IV CSK 344/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 344/08

POSTANOWIENIE

Dnia 14 stycznia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

SSN Dariusz Zawistowski

Protokolant Bogumiła Gruszka

w sprawie z wniosku Agencji Nieruchomości Rolnych w Warszawie

przy uczestnictwie A.G., W.G. i "W." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

o wpis własności,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 14 stycznia 2009 r.,

skargi kasacyjnej uczestników postępowania A.G. i W.G.

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 27 marca 2008 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Dnia 3 kwietnia 2007 r. W. i A. małż. G. zawarli ze spółką z o.o. pod firmą

„W.” warunkową umowę sprzedaży nieruchomości położonych w D., objętych

księgami wieczystymi nr [...], prowadzonymi przez Sąd Rejonowy w S., części

nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...], stanowiącej działkę nr [...] o

obszarze 4.79.99 ha, oraz części nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...],

stanowiącej działki nr [...] o obszarze 4.48 ha, za cenę 630 000 zł – pod warunkiem,

że

Agencja

Nieruchomości

Rolnych

nie

wykona

prawa

pierwokupu,

przysługującego jej na podstawie art. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o

kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592 ze zm. – dalej: „u.k.u.r.” lub

„ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego”). W dniu 10 kwietnia 2007 r. Agencja

Nieruchomości Rolnych została zawiadomiona o zawarciu warunkowej umowy

sprzedaży, po czym w dniu 27 kwietnia 2007 r. złożyła w formie notarialnej

oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Również w dniu 27 kwietnia 2007 r.

małż. G. i „W.” spółka z o.o. rozwiązali warunkową umowę sprzedaży z dnia 3

kwietnia 2007 r.

Agencja Nieruchomości Rolnych złożyła wniosek o dokonanie w księgach

wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości objętych warunkową umową

sprzedaży, wpisu prawa własności na rzecz Skarbu Państwa – Agencji

Nieruchomości Rolnych.

Dnia 27 września 2007 r. Sąd Rejonowy w S. wpisał w księgach wieczystych

nr [...], jako właściciela nieruchomości, Skarb Państwa – Agencję Nieruchomości

Rolnych, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2007 r. i

oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu z dnia 27 kwietnia 2007 r.

Apelację uczestników małż. G. od wpisu dokonanego w księdze wieczystej

nr [...], prowadzonej dla nieruchomości o obszarze 8.96.98 ha, Sąd Okręgowy

oddalił postanowieniem z dnia 27 marca 2008 r.

Sąd Okręgowy stanął na stanowisku, że zasady porządku prawnego

nakazują, by warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości nie mogła być

rozwiązana przez strony do chwili złożenia przez uprawnionego oświadczenia co

do wykonania prawa pierwokupu względnie upływu ustawowego okresu trwania

tego prawa. Podkreślił, że pogląd taki przyjęty został w uchwale Sądu Najwyższego

z dnia 9 października 1991 r., III CZP 94/91 (Palestra 1992, nr 1-2, s. 83 – teza),

dotyczącej prawa pierwokupu zastrzeżonego w art. 77 ustawy z dnia 29 kwietnia

1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U.

z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.), ale można go odnieść także do prawa

pierwokupu przewidzianego w art. 3 u.k.u.r. W kwestiach nieuregulowanych

w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mają bowiem zastosowanie przepisy

kodeksu cywilnego, w tym art. 600 § 1 zdanie drugie k.c., zgodnie z którym

postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa

pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne. Rozwiązanie umowy

zawartej pod warunkiem przed upływem okresu, w którym może się on ziścić,

byłoby natomiast działaniem zmierzającym do udaremnienia prawa pierwokupu.

Zważywszy, że Agencja Nieruchomości Rolnych złożyła w ustawowym terminie

oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu oraz że w dniu 7 maja 2007 r. –

czego nie zakwestionowano w apelacji – doręczyła odpis tego oświadczenia małż.

G., trzeba przyjąć, że przedmiotowa nieruchomość objęta warunkową umową

sprzedaży stała się własnością Skarbu Państwa.

