Supreme Court allows separate property registration for apartments despite uniform leasehold term requirements.

Sygn. akt IV CSK 254/09

POSTANOWIENIE

Dnia 9 grudnia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

SSA Barbara Trębska

w sprawie z wniosku S.G. i P.G.

przy uczestnictwie Gminy Miasta G.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 9 grudnia 2009 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego w G.

z dnia 27 listopada 2008 r., sygn. akt […],

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w G. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 4 czerwca 2008 r. Sąd Rejonowy w G., po

rozpoznaniu skargi na orzeczenie referendarza sądowego, oddalił wniosek S.G. i

P.G. o wyodrębnienie z dotychczasowej księgi wieczystej nr […]/3 lokalu

mieszkalnego nr 10 i założenie dla niego osobnej księgi wieczystej z wpisem w jej

dziale II wnioskodawców, jako właścicieli lokalu na prawach wspólności ustawowej,

a także ujawnienie w dziale I Sp przysługującego właścicielom tego lokalu udziału

wynoszącego 4/100 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu oraz we

współwłasności części wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do użytku

właścicielom poszczególnych lokali i o ujawnienie udziału właścicieli lokalu nr 10 w

prawie użytkowania wieczystego gruntu i we współwłasności części wspólnych

budynku w dziale II dotychczasowej księgi wieczystej.

Sąd Rejonowy ustalił, że Gmina Miasta G. zawarła z wnioskodawcami w

dniu 17 września 2007 r. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu

mieszkalnego nr 10, sprzedaży lokalu oraz oddania ułamkowej części gruntu

w użytkowanie wieczyste. Z opisanej zabudowanej nieruchomości wyodrębniono

wcześniej 19 lokali mieszkalnych wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste

ułamkowej części gruntu. Oddając właścicielom lokali grunt w użytkowanie

wieczyste Gmina Miasta G. ustanowiła różne terminy trwania użytkowania

wieczystego, najdalszy do dnia 31 grudnia 2091 r. Dla tych lokali, jako odrębnych

nieruchomości, zostały założone księgi wieczyste, nie dokonano natomiast

w księdze gruntowej wpisu terminu, do którego zostało ustanowione użytkowanie

wieczyste nieruchomości. W ocenie Sądu Rejonowego brak ujawnienia daty

wieczystego użytkowania zarówno w księdze gruntowej, zgodnie z § 37 ust. 5

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122

ze zm. – dalej jako rozporządzenie), jak i księdze lokalowej powoduje, że treść

księgi

wieczystej

nie

ujawnia

pełnego,

rzeczywistego

stanu

prawnego

nieruchomości, co jest sprzeczne z treścią art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.

o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361

ze zm. – dalej jako u.k.w.h.). Sąd Rejonowy wskazał, że nie jest możliwe dokonanie

w księdze wieczystej wpisu terminu użytkowania wieczystego dla terminu

najdalszego, stosownie do art. 3a ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej jako

u.w.l.), bez uprzedniego dokonania ujednolicenia tych terminów. W konsekwencji

wniosek nie zasługiwał na uwzględnienie.

Stanowisko to podzielił Sąd Okręgowy w G., który postanowieniem z dnia 27

listopada 2008 r. oddalił apelację uczestnika postępowania - Gminy Miasta G.

Postanowienie to zaskarżył uczestnik postępowania . W skardze kasacyjnej

opartej na podstawie

naruszenia prawa materialnego, zarzucił naruszenie -

poprzez błędną wykładnię - art. 3a ust. 2 u.w.l. oraz art. 1 ust. 1 u.k.w.h. w związku

z § 37 ust. 5 rozporządzenia. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego

postanowienia w całości i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu w G. do

ponownego

rozpoznania

z

pozostawieniem

temu

Sądowi

rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Prezentowany przez skarżącego w jego apelacji, a także obecnie w skardze

i odnośnie do wykładni art. 3a u.w.l. jest zgodny ze stanowiskiem,

kasacyjnej pogląd

jakie w tej kwestii ukształtowało się w doktrynie i dotychczasowym orzecznictwie

(post. SN z dnia 6 grudnia 2007 r., IV CSK 323/07, nie publ. i z dnia 23 kwietnia

2009 r., IV CSK 539/08 nie publ), które wraz z wspierającą je argumentacją Sąd

Najwyższy w obecnym składzie podziela.

Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w powołanych orzeczeniach, wprowadzony

przepisem art. 3a ust. 1 pkt 3 u.w.l. wymóg ustalania, przy oddawaniu

w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu jako prawa związanego

z odrębną

własnością

lokali,

jednakowego

terminu

trwania

tego

prawa

w odniesieniu do wszystkich lokali wyodrębnionych ze wspólnej nieruchomości

odnosi się do zdarzeń mających miejsce po dniu 22 września 2004 r. tj. dnia

wejścia w życie tego przepisu. Przepis art. 3a ust. 2 u.w.l. dotyczy natomiast

stanów faktycznych zastanych w dniu 22 września 2004 r. i umożliwia ujednolicenie

różnych terminów, na jakie oddana była nieruchomość w użytkowanie wieczyste

w ułamkowej części, wskazując sposób ustalenia terminu użytkowania wieczystego

dla udziału związanego z własnością lokalu, którego wyodrębnienie następuje po

września

2004

r.,

w

sytuacji

gdy

z

danej

nieruchomości

zostały

już wyodrębnione lokale. Jest to najdalszy termin ustanowiony dla pozostałych

udziałów. W przedmiotowej sprawie jest to termin do dnia 31 grudnia 2091 r.

wskazany w zawartej przez uczestników postępowania umowie z dnia 17 września

2007 r. Treść art. 3a ust. 2, a w szczególności zawarty w nim zwrot „mogą żądać”

nie oznacza nakazu

skierowanego do podmiotów tam wymiennych

ustalenia

udziałów zgodnie z art. 3a ust. 1 pkt 3.

Nieuprawniony jest więc wniosek, jaki z treści art. 3a u.w.l. wyprowadził Sąd

Rejonowy i zaakceptował Sąd Okręgowy, iż przepis ten uzależnia możliwość

ustanowienia odrębnej własności lokali i udziału w prawie użytkowania wieczystego

gruntów, w czasie jego obowiązywania od uprzedniego ujednolicenia terminów

trwania użytkowania wieczystego ustanowionych przed jego wejściem w życie.

Chybione jest powoływanie się przez Sąd Okręgowy przy wykładni art. 3a

u.w.l. na cel tego przepisu w postaci usunięcia stanu niezgodnego z przyjętą

w doktrynie zasadą jednolitego prawa użytkowania wieczystego, dopuszczającą

ustanowienie prawa użytkowania na nieruchomości a nie na udziale w niej.

Powszechna praktyka jaka wytworzyła się na gruncie u.w.l. nie respektowała tej

zasady, a ustanawiane na udziale prawa wieczystego użytkowania traktowane były

samodzielnie przez indywidualne określenie czasu jego trwania, który mógł być

inny dla każdego udziału w tej samej nieruchomości. Odnosząc się do powstałej na

tym tle sytuacji prawnej związanej z sukcesywnym wyodrębnianiem lokali Sąd

Najwyższy uznał konieczność przyjęcia odrębności konstrukcyjnej nieruchomości

lokalowej, opowiadając się za taką wykładnią przepisów u.w.l., która uwzględniać

będzie jej funkcję w postaci umożliwienia wyodrębniania samodzielnych lokali

w szerokim zakresie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przy wsparciu doktryny

dopuszczono konstrukcję użytkowania wieczystego na udziałach w nieruchomości,

które dopiero po wydzielaniu wszystkich lokali i ujednoliceniu terminu zleją się

w jedno prawo użytkowania wieczystego (uzasadnienie uchwały SN z dnia

8 września 1995 r., III CZP 1127/95, OSNC 1996, nr 1, poz. 12, post. SN z dnia

17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000 nr 2, poz. 26, uchwała SN z dnia

9 czerwca 2005 r., III CZP 33/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 62).

Racje ma również skarżący podnosząc, iż wbrew stanowisku Sądu

Okręgowego, treść dotychczasowej księgi wieczystej nie sprzeciwia się ujawnieniu

praw wnioskodawców, brak tam bowiem wpisów uniemożliwiających ich wpisanie.

W świetle wcześniejszych wywodów

nie można uznać, że w tej szczególnej

omówionej w nich sytuacji, wymagającej indywidualnego podejścia do powstałych

w

jej

następstwie

stanów

prawnych

nieruchomości,

będących

wynikiem

wyodrębnienia z nich lokali, wniosek podlegał oddaleniu z uwagi na to, iż nie jest

możliwe ujawnienie w księdze gruntowej różnych terminów prawa użytkowania

wieczystego związanego z poszczególnymi lokalami.

Kierując się powyższym Sąd Najwyższy w uwzględnieniu skargi kasacyjnej

uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do

ponownego rozpoznania (art. 39815 § 1 k.p.c.).