IV CSK 34/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 34/12

POSTANOWIENIE

Dnia 20 września 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Marian Kocon

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku J. K.

przy uczestnictwie B. B. i in. , o ustanowienie służebności drogi koniecznej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 września 2012 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania K. K.

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 9 listopada 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i sprawę przekazuje Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawca J. K. wniósł o ustanowienie służebności drogi koniecznej na

nieruchomości należącej do K. K., B. K., A. P., stanowiącej działkę nr 58 w R. przy

ulicy W., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr …, na rzecz

każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 57/2, w R. przy

ulicy W., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr … .

Uczestnicy K. K. oraz B. K., jako właściciele nieruchomości stanowiącej

działkę nr 58 wnieśli o oddalenie wniosku, a B. B., H. K., Z. K., A. K., jako

współwłaściciele nieruchomości stanowiącej działkę nr 57/2, poparli wniosek.

Uczestnik W. S. nie zgodził się na ustanowienie służebności dla nieruchomości

wnioskodawcy na jego nieruchomości, stanowiącej działkę nr 56.

Postanowieniem z 10 maja 2010 r. Sąd Rejonowy ustanowił na rzecz

każdoczesnego właściciela nieruchomości stanowiącej działkę nr 57/2 w R. przy ul.

W. służebność drogi koniecznej na nieruchomości złożonej z działek nr 58/2 o

powierzchni 358 m2 i nr 58/3 o powierzchni 289 m2, w R. przy ul. W., pasem gruntu

o łącznej powierzchni 35 m2, opisanym punktami 1-2-3-868-306-1 na działce nr

58/2 i 3-4-5-6-868-3 na działce nr 58/3, przedstawionym na mapie sporządzonej

przez geodetę B. G.; zasądził też od właścicieli działki nr 57/2 na rzecz A. P. kwotę

2.807 zł oraz na rzecz K. K. i B. K. kwotę 2.807 zł z ustawowymi odsetkami, jako

wynagrodzenie za ustanowienie służebności.

Sąd Rejonowy ustalił, że na działce nr 57/2 będącej przedmiotem

współwłasności /…/ przy ul. W. stoi dom. Składa się on z dwóch niezależnych do

siebie części, z których jedna zajmowana jest przez J. K., a druga przez Z. K. z

rodziną. Budynek ten od zachodu przylega do granicy działki nr 56, a od wschodu

jego narożniki znajdują się w odległości 2,40 m i 1,30 m od granicy z działką nr 58.

Pierwsza część domu na działce nr 57/2 została wybudowana przed 1950 r. W

1982 r. M. K. i K. K. wystąpili o zezwolenie na remont budynków gospodarczych

oraz na rozbudowę domu poprzez dobudowanie w nim dwóch pokoi po stronie

północnej, w przedłużeniu ściany budynku po stronie wschodniej i w granicy

sąsiada od strony zachodniej. Dobudowane pokoje miały być połączone przejściem

z istniejącymi już pomieszczeniami, ale wybudowano je sprzecznie z pozwoleniem i

nie połączono obu części budynku,

Działka nr 56 nie jest zabudowana i ma rolny charakter. Nigdy nie

dojeżdżano po niej do działki nr 57/2.

Od września 2000 r. właścicielami działki nr 58 przy ul. W. w R. są K. K., B.

K. i A. P. Ich poprzednikami byli J. K. i A. K. Decyzją z 16 stycznia 2007 r. działka

nr 58 została podzielona na działki nr 58/1, 58/2, 58/3, 58/4, 58/5 i 58/6.

Na granicy działek nr 57 i 58 od zbiegu ulicy P. i W. w kierunku południowym

od 1948 r. biegła polna droga do domu na działce nr 57/2, położona częściowo na

działce nr 58, a częściowo na działce nr 57/2. Droga była wyrównywana przez jej

użytkowników gruzem i piachem.

Po wybudowaniu na swojej działce myjni samochodowej i urządzeniu innego

wjazdu, 3 września 2008 r., K. K. wkopał metalowe słupki w granicy działki nr 58 z

działką nr 57/2, a następnie zabetonował je. Wyrokiem z 26 lutego 2009 r. Sąd

Rejonowy w R. nakazał mu oraz B. K. i A. P. usunięcie ogrodzenia z drogi na

działce nr 58.

