IV CSK 234/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 234/08

POSTANOWIENIE

Dnia 30 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Strus (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku A. J. i E. Ż.

przy uczestnictwie Gminy Miejskiej T.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w G. z

dnia 8 listopada 2007 r., sygn. akt III Ca (…),

uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w T. z

dnia 24 maja 2007 r., sygn. Dz Kw (…)6/07, Dz Kw (...)2/07; Kw nr (...)3, Kw nr (...)2 i

Kw nr 5(...), a sprawę przekazuje Sądowi Rejonowemu w T. do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawcy A. J. i E. Ż. wnieśli o wpisanie ich w księdze wieczystej Kw nr

5(...) jako współwłaścicieli działki 70/01 - A. J. - jako właściciela lokalu nr 1 - w udziale

wynoszącym 71/100 części oraz E. Ż. - jako właściciela lokalu nr 2 - w udziale

wynoszącym 29/100 części oraz o wykreślenie w księgach wieczystych Kw nr (...)2 i Kw

nr (...)3 (prowadzonych dla nieruchomości lokalowych) wpisów w dziale I - Sp

dotyczących użytkowania wieczystego. Wniosek złożony został w następujących

okolicznościach:

W dniu 2 grudnia 1965 r. ustanowione zostało na rzecz J. Ż. prawo użytkowania

wieczystego przez okres 40 lat działki położonej w T. przy ul. P., zabudowanej domem

jednorodzinnym, którego własność uzyskał użytkownik wieczysty. Dla nieruchomości

prowadzona jest księga wieczysta Kw nr 5(...). Wnioskodawcy są spadkobiercami J. Ż..

W ramach działu spadku po nim Sąd Rejonowy w T. postanowieniem z dnia 28 stycznia

1998 r. wyodrębnił w powyższym budynku nieruchomości lokalowe i przyznał

spadkobiercom:

A. J. – prawo własności wyodrębnionego lokalu nr 1 [dla którego założono księgę

wieczystą na (...)2] oraz udział w wysokości 71/100 w częściach wspólnych budynku i w

prawie użytkowania wieczystego działki objętej księgą wieczystą Kw nr 5(...);

E. Ż. – prawo własności wyodrębnionego lokalu nr 2 [dla którego założono księgę

wieczystą nr (...)3] oraz udział w wysokości 29/100 w częściach wspólnych budynku i w

prawie użytkowania wieczystego działki objętej księgą wieczystą Kw nr 5(...).

Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wygasło na skutek upływu

terminu, na który zostało ustanowione – w dniu 2 grudnia 2005 r.

W dniu 29 stycznia 2007 r. wnioskodawcy zawarli z Gminą T. umowę sprzedaży

na ich rzecz prawa własności działki nr 71/1 w udziałach, w jakich poprzednio ją

wieczyście użytkowali, tj. A. J. w udziale 71/100, a E. Ż. w udziale 29/100. Jako

podstawa prawna zbycia bezprzetargowego wskazany został art. 37 ust 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261,

poz. 2603 ze zm.). Przy zawarciu umowy strony przedłożyły m.in. uchwałę Rady

Miejskiej w T. z dnia 31 marca 2005 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż

z bonifikatą nieruchomości wykorzystanych pod budownictwo mieszkaniowe co do

których wygasło użytkowanie wieczyste oraz zarządzenie Prezydenta Miasta T. z 7

listopada 2006 r. w sprawie sprzedaży bezprzetargowej nieruchomości położonej w T.

przy ul. P. na rzecz użytkowników wieczystych oraz ustalenia wykazu nieruchomości. Po

zawarciu umowy wnioskodawcy wystąpili o ujawnienie ich prawa własności w księdze

dla nieruchomości wspólnej i wykreślenie w księgach wieczystych dla nieruchomości

lokalowych wpisów odnoszących się do prawa użytkowania wieczystego.

Ich wniosek, postanowieniem z dnia 28 lutego 2007 r., oddalił referendarz

sądowy. Skargę na powyższe postanowienie wnieśli wnioskodawcy oraz uczestnik

postępowania Gmina Miejska T.. Sąd Rejonowy w T. również oddalił wniosek o

dokonanie wpisu, a Sąd Okręgowy w G. oddalił apelację uczestnika od tego

postanowienia.

