IV CSK 331/07 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 331/07

POSTANOWIENIE

Dnia 10 stycznia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku Przedsiębiorstwa Rolno - Produkcyjnego Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w O.

przy uczestnictwie „I.(...)” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

o wpis prawa własności w księdze wieczystej kw Nr (…),

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10 stycznia 2008 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w O. z dnia 8 marca 2007 r., sygn. akt IX Ca (…),

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Aktem notarialnym sporządzonym dnia 10 marca 2006 r. przez notariusza I. S.-K.

w Kancelarii w D., I.(...) spółka z o.o. z siedzibą w W. sprzedała Przedsiębiorstwu RolnoProdukcyjnemu spółce z o.o. z siedzibą w O., nieruchomości rolne zabudowane:



w obrębie G., G. i O. gm. M., o łącznej powierzchni 586 ha, dla której Sąd

Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą Kw nr (…), oraz



w obrębie G. gm. O., dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą Kw

nr (…), za cenę 3 576 514 zł, płatną po sporządzeniu umowy przenoszącej

własność najpóźniej do 20 kwietnia 2006 r. Umowa sprzedaży określała

dwudniowy termin zawarcia umowy przenoszącej własność nie późniejszy niż 14

kwietnia 2006 r. i została zawarta pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości

Rolnych działająca na rzecz Skarbu nie skorzysta z prawa pierwokupu

przysługującego jej zgodnie z treścią art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003

r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592).

Umowa przeniesienia własności została zawarta 14 kwietnia 2006 r. po uzyskaniu

oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu.

Akt notarialny zawiera oświadczenie, że sprzedająca mimo zobowiązania (§ 1 pkt 7

umowy sprzedaży) nie przedłożyła zezwolenia na wykreślenie wszelkich wpisów z

działów 3. i 4. ani nowych odpisów z ksiąg wieczystych potwierdzających brak obciążeń.

W § 5 znajduje się oświadczenie reprezentantów sprzedającej o przeniesieniu prawa

własności nieruchomości oraz kupującej o wyrażeniu zgody na te czynność. W

następnym (6.) paragrafie tej umowy znajduje się stwierdzenie o braku możliwości

dokładnego określenia aktualnej wysokości zobowiązań Spółki sprzedającej i ustalenie

obydwu stron, że umówiona cena sprzedaży zostanie uiszczona najpóźniej do 15 maja

2006 r. (po ustaleniu z Komornikiem i wierzycielami hipotecznymi kwot zobowiązań), a

także zobowiązanie Spółki sprzedającej do pokrycia należności wobec wierzycieli

niezaspokojonych z ceny uiszczanej bezpośrednio przez kupującą na konta komornika i

wierzycieli, co do której kupująca poddała się egzekucji. W kolejnym zdaniu § 6. strony

postanowiły, że w przypadku niedokonania przez Kupującą Spółkę zapłaty całej ceny

sprzedaży do 30 lipca 2006 r. sprzedającej Spółce przysługuje prawo odstąpienia od

„niniejszej umowy”. W przypadku niezapłacenia całej ceny sprzedaży do 30 lipca 2006 r.

i odstąpienia przez Sprzedająca Spółkę od umowy A. K. (reprezentujący kupującą)

udzielił reprezentantowi Sprzedającej nieodwołalnego pełnomocnictwa do zwrotnego

przeniesienia własności nieruchomości.

Przytoczone

postanowienie

§

stało

się

przedmiotem

sporu

na

tle

rozpoznawania wniosku kupującej o wpis w księdze wieczystej kw nr (…) prawa

własności na rzecz Spółki kupującej, na podstawie umowy o przeniesienie własności z

14 kwietnia 2006 r. Od dokonanego wpisu (w wyniku uwzględnienia wniosku przez

referendarza sądowego) - utrzymanego w mocy przez sąd prowadzący księgę wieczystą

Spółka sprzedająca wniosła apelację uwzględniona przez Sąd Okręgowy, który zmienił

zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego uchylając wpis referendarza i oddalił

wniosek.

Podstawę takiego rozstrzygnięcia stanowi ocena, iż umowa o przeniesienie

własności dotknięta jest nieważnością ze względu na zastrzeżenie umownego prawa

odstąpienia od umowy, sprzeczne z art. 157 § 1 k.c., traktowanego jako warunek

rozwiązujący.

Skargę kasacyjną od tego postanowienia wniosła Przedsiębiorstwo RolnoProdukcyjne Spółka z o.o. opierając ją na obu podstawach (art. 3981 § 1 i 2 k.p.c.).

Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 157 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie polegające na stwierdzeniu, że umowa przeniesienia własności była

sprzeczna z art. 157 k.c., naruszenie art. 5 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i art. 58

§ 3 k.c. przez jego niezastosowanie. W skardze kasacyjnej podniesiono również

naruszenie art. 233 k.p.c. poprzez niewłaściwą ocenę zebranego w sprawie materiału

dowodowego.