Minimalna

odległość

pomiędzy

ścianą

domu

na

działce

nr

57/2

a ogrodzeniem na działce nr 58, umożliwiająca dojazd pojazdu wywożącego

nieczystości na część działki nr 57/2 położonej po południowej stronie domu

powinna wynosić 3 m. Pojazd taki musi zatem przejechać częściowo przy ścianie

domu na działce nr 57/2, a częściowo przez pas gruntu na działce nr 58.

Sąd Rejonowy uznał, że żądanie wnioskodawcy znajduje podstawę w art.

145 k.c. Część frontowa nieruchomości wnioskodawcy ma wprawdzie dostęp do

ulicy P. i W., lecz jest go pozbawiona część południowa. Także przed

rozbudowaniem domu na działce nr 57/2 dojazd do południowej części tej

nieruchomości był możliwy tylko drogą biegnącą częściowo po działce nr 57/2,

a częściowo po działce nr 58. Postawione przez uczestników ogrodzenie wyłączyło

możliwość dojeżdżania do południowej części działki nr 57/2 przez jej właścicieli i to

po ośmiu latach od zakupu przez uczestników działki nr 58, gdy korzystanie z drogi

na obu działkach nie było im już potrzebne. Sąd Rejonowy wskazał, że roszczenia

o ustanowienie służebności drogowej nie jest pozbawiony właściciel, który swym

działaniem faktycznym doprowadził do stanu izolacji nieruchomości. Droga

konieczna dla działki nr 57/2 może być zatem ustanowiona i powinna przebiegać

przez część działki nr 58, w miejscu, przez które dotąd dojeżdżano.

Wynagrodzenie za obciążenie działki nr 58 służebnością Sąd oznaczył na

5.614 zł, zaś koszt usunięcia ogrodzenia z siatki i słupków oraz ich ponowny

montaż i zabetonowanie w innym miejscu - 1.878 zł. Przy obliczaniu wynagrodzenia

na rzecz właścicieli nieruchomości obciążonej Sąd Rejonowy pominął koszt

przesunięcia ogrodzenia, gdyż w sprawie o ochronę posiadania nakazano

właścicielom działki nr 58 jego usunięcie.

Postanowieniem z 9 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację B. K.,

K. K. i A. P. od postanowienia Sądu Rejonowego i stosownie orzekł o kosztach.

Sąd Okręgowy zaakceptował ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy

zaprezentowaną przez Sąd Rejonowy. Podkreślił, że skoro niegdyś istniała droga

wewnętrzna łącząca działkę wnioskodawcy z ulicą W., to tym samym pasem gruntu

należy aktualnie przeprowadzić drogę konieczną. Za zasadne uznał pozostawienie

istniejącego szamba na działce nr 57/2 w dotychczasowym miejscu, ponieważ

koszty jego ominięcia i legalizacji są mniejsze od likwidacji i budowy w nowym

miejscu, zgodnie z prawem. Okoliczności, w jakich wybudowano szambo, w tym i

to, czy obiekt ten powstał na podstawie wymaganych zezwoleń, Sąd Okręgowy

ocenił jako nieistotne w świetle przesłanek z art. 145 § 1 k.c. Tak samo ocenił fakt

sprzecznego z pozwoleniem rozbudowania domu na działce nr 57/2. Planowane

przeznaczenie południowej części działki nr 57/2 pod inwestycję w postaci

obwodnicy R. uznał za okoliczność przyszłą, która o ile wystąpi, to może

uzasadniać wystąpienie o zniesienie służebności.

