IV CSK 283/06 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 283/06

POSTANOWIENIE

Dnia 20 grudnia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku M.W.

przy uczestnictwie M.P.

o wpis w dziale II Księgi wieczystej Kw nr [...] prawa współwłasności

w 2/172 części,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 grudnia 2006 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy

od postanowienia Sądu Okręgowego w O.

z dnia 31 maja 2006 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu

w

O. do

ponownego

i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

rozpoznania

Uzasadnienie

Umową sprzedaży sporządzoną w formie aktu notarialnego z dnia

13 grudnia 2005 r. R.W., działający w imieniu i na rzecz M.W. sprzedał M.P. na

odrębną własność lokal mieszkalny nr 38 położony w E. przy ul. J. 1 wraz z

przynależnym do lokalu udziałem w nieruchomości wspólnej. Zbył jednocześnie

udział 2/172 części we własności niezabudowanej nieruchomości stanowiącej

działkę nr [...] o pow. 0,0979 ha, położonej w E. przy ul. J. Na tej podstawie

wnioskodawca wniósł między innymi o wpis tego udziału nabywcy w księdze

wieczystej nr [...].

Postanowieniem z dnia 28 grudnia 2006 r. Referendarz Sądu Rejonowego

w E. wniosek ten oddalił. Skargę wnioskodawcy M.W., Sąd Rejonowy w E. oddalił

postanowieniem z dnia 9 lutego 2006 r. Sąd ustalił, że M.W. w dniu 30 kwietnia

2004 r. kupił od Gminy Miasta E. grunt orny o pow. O,6109 ha złożony z kilku

działek. Decyzją z dnia 19 października 2005 r. Starostwa Powiatowego w E.

zostały one połączone w działkę nr [...], a następnie decyzją z dnia 1 listopada

2005 r. Prezydent Miasta E. podzielił tę działkę na działki nr [...]/3, [....]/4 i [...]/5 –

jako nieruchomość niezabudowaną stanowiącą miejsca parkingowe i działkę nr

[...]/2 stanowiącą drogę wewnętrzną osiedlową. Dla działek nr [...]/3, [...]/4 i [...]/5

założono księgę wieczystą nr [...], a dla działki [...]/2 księgę wieczysta [...]. W

ewidencji gruntów i w tych księgach wieczystych działki te figurują jako

niezabudowane

stanowiące

drogę

wewnętrzną

osiedlową

i

inne

tereny

komunikacyjne. W uzasadnieniu podał, ze zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy

z dnia 2 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U.

z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w wypadku sprzedaży nie zabudowanej

nieruchomości nabytej uprzednio od jednostki samorządu terytorialnego gminie

przysługuje prawo pierwokupu. Skoro więc sprzedaż przedmiotowego udziału

nastąpiła bez zastrzeżenia tego prawa to była ona bezwzględnie nieważna

(art. 599 § 2 k.c.).

Apelację wnioskodawcy od tego postanowienia Sąd Okręgowy w O. oddalił

postanowieniem z dnia 31 maja 2006 r. W uzasadnieniu wskazał, że skoro sporny

udział

dotyczył działki niezabudowanej

stanowiła

to należało rozstrzygnąć kwestię, czy

nieruchomość odrębną czy też część nieruchomości zabudowanej,

w rozumieniu art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

(tekst jednolity Dz.U. z 2001 r., Nr 124, poz.1361 ze zm., dalej „u.k.w.h.”).

Uznał, że

decyduje o ilości nieruchomości w takiej sytuacji, liczba ksiąg

wieczystych tj. jeżeli działka ma odrębną księgę wieczystą to jest odrębną

nieruchomością. W rezultacie przyjął, że bezwarunkowa umowa sprzedaży jest

nieważna w części dotyczącej nabycia udziału w nieruchomości objętej księgą

wieczystą nr [...].

