowi

postępowania kasacyjnego.

rozstrzygnięcia

o

kosztach

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w C., postanowieniem z dnia 29 czerwca 2011 r. zmienił

rozstrzygnięcie referendarza sądowego z dnia 14 kwietnia 2010 r. i oddalił wniosek

V. G. z dnia 10 lutego 2010 r. o dokonanie wpisu prawa dzierżawy na jej rzecz w

dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla oznaczonej nieruchomości w tymże

Sądzie. Rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o ustalony stan faktyczny, według

którego wnioskodawczyni uzyskała dnia 17 czerwca 2009 r., od prezesa zarządu

uczestniczącej w sprawie E.-G. Spółki z o.o., pełnomocnictwo do zawarcia umowy

dzierżawy w imieniu tej Spółki jako wydzierżawiającej, której miała być także stroną

(dzierżawcą) na warunkach przez nią samą ustalonych, nieruchomości i

gospodarstwa rolnego o powierzchni ponad 478 ha, położonych we wsiach [..]

w gminie S. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników wskazanej Spółki wyraziło

dnia 2 września 2009 r. zgodę na zawarcie umowy dzierżawy przedmiotowej

nieruchomości dla wnioskodawczyni i na warunkach przez nią samą ustalonych.

Oddalenie

wniosku

V.

G. nastąpiło

ze

względu

na niedochowanie

dwumiesięcznego terminu określonego w art. 17 k.s.h. oraz z uwagi na wymaganie

uchwały wspólników do wydzierżawienia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej

części przez art. 228 pkt 3 k.s.h., która to uchwała dopiero winna być podstawą

udzielenia pełnomocnictwa do zawarcia umowy dzierżawy. Sąd powołał się także

na art. 15 § 1 k.s.h. stwierdzając, że umowa dzierżawy nie została potwierdzona

przez zgromadzenie wspólników, mimo że wnioskodawczyni była prokurentem E.G. spółka z o.o.

Po rozpoznaniu apelacji wnioskodawczyni Sąd Okręgowy postanowieniem z

dnia 21 marca 2012 r. zmienił postanowienie Sądu Rejonowego i postanowił

utrzymać w mocy wpis prawa dzierżawy na rzecz V. G., dokonany w oznaczonej

księdze wieczystej przez referendarza sądowego dnia 14 kwietnia 2010 r.

Podstawą prawną rozstrzygnięcia stało się uwzględnienie art. 626 8 § 2 k.p.c.,

zgodnie z którym wnioskodawczyni poza wnioskiem skierowanym do sądu winna

była tylko dołączyć odpowiednie dokumenty, co uczyniła. Dokumenty te stanowiły:

umowa dzierżawy z dnia 10 lutego 2010 r., z której wynikało jej zawarcie pomiędzy

uczestniczącą w sprawie Spółką oraz wnioskodawczynią, będącą jednocześnie

dzierżawcą

i

pełnomocnikiem

wydzierżawiającego,

odpis

pełnomocnictwa

udzielonego wnioskodawczyni dnia 17 czerwca 2009 r. przez prezesa zarządu

Spółki, upoważnionego do jednoosobowej reprezentacji Spółki oraz odpis protokołu

z nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników Spółki z dnia 2 września 2009 r., z

którego wynikało wyrażenie zgody zarówno na podpisanie umowy dzierżawy

nieruchomości, w której drugą stroną umowy będzie wnioskodawczyni, jak i na

udzielone jej pełnomocnictwo z dnia 17 czerwca 2009 r. Sąd drugiej instancji uznał,

że skoro umowa dzierżawy została zawarta dnia 10 lutego 2010 r., to przesłanka

ustawowa z art. 228 pkt 3 k.s.h. została spełniona, a umowa ta nie jest dotknięta

nieważnością na podstawie art. 17 § 1 k.s.h., gdyż przepis ten dotyczy czynności

prawnych podejmowanych bez zgody organu spółki przez osoby uprawnione

do reprezentowania spółki. W przepisie tym chodzi więc o podjęcie czynności, a nie

o wadliwą reprezentację. Sąd rozpoznając apelację nie podzielił również

stanowiska Sądu Rejonowego co do naruszenia art. 15 § 1 k.s.h., ponieważ umowa

dzierżawy nie należy do żadnej z umów wymienionych w tym przepisie, ani nie jest

do żadnej z tych umów podobna.

W skardze kasacyjnej E.-G. Spółka z o.o. zarzuciła zaskarżonemu

postanowieniu naruszenie prawa materialnego, tj. art. 75 1 § 1 w związku z art. 99

§ 1 i art. 58 § 1 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie na skutek przyjęcia,

że przedmiotowa umowa dzierżawy jest ważna i może być wpisana do księgi

wieczystej, zgodnie z wnioskiem, podczas gdy pełnomocnictwo udzielone

wnioskodawczyni

powinno

mieć

formę

pisemną

z

podpisem

notarialnie

poświadczonym, a więc bez zachowania formy ad solemnitatem czyni umowę

nieważną; art. 15 k.s.h. poprzez jego błędną wykładnię, ze względu na uznanie

umowy dzierżawy za nie stanowiącą „innej podobnej umowy” w rozumieniu tego

przepisu; art. 17 § 1 w związku z art. 2 k.s.h. i art. 65 § 1 k.c. poprzez błędną ich

wykładnię polegającą na przyjęciu, że zgoda na dokonanie określonej czynności

prawnej wyrażona przez spółkę może mieć charakter blankietowy, nie określać

warunków na jakich czynność prawna może być dokonana oraz, że zgoda ta może

mieć każdorazowo charakter bezterminowy i nie podlega wykładni w związku ze

zmianą okoliczności, które nastąpiły pomiędzy momentem wyrażenia zgody

a dokonaniem tej czynności, sprawiających, że zgoda ta z uwzględnieniem daty

zawarcia

umowy i

jej warunki nie została

by z pewnością

wyrażona.

Naruszenie przepisów postępowania dotyczy art. 6269 w związku z art. 6268 § 2

k.p.c., polegające na błędnej ich wykładni, prowadzącej do wniosku o braku

umocowania sądu wieczysto-księgowego do wykorzystywania w toku postępowania

wiadomości znanych mu urzędowo, wynikających z dokumentów złożonych przez

uczestnika postępowania do akt księgi wieczystej oraz do badania skuteczności

czynności materialnej będącej podstawą wpisu. Skarżąca wniosła o uchylenie

zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania, ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności o zasadności skargi kasacyjnej zdecyduje zbadanie

zachowania formy właściwej dla zawarcia umowy dzierżawy i pełnomocnictwa do

dokonania takiej czynności prawnej. Zgodnie z art. 75 1 § 1 k.c., do zawarcia umowy

wydzierżawienia przedsiębiorstwa jest potrzebne zachowanie formy szczególnej

w postaci pisma z podpisami notarialnie poświadczonymi. Forma ta ma skutek

ad solemnitatem, a zatem jej niezachowanie powoduje nieważność czynności

prawnej (art. 73 § 2 i art. 58 § 1 k.c.). Taki sam skutek ma niezachowanie

wymaganej formy dla pełnomocnictwa do dokonania wskazanej czynności prawnej,

gdyż pełnomocnictwo winno być udzielone w tej samej formie, jaka jest wymagana

dla czynności prawnej (art. 99 § 1 k.c.). Dojście do takich wniosków jest możliwe,

jeżeli za przedmiot dzierżawy zostanie uznana nie nieruchomość, której dotyczy

wniosek o wpisanie prawa do prowadzonej dla niej księgi wieczystej, lecz

przedsiębiorstwo. Ustalenia w tym kierunku poczynił Sąd pierwszej instancji oraz

aprobował Sąd Okręgowy rozpoznający apelację, odnosząc wywody prawne

do wydzierżawienia przedsiębiorstwa.

Pojęcie

przedsiębiorstwa

znajduje

się

w

art.

k.c.

i

według

przeważających poglądów przepis ten stanowi o przedsiębiorstwie w ujęciu

przedmiotowym, jako przedmiocie stosunków cywilnoprawnych oraz w ujęciu

funkcjonalnym,

jako

zespole

składników

niematerialnych

i

materialnych

przeznaczonym do prowadzenia określonej działalności gospodarczej. Pozwala to

na przyjęcie przedmiotowo-funkcjonalnego rozumienia przedsiębiorstwa w myśl

art. 551 k.c. i takie właśnie przedsiębiorstwo uwidoczniło się w niniejszej sprawie.