W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego z 9 listopada

2010 r. uczestnicy B. K. i K. K. zarzucili, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem

prawa materialnego (art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.), to jest: - art. 145 § 1 k.c. poprzez

niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że nieruchomość wnioskodawcy nie ma

odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, przy założeniu, że dzieli się ona na

część „frontową” i „położoną w głębi” oraz pominięcie faktu świadomej budowy i

rozbudowy budynków na działce wnioskodawcy bez zaplanowania wygodnego i

wystarczającego dostępu do drogi publicznej; - art. 145 § 2 i 3 k.c. poprzez

nierozważenie żadnych innych wariantów przeprowadzenia służebności drogi

koniecznej niż przez nieruchomość skarżących, kierowanie się przy wytyczeniu

przebiegu drogi koniecznej tylko kryterium historycznym, zamiast kryteriami

określonymi w art. 145 § 2 i 3 k.c., a przy tym usankcjonowanie postępowania

wnioskodawcy i jego poprzedników prawnych, którzy sprzecznie z prawem

doprowadzili do istniejącego stanu zabudowy.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości

i oddalenie wniosku na podstawie art. 39816 k.p.c., a ewentualnie o jego uchylenie

i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Skarżący nie zgłosili zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania

czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym

i takich,

które

by

prowadziły

do

zakwestionowania

podstawy

faktycznej

rozstrzygnięcia. Ocena zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw

kasacyjnych (art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów,

które Sądy obu instancji przyjęły za podstawę subsumcji.

2. Przesłanki decydujące o dopuszczalności obciążenia nieruchomości

służebnością drogi koniecznej w celu zapewnienia innej nieruchomości dostępu do

drogi publicznej zostały oznaczone w art. 145 § 1 k.c. Z przepisu tego wynika, że

właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za

wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej jeżeli jego nieruchomość nie ma

odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków

gospodarskich.

Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana na rzecz nieruchomości,

w tym także – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – gruntowej, z której

korzystanie

zgodnie

ze

społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem

wymaga

dostępu do niej przez sieć dróg publicznych. Z tej przyczyny podstawową

przesłanką

ustanowienia

służebności

drogi

koniecznej

jest

brak

dostępu

nieruchomości do drogi publicznej. Za drogę publiczną uważać przy tym należy

drogę zaliczoną na podstawie ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych

(tekst jedn.: Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.) do jednej z kategorii dróg,

z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami

i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych (drogi

krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne). Drogi niezaliczone do żadnej kategorii

dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe

do gruntów rolnych i leśnych, są drogami wewnętrznymi. Taki charakter może mieć

droga urządzona na gruncie przez właściciela, który potrzebuje zapewnić sobie

dojazd do nieruchomości. Pas gruntu faktycznie wykorzystywany do przejazdów,

ale nie urządzony w sposób właściwy dla drogi w rozumieniu ustawy o drogach

publicznych nie jest drogą wewnętrzną. Sąd Okręgowy nie rozważył przed

zakwalifikowaniem do dróg wewnętrznych pasa gruntu pomiędzy nieruchomościami

wnioskodawców i uczestników, czy ma on cechy „drogi” w rozumieniu art. 4 pkt 2

ustawy o drogach publicznych.

Użycie w art. 145 § 1 k.c. przez ustawodawcę przymiotnika „odpowiedni” dla

scharakteryzowania cech dostępu nieruchomości do drogi publicznej oznacza, że

samo

położenie

o dopuszczalności

przy

takiej

żądania

drodze

nie

przesądza

jeszcze

negatywnie

ustanowienia

służebności

drogi

koniecznej.

W postanowieniu z 7 marca 2007 r., II CSK 482/06, niepublikowane – tak samo jak

wcześniej w postanowieniach z 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74 (OSNC 1975, nr 9,

poz. 135), z 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98 (OSNC 2000, nr 2, poz. 34) – Sąd

Najwyższy wskazał, że ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „odpowiedniego

dostępu”, którym posłużył się w art. 145 § 1 k.c., co nakazuje przyjąć, że chodzi

o jego potoczne rozumienie. W tym zaś ujęciu „odpowiedni” to „odpowiadający

przeznaczeniu”, „spełniający wymagane warunki”. O tym, czy istniejący dostęp jest

odpowiedni,

decydują

więc

każdorazowo

okoliczności

konkretnej

sprawy

(por. postanowienie Sądu Najwyższego z 18 września 1998 r., III CKN 609/97,

OSNC 1999, nr 3, poz. 55).

