IV CSK 227/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 227/08

POSTANOWIENIE

Dnia 30 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z wniosku J. J. i T. J.

przy uczestnictwie Spółdzielni Mieszkaniowej "K.(...)" z siedzibą w O.

o wpis prawa własności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w O. z

dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt IX Ca (…),

uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w O. VI

Wydział Ksiąg Wieczystych w przedmiocie wpisu w księgach wieczystych nr O

(…)/5 i nr O (…)/1 - dz. Kw. (...)8/07-(...)9/07 i sprawę przekazuje Sądowi

Rejonowemu w O. Wydział Ksiąg Wieczystych do ponownego rozpoznania i

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w O. oddalił apelację Spółdzielni

Mieszkaniowej „K.(...)” w O., od postanowienia sądu wieczystoksięgowego oddalającego

wniosek o wpis na ich rzecz prawa własności w księdze wieczystej O (...)8/5 w udziale

93/10000 części oraz w księdze wieczystej O(...)6/1 w 100/10000 części. Pierwsza z

wymienionych ksiąg jest prowadzona dla nieruchomości gruntowej, niezabudowanej

oznaczonej jako działka nr 214/3 o pow. 79 m 2 a druga dla nieruchomości stanowiącej

tereny mieszkaniowe oznaczone jako działka nr 213/5 o pow. 2527 m 2. Udziały według

oświadczeń stron umowy z 10 lipca 2007 r. są związane z lokalem mieszkalnym

nabytym „do majątku wspólnego” 4 grudnia 2006 r.

W apelacji Spółdzielnia twierdziła, że podjęcie przez Zarząd Spółdzielni uchwały

zostało dokonane na podstawie art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 38

§ 1 pkt 5 Prawa spółdzielczego o ustanowieniu udziałów w gruncie oznaczonym jako

działki nr 214/3 i 213/5, sąsiadujące z nieruchomością zabudowaną. Również Zebranie

Przedstawicieli Członków Spółdzielni podjęło uchwałę nr 17/2007 z 25 maja 2007 r. na

podstawie art. 38 § 1 pkt 5 Prawa spółdzielczego w przedmiocie zbycia tych

nieruchomości, jako niezbędnych dla racjonalnej obsługi obiektów mieszkalnych.

Twierdziła, że działki wchodzą w skład nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust.

2 ustawy o własności lokali, ponieważ znajdują się na nich urządzenia służące

mieszkańcom pobliskich budynków.

Sąd Okręgowy oddalił apelację uznając, że sąd pierwszej instancji prawidłowo

ocenił czynność prawną będącą podstawą wpisu i nie uchybił art. 626 8 § