IV CSK 356/11 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 356/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 marca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marta Romańska (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

SSN Maria Szulc

w sprawie z powództwa Gminy Miasta G.

przeciwko Mirosławie S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 16 marca 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 8 kwietnia 2011 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Gmina Miasta G. domagała się zasądzenia od Mirosławy S. kwoty

157 080,98 zł z ustawowymi odsetkami tytułem zwaloryzowanej bonifikaty od ceny

lokalu mieszkalnego. Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 25 listopada 2010 r. oddalił

powództwo. Ustalił, że w dniu 29 listopada 2006 r. powódka ustanowiła odrębną

własność lokalu nr 5 przy ul. W. 1 i sprzedała go pozwanej wraz z udziałem w

użytkowaniu wieczystym gruntu, udzielając bonifikaty w wysokości 148 652,20 zł.

W dniu 3 czerwca 2008 r. pozwana sprzedała ten lokal za 405 000 zł, a następnie

w dniu 8 lipca 2008 r. nabyła za 300 000 zł udział wynoszący 1/3 w prawie

użytkowania wieczystego działki położonej przy ul. F. 20 i w prawie własności

budynku mieszkalnego.

Według Sądu Okręgowego, powództwo jest bezzasadne. Zgodnie bowiem

z art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; obecnie:

Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej „u.g.n.”), właściwy organ może

udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z art. 67 ust. 3, na podstawie

odpowiednio zarządzenia wojewody albo rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest

sprzedawana jako lokal mieszkalny. W myśl art. 68 ust. 2 tej ustawy, jeżeli nabywca

nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż uzasadniające

udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości

stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest

zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, przy

czym zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Jednakże, w myśl art. 68

ust. 2a pkt 5 tej ustawy, przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku sprzedaży

lokalu

mieszkalnego,

jeżeli

środki

uzyskane

z

jego

sprzedaży

zostaną

przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo

nieruchomości

przeznaczonej

lub

wykorzystanej

na

cele

mieszkaniowe.

Skoro zatem pozwana w ciągu 12 miesięcy od zbycia lokalu nabytego z bonifikatą

nabyła nieruchomość wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, to nie ma obowiązku

zwrotu bonifikaty. Sąd Okręgowy uznał, że przepis o zwrocie bonifikaty należy

interpretować

ściśle.

Nie

wymaga

on,

aby

całość

środków

uzyskanych

ze sprzedaży lokalu nabytego z bonifikatą została przeznaczona na zakup innej

nieruchomości mieszkaniowej. Nie sposób też twierdzić, że w razie zakupu

nieruchomości za cenę minimalnie niższą od ceny sprzedaży nieruchomości

nabytej z bonifikatą istniał obowiązek zwrotu całej bonifikaty. Przepis nie przewiduje

obowiązku zwrotu części bonifikaty.

Powódka wniosła apelację od wyroku Sądu Okręgowego, zaskarżając

go w części.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 kwietnia 2011 r. zmienił zaskarżony wyrok

i zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 40 841 zł z ustawowymi odsetkami i

kwotę 2 982 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, oddalił apelację w pozostałym

zakresie oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2 744 zł tytułem

zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego. Uznał, że apelacja jest częściowo

zasadna. Podkreślił, iż art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. stwarza trudności interpretacyjne,

bo nie rozstrzyga w sposób wyraźny, czy właściwy organ może żądać zwrotu

bonifikaty w razie przeznaczenia na zakup innej nieruchomości mieszkaniowej tylko

części ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości nabytej z bonifikatą. Zdaniem

Sądu Apelacyjnego, właściwa wykładnia tego przepisu polega na tym, że w razie

przeznaczenia tylko części ceny uzyskanej ze sprzedaży lokalu nabytego z

bonifikatą na zakup innej nieruchomości lokalowej właściwy organ może żądać

zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w takiej proporcji, w jakiej cena uzyskana ze

sprzedaży nie została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości.

Powódka wniosła skargę kasacyjną, w której zaskarżyła wyrok Sądu

Apelacyjnego w części oddalającej jej apelację w pozostałym zakresie oraz

zasądzającej zwrot kosztów procesu za pierwszą i drugą instancję proporcjonalnie

do uwzględnionej części powództwa, zarzucając naruszenie przepisów prawa

materialnego, mianowicie art. 68 ust. 2a pkt 5 i art. 68 ust. 2 u.g.n. oraz art. 2, 7 i 10

w związku z art. 8 ust. 2 Konstytucji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 68 ust. 2a pkt 5

i art. 68 ust. 2 u.g.n. są nietrafne, a zarzuty naruszenia art. 2, 7 i 10 w związku z art.

8 ust. 2 Konstytucji są nie tylko nietrafne, ale ponadto zdecydowanie przesadzone.

Przepisy art. 68 u.g.n. były wielokrotnie nowelizowane. W niniejszej sprawie

istotne znaczenie miała ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy

o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr

173, poz. 1218), która m.in. dodała punkty 4 i 5 w art. 68 ust. 2a u.g.n.