W uchwale z 16 kwietnia 1968 r., III CZP 33/68 (OSNCP 1969, nr 1 poz. 8)

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że druga przesłanka ustanowienia służebności drogi

koniecznej, to jest „brak dostępu nieruchomości do należących do niej budynków

gospodarskich” jest spełniona wtedy, gdy brak jest odpowiedniego dostępu z jednej

nieruchomości do należących do niej budynków gospodarskich położonych na

drugiej nieruchomości. Chodzi tu zatem o brak komunikacyjnej łączności między

dwiema

nieruchomościami,

z których

jedna

jest

zabudowana

budynkami

gospodarskimi, które można uważać za należące do pierwszej. W hipotezie tej

ustawodawca nie miał zatem na względzie potrzeby odpowiedniego dostępu z drogi

publicznej do budynku, wznoszącego się na działce posiadającej taki dostęp.

Nie można ustawodawcy przypisać takiej intencji, gdyż rzeczą właściciela działki

jest tak budować, by mógł z budynku faktycznie korzystać. Planujący budowę

powinien zatem zadbać ewentualnie i o to, by sąsiad ustanowił na jego rzecz

służebność konieczną do wykonywania dojazdów do budynku, który planuje tak

postawić, że po własnej działce do niego nie dojedzie. W orzeczeniu tym Sąd

Najwyższy wyłączył możliwość „tak rozciągłej wykładni art. 145 § 1 k.c., by drugą

z jego hipotez objąć brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej z budynków

usytuowanych na nieruchomości, mającej taki dostęp”.

3. Nieruchomość

wnioskodawcy

stanowiąca

działkę

nr

57/2

oraz

nieruchomości uczestników stanowiące działki nr 58 i 56, położone są przy drodze

publicznej, to jest przy ulicach P. i W. Status tych dróg w sieci drogowej pozwala na

swobodne wjeżdżanie na nie z nieruchomości położonych przy nich. Nieruchomość

wnioskodawcy przylega do drogi publicznej wzdłuż całej północnej granicy, a zatem

niewątpliwie w części zawierającej się pomiędzy ulicą P. i północną ścianą domu

ma ona dostęp do drogi publicznej. Urządzenie odpowiedniego do potrzeb

właścicieli wjazdu na ten grunt jest sprawą jego właściwego zagospodarowania.

Problem wymagający rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie wynika z tego, że

w poprzek nieruchomości wnioskodawcy stoi budynek mieszkalny i faktycznie dzieli

ją na dwie części. Posadowienie tego budynku sprawia, że do gruntu położonego

na południe od niego nie ma od drogi publicznej dojazdu po działce nr 57/2, a jej

właściciele mogą co najwyżej przejść na tę część swojej nieruchomości między

wschodnią ścianą domu i granicą z działką nr 58. To, że właściciele działki nr 57/2

nie tylko przechodzili, ale i przejeżdżali na południową część ich nieruchomości

wynikało z uzgodnień z poprzednimi właścicielami działki nr 58, które nie

doprowadziły jednak do ustanowienia służebności i nie były wykonywane w sposób

prowadzący do zasiedzenia tego ograniczonego prawa rzeczowego, bo takich

twierdzeń wnioskodawca nie zgłosił.

Z odwołaniem się do poglądów wyrażonych w uzasadnieniu postanowienia

Sądu Najwyższego z 7 listopada 2003 r., V CK 396/02, (niepublikowane), że art.

145 k.c. nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność

domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu

jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, a właściciel

nieruchomości, który swym działaniem faktycznym doprowadził do stanu izolacji

własnej nieruchomości nie jest pozbawiony roszczenia o ustanowienie służebności

drogi koniecznej (art. 145 k.c.), Sądy obu instancji uznały roszczenie wnioskodawcy

za usprawiedliwione.

Odnosząc się do tego poglądu trzeba zauważyć, że służebność drogi

koniecznej ma służyć funkcji prawa własności nieruchomości określanej jako

korzystanie

z

niej

zgodnie

ze

społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem.