Sąd Rejonowy uznał, że na skutek upływu okresu, na który ustanowiono

użytkowanie wieczyste gruntu (nieruchomości wspólnej) wygasło odrębne prawo

własności lokali nr 1 i 2, położonych w budynku posadowionym na tym gruncie.

Wskazał, że art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.:

Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) stanowi, iż w razie wyodrębnienia własności

lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo

związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części

budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust. 2). Nie

można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna

własność lokali, ani przenieść udziału w tej współwłasności na inną osobę inaczej, niż

łącznie z prawem odrębnej własności lokalu. Udział we współwłasności nieruchomości

wspólnej jest bowiem częścią składową prawa własności nieruchomości lokalowej. Sąd

ten powołał się na prezentowane w literaturze przedmiotu stanowisko, że wygaśnięcie

użytkowania wieczystego powoduje automatycznie wygaśnięcie odrębnego prawa

własności lokalu. Pogląd ten wspierany jest argumentem, iż nie sposób zaakceptować

sytuacji, w której komuś innemu przysługiwałaby odrębna własność lokalu, a kto inny

byłby właścicielem udziału w gruncie. Mimo więc, że obowiązujące przepisy nie

zawierają regulacji dotyczącej wygaśnięcia odrębnej własności lokali, wygaśnięcie

użytkowania wieczystego, stanowiącego prawo związane z własnością lokalu, powoduje

- zdaniem Sądu Rejonowego - że wygasa także odrębna własność lokalu.

Uniemożliwiało to uwzględnienie wniosku o wpis prawa własności nieruchomości

wspólnej objętej Kw nr 5(...) na rzecz wnioskodawców, gdyż nie przysługiwało im prawo

do lokalu, z którym związana byłaby własność nieruchomości wspólnej.

Ponadto Sąd Rejonowy stwierdził, że gdyby nawet przyjąć, iż nie wygasła

odrębna własność lokali, to po stronie wnioskodawców brak było podstaw do nabycia

nieruchomości w drodze bezprzetargowej, ponieważ nie wystąpiła żadna z przesłanek z

art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co powodowało, że umowa

sprzedaży nieruchomości była nieważna.

Sąd Okręgowy podzielił ustalenia i rozważania Sądu I instancji, argumentując

dodatkowo, że art. 235 k.c. nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu charakter

nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na

tym gruncie, co oznacza, że prawo wieczystego użytkowania jest prawem głównym, a

prawem związanym (podrzędnym) jest prawo własności budynków i urządzeń.

Akcesoryjność prawa związanego powoduje, że nie może ono stanowić samodzielnego

przedmiotu obrotu i wygasa z chwilą wygaśnięcia prawa głównego. W ustawie o

własności lokali przyjęto rozwiązanie odmienne - prawem głównym jest prawo własności

lokalu, a prawo (udział) właściciela lokalu we wspólnej nieruchomości jest prawem

związanym (podrzędnym). W sytuacji, kiedy w budynku stanowiącym własność

wieczystych użytkowników ustanowiona została odrębna własność lokali, powstała

„piętrowa" konstrukcja prawa na prawie: udział użytkownika wieczystego w wieczystym

użytkowaniu jest prawem związanym z własnością lokalu, a więc prawem podrzędnym

w stosunku do prawa użytkowania nieruchomości wspólnej. Z kolei prawo własności

budynku jest prawem podrzędnym w stosunku do prawa głównego, jakim jest prawo

wieczystego użytkowania gruntu. Niewątpliwie prawo do lokalu może być (wraz z jego

częścią składową, czyli udziałem w nieruchomości wspólnej, tzn. w wieczystym

użytkowaniu) przedmiotem samodzielnego obrotu. Jednakże, jeżeli wygaśnie wieczyste

użytkowanie, to z tą chwilą wygasa przysługująca użytkownikowi wieczystemu odrębna

własność budynków oraz ustanowione na wieczystym gruncie obciążenia (art. 241 k.c.),

a także odrębna własność lokali. Sąd II instancji zaznaczył, że użytkownik wieczysty,

który ustanawia odrębną własność lokali w budynku posadowionym na gruncie oddanym

mu w wieczyste użytkowanie, może uczynić to tylko w takim zakresie czasowym, w

jakim mu przysługuje prawo użytkowania wieczystego, co nie narusza art. 64 ust. 3

Konstytucji, gdyż odpowiada przewidzianej w tym przepisie możliwości ograniczenia

prawa własności w drodze ustawy.

