IV CSK 272/11 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 272/11

POSTANOWIENIE

Dnia 16 lutego 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Dończyk (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku G. K. i R. K. przy uczestnictwie A. K. i in. ,

o rozgraniczenie i wydanie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 16 lutego 2012 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawców

od postanowienia Sądu Okręgowego

z dnia 23 lutego 2011 r.,

1)

2)

uchyla zaskarżone postanowienie w części zmieniającej

(pkt I) postanowienie Sądu Rejonowego z dnia 27

kwietnia 2009 r. i w tym zakresie oddala apelację

uczestników A. K. i M.K.

oddala wniosek skarżących o zasądzenie kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2009 r. Sąd Rejonowy dokonał

rozgraniczenia nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawców G. K. i R. K.,

obejmującej działkę nr 144 w L. m z nieruchomością stanowiącą działkę nr 123,

której właścicielami są uczestnicy A. K. i M. K. oraz z nieruchomością

uczestników obejmującą działkę nr 143. Przebieg granic ustalił według punktów 833,

832, 831 oraz 829, 828 i 831 oznaczonych przez biegłego zona na mapie

stanowiącej załącznik do jego opinii. Sąd nakazał również uczestnikom wydanie

części gruntu, który obecnie użytkują, a który – według ustalonego przebiegu granic

– należy do nieruchomości wnioskodawców.

Sąd ustalił, że w dniu 27 marca 1961 r. małżonkowie J. i A.. nabyli od H. T.

prawo użytkowania wieczystego działki nr 144 o powierzchni 1.000 m2, zapisanej

obecnie w księdze wieczystej Kw /.../. W wyniku umownego działu spadku prawo

wieczystego użytkowania tej działki przypadło w 1981 r. J. R. Jego następcą była L.

R., która w dniu 17 października 2003 r. zbyła przysługujące jej prawo do działki

na rzecz wnioskodawców G. K. i R.K.

Prawo użytkowania wieczystego sąsiedniej działki oznaczonej numerem

ewidencyjnym 123, położonej przy ul. B. 10, o powierzchni 576 m2 (księga wieczysta

numer ....) nabyli w dniu 27 października 1976 r. do majątku wspólnego A. i M. K.

Prawo użytkowania wieczystego trzeciej z graniczących działek, oznaczonej

numerem ewidencyjnym 143, o powierzchni 579 m2 położonej przy ul. B. 8 (księga

wieczysta nr ....) nabyli do majątku wspólnego w dniu 5 lutego 1977 r. J. D. i J. D.

W dniu 21 listopada 1994 r. darowali je synowi A.

Od chwili, gdy uczestnicy zamieszkali na swoich działkach jako granicę

traktowali linie wyznaczone przez niski płot drewniany wybudowany przez J. R.,

nieświadomi, że nie przebiegał on po granicy wytyczonej zgodnie ze stanem prawnym

lecz był przesunięty w głąb działki nr 144 (obecnie należącej do wnioskodawców).

Późniejsze modernizacje nie zmieniły miejsca posadowienia tego płotu ani zakresu

korzystania przez sąsiadów z działek. Uczestnicy A. i M. K. od chwili zakupu

nieruchomości nr 123 korzystali z całego terenu aż do płotu oddzielającego ich

działkę od działki numer 144. Przy płocie uprawiali truskawki, ziemniaki, drzewa

owocowe. Obecnie znajduje się tam wybieg ich psa.

Również uczestnik J. D. traktował cały teren od płotu wzdłuż działki numer 144

jako jemu przynależny.

W 1999 r. nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego działek

nr 123 (przysługujące M. i A. K.) i 143 (przysługujące A. D.) w prawo własności.

Aktualnie współwłaścicielami działki nr 143 są J. D., A. D., W. D. i L. k.

W 2004 roku w trakcie wytyczania terenu pod budowę garaży na

nieruchomości wnioskodawców geodeta ustalił faktyczny przebieg granic. Wówczas

okazało się, że ogrodzenie działki wnioskodawców nie przebiega zgodnie z granicą

uwidocznioną w ewidencji gruntów i jest przesunięte na ich niekorzyść.