Uzasadnione jest też przyjęcie, że w art. 145 § 1 k.c. chodzi o korzystanie z całości,

a nie tylko pewnej części nieruchomości, co nie oznacza jeszcze, że

zorganizowanie dojazdu na niekorzystnie położoną część nieruchomości ma się

odbyć z obciążeniem nieruchomości sąsiednich. Wprawdzie art. 145 k.c.

rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność

domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu

jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia

tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady

wykonywania prawa własności (art. 140 k.c.). W postanowieniu z 18 września

1998 r., III CKN 609/97 (OSNC 1999, nr 3, poz. 55), Sąd Najwyższy trafnie

zauważył, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej

przez cudzą nieruchomość wymaga wpierw rozstrzygnięcia, czyje prawo własności

podlega silniejszej ochronie, skoro wykonywanie jednego z nich ma być

ograniczone. Porównanie to wypada na korzyść właściciela nieruchomości

sąsiedniej. Prawo własności jest chronione konstytucyjnie (art. 21 ust. 1

Konstytucji), a Rzeczpospolita Polska, ratyfikując Konwencję o Ochronie Praw

Człowieka i Podstawowych Wolności, zobowiązała się do jego poszanowania.

Ponieważ własność podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 2

Konstytucji), w razie utrudnienia dostępu do części nieruchomości, wynikającego

z autonomicznego aktu woli właściciela, nie może on domagać się z tego powodu

ingerencji w cudze prawo własności, zakładającej pierwszeństwo w ochronie jego

prawa.

W związku z powyższym nie sposób podzielić zapatrywania wyrażonego

w postanowieniu Sądu Najwyższego z 7 listopada 2003 r., V CK 396/02

(niepublikowane), jakoby – co do zasady - właściciel nieruchomości, który swym

działaniem faktycznym doprowadził do stanu izolacji własnej nieruchomości nie był

pozbawiony roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.).

Nieodpowiedni dostęp do drogi publicznej, wywołany wzniesieniem budynku na

całej

szerokości

nieruchomości,

nie

uzasadnia

żądania

ustanowienia

w postępowaniu sądowym służebności drogi koniecznej w celu stworzenia

właścicielowi możliwości dojazdu do gruntu położonego z tyłu budynku. W szeregu

przypadków dojazd na tyły budynku może nie być właścicielowi – ze względu na

sposób wykorzystywania nieruchomości – potrzebny.

Jeśli nieruchomość jest położona przy drodze publicznej o takim statusie, że

można na nią swobodnie wjeżdżać po ewentualnym przygotowaniu stosownych

urządzeń drogowych, to wykluczone jest obciążanie nieruchomości sąsiednich

służebnościami mającymi zapewnić dostęp do dróg publicznych takim częściom

nieruchomości, które są w stosunku do drogi publicznej położone niekorzystnie.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że art. 145 § 1 k.c.

nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności

drogowe dla właściciela wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków

na nieruchomości, ze względu na którą służebność miałaby być ustanowiona.

W takim bowiem wypadku chodzi nie o dostęp do drogi publicznej lub do budynków

gospodarskich (dojście, dojazd), lecz o łatwiejsze korzystanie z budynków.

Zorganizowanie zaś łatwiejszego sposobu eksploatacji nieruchomości (np. przez

przeniesienie frontu budynku na drugą stronę) należy do właściciela nieruchomości

(por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74,

OSNC 1975, nr 9, poz. 135; z 13 marca 1975 r., III CRN 488/74, niepublikowane,

z 12 września 1997 r., I CKN 228/97; z 10 maja 1977 r., III CRN 90/77,

niepublikowane; z 11 września 1998 r. I CKN 836/97; z 18 września 1998 r., III CKN

609/97, OSNC 1999, nr 3, poz. 55; z 5 listopada 1998 r., I CKN 878/97; z 13

września 2000 r., II CKN 336/00, niepublikowane, z 19 stycznia 2001 r., I CKN

322/00, niepublikowane.

3. Odstąpienie od powyższych zasad jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy

właściciel wykaże, że trudności z dostępem do części nieruchomości lub

znajdujących się na niej budynków nie wynikają z jego własnych nieprzemyślanych

lub wręcz sprzecznych z prawem działań, że nie może tych trudności usunąć we

własnym zakresie, a za ustanowieniem służebności przemawiają szczególne

względy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 6 października 2000 r., IV CKN

123/00; z 31 stycznia 2007 r., II CSK 421/06 i z 30 listopada 2007 r., IV CSK

276/07, niepublikowane).

