IV CSK 437/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 437/09

POSTANOWIENIE

Dnia 19 lutego 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

w sprawie z wniosku A. G.

przy uczestnictwie R. J., M. R., S. R., G. R., J. S., M. W., J. W. i A. W.

o stwierdzenie zasiedzenia,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 19 lutego 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania M. R.

od postanowienia Sądu Okręgowego w S.

z dnia 30 marca 2009 r., sygn. akt V Ca (…),

1)

uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w

S. z dnia 18 września 2008 r. sygn. I Ns (…) i oddala wniosek;

2)

kosztami postępowania za obie instancje oraz postępowania kasacyjnego

obciąża wnioskodawczynię i uczestników postępowania do wysokości

poniesionych wydatków;

3)

stwierdza, że nieuiszczone koszty sądowe ponosi Skarb Państwa.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 18 września 2008 r. Sąd Rejonowy w S. stwierdził, że

wnioskodawczyni A. G. nabyła przez zasiedzenie z dniem 19 listopada 2003 r. udział w

wysokości 284/336 części we własności zabudowanej nieruchomości o powierzchni

0,0033 ha położonej w S. Nieruchomość ta stanowi część większej nieruchomości o

powierzchni 0,0341 ha, oznaczonej jako działka gruntowa o numerze 98, dla której Sąd

Rejonowy w S. prowadził księgę wieczystą Kw nr (…). Postanowienie to zostało wydane

na podstawie poczynionych przez Sąd następujących ustaleń faktycznych i prawnych.

Jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, oznaczonej jako działka 98, w 52/336

części jest także wnioskodawczyni, która prawo to uzyskała na mocy dziedziczenia

testamentowego, po zmarłym w dniu 21 marca 1976 r. A. S. Wnioskodawczyni i A. S.

pozostawali w związku faktycznym, z którego urodziła się w grudniu 1968 r. córka A. W

tym czasie współwłaścicielami wspomnianej nieruchomości były dzieci A. S.: M. R., R.

S., W. S. oraz K. S. A. S. stał się właścicielem jednego z lokali położonych na

wspomnianej nieruchomości oraz jej współwłaścicielem dopiero na mocy umowy

darowizny z dnia 15 listopada 1973 r.

W 1968 r. wnioskodawczyni wystąpiła do A. S., który zarządzał nieruchomością w

imieniu swoich dzieci, z prośbą o możliwość budowy na części tej nieruchomości

budynku, w którym mogłaby prowadzić zakład fotograficzny. A. S. wyraził na to zgodę i

uzyskał na swoje nazwisko pozwolenie na „wykonanie remontu elewacji frontowej

budynku gospodarczego adoptowanego na zakład fotograficzny”. a następnie

koordynował pracami budowlanymi. Prace trwały do początku 1970 r. i były finansowane

przez wnioskodawczynię. Sąd ustalił, że w dniu 1 kwietnia 1970 r. wnioskodawczyni

zawarła z Spółdzielnią S.(…) w W. Oddział S. umowę na prowadzenie zakładu

usługowego opartego o zryczałtowany system rozliczenia pod szyldem wymienionej

spółdzielni w zakresie fotografowania. Zakład ten prowadziła w powyższym budynku

zwanym pawilonem do 30 września 1990 r. Po zaprzestaniu prowadzenia zakładu

fotograficznego od 1991 r. do września 2007 r. wnioskodawczyni zaczęła wynajmować

przedmiotowy lokal osobom fizycznym, które prowadziły w nim działalność gospodarczą.

Począwszy od pierwszej umowy najmu lokalu do maja 2007 r. wnioskodawczyni

samodzielnie pobierała czynsz od najemców. Z tytułu uzyskiwanego dochodu

odprowadzała

podatek

dochodowy. Współwłaściciele

nieruchomości

i

zarazem

właściciele odrębnych lokali znajdujących się w głównym budynku - kamienicy nie żądali

od wnioskodawczyni rozliczenia pożytków czerpanych z wynajmu przedmiotowego

lokalu.

W dniu 19 listopada 1973 r. A. S. sporządził oświadczenie na piśmie, w którym

potwierdził, że na prośbę wnioskodawczyni i dla dobra wspólnego dziecka pozwolił jej

na wybudowanie na nieruchomości pawilonu z przeznaczeniem na zakład fotograficzny.

Pod oświadczeniem widnieją czytelne podpisy R. S., M. R. i K. S.