Ustawa ta weszła w życie dnia 22 października 2007 r. Ustanowienie odrębnej

własności lokalu i sprzedaż tego lokalu pozwanej oraz udzielenie bonifikaty

nastąpiły przed wejściem w życie tej ustawy, a sprzedaż lokalu przez pozwaną

osobie trzeciej i nabycie przez pozwaną udziału w prawie użytkowania wieczystego

gruntu i w prawie własności budynku mieszkalnego miały miejsce już po wejściu

tej ustawy w życie. Powstające w związku z tym zagadnienie z zakresu prawa

międzyczasowego prywatnego zostało wyjaśnione przez Sąd Najwyższy w uchwale

z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09 (OSNC 2010, nr 9, poz. 118), zgodnie

z którą art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. ma zastosowanie także do umów sprzedaży

lokalu

mieszkalnego

zawieranych

przez

gminę

z

najemcami

w

czasie

obowiązywania art. 68 ust. 2 tej ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z dnia

28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz

o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), tj. od dnia

22 września 2004 r. do dnia 21 października 2007 r., jeżeli nabywca tego lokalu

sprzedał go po dniu 21 października 2007 r. Sąd Najwyższy podzielił ten pogląd

w wyroku z dnia 7 lipca 2011 r., II CSK 683/10 (niepubl.). Podziela go również Sąd

Najwyższy w niniejszym składzie.

Skoro zatem art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. ma zastosowanie w niniejszej

sprawie, należy rozważyć, czy art. 68 ust. 2 u.g.n. pozwala na ograniczenie żądania

zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w takiej proporcji, w jakiej cena uzyskana

ze sprzedaży

nie

została

przeznaczona

na

zakup

nowej

nieruchomości.

Zagadnienie to zostało rozstrzygnięte w uchwale z dnia 26 stycznia 2012 r., III CZP

87/11 (dotychczas niepubl.), zgodnie z którą nabywca lokalu mieszkalnego

z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma

obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty

uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego.

W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wyjaśnił m.in., że wykładnia literalna art. 68 ust. 2a

pkt 5 u.g.n. może prowadzić do wniosku, iż skoro podstawą do zachowania kwoty

bonifikaty przez nabywcę lokalu od gminy jest przeznaczenie środków uzyskanych

ze sprzedaży na zakup nowego lokalu, to chodzi o całość tych środków.

Taka wykładnia prowadzi jednak do konsekwencji, które pozostają w opozycji do

celu, jaki ma realizować regulacja zawarta w art. 68 u.g.n., która z kolei jest

urzeczywistnieniem zasady wyrażonej w art. 75 Konstytucji. Zasadniczym celem

pomocy publicznej udzielanej najemcy jest zapewnienie mu własnego lokalu.

Realizacja tego celu prowadzi przede wszystkim do tego, że najemca, a następnie

właściciel lokalu może zbyć go na rynku, dostosowując zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych do swoich możliwości. Ustawodawca dostrzega to, że właściciel

lokalu może chcieć go zbyć i dlatego od 2007 roku umożliwia mu realizację tego

uprawnienia w stosunkowo krótkim czasie (jednego roku) od chwili jego nabycia.

Jednocześnie, aby środki pomocy publicznej były dalej wykorzystywane zgodnie

ze swoim przeznaczeniem, czyli na cele mieszkaniowe, pozwala na zachowanie

bonifikaty, gdy nowy lokal zostanie nabyty za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu

nabytego od gminy. Gdyby literalnie wykładać art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., to cena

nabycia nowego lokalu z zachowaniem prawa do zatrzymania bonifikaty musiałoby

co do grosza zgadzać się z wysokością środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu

nabytego od gminy. Oznaczałoby to konieczność poszukiwania lokalu, którego

wartość byłaby identyczna jak lokalu nabytego od gminy, co wydaje się w praktyce

mało realne. W istocie taka interpretacja tego przepisu zmuszałby nabywcę lokalu

od gminy do ukrywania w umowach prawdziwej wartości nabywanego lokalu

i wpisywania ceny równej wysokości środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu

nabytego od gminy, aby nie stracić najczęściej kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Nie taki jest cel ustawy o gospodarce nieruchomościami, która, realizując

konstytucyjny obowiązek zapewnienia zaspakajania potrzeb mieszkaniowych

obywateli w lokalu stanowiącym własność, nie może zachęcać do działań

niezgodnych z prawem. Rozwiązaniem, które z jednej strony zapewnia realizację

celu ustawy, zakorzenionego w art. 75 Konstytucji, z drugiej zaś pozwala na

racjonalne

zachowanie

nabywcy,

jest

uznanie,

że

zachowuje

on

prawo

do zatrzymania kwoty uzyskanej bonifikaty w takiej części, w jakiej pozostaje cena,

jaką zapłacił za nowy lokal, do wysokości środków, które uzyskał ze sprzedaży

lokalu nabytego od gminy.

Sąd Najwyższy w niniejszym składzie w pełni podziela przedstawioną

wykładnię art. 68 ust. 2 i 2a pkt 5 u.g.n. Nie tylko nie jest ona niezgodna

z powołanymi w skardze kasacyjnej przepisami Konstytucji, ale wręcz stanowi

realizację zasady wypowiedzianej w art. 75 Konstytucji. Twierdzenie zaś, że Sąd

Apelacyjny, dokonując takiej właśnie interpretacji art. 68 ust. 2 i 2a pkt 5 u.g.n.,

wkroczył w kompetencje władzy ustawodawczej, oznaczałoby w istocie zakaz

odwoływania się przez sądy do innych sposobów wykładni prawa niż wykładnia

literalna, co w konsekwencji prowadziłoby do ograniczenia roli władzy sądowniczej

i naruszenia zasady trójpodziału władz. Oczywiście jest to zatem twierdzenie

niemożliwe do akceptacji.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 14 k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.

jw