Nie ma racji Sąd Okręgowy, o ile bez żadnych obwarowań i ograniczeń

przyjmuje, że „dostęp do drogi publicznej części północnej działki 57/2 nie może

być przeszkodą do ustanowienia drogi koniecznej w kształcie wykreowanym

zaskarżonym

orzeczeniem,

bowiem

wnioskodawca

wskutek

nieformalnego

podziału działki do używania (quoad usum) zamieszkuje w jej części południowej

i ta część jest pozbawiona dojazdu”.

Przy

rozważaniu

dopuszczalności

ustanowienia

służebności

drogi

koniecznej umożliwiającej dojazd przez nieruchomości sąsiednie do części

nieruchomości położonej za budynkiem postawionym na całej jej szerokości trzeba

rozważyć, kiedy i w jaki sposób powstała nieruchomość, na rzecz której służebność

ma być ustanowiona i nieruchomość, z obciążeniem której służebność ma powstać

oraz kto, i kiedy wzniósł na nieruchomości budynek przegradzający dostęp do

jakiejś jej części (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 30 listopada 2007 r.,

IV CSK 276/07, niepublikowane). Jest to konieczne przy ocenie, czy brak dostępu

do drogi publicznej części nieruchomości nie wynika z suwerennej, błędnej decyzji

ubiegającego się o ustanowienie służebności, co pozbawiałoby go możliwości

dochodzenia takiego roszczenia. Istotne może być to, że nieruchomości wywodzą

się z jednej, dzielonej przez poprzedników prawnych stron zabudowanej już

wówczas nieruchomości, po uzgodnieniu, że wjazd na nie będzie wspólny

z wykorzystaniem równych pasów gruntów po obu stornach granicy. Gdyby nawet

w

takich

okolicznościach

powstała

nieruchomość

wymagająca

następnie

ustanowienia dla niej służebności, to i tak trzeba mieć na względzie, że jej

właściciel planując jakiekolwiek inwestycje na gruncie musiał liczyć się z brakiem

uregulowanego prawnie dostępu do pewnej jej części. Nie mógł też zakładać, że

sąsiednia nieruchomość będzie zawsze we własności tych samych, przychylnych

mu osób.

Z ustaleń dokonanych w sprawie wynika wprawdzie, że już stary dom na

nieruchomości wnioskodawcy przegradzał ją na taką szerokość, jaką ma obecnie

przejście między obu częściami, ale nie wynika z nich, w jaki sposób była wówczas

wykorzystywana część gruntu poza domem i czy wymagała wjeżdżania na nią

pojazdem mechanicznym. Z ustaleń tych wynika nadto, że wnioskodawca

rozbudował budynek, a inwestycję zrealizował sprzecznie z pozwoleniem na

budowę. Sąd Okręgowy zbagatelizował tę okoliczność i przyjął, że nie ma ona

żadnego znaczenia z punktu widzenia potrzeby ustanowienia służebności

i szerokości pasa gruntu, którym będzie ona poprowadzona, ale z takim podejściem

zgodzić się nie sposób. Niezalegalizowanej samowoli budowlanej, która uzasadnia

podjęcie przez odpowiednie organy czynności prowadzących do przywrócenia

stanu zgodnego z prawem nie można traktować jak zaszłości nieistotnej przy

określaniu zasad korzystania z nieruchomości. W okolicznościach niniejszej sprawy

konieczne jest jednak ustalenie, w jaki sposób wnioskodawcy odstąpili od

wydanego im pozwolenia na rozbudowę domu. Gdyby bowiem istniało połączenie

między starą i dobudowaną częścią budynku, to od drogi publicznej istniałby

bezpośredni dostęp do każdego w nim pomieszczenia. Powstaje też kwestia

sposobu położenia instalacji w budynku – według zatwierdzonego projektu

i faktycznie – oraz przyczyn, dla których na jego tyłach znajduje się szambo. Jeśli

nie zostało ono legalnie wybudowane, to trudno na potrzeby takiej inwestycji, która

może wymagać zlikwidowania, obciążać służebnością nieruchomość sąsiednią,

nawet na niewielkim odcinku.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c. w zw. z art.

13 § 2 k.p.c. oraz art. 39821 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.,

Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.

db