Wszczęte w lipcu 2005 r. postępowanie administracyjne w sprawie

rozgraniczenia nieruchomości stron nie doprowadziło do zawarcia ugody.

Sąd

Rejonowy

ustalił,

że

ogrodzenie

dzielące

nieruchomość

wnioskodawców od nieruchomości uczestników nie odzwierciedla prawnej granicy

pomiędzy nieruchomościami. Przyjął także, że uczestnicy nabyli przez zasiedzenie

prawo użytkowania wieczystego przygranicznych pasów gruntu po upływie dziesięciu

lat od momentu objęcia gruntu we władanie (odpowiednio w latach 1986 i 1987),

można im bowiem przypisać dobrą wiarę. Wskazał jednak, że wnioskodawcy nabyli

nieruchomość, której rzeczywisty stan prawny sprzeczny był ze stanem prawnym

ujawnionym

w

księdze

wieczystej,

korzystając

z

ochrony

wynikającej

z przewidzianej w art. 5 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

(Dz.U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361, dalej oznaczaną jako „u.k.s.w.”) rękojmi wiary

publicznej ksiąg wieczystych co do prawa do nieruchomości ujawnionego

w księdze jako przysługujące zbywcy. W rezultacie Sąd uznał, że skutek w postaci

nabycia prawa do gruntu w drodze zasiedzenia przez uczestników postępowania

został zniweczony, co uzasadniało dokonanie rozgraniczenia według granicy

ewidencyjnej

i

zobowiązanie

uczestników

do

wydania

wnioskodawcom

przygranicznych pasów gruntu, które do nich nie należą.

Sąd Okręgowy, na skutek apelacji wniesionej jedynie przez uczestników M.

K. i A. K., zmienił zaskarżone postanowienie w części dotyczącej rozgraniczenia

nieruchomości wnioskodawców i nieruchomości apelujących uczestników, ustalając

przebieg granicy pomiędzy ich działkami zgodnie z linią wyznaczoną przy

uwzględnieniu

przygranicznego,

wnioskodawców

nabycia

przez

ewidencyjnie

oraz

oddalając

skarżących

w drodze

stanowiącego

żądanie

zasiedzenia

część

wydania

tego

pasa

nieruchomości

pasa

gruntu

wnioskodawcom.

Sąd odwoławczy zaakceptował ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego,

natomiast dokonał ich odmiennej oceny prawnej. Zgodził się wprawdzie z wnioskiem,

że na skutek upływu czasu uczestnicy M. i A. K. nabyli w drodze zasiedzenia

użytkowanie wieczyste gruntu między granicami wynikającymi z dokumentów

geodezyjnych (granicami prawnymi) a granicami wytyczonymi linią ogrodzenia

(faktycznego samoistnego posiadania). Uznał jednak, że art. 5 u.k.w.h., który

rozstrzyga kolizję między prawem nabytym w drodze zasiedzenia a prawem

nabytym na mocy rękojmi na korzyść tego ostatniego prawa, nie ma zastosowania

w rozpatrywanym przypadku. Powołując się na pogląd wyrażony w uchwale Sądu

Najwyższego z dnia 28 lutego 1989 r. (III CZP 13/89, OSNC 1990/2/26), stwierdził, że

działanie rękojmi dotyczy wpisów w działach II, III i IV księgi wieczystej, natomiast nie

obejmuje opisu nieruchomości, do którego należy określenie powierzchni gruntu

i granic nieruchomości. Opis cech fizycznych nieruchomości sam przez się nie

tworzy jej stanu prawnego. W konsekwencji Sąd Okręgowy dokonał rozgraniczenia

na podstawie art. 153 k.c., uwzględniając jako kryterium stan prawny wynikający

z nabycia przez skarżących prawa użytkowania wieczystego spornej części gruntu

w drodze zasiedzenie i oddalił żądanie wydania części gruntu znajdującego się w ich

posiadaniu.

