IV CSK 411/14 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 411/14

POSTANOWIENIE

Dnia 19 marca 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSA Jacek Grela (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku E. H.

przy uczestnictwie E. T. i innych,

o wpis w księdze wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 19 marca 2015 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w G.

z dnia 18 września 2013 r.

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wnioskodawca E. H. wniósł o odłączenie z księgi wieczystej […] działek o

numerach 226/3 oraz 248/3 i założenie dla nich księgi wieczystej, powołując się na

umowę sprzedaży z dnia 5 października 2012 r.

Postanowieniem z dnia 14 grudnia 2012 r. referendarz sądowy oddalił

wniosek, a następnie Sąd Rejonowy w G. zaakceptował to stanowisko.

W uzasadnieniu stwierdził, że z załączonego do wniosku wyrysu z mapy

ewidencyjnej wynika, że przedmiotowe działki po ich odłączeniu nie będą posiadały

dostępu do drogi publicznej. Zdaniem Sądu podział taki, jako sprzeczny

z przepisami art. 93 i 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w świetle art. 211

k.c. jest niedopuszczalny.

Sąd Okręgowy w G. oddalił apelację wnioskodawcy. Podkreślił, że art. 626 8

§ 2 k.p.c. nie może być rozumiany w sposób sprowadzający rolę sądu tylko do

funkcji rejestracyjno-ewidencyjnych. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem,

że zdarzenie mające stanowić podstawę wpisu powinno być analizowane przez sąd

wieczystoksięgowy nie tylko pod względem formalnoprawnym, ale także pod

względem skuteczności materialnoprawnej. Jednakże ocena ta może dotyczyć

wyłącznie treści i formy dokumentów dołączonych do wniosku o wpis, a możliwość

dalszego dociekania, z wykorzystaniem innych środków dowodowych, jest

wykluczona (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r., IV CSK

414/12, niepubl.).

Z dołączonego do wniosku wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że istnieje

przeszkoda uniemożliwiająca dokonanie wpisu. Wnioskodawca domaga się

odłączenia z księgi wieczystej i założenia nowej dla działek, które nie mają dostępu

do drogi publicznej. Zgodnie zaś z art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (aktualnie tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 518

ze zm. - dalej: „u.g.n.”), podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli

projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej lub

nie nastąpiło wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze

odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla

tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia

drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Stosownie do treści art. 99

u.g.n. w rozważanej sytuacji dokonuje się podziału nieruchomości pod warunkiem,

że przy zbywaniu wydzielonych działek w wyniku podziału zostaną ustanowione

takie służebności lub nastąpi sprzedaż działek wraz z udziałem w prawie do działki

gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Na takie ograniczenie zwrócił uwagę Sąd

Najwyższy w uchwale z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09, (OSNC 2010, nr 2,

poz. 20) oraz w postanowieniu z dnia 16 listopada 2011 r. V CSK 478/10,

(niepubl.). Pomimo, że orzeczenia te dotyczą wydzielenia nowych działek

ewidencyjnych z już istniejących, to zdaniem Sądu Okręgowego uznać należy, że

wynikająca z nich reguła ma charakter bezwzględnie obowiązujący przy każdym

podziale nieruchomości, nawet w przypadku sprzedaży kilku spośród wielu

istniejących już działek. Wniosek taki można wyprowadzić z treści art. 93 ust. 3

u.g.n., który nie dokonuje rozróżnienia sposobów podziału nieruchomości. Poza

tym art. 99 u.g.n. nie wymaga, by dostęp do drogi publicznej musiał istnieć w chwili

dokonywania podziału ewidencyjnego, jest już jednak warunkiem koniecznym

zbycia działek, a zatem najpóźniej w tym momencie wspomniane wymaganie

powinno zostać spełnione. Z tej przyczyny podział nieruchomości jako sprzeczny

z przepisami u.g.n. był niedopuszczalny w świetle art. 211 k.c.

Powyższe

rozstrzygnięcie

w

całości

zaskarżył

skargą

kasacyjną

wnioskodawca zarzucając naruszenie prawa materialnego - art. 93 ust. 3 u.g.n.

w zw. z art. 211 k.c. przez błędną wykładnię. W konkluzji wniósł o uchylenie

zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W literaturze trafnie podnosi się, że na gruncie ustawy o gospodarce

nieruchomościami przez podział nieruchomości należy rozumieć zarówno podział

prawny, jak i podział geodezyjny (ewidencyjny). Pierwszy z nich polega na

przeniesieniu przez dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej

nieruchomości na rzecz innej osoby. Podział geodezyjny natomiast polega na

wydzieleniu z dotychczas istniejącej i oznaczonej jednej działki ewidencyjnej nowo

utworzonych dwóch lub więcej działek ewidencyjnych po dokonaniu pomiarów

i nadaniu im nowego oznaczenia wraz z powierzchnią. Niekiedy ustawodawca

odnosi się wyłącznie do jednego rodzaju podziału, np. art. 96 ust. 3 u.g.n. dotyczy

tylko podziału prawnego.