Sąd Okręgowy wyraził także pogląd, że umowa sprzedaży udziałów w prawie

własności, zawarta przez strony 29 stycznia 2007 r., jest nieważna, jako sprzeczna z

bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, bowiem przedmiotem sprzedaży był

udział w prawie własności gruntu, który jest prawem związanym z odrębną własnością

lokali. Prawo to, jako akcesoryjne, nie może jednak być samodzielnym przedmiotem

obrotu prawnego. Niezależnie od powyższego argumentu, Sąd II instancji przychylił się

do stanowiska Sądu Rejonowego, że w stosunkach między stronami nie wystąpiły

przesłanki do bezprzetargowego zbycia nieruchomości. Wskazany w umowie art. 37 ust.

3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje wprawdzie możliwość zwolnienia

na podstawie odpowiedniego organu z obowiązku zbycia w drodze przetargu

nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, zdaniem Sądu

Okręgowego pod tym pojęciem rozumieć jednak można jedynie grunt niezabudowany,

na którym w przyszłości zostanie wzniesiony budynek mieszkalny, a nie nieruchomość

już zabudowaną.

Skargę

kasacyjną

od

powyższego

postanowienia

wniosła

uczestniczka

postępowania – Gmina T., opierając ją na podstawie naruszenia prawa materialnego

(art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.) w wyniku:

-

błędnej wykładni art. 235 § 2 i art. 241 k.c. oraz art. 3 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 3

ustawy o własności lokali w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji poprzez przyjęcie,

że w przypadku

wygaśnięcia

użytkowania

wieczystego

gruntu

wygasa

ustanowiona w budynku posadowionym na tym gruncie odrębna własność lokali,

-

błędnej wykładni art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez

przyjęcie, że przepis powyższy przewiduje możliwość zwolnienia, za zgodą

odpowiedniego organu, z obowiązku zbycia w drodze przetargu jedynie

nieruchomości

niezabudowanych

przeznaczonych

pod

budownictwo

mieszkaniowe a nie nieruchomości już zabudowanych,

-

błędnej wykładni art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez przyjęcie,

że umowa sprzedaży udziałów w prawie własności gruntu na rzecz byłych

użytkowników wieczystych jest nieważna z uwagi na fakt, iż udział w prawie

własności gruntu jest prawem związanym z odrębną własnością lokalu i jako taki

nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu.

We wnioskach skarżąca domagała się uchylenia w całości zaskarżonego

postanowienia Sądu Okręgowego w G. oraz uchylenie w całości postanowienia Sądu

Rejonowego w T. z dnia 24 maja 2007 r. i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu w

T. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach sądowych za wszystkie

instancje.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawowym problemem, z jakim zmierzyć się musiały Sądy obydwu instancji w

niniejszej sprawie, były skutki upływu okresu, na jaki ustanowione zostało prawo

użytkowania wieczystego gruntu, na byt prawa odrębnej własności lokalu znajdującego

się w budynku, do którego użytkownikowi wieczystemu przysługiwało prawo własności

związane z prawem użytkowania wieczystego gruntu.

Jak słusznie zauważył Sad Okręgowy, ustanowienie odrębnej własności lokalu w

budynku położonym na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powoduje

spiętrzenie się wzajemnych powiązań pomiędzy poszczególnymi prawami i nie znajduje

klarownego rozwiązania w przepisach regulujących te prawa.

W

rozpatrywanym

stanie

faktycznym

odrębna

własność

lokali

została

ustanowiona na rzecz wnioskodawców pod rządami ustawy o własności lokali.