Postanowienie Sądu Okręgowego wnioskodawcy zaskarżyli skargą kasacyjną

opartą na podstawie z art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c., zarzucając naruszenie art. 5 u.k.w.h.

w zw. z art. 153 k.c., przez ich błędną wykładnię prowadzącą do uznania, że zarzut

zasiedzenia prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości powodów nie

dotyczy prawa użytkowania wieczystego wnioskodawców lecz odnosi się tylko do

oznaczenia fizycznych cech nieruchomości oraz że instytucja rękojmi wiary

publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy prawa przed nieujawnionym

w księgach wieczystych zasiedzeniem

użytkowania wieczystego nieruchomości.

przez osobę trzecią części

prawa

We wnioskach skarżący domagali się uchylenia zaskarżonego „wyroku”

w całości oraz przekazania sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego

rozpoznania wraz z orzeczeniem o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozbieżność pomiędzy stanowiskami Sądów obydwu instancji wynika

z odmiennej kwalifikacji nieujawnionej w księdze wieczystej zmiany obszaru

sąsiadujących nieruchomości, spowodowanej zasiedzeniem prawa użytkowania

wieczystego

przygranicznego

pasa

przez

użytkowników

działki

graniczącej

(uczestników M. i A. K.). Sąd pierwszej instancji ocenił, że tego rodzaju zmiana

dotyczy stanu prawnego nieruchomości i, jeśli nie została wpisana do księgi

wieczystej, nie wpływa na zakres praw nabywcy w dobrej wierze, który – korzystając

z ochrony przewidzianej w art. 5 k.w.s.h. – nabywa prawa do nieruchomości

nieuszczuplonej w wyniku zasiedzenia. Sąd drugiej instancji natomiast uznał, że

w wyniku zasiedzenia doszło wprawdzie do umniejszenia obszaru nieruchomości

nabywanej przez wnioskodawców i zmiany jej granic, jednak obszar i przebieg granic

nie odnoszą się do stanu prawnego lecz tylko opisują stan fizyczny nieruchomości.

Opis nieruchomości nie dotyczy jej stanu prawnego, co wyłącza go z zakresu działania

rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zarzuty skarżących uderzają w przyjętą przez Sąd Okręgowy wykładnię art. 5

u.k.w.h.

Zdaniem

wnioskodawców,

zmiana

przebiegu

granicy

wynikająca

z zasiedzenia przez inną osobę części prawa użytkowania wieczystego ujawnionego

w księdze wieczystej, i w księdze tej nie odnotowana, stanowi zmianę stanu prawnego

prowadzącą do niezgodności tego stanu oznaczonego w księdze z rzeczywistym

stanem prawnym. Nie powinna więc być traktowana jedynie jako zmiana cech

fizycznych nieruchomości. Tego rodzaju niezgodność uprawnia nabywcę w dobrej

wierze do powołania się na art. 5 u.k.w.h. jako podstawę nabycia prawa w stanie

wynikającym z wpisów w księdze wieczystej.

Stanowisko wnioskodawców uznać należy za trafne.

Stan prawny nieruchomości rozumieć należy jako stan praw do niej. Prawa

odnoszące się do nieruchomości ujęte są w działach II – IV księgi wieczystej. Nie

można jednak ustalić ich pełnej treści bez uwzględnienia opisu nieruchomości

zawartego w dziale I. Opis ten określa cechy fizyczne nieruchomości, które identyfikują

i umieszczają nieruchomość w przestrzeni. O ile więc same cechy fizyczne nie

mieszczą się w pojęciu stanu prawnego, ponieważ opisują tylko, dla jakiej

nieruchomości księga jest prowadzona, o tyle – w połączeniu z wynikającymi

z dalszych działów prawami do nieruchomości – nabierają znaczenia prawnego jako

wyznacznik przedmiotu określonego prawa. Z tego powodu opis nieruchomości

powinien odpowiadać stanowi rzeczywistemu i w tym celu może być prostowany

w trybie art. 62613 § 2 k.p.c. i art. 27 u.k.w.h. Jeżeli jednak treść działu I – 0 nie

odtwarza dokładnie rzeczywistości, jest to tylko nieadekwatność odzwierciedlenia

stanu faktycznego w opisie, nie wpływająca na przedmiot praw. Przedmiot ten stanowi

nieruchomość istniejącej w przestrzeni, a nie jej opis wieczystoksięgowy. Przy takim

rozumieniu znaczenia działu I – 0 księgi wieczystej Sąd Najwyższy przyjmuje

w orzecznictwie, że wpis w tym dziale nie jest objęty rękojmią wiary publicznej ksiąg

wieczystych, ustanowioną w art. 5 u.k.w.h. (por. uchwały z dnia 28 lutego 1989 r.,