A. S. zmarł w dniu 21 marca 1976 r. Po jego śmierci zarząd nieruchomością objął

jego syn K. S. mieszkający na posesji. Wnioskodawczyni opłacała czynsz z tytułu

zajmowania lokalu mieszkalnego w kamienicy. Ponadto na mocy uzgodnień z nowym

zarządcą opłacała co kwartał podatek od nieruchomości. Od 2000 r. uiszczała także co

miesiąc kwoty 45 złotych i 65 złotych za odpowiednio zużycie wody i wywóz śmieci oraz

na remonty i inne potrzeby administracji. Przed 2000 r. wnioskodawczyni partycypowała

w kosztach napraw i modernizacji budynku kamienicy.

Mając na względzie takie ustalenia Sąd Rejonowy uznał, że wnioskodawczyni

była samoistnym posiadaczem nieruchomości o powierzchni 0,0033 ha zabudowanej

budynkiem

gospodarczym

(pawilonem

przeznaczonym

pierwotnie

na

zakład

fotograficzny) co najmniej od 19 listopada 1973 r., kiedy to A. S. oświadczył

jednoznacznie na piśmie jaka była rola wnioskodawczyni w zabudowie i posiadaniu tej

nieruchomości. Było to posiadanie w złej wierze dlatego nabycie własności tej

nieruchomości nastąpiło po trzydziestu latach w dniu 19 listopada 2003 r. Ponieważ

wnioskodawczyni w dacie upływu terminu zasiedzenia była już współwłaścicielką tej

nieruchomości w 52/336 części, mogła nabyć przez zasiedzenie tylko pozostały udział

wynoszący 284/336.

Rozpoznając apelację uczestników postępowania Sąd Okręgowy w S. utrzymał w

mocy zaskarżone postanowienie. Podzielił ustalenia dokonane przez Sąd Rejonowy.

Zdaniem Sądu Okręgowego w rozpoznawanej sprawie na korzyść wnioskodawczyni

przemawia domniemanie przewidziane w art. 339 k.c. Przepis ten stanowi, iż

domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Ciężar obalenia tego domniemania spoczywał w myśl art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. na

uczestnikach postępowania sprzeciwiających się uwzględnieniu wniosku o zasiedzenie.

Apelujący nie sprostali temu obowiązkowi. Podnoszone przez nich okoliczności

faktyczne nie zostały przez nich wykazane obiektywnymi i przekonywającymi dowodami.

W szczególności nie udowodnili oni, że prace związane z robotami budowlanymi przy

wykonywaniu budynku przeznaczonego na zakład fotograficzny finansowane były nie

przez wnioskodawczynię, lecz przez A. S. i to ze środków należących do ówczesnych

właścicieli gruntu, na którym ten budynek znajduje się. Ich twierdzeniom w ocenianej

części przeczy jednoznacznie treść pisemnych oświadczeń A. S. oraz R. S., M. R. i K.

S. z dnia 19 listopada1973 r.

Ponadto wobec treści tychże oświadczeń okoliczność czy prace remontowobudowlane były sfinansowane wyłącznie przez wnioskodawczynię czy przez A. S.

pozostają bez znaczenia, bowiem ewentualna darowizna środków pieniężnych przez A.

S. na rzecz wnioskodawczyni z przeznaczeniem na budynek, który miał zgodnie z

życzeniem A. S. stanowić jej własność, prowadzi do takiego samego skutku w zakresie

charakteru posiadania spornej nieruchomości. Z tych samych przyczyn nie może mieć

wpływu na rozstrzygniecie to, czy przedmiotowy budynek został na podstawie wyżej

wymienionej decyzji postawiony od podstaw czy też na bazie wcześniej już istniejącego.

Przymiotu samoistnego posiadacza nie może pozbawić wnioskodawczyni fakt, iż

w 1991 r. zwróciła się z zapytaniem do K. S. czy może wynajmować pawilon. Należy

przyjąć, że wnioskodawczyni uczyniła to przez wzgląd na interes najemcy i w celu

uniknięcia nieporozumień ze współwłaścicielami nieruchomości. Wnioskodawczyni,

zwracając się do K. S. z powyższym pytaniem, w uznaniu Sądu odwoławczego, nie

zademonstrowała tym samym braku samoistności posiadania czy woli rezygnacji z

samodzielnego, niezależnego od innej osoby władania rzeczą dla siebie ani braku

poczucia, że jest właścicielką nieruchomości. W ten sposób ujawniła wiedzę, że prawo

własności jej nie przysługuje, czyli uzewnętrzniła jedynie złą wiarę posiadania.