Wskazana nieruchomość, mająca łączną powierzchnię bliską 500 ha stanowiła

jeden ze składników przedsiębiorstwa prowadzonego przez E.-G. Spółkę z o.o.

Spółka ta wykonywała nie tylko działalność gospodarczą, którą można by było

uznać za prowadzenie gospodarstwa rolnego (art. 55 3 k.c.), lecz znacznie szerszą,

realizowaną na terenie nieruchomości w zakresie produkcji, handlu i usług,

nie będącej zatem tylko nieruchomością rolną (art. 461 k.c.).

Do zawarcia umowy dzierżawy przedsiębiorstwa, zgodnie z powołanym

na wstępie przepisem kodeksu cywilnego, jest wymagana wskazana forma

szczególna ad solemnitatem, która odnosi się również do pełnomocnictwa

upoważniającego do zawarcia takiej umowy. Skoro zatem z ustaleń w sprawie

wynika, że pełnomocnictwo udzielone wnioskodawczyni było oświadczeniem

prezesa zarządu uczestnika postępowania E.-G. Spółki z o.o. w zwykłej formie

pisemnej, to oświadczenie takie nie wywołało skutków prawnych, a więc i czynność

prawna dokonana przez nieważnie umocowanego pełnomocnika była nieważna.

Jeżeli bowiem przepis szczególny wymagał dla czynności prawnej dotyczącej

przedsiębiorstwa formy szczególnej pod rygorem nieważności, to pełnomocnictwo

do dokonania tej czynności prawnej powinno być oświadczeniem mocodawcy,

złożonym w takiej samej formie. Niezachowanie tej formy dla pełnomocnictwa

uczyniło samą czynność bezwzględnie nieważną na podstawie art. 58 § 1

w związku z art. 751 § 1 i art. 99 § 1 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego

z dnia 24 marca 1999 r., II CKN 250/98). Nie można przy tym podzielić stanowiska

Sądu Okręgowego, z którego wynika, że art. 6268 § 2 k.p.c., według którego

w sprawie o wpis prawa do księgi wieczystej sąd mający badać jedynie treść

i formę wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treść księgi wieczystej nie

może ocenić mocy prawnej dokumentów, mających być podstawą wpisu.

Przeciwnie, nie tylko może, ale powinien zbadać treść i formę tych dokumentów,

a odnosi się to zwłaszcza do dokumentów (umowa, pełnomocnictwo do jej

zawarcia) obejmujących nieważne czynności prawne. W okolicznościach niniejszej

sprawy należało na podstawie art. 6269 k.p.c. oddalić wniosek o wpis.

Ma także rację skarżąca, kwestionując treść zgody na zawarcie umowy

dzierżawy oraz treść pełnomocnictwa do jej zawarcia. Zgoda nie może mieć

charakteru blankietowego, to znaczy powinna określać, co ma stanowić przedmiot

dzierżawy, na rzecz kogo ma być ona ustanowiona oraz na jaki czas, a także, jaki

ma być płacony czynsz i w jakich terminach przez dzierżawcę, ewentualnie według

jakich kryteriów ma ten czynsz zostać określony. Winno to znaleźć odpowiedni

wyraz w treści pełnomocnictwa, które było pełnomocnictwem do dokonania

określonej czynności prawnej (pełnomocnictwo szczególne), a zatem winno

tę czynność precyzować, przynajmniej w zakresie essentialia negotii umowy

dzierżawy. Nie jest również tak, że zgoda udzielona na dokonanie czynności, mimo

że nie zawierała żadnego terminu, do którego czynność ma być dokonana jest

bezterminowym oświadczeniem woli. Opiera się ona na wiedzy członków organu

udzielającego zgody na chwilę jej udzielania, a więc w niniejszej sprawie

zgromadzenie wspólników pozwanej Spółki podejmowało stosowną uchwałę

w okolicznościach, w których wnioskodawczyni była prokurentem Firmy i cieszyła

się jej zaufaniem, co uległo całkowitej zmianie, jak wynika z ustaleń i nie miało już

miejsca po wielu miesiącach, gdy wnioskodawczyni zawierała umowę dzierżawy

(uchwała z dnia 2 września 2009 r., umowa zawarta 10 lutego 2010 r.).