Wnioskodawca w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa

materialnego tj. art. 109 ust. 1.u.g.n. i art. 1 u.k.w.h. oraz. art. 46 k.c. a także na

naruszeniu przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy

a to art. 391 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 626 8 § 2 k.p.c. wniósł

o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania bądź o dokonanie wpisu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nietrafne są zarzuty dotyczące obrazy prawa procesowego już ze względu

na ich uzasadnienie nieadekwatne do hipotez powołanych przepisów. Przyjęcie

jako właściwej błędnej definicji nieruchomości to nie kwestia natury formalnej tylko

materialnej.

Przystępując do oceny zarzutu obrazy art. 109 ust. 1 u.g.n. trzeba zgodzić

się ze skarżącym, że pojęcia nieruchomości niezabudowanej na gruncie ustawy

o gospodarce

nieruchomościami

nie

można

utożsamiać

z

tym

pojęciem

zdefiniowanym w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Gminie przysługuje

prawo pierwokupu (art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n.) w wypadku sprzedaży prawa

użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej a nie działki

gruntu, których to pojęć nie można utożsamiać. W art. 4 pkt 1 i pkt 3 u.g.n.

ustawodawca zdefiniował odrębnie na potrzeby stosowania tej ustawy pojęcie

„nieruchomości gruntowej” oraz pojęcie „działki gruntu”. Przez działkę należy

rozumieć niepodzieloną ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub

całość nieruchomości gruntowej. W świetle takiej definicji nawet odległe od siebie

działki mogą być częścią określonej nieruchomości gruntowej. Działka [...]/2 o pow.

0,0979 ha, stanowiąca wewnętrzną drogę osiedlową, jest niezbędna do korzystania

przez nabywcę z nieruchomości lokalowej, umożliwiając mu dojazd. Tymczasem

ustanowione w art. 109 ust. 1 prawo pierwokupu przysługuje gminie w wypadku

sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanych nieruchomości

gruntowych, a nie działek gruntu służących tylko celom komunikacyjnym.

Przesłanki wymienione w tym przepisie muszą być spełnione do całej

nieruchomości gruntowej a nie – jak nietrafnie przyjęły sądy obu instancji –

do części takiej nieruchomości stanowiącej drogę, choćby była to wyodrębniona

działka gruntu w rozumieniu art. 4 pkt. 3 u.g.n. (por. uzasadnienia postanowień

Sądu Najwyższego z dnia 2 lipca 2004, II CK 264/04 i z dnia 2 lipca 2004, II CK

3/04 niepublikowane).

W związku z tym należy przy wykładni pojęcia nieruchomości na gruncie

ustawy o gospodarce nieruchomościami stosować funkcjonalną wykładnię

omawianego przepisu prowadzącą do wniosku, ze dopuszczalne jest sporządzenie

bezwarunkowej umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości wraz z udziałem

w nieruchomości niezabudowanej stanowiącej drogę, czy miejsce parkingowe.

Niewątpliwym jest, że udział we współwłasności drogi jest elementem niezbędnym

dla kupującego lokal, albowiem stanowi teren komunikacyjny.

Należy też zgodzić się ze skarżącym, że w świetle art. 3 pkt 3 ustawy z dnia

7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118

ze zm.) teren komunikacyjny, tj. droga czy parking stanowią budowle w rozumieniu

tej ustawy i są elementem składającym się na całość użytkową obiektu

budowlanego w postaci budynku. Przepis ten rzeczywiście ma związek z art. 4 pkt

17 u.g.n., który odnosi się do stanu zagospodarowania i stanu techniczno

użytkowego nieruchomości rozumianej jako całość funkcjonalnie powiązana, bez

względu na podział na działki zabudowane i niezabudowane.

Artykuł 1 u.k.w.h. wskazany jako podstawa rozstrzygnięcia nie mógł

w sprawie mieć zastosowania, albowiem dotyczy prowadzenia ksiąg wieczystych,

gdy tymczasem, jak wynika z powyższych uwag na gruncie ustawy o gospodarce

nieruchomościami funkcjonuje autonomiczne pojęcie nieruchomości.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39815 k.p.c.).