W art. 93 ust. 3 u.g.n. nie zostało wprowadzone rozróżnienie na podział

ewidencyjny i podział prawny. Wobec tego norma ta obejmuje oba rodzaje

podziałów.

Przypomnieć należy, że w myśl tego przepisu podział nieruchomości nie jest

dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu

do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie

drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności

dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych

służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej

z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze

wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze

sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Z unormowaniem art. 93 ust. 3 zsynchronizowana jest regulacja z art. 99

u.g.n., według którego w sytuacji, gdy zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma

polegać

na

ustanowieniu

służebności,

decyzja

zatwierdzająca

podział

nieruchomości następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek

służebności zostaną ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także

sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do

działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

W

rezultacie

podział

prawny

polegający

na

przeniesieniu

przez

dotychczasowego właściciela prawa własności części swojej nieruchomości na

rzecz innej osoby, zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., musi gwarantować dostęp

zbywanych działek do drogi publicznej. W rozpoznawanej sprawie nie miał

zastosowania art. 99 u.g.n., ponieważ w myśl art. 96 ust. 3 u.g.n. podział

nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu,

odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji

zatwierdzającej podział. Brak konieczności uzyskania decyzji pozostaje bez wpływu

na obowiązek spełnienia warunków dopuszczalności podziału nieruchomości

zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n.

W judykaturze wyrażono pogląd, który Sąd Najwyższy rozpoznający

niniejszą

sprawę

podziela,

zgodnie

z którym

jeżeli decyzja

o

podziale

nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną

ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub

nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną,

umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego

warunku jest nieważna - art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 u.g.n.

(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09, OSNC

2010, nr 2, poz. 20).

Brak jest jurydycznych podstaw aby powyższe stanowisko nie obejmowało

również sytuacji, w której pomimo ustawowego wyłączenia obowiązku uzyskania

decyzji, dochodzi do zbycia wydzielonych działek. Pozostaje bowiem aktualny

warunek dopuszczalności podziału nieruchomości zawarty w art. 93 ust. 3 u.g.n.

Podkreślenia wymaga, że w cytowanej uchwale z dnia 4 czerwca 2009 r.

Sąd Najwyższy rozważył problem czy przeniesienie własności wydzielonej działki

bez zachowania wspomnianego warunku jest czynnością prawną sprzeczną

z ustawą w rozumieniu art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji nieważną. Wskazał,

że w piśmiennictwie są reprezentowane dwa stanowiska. Zgodnie z jednym,

w razie nieustanowienia służebności przy podziale nieruchomości czynność prawna

jest ważna, miałby natomiast zastosowanie art. 145 § 1 k.c. dotyczący

ustanowienia

służebności

drogi

koniecznej.

Według

innego

stanowiska,

niedopuszczalne jest zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej

decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została ustanowiona

służebność, której dotyczyło zastrzeżenie warunku. Wobec niedopuszczalności

takiego zbycia, notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy przenoszącej

własność wydzielonych geodezyjnie działek gruntu. W konkluzji Sąd Najwyższy

uznał, że za stanowiskiem wyrażonym w uchwale przemawia przede wszystkim

wykładnia językowa art. 93 ust. 3 u.g.n., który ma bez wątpienia charakter

bezwzględnie obowiązujący. Czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu

bez zapewnienia dostępu do drogi publicznej narusza art. 93 ust. 3 in principio

i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako sprzeczna z ustawą

(art. 58 § 1 k.c.).

W

rezultacie zarzut

naruszenia art. 93 ust. 3 u.g.n. okazał się

nieuzasadniony. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy brak było podstaw do

zastosowania art. 211 k.c., co nie zmienia oceny, że podział nieruchomości, w tym

także prawny, nie może być sprzeczny z przepisami ustawy, czyli m.in. z art. 93

ust. 3 u.g.n.

Z

przytoczonych

na podstawie art. 398

względów

k.p.c.

skarga

kasacyjna

podlegała

oddaleniu