III CZP 13/89, OSNC 1990/2/26 i z dnia 4 marca 1994 r., III CZP 15/94, Wokanda

1994/4/5), przy czym swoją interpretację rozciągał także na wypadki, kiedy określona

część opisanej nieruchomości nie wchodziła już w jej skład, ponieważ z różnych

przyczyn została odłączona, m. in. z tego powodu, że stała się przedmiotem własności

osób trzecich. Wykładnia zastosowana w powyższych orzeczeniach prowadziła

do kwalifikowania

stanów

faktycznych,

także

zbliżonych

do

występującego

w niniejszej sprawie, jako dotyczących niezgodności rzeczywistości z opisem

zawartym w dziale I – 0 tak, jak to uczynił Sąd Okręgowy. Inne stanowisko Sąd

Najwyższy zajął natomiast w uchwale z dnia 27 grudnia 1994 r. (III CZP 158/94,

III CZP 158/94, OSNC 1995/4/59) i późniejszych orzeczeniach akceptujących ten sam

pogląd (por. postanowienie z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 677/99, Lex nr 52134

i postanowienia z dnia 17 listopada 2006 r., V CSK 284/06, Lex nr 607575 oraz z dnia

19 sierpnia 2009 r., III CZP 51/09, nie publ.). Co do zasady podzielił w nich

zapatrywanie, że wpisy w dziale I – 0 księgi wieczystej nie tworzą stanu prawnego

nieruchomości, uznał jednak, że w wypadku, kiedy – na skutek nieujawnionych zmian

stanu prawnego księga wieczysta obejmuje nieruchomość, do której wydzielonej

części w rzeczywistości prawo przysługuje innej osobie niż wpisana, przez co część ta

stanowi inną, odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. – wadliwość księgi

wieczystej nie dotyczy danych zawartych w dziale I – 0 lecz błędnego wpisu w dziale II

i zastosowanie w takim wypadku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie jest

wyłączone. Stanowisko to spotkało się z pozytywnym przyjęciem w piśmiennictwie.

Podziela je także Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę.

W sprawie tej wprawdzie przedmiotem czynności prawnej nie było prawo własności,

lecz wieczystego użytkowania, nie zmienia to jednak oceny, że w wyniku zasiedzenia

prawa użytkowania wieczystego w zakresie przygranicznego pasa nieruchomości

nabytej przez wnioskodawców księga wieczysta dla tej nieruchomości obejmowała

w istocie dwie nieruchomości, prawa do których przysługiwały różnym podmiotom.

Przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi być tożsamy z nieruchomością, na

której prawo to powstało, wobec czego z chwilą zasiedzenia użytkowania wieczystego

na części nieruchomości – część ta wyodrębniła się i powinna być dla niej założona

nowa księga lub powinna zostać przeniesiona do księgi prowadzonej dla

nieruchomości sąsiedniej – uczestników, którzy zasiedzieli to prawo. Nieodnotowanie

zmian w prawie użytkowania wieczystego spowodowało, że obydwie nieruchomości

figurowały w tej samej księdze wieczystej, a prawo ich wieczystego użytkowania

zapisane było na rzecz zbywców, od których nabyli je wnioskodawcy. Tym samym

spełniona została przewidziana w art. 5 u.k.w.h. przesłanka niezgodności między

stanem prawnym nieruchomości (pasa, prawo użytkowania wieczystego którego

zasiedzieli uczestnicy) a rzeczywistym stanem prawnym. Z uwagi na wystąpienie

jednocześnie pozostałych przesłanek tego przepisu, wnioskodawcy nabyli prawo

użytkowania wieczystego w zakresie wynikającym z wpisów w księdze wieczystej,

a nie tylko w takim zakresie, w jakim przysługiwało ono w chwili zawarcia umowy

zbywcom.

Z tych względów zaskarżone postanowienie należało uchylić w części objętej

skargą kasacyjną i oddalić w tym zakresie apelację.

Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 39821 k.p.c. w zw. z art.

391 § 1 i z art. 520 § 1 k.p.c.

md