Przewidziane w tej ustawie prawo ma specyficzną konstrukcję. Jest samodzielnym

prawem własności części budynku, której przepisy szczególne nadały charakter

nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. Jego powiązanie z nieruchomością, której część

stanowi (gruntową, w której skład wchodzi budynek lub budynkową i gruntową, kiedy

budynek jest odrębna nieruchomością) zostało oparte na zasadzie nadrzędności prawa

odrębnej

własności

lokalu,

z

którym

przymusowo

związany

jest

udział

we

współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali) lub

współużytkowaniu wieczystym takiej nieruchomości, do którego stosuje się odpowiednio

przepisy o własności lub współwłasności gruntu (art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Z założenia prawo własności lokali, podobnie jak prawo własności w ogóle,

pomyślane jest jako prawo o trwałym charakterze. Ustawa o własności lokali, będąca –

jak wyraźnie wynika z jej art. 1 ust. 2 – regulacją szczególną, normuje ten rodzaj

własności,

jednak

nieuregulowanych

nie

czyni

zastosowanie

tego

w

znajdują

sposób

przepisy

wyczerpujący.

kodeksu

W

wypadkach

cywilnego,

przede

wszystkim ogólne przepisy o własności nieruchomości. Prawo to, jako odmiana prawa

własności, podlega też ochronie przewidzianej w art. 64 ust. 1 Konstytucji.

Nie budzi wątpliwości, że ustawa o własności lokali unormowała jedynie

powstanie, treść i częściowo sposób wykonywania prawa własności lokali, nie zawiera

natomiast żadnych norm precyzujących okoliczności, w których prawo to wygasa.

Odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego również nie przynosi oczywistej

odpowiedzi. Przyjąć należy, jeśli przedmiotem własności są rzeczy uznane za

nieruchomość z mocy przepisów, które mogły i mogą funkcjonować jako część składową

innej nieruchomości – możliwe będzie unicestwienia prawa ich własności i przywrócenia

im pierwotnego statusu części składowej innej nieruchomości w drodze czynności

prawnej. Istotą rozpatrywanej sprawy jest jednak to, czy odrębna własność lokalu może

wygasnąć z mocy prawa wówczas, gdy mija okres, na jaki ustanowione zostało prawo

użytkowania wieczystego nieruchomości związanej z własnością lokalu konieczną

więzią prawną.

Patrząc na zagadnienie od strony prawa użytkowania wieczystego, stwierdzić

należy, że upływ terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione powoduje jego

wygaśnięcie. Jednocześnie, na podstawie art. 33 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce

nieruchomościami oraz art. 235 § 2 k.c. wygasa także związane z nim prawo własności

budynków wzniesionych na użytkowanym gruncie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z

dnia 8 września 1992 r., III CZP 89/92, OSNC z 1993, z. 4, poz. 53). W przepisach tych

nie ma jednak wzmianki, aby wygaśnięcie prawa własności budynków automatycznie

pozbawiało lokal w tym budynku statusu odrębnej nieruchomości. Nieruchomości

lokalowe mogą bowiem istnieć zarówno w budynkach będących odrębnym przedmiotem

własności, jak i w tych, które są częścią składową nieruchomości gruntowej. Przeciwko

szukaniu analogii przemawia również przeciwny kierunek powiązań, jakie występują

pomiędzy prawem użytkowania wieczystego i związanym z nim prawem własności

budynków, a tymi, które przymusowo spinają prawo odrębnej własności lokalu z

udziałem właściciela w prawach do nieruchomości wspólnej. W pierwszym wypadku

powiązanie to ma kierunek „dół – góra”, głównym prawem jest użytkowanie wieczyste

gruntu, prawem podrzędnym zaś własność budynków i urządzeń na tym gruncie. W

drugiej sytuacji obowiązuje układ „góra – dół”. Główne jest prawo własności lokalu, a

podrzędny – udział w prawach do nieruchomości wspólnej. W rezultacie kontakt

pomiędzy obydwoma kompleksami prawnymi na nieruchomości następuje przede

wszystkim na poziomie praw podrzędnych, jednak nie można przeoczyć, że ostatecznie

art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wyznacza dominującą rolę prawu odrębnej

własności lokalu, z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku,

jaki i do gruntu. Taki układ praw uniemożliwia uznanie prawa własności lokalu za

obciążenie ustanowione na użytkowaniu wieczystym, w rozumieniu art. 241 k.c., nie jest

ono bowiem obciążeniem innego prawa, lecz samodzielnym prawem, z którym związany

jest udział w użytkowaniu wieczystym. Tymczasem Sądy obydwu instancji, w ślad za

poglądami prezentowanymi w literaturze przedmiotu, uznały użytkowanie wieczyste za

decydujące o losie spiętrzonej konstrukcji powiązanych praw. Jego oddziaływanie miałoby

wyrażać się m.in. w wyznaczaniu czasu trwania prawa odrębnej własności lokalu, jako

konsekwencji reguły nemo plus iuris in alium transferre potest, quam ipse habet. Przepisy

określające treść prawa odrębnej własności lokalu, przeciwnie niż przepisy o odrębnej

własności budynków i urządzeń wzniesionych na gruncie w użytkowaniu wieczystym, nie dają

jednak podstaw do przypisania własności lokalu cech prawa czasowego. Trwałość prawa

własności, ograniczona jedynie limitami ustawowymi, jest jedną z jego podstawowych cech.