W skardze kasacyjnej od tego postanowienia małż. G., powołując się na obie

podstawy określone w art. 3983 § 1 k.p.c., wnosili o jego uchylenie i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej

wskazali na naruszenie przepisów: art. 3531 k.c. przez przyjęcie, że strony

warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości o obszarze 8.96.98 ha, objętej

księgą wieczystą nr [...], nie mogły rozwiązać tej umowy do chwili złożenia przez

Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia co do wykonania prawa pierwokupu

względnie upływu ustawowego okresu trwania tego prawa, art. 89 i nast. k.c. przez

przyjęcie, że rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży należy traktować jako

dążenie do udaremnienia lub ograniczenia skutku ziszczenia się warunku, art. 600

§ 1 zdanie drugie k.c. przez przyjęcie, że dotyczy on sytuacji, w której warunkowa

umowa sprzedaży już nie istnieje z powodu jej rozwiązania, art. 140 w związku z

art. 89 i nast. oraz art. 600 § 1 zdanie drugie k.c. przez przyjęcie, że prawo

pierwokupu jest silniejsze od prawa własności, art. 1 i art. 3 ust. 4 u.k.u.r. przez

niezrozumienie ich celu oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia, art. 3 ust. 4

u.k.u.r. w związku z art. 596, art. 597 § 2 zdanie pierwsze i art. 61 k.c. przez

przyjęcie, że dla skutecznego wykonania prawa pierwokupu nieistotna jest data

dojścia do wiadomości dotychczasowego właściciela oświadczenia o wykonaniu

prawa pierwokupu, i art. 3 ust. 4 u.k.u.r. w związku z art. 596, art. 597 § 2 zdanie

pierwsze i art. 61 k.c. przez przyjęcie, że doszło do skutecznego wykonania przez

Agencję Nieruchomości Rolnych prawa pierwokupu w stosunku do nieruchomości o

obszarze 8.96.98 ha, objętej księgą wieczystą nr [...] i przeniesienia jej własności

na rzecz Skarbu Państwa. W ramach drugiej podstawy podnieśli natomiast zarzut

obrazy przepisów: art. 6268 § 2 k.p.c. przez przyjęcie, że do kognicji sądu nie

należy badanie, czy do wniosku o wpis dołączono dokument potwierdzający

zawiadomienie sprzedawcy o wykonaniu prawa pierwokupu, art. 6262 § 5 k.p.c.

przez przyjęcie, że wniosek o wpis został złożony przez osobę uprawnioną, i art.

6269 k.p.c. przez jego niezastosowanie w związku z brakiem dokumentu

potwierdzającego zawiadomienie skarżących o wykonaniu prawa pierwokupu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Spośród

zarzutów

podniesionych

w

skardze

kasacyjnej

zasadnicze

znaczenie ma kwestia dopuszczalności rozwiązania warunkowej umowy sprzedaży

przed złożeniem przez Agencję Nieruchomości Rolnych, działającą na rzecz

Skarbu Państwa, oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, przysługującego

jej na podstawie art. 3 ust. 4 u.k.u.r. W postępowaniu o wpis prawa własności do

księgi wieczystej sąd musi bowiem badać ważność czynności prawnej stanowiącej

podstawę wpisu zarówno pod względem formalnym, jak i pod względem jej

skuteczności materialnej (zob. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 4 maja 1972 r.,

III CZP 25/72, OSNCP 1972, nr 11, poz. 194, i z dnia 26 czerwca 1974 r., III CZP

4/74, OSNCP 1975, nr 5, poz. 75).

Sąd Okręgowy wyszedł z trafnego założenia, że do prawa pierwokupu

przewidzianego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mają zastosowanie

przepisy kodeksu cywilnego, w tym art. 600 § 1 k.c., zgodnie z którym przez

wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym

a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez

zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie oświadczenia woli

zobowiązanemu;

jest

to

jednostronna

czynność

prawna

o

charakterze

prawokształtującym, która staje się skuteczna z chwilą, w której oświadczenie woli

doszło do drugiej strony w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art.

61 § 1 k.c.). Oznacza to, że nie wystarczy samo złożenie przed upływem miesiąca

od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży oświadczenia o wykonaniu prawa

pierwokupu, ale że przed upływem tego terminu konieczne jest zawiadomienie

zobowiązanego o złożeniu tego oświadczenia w przepisanej formie (zob. uchwałę

składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 1967 r., III CZP 88/66,

OSNCP 1967, nr 12, poz. 210 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia

1990 r., I CR 1410/89, niepubl. i z dnia 2 marca 1990 r., II CR 51/90, OSNCP 1991,

nr 5-6, poz. 74).