Wprawdzie nie ma ani ustawowego obowiązku, ani zwyczaju w określaniu terminu

ważności (skuteczności) w takich uchwałach, jak ta o udzieleniu zgody na

dokonanie

określonych

czynności

prawnych

oraz

w

pełnomocnictwach,

które wywierają skutek do odwołania, ale ratio tych czynności skłania do albo

niezwłocznego

dokonania

czynności

prawnej,

której

dotyczy

zgoda

i pełnomocnictwo, albo uczynienia tego w rozsądnie liczonym czasie. Nie można

przy tym podzielić stanowiska skarżącego, wyrażonego na rozprawie, że winno się

sprawdzić tożsamość okoliczności udzielenia zgody na moment dokonywania

czynności,

której

zgoda

dotyczy,

gdyż

to

wymagałoby

przeprowadzenia

odpowiednich dowodów, a żaden przepis tego nie wymaga, ponadto opóźniałoby

to obrót gospodarczy i tworzyło dodatkowe koszty. W każdym razie nie można

uznać skutków zgody, gdy w dłuższym okresie, jaki nastąpił pomiędzy jej

udzieleniem a dokonaniem czynności okoliczności udzielenia zgody uległy zmianie.

Jak twierdzi E.-G. Spółka z o.o., co pokrywa się z doświadczeniem życiowym, w

diametralnie zmienionych okolicznościach, jak to miało miejsce w tej sprawie,

zgromadzenie

wspólników

pozwanej,

zgody

na

zawarcie

umowy

przez

wnioskodawczynię by nie udzieliło. Ze względu na to, że Sądowi z urzędu była

znana zmiana okoliczności w chwili rozpatrywania wniosku o wpis prawa dzierżawy

do księgi wieczystej, powinien wziąć to pod uwagę, analizując dokumenty

załączone do wniosku. Nieuczynienie tego naruszyło art. 6268 § 2 k.p.c.

W zaskarżonym postanowieniu są jeszcze inne przyczyny prawne, które nie

uzasadniały rozstrzygnięcia podjętego przez Sąd Okręgowy i także powinny być

powodem oddalenia wniosku. Odnosi się to do zastosowania art. 15 § 1 i art. 17

k.s.h. Pierwszy z tych przepisów wymaga, aby udzielona została zgoda

zgromadzenia wspólników w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, jeśli spółka

ma zawrzeć umowę kredytu, pożyczki, poręczenia lub inną podobną umowę

z członkiem

zarządu,

rady

nadzorczej,

komisji

rewizyjnej,

prokurentem,

likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób. Wnioskodawczyni była

w czasie

udzielania

jej

pełnomocnictwa

oraz

zgody

przez

zgromadzenie

wspólników prokurentem E.-G. spółki z o.o., znajdowała się więc w gronie osób, o

których stanowi art. 15 § 1 k.s.h., była bowiem osobą, na rzecz której zawierana

była umowa dzierżawy. Sąd pierwszej instancji uznał za naruszenie tego przepisu

nie potwierdzenie umowy zawartej z wnioskodawczynią przez zgromadzenie

wspólników, w sytuacji, gdy pełnomocnictwo udzielone jej do zawarcia umowy, w

której reprezentować ona miała obie strony umowy: wydzierżawiającego i

dzierżawcę

miało

miejsce

przed

wyrażeniem

zgody przez

zgromadzenie

wspólników E.-G. spółka z o.o. na samo zawarcie umowy. Zasadnie Sąd

Okręgowy, powołując się na art. 228 pkt 3 k.s.h. zakwestionował wymaganie zgody

zgromadzenia wspólników na samo udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia umowy

dzierżawy, gdyż powołany przepis - niezależnie od art. 15 § 1 k.s.h. - wymaga

uchwały zgromadzenia wspólników spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,

między innymi na samo wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej jego

części, a nie na udzielenie pełnomocnictwa do zawarcia tej umowy. Można

wszakże znaleźć argumenty także za zdaniem odmiennym, ze względu na

upoważniający

charakter

pełnomocnictwa,

będącego

jednostronnym

oświadczeniem woli mocodawcy do zawarcia dwustronnej czynności prawnej, jaką

jest umowa i to w szczególnych okolicznościach reprezentowania obu stron umowy

przez tą samą osobę.