Uczestniczka I.(...) Spółka z o.o. odpowiadając na skargę domagała się jej

odrzucenia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kognicja Sądu Najwyższego w postępowaniu kasacyjnym ograniczona jest do

przytoczonych przez skarżącą stronę podstaw skargi, z wyjątkiem nieważności

postępowania uwzględnianego w granicach zaskarżenia (art. 398 13 § 1 k.p.c.). Poza tym

Sąd Najwyższy jest związany stanem faktycznym ustalonym przez sąd drugiej instancji

(art. 39813 § 2 k.p.c.), a podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące

ustalenia faktów lub oceny dowodów (art. 398 3 § 3 k.p.c.). Z mocy tego unormowania

niedopuszczalne jest wskazanie jako podstawy skargi naruszenia „art. 233 k.p.c.

poprzez niewłaściwą ocenę zebranego materiału dowodowego”, jak to zostało

sformułowane na str. 2 i 11 skargi kasacyjnej.

Nie

można

również

uznać

zarzutu

naruszenia

art.

k.c.,

ponieważ

dopuszczalność wpisu prawa własności w księdze wieczystej łączy się z oceną sądu co

do istnienia właściwej podstawy wpisu. W tym zakresie sąd prowadzący księgę

wieczystą może kontrolować treść dokumentów stanowiących podstawę wpisu pod

kątem zgodności z prawem, niezależnie od stanowiska wnioskodawcy i uczestników,

dlatego zaskarżenie przez I.(...) spółkę z o.o. wpisu nie może być poczytane za

nadużycie prawa.

Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 58 § 3 k.c. polegający na oddaleniu wniosku

w całości mimo, że umowa mogła być nieważna tylko w części objętej § 6. Skarżący

pomija bowiem specyfikę kognicji sądu prowadzącego księgę wieczystą, który nie

rozstrzyga sporów dotyczących treści aktu notarialnego przedstawionego jako podstawa

wpisu. Tego rodzaju rozstrzygnięcia związane z obrotem nieruchomościami zapadają w

procesie o ustalenie prawa lub stosunku prawnego i w procesach o uzgodnienie treści

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd prowadzący księgę wieczystą,

którego kognicja ograniczona jest do treści i formy wniosku oraz dołączonych

dokumentów a także treści księgi wieczystej nie ma nawet możliwości dokonywania

ustaleń istotnych dla zastosowania art. 58 § 3 k.c.

W tej sytuacji pozostaje rozważyć, czy skarżący wykazał naruszenie art. 157

przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Postawienie znaku koniunkcji

nakazuje uznać, że w istocie zarzut ten sprowadza się do błędnej wykładni, której

konsekwencję stanowi niewłaściwe zastosowanie.

W art. 157 § 2 k.c. określono, że umowa przenosząca własność nieruchomości,

stanowiąca wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży zawartej pod

warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, wymaga bezwarunkowej zgody na niezwłoczne

przejście własności. W rozpoznanej sprawie Sąd Okręgowy dostrzegł sprzeczność

umowy z dnia 14 kwietnia 2006 r. w zastrzeżeniu odstąpienia sprzedającej od umowy,

poczytując je za warunek rozwiązujący. Skarżąca spółka w ramach przytoczonej

podstawy skargi nie wykazała błędu co do wykładni treści kwestionowanego

postanowienia (art. 65 § 2 k.c.) ani nie wykazała naruszenia przepisów określających

istotę i granice warunku zastrzeganego przez strony czynności prawnej (art. 89 k.c. i n.

k.c.). Mimo to, w uzasadnieniu skargi kasacyjnej znajdują się wywody wskazujące na

sprzeciw wobec kwalifikowania wymienionego wyżej postanowienia jako warunku oraz

ocenę sądu o naruszeniu w tym wypadku art. 157 k.c., przez upoważnienie sprzedającej

do odstąpienia od umowy przenoszącej własność i zwrotnego przeniesienia własności.

Dla realizacji tego celu skarżąca nabywczyni udzieliła nieodwołalnego pełnomocnictwa

określonej osobie działającej w imieniu sprzedającej. Ocena dokonana przez Sąd

Okręgowy nie jest odosobniona, ponieważ Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu

sędziów z 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNCP 3/95) stwierdził, iż strona może

odstąpić od umowy zobowiązująco-rozporządzającej /.../ w ramach ustawowego

uprawnienia, wyłączając w uzasadnieniu możliwość zastrzeżenia odstąpienia od umowy

(art. 395

k.c.),

ponieważ

takie

postanowienie

należy

traktować

jak

warunek

rozwiązujący, niedopuszczalny na podstawie art. 157 k.c.

Omawiany

przepis

jest

elementem

surowszego

porządku

prawnego

obowiązującego w odniesieniu do nieruchomości, co do których pewność stanu

prawnego jest uznawana i chroniona przez ustawodawcę. W systemie prawa

niewymagającego konstytutywnego wpisu prawa własności umowne formułowanie

prawa

odstąpienia

i

warunków

osłabiałoby

bezpieczeństwo

prawne.

Dlatego

przytoczoną podstawę skargi kasacyjnej należy uznać za nieusprawiedliwioną. Z tych

też względów podlega ona oddaleniu stosownie do art. 398 14 k.p.c.