W

niniejszej

sprawie

przed

dojściem

do

wiadomości

skarżących

oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych o wykonaniu prawa pierwokupu,

a więc przed skutecznym – w świetle art. 597 § 2 w związku z art. 61 § 1 k.c. –

złożeniem skarżącym tego oświadczenia, doszło do rozwiązania warunkowej

umowy sprzedaży, co, zdaniem Sądu Okręgowego, było bezskuteczne, gdyż

zmierzało do udaremnienia prawa pierwokupu. Pogląd taki został istotnie wyrażony

przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 października 1991 r., III CZP 94/91. Uszło

jednak uwagi Sądu Okręgowego, że był to pogląd odosobniony, który spotkał się

z uzasadnioną krytyką, ponieważ godził w zasadę swobody umów. W wyroku

z dnia 8 sierpnia 2003 r., V CK 177/02, Sąd Najwyższy odstąpił od tego poglądu

i przyjął, że prawo pierwokupu nie stanowi przeszkody do rozwiązania przez strony

warunkowej umowy sprzedaży, zanim oświadczenie o wykonaniu tego prawa

zostanie złożone (zob. OSNC 2004, nr 10, poz. 160). Stanowisko takie Sąd

Najwyższy zajął następnie w postanowieniach: z dnia 20 grudnia 2005 r., III CSK

33/05 (niepubl.), z dnia 17 lipca 2008 r., II CSK 113/08 (niepubl.), z dnia 17 lipca

2008 r., II CSK 114/08 (niepubl.) oraz z dnia 27 sierpnia 2008 r., II CSK 116/08

(niepubl.) i można już uznać je za utrwalone. Uzasadniając konieczność

odstąpienia od poglądu wyrażonego w uchwale z dnia 9 października 1991 r.,

III CZP 94/91, Sąd Najwyższy podkreślił, że instytucja prawa pierwokupu, jako

stanowiąca ograniczenie prawa własności oraz swobody umów, wymaga ścisłej

wykładni przepisów takie pierwszeństwo regulujących (zob. uzasadnienie uchwały

składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 1998 r., III CZP

33/98, OSNC 1999, nr 4, poz. 67 i powołane tam orzecznictwo). Z wyrażonej w art.

3531 k.c. zasady swobody umów wynika, że czynność prawna jest ważna

i dopuszczalna, jeżeli tylko nie zachodzą określone w tym przepisie przesłanki

negatywne. Wobec braku zakazu rozwiązania przez strony warunkowej umowy

sprzedaży, trzeba przyjąć, że ustawowe prawo pierwokupu nie ogranicza stron

umowy warunkowej w kształtowaniu stosunku obligacyjnego. W uchwale składu

siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94

(OSNC 1995, nr 3, poz. 42), potwierdzono dopuszczalność rozwiązania umowy

o skutkach zobowiązujących ze skutkami ex nunc oraz ex tunc. Przytoczone

argumenty przemawiają na rzecz tezy, że w razie rozwiązania warunkowej umowy

sprzedaży nieruchomości przed złożeniem oświadczenia o wykonaniu prawa

pierwokupu, nieruchomość wraca do stanu

quo ante, a złożone przez

uprawnionego oświadczenie o wykonaniu tego prawa jest bezskuteczne.

Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela stanowisko wyrażone

w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2003 r., V CK 177/02,

i w późniejszych, powołanych orzeczeniach oraz argumentację przytoczoną dla

jego uzasadnienia. Prowadzi to do wniosku, że warunkowa umowa sprzedaży

nieruchomości z dnia 3 kwietnia 2007 r. została rozwiązana przed złożeniem

skarżącym oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu (art. 597 § 2 w związku

z art. 61 § 1 k.c.), wobec czego prawo pierwokupu utraciło swoją podstawę,

a stosunki między skarżącymi i Agencją Nieruchomości Rolnych wróciły do stanu

sprzed zawarcia umowy.

Uzasadniony jest zatem wniosek skarżących o uchylenie zaskarżonego

postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W tej sytuacji

rozważanie pozostałych zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej stało się

bezprzedmiotowe.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815 § 1 i art.

108 § 2 w związku z art. 39821 k.p.c. orzekł, jak w sentencji.