Z pewnością jednak do zawarcia samej umowy dzierżawy lub jej

potwierdzenia - zgoda ta na podstawie art. 15 § 1 k.s.h. jest konieczna. Nie można

bowiem twierdzić, jak to uczynił w uzasadnieniu postanowienia Sąd drugiej

instancji, że umowa dzierżawy nie należy do żadnej z umów wymienionych

w powołanym przepisie, również wśród tych, które zostały określone ogólnie jako

„inne podobne umowy”. Oczywiście, umowa dzierżawy nie jest pochodną żadnej

z umów wymienionych w art. 15 § 1 k.s.h., których dotyczy powołane

w uzasadnieniu piśmiennictwo oraz orzecznictwo (np. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 5 lutego 2009 r., I CSK 297/07, publ., stanowiący o poręczeniu wekslowym

jako rodzaju poręczenia). Jednak Sąd Okręgowy dla wyjaśnienia „innych

podobnych umów” wskazał na wszelkie umowy mające charakter zobowiązania lub

rozporządzenia ze strony spółki w związku z tym, że drugą stroną są organy spółki

lub jej przedstawiciele. Jednocześnie odwołał się do umów wskazujących

podobieństwo do umów wymienionych w art. 15 § 1 k.s.h., a to wykluczyło,

zdaniem Sądu zastosowanie tego przepisu do umowy dzierżawy.

Sąd Okręgowy nie rozważył jednak wystarczająco ratio legis analizowanego

przepisu, choć dostrzegł związek umów, o które może chodzić ze skutkami

zobowiązującymi i rozporządzającymi dla spółki, której dotyczy konkretna umowa.

Przepis ma natomiast uniemożliwić zwłaszcza uzyskanie takich korzyści od spółki

przez osoby wymienione w art. 15 § 1 k.s.h., w tym przez prokurenta, których by

bez posiadania takiego statusu nie otrzymały, a jeśli o to występują, to żeby

zdecydowali o możliwości zawarcia umowy wspólnicy uchwałą zgromadzenia.

Umowa

dzierżawy

przedsiębiorstwa

spółki

mająca

charakter

odpłatny

i zobowiązujący do oddania do korzystania dzierżawcy tego przedsiębiorstwa przez

długi okres, pozwala przy jej zawieraniu na podwyższaniu lub obniżaniu czynszu

należnego wydzierżawiającemu, a więc na uzyskanie nadmiernych korzyści przez

dzierżawcę kosztem wydzierżawiającego. W niniejszej sprawie taka sytuacja

jaskrawo wystąpiła, potwierdzając słuszność przepisu jakim jest art. 15 § 1 k.s.h.,

gdyż obie strony umowy dzierżawy miała reprezentować ta sama osoba

i, co istotniejsze - na warunkach umownych, które miała sama określić. Niezasadne

więc było, co do istoty, zakwestionowanie przez Sąd Okręgowy w zaskarżonym

postanowieniu, zastosowania art. 15 § 1 k.s.h. przez Sąd pierwszej instancji

w niniejszej sprawie.

Podobny wniosek dotyczy zakwestionowania w zaskarżonym postanowieniu

sankcji nieważności zawartej umowy dzierżawy, wynikającej z art. 17 § 1 k.s.h.

W uzasadnieniu swojego stanowiska Sąd Okręgowy popadł w sprzeczność, gdyż

umotywował je tym, z odwołaniem się do poglądów doktryny, że wskazany przepis

dotyczy „czynności prawnych podejmowanych bez zgody organu spółki przez

osoby uprawnione do reprezentowania spółki”, a „chodzi więc o podjęcie czynności,

a nie wadliwą reprezentację”. Słuszność leży zatem w tym, że art. 17 § 1 k.s.h.

stanowiący w szczególności o nieważności czynności prawnej dokonanej

bez zgody zgromadzenia wspólników, wtedy gdy do jej dokonania przez spółkę

ustawa wymaga takiej zgody, ma zastosowanie do skutków czynności prawnej

podjętej przez osobę reprezentującą spółkę bez zgody właściwego organu spółki.

Kwestia ta, podobnie jak i poprzednia została w ustalonych okolicznościach sprawy

zbyt pobieżnie rozważona przez Sąd Okręgowy.

Z przytoczonych względów należało na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c.

uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania

Sądowi drugiej instancji, pozostawiając także temu Sądowi rozstrzygnięcie

o kosztach postępowania kasacyjnego na podstawie art. 108 w związku z art. 393

§ 1 i art. 39821 k.p.c.

jw