Sąd Okręgowy uznał, że wnioskodawczyni, korzystając jak właścicielka

z budynku pawilonu, wykonywała jednocześnie faktyczne władztwo nad gruntem

zabudowanym tym pawilonem. Niemożliwością było bowiem użytkowanie pawilonu bez

korzystania z gruntu, gdyż budynek ten nie może istnieć w oderwaniu od gruntu. Z tych

przyczyn jest rzeczą oczywistą, że posiadaczka pawilonu, czując się jego właścicielem,

musiała uważać się również za właścicielkę odpowiedniej części działki, na której

budynek powyższy został wzniesiony. Ponieważ posiadanie to trwało, jak prawidłowo

ustalił Sąd Rejonowy, ponad 30 lat, stan ten doprowadził także do zasiedzenia gruntu,

na którym sporny pawilon jest posadowiony.

Sąd ten wyszedł z założenia, iż skoro w dacie upływu terminu zasiedzenia

wnioskodawczyni była już współwłaścicielką w udziale 52/336 części powyższej

nieruchomości, to tej części działki nr 98/2 nie może nabyć przez zasiedzenie.

Wskazując na art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,

zgodnie z którym udział w nieruchomości wspólnej jest prawem ściśle związanym z

własnością lokalu, Sąd Okręgowy uznał, że dzieli on los prawny własności lokalu. W

konsekwencji nie może on być przedmiotem samodzielnego obrotu, nie może też być

zbyty bez lokalu ani obciążony. Nie podzielił wobec tego stanowiska Sądu Rejonowego,

że przedmiotem zasiedzenia przez wnioskodawczynię mógł być jedynie udział w

284/336 części posiadanego przez nią gruntu. Z tych przyczyn wnioskodawczyni winna

ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę

nr 98/2, a nie udziału w niej. Powyższy błędny pogląd Sądu I instancji nie miał

ostatecznie wpływu na wynik sprawy jako, że wnioskodawczyni wnosiła o stwierdzenie

zasiedzenia udziału wynoszącego 284/336 części, a Sąd nie mógł orzec ponad żądanie.

Ponadto apelujący nie mieli, w ocenie Sądu odwoławczego, interesu prawnego

w zaskarżeniu postanowienia Sądu Rejonowego w powyższym zakresie.

W skardze kasacyjnej uczestniczka zarzuciła naruszenie prawa materialnego: 1)

art. 172 k.c. przez jego zastosowanie w sprawie w sytuacji, gdy wnioskodawczyni nie

była samoistną posiadaczką przedmiotowej nieruchomości we wskazanych przez Sąd

latach 1973 r. - 2003 r.; 2) art. 172 k.c. w zw. z art. art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali przez ich błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie polegające na stwierdzeniu na rzecz wnioskodawczyni zasiedzenia w

sytuacji, gdy przedmiotowy grunt zabudowany budynkiem użytkowym, a stanowiący

część „nieruchomości wspólnej” w rozumieniu powołanej ustawy, nie mógł być

przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia; 3) art. 336 k.c. przez jego niewłaściwe

zastosowanie w sprawie, które doprowadziło Sąd I Instancji do błędnego uznania, że

wnioskodawczyni była samoistną posiadaczką przedmiotowej części nieruchomości; 4)

art. 339 k.c. w zw. z art. 6 k.c. przez jego zastosowanie w sprawie i na skutek tego

błędne przyjęcie, iż na korzyść wnioskodawczyni działało domniemanie samoistności

posiadania w sytuacji, gdy władztwo wnioskodawczyni wynikało ze stosunku

współwłasności, a więc przysługiwało jej uprawnienie do współposiadania w zakresie nie

wyłączającym pozostałych współwłaścicieli (domniemanie zgodności posiadania z

prawem - art. 341 k.c. wyprzedzało więc domniemanie samoistności posiadania); 5) art.

3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez jego

niezastosowanie w sprawie i w konsekwencji dokonanie w drodze orzeczenia sądowego

podziału nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością wyodrębnionych

lokali pomimo, iż nieruchomość taka nie może być samodzielnym przedmiotem obrotu i

nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa

odrębna własność lokali.

Ponadto skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które mogły mieć

istotny wpływ na wynik sprawy a to: 1) art. 378 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art.