Przy tym uszczuplenia tego prawa muszą wynikać z ustawy i nie mogą naruszać jego istoty

(art. 64 ust. 1 Konstytucji). Jeżeli zatem z przepisów nadających treść prawu odrębnej

własności lokalu nie można odczytać normy ustanawiającej jego ograniczenie w czasie,

narzucone terminowym charakterem prawa użytkowania wieczystego z nim związanego, to

takiego ograniczenia nie można wywodzić z samej treści prawa akcesoryjnego.

Akcesoryjność zakłada podporządkowanie prawa związanego, a nie jego dominującą rolę. W

konsekwencji przyjąć należy, że upływ terminu, na jaki ustanowione zostało użytkowanie

wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Ponieważ

jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany

z własnością lokalu (prawem głównym) – dopóki trwa własność, nie może dojść do

wygaśnięcie akcesoryjnego użytkowania wieczystego. Pogląd taki wypowiedziany został w

piśmiennictwie. Akceptuje go także Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą

sprawę. Przyjęcie takiej wykładni art. 3 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali

realizuje konstytucyjnie gwarantowaną ochronę własności (lokalu), ingerując wprawdzie w

treść prawa użytkowania wieczystego w zakresie czasu jego trwania, jednak w sposób

nawiązujący do przyjętej w polskim ustawodawstwie stabilności prawa użytkowania

wieczystego. Stabilność tego prawa wyraża się w przyznaniu użytkownikowi roszczenia o

przedłużenie użytkowania, które mógł on zgłosić w ciągu pięciu lat przed upływem terminu,

na jaki prawo to zostało ustanowione, a w pewnych wypadkach nawet wcześniej, i które

mogło zostać nieuwzględnione tylko wtedy, kiedy przemawiał za tym ważny interes społeczny

(art. 236 § 2 k.c.). Akceptowana wykładnia jest także paralelna w stosunku do nurtu

ustawodawstwa umożliwiającego przekształcenie użytkowania wieczystego na wniosek

użytkownika w prawo własności (ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa

użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności, jedn. tekst

Dz.U. z 2001 r., nr 120, poz. 1299 ze zm.; ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu

przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, Dz. U. Nr 113, poz.

1209 ze zm. oraz obecnie obowiązująca ustawa z dnia 29 lipca 2005 r.

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości,

Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.).

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że – chociaż strony nie brały takiej

możliwości pod uwagę – sprzedaż udziałów w nieruchomości wspólnej nastąpiła

w rzeczywistości na rzecz użytkowników wieczystych tej nieruchomości. Umowa stron

nie może więc być uznana za nieważną z uwagi na sprzeczność z art. 3 ust. 1 ustawy

o własności lokali, skoro zmieniła jedynie tytuł prawny wnioskodawców do gruntu,

stanowiącego ich przymusową współwłasność. Jej nieważności nie można też wywodzić

z faktu zastosowania przy jej zawieraniu trybu bezprzetargowego. Tryb taki jest bowiem

przewidziany

w

wypadku,

kiedy

sprzedaż

nieruchomości

następuje

na rzecz

wieczystego użytkownika (art. 37 ust. 2 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Rodzaj sprzedawanej nieruchomości mieścił się także w zakresie uprawniającym

właściwy organ do uznaniowego zwolnienia z obowiązku przeprowadzenia sprzedaży

przetargowej. Zamieszczone w art. 37 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami

pojęcie „nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe” obejmuje nie

tylko takie nieruchomości, które mają być zabudowane budynkami mieszkalnymi

w przyszłości, lecz także takie, które zostały na ten cel przeznaczone w przeszłości i cel

ten został już zrealizowany.

Z przytoczonych względów, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c.

w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w postanowieniu.