391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez nie rozważenie oraz nie odniesienie się

przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu skarżonego postanowienia do zgłoszonych przez

stronę powodową zarzutów apelacji dotyczących sprzeczności poczynionych przez Sąd

I Instancji ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego; 2) art. 382

k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez pominięcie przez Sąd Okręgowy przy wydawaniu

skarżonego postanowienia części materiału dowodowego zebranego w postępowaniu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przede wszystkim zasługuje na uwzględnienie podniesiony w skardze kasacyjnej

zarzut naruszenia art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Sąd Okręgowy uznał, że

wnioskodawczyni, będąc współwłaścicielką nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3

ust. 2 powołanej wyżej ustawy mogła nabyć część tej nieruchomości w drodze

zasiedzenia. Takie stanowisko jest nieuzasadnione z kilku powodów. Nieruchomość

wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do

użytku właścicieli lokali. Używany przez wnioskodawczynię pawilon i grunt stanowiły

niewątpliwie

część tak rozumianej nieruchomości wspólnej. Powiększenie

lub

zmniejszenie nieruchomości wspólnej jest możliwe tylko poprzez współdziałanie

wszystkich uprawnionych współwłaścicieli w sposób przewidziany w art. 32a i art. 5

ustawy o własności lokali. W tej sytuacji uznać należy, że wykluczone jest nabycie

części nieruchomości wspólnej przez jednego z jej współwłaścicieli w drodze

zasiedzenia.

Za takim stanowiskiem przemawiają także konsekwencje do jakich prowadzi

odmienne stanowisko zajęte przez orzekające w sprawie Sądy. Jeżeli zasiedzenie

prowadzić miałoby do odłączenia z nieruchomości wspólnej jej części, to byłoby to

sprzeczne z wspomnianymi wyżej przepisami, które regulują zmniejszenie takiej

nieruchomości. Natomiast jeżeli poprzez zasiedzenie miałby zwiększyć się jej udział w

nieruchomości wspólnej to prowadzić musiałoby to do zmniejszenia udziałów

pozostałych współwłaścicieli. Udział w nieruchomości wspólnej wyznaczony zaś jest w

sposób określony w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Dopuszczalność nabycia w

drodze zasiedzenia nieruchomości wspólnej prowadzi więc do konsekwencji, których nie

można pogodzić z bezwzględnie wiążącymi przepisami ustawy o własności lokali.

W rozpoznawanej sprawie było to tym bardziej oczywiste, że pozostali

współwłaściciele podejmowali czynności (podpisy pod umowami najmu), które były

wyrazem ich władztwa nad nieruchomością wspólną, a nie wyrazem przezorności

wnioskodawczyni, która chciała uniknąć w ten sposób ewentualnych konfliktów

najemców z właścicielami lokali. Działania wnioskodawczyni były więc nie przejawem jej

samoistnego posiadania części nieruchomości wspólnej, lecz wykonywaniem, za zgodą

pozostałych współwłaścicieli, jej współposiadania tej nieruchomości. Stanowisko takie

jest tym bardziej uzasadnione, jeżeli zważyć, że pozostali współwłaściciele godzili się na

korzystanie przez wnioskodawczynię z większej powierzchni nieruchomości wspólnej

mając na uwadze, iż jest ona matką ich nieletnie wtedy siostry.

Uwzględnienie zarzutu naruszenia art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali

prowadzi także do stwierdzenia, że również pozostałe zarzuty naruszenia prawa

materialnego zasługują na uwzględnienie. Skoro wnioskodawczyni wykonywała tylko

współposiadanie nieruchomości wspólnej i nie była samoistnym posiadaczem części tej

nieruchomości, to zaskarżone postanowienie niewątpliwie narusza art. 172 k.c., na

którym orzekające w sprawie sądy oparły swoje rozstrzygnięcie. Z podobnych względów

naruszone zostały art. 336 i 339 k.c., których zastosowanie byłoby uzasadnione tylko w

razie gdyby zasadne było założenie, że wnioskodawczyni był samoistnym posiadaczem.

Nieuzasadnione okazały się zarzuty naruszenia prawa procesowego. Sąd

Okręgowy nie pominął dowodów lecz inaczej je ocenił, co pozostaje w granicach jego

kompetencji wyznaczonej przez art. 233 k.p.c. W uzasadnieniu wyroku wskazano

podstawę faktyczną i prawną rozstrzygnięcia, a więc zaskarżone postanowienie nie

narusza również art. 328 § 2 k.p.c.

Mając na względzie, że podstawa naruszenia prawa materialnego okazała się

oczywiście uzasadniona a wskazane w skardze kasacyjnej naruszenia prawa

procesowego nieuzasadnione Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39816 k.p.c., orzekł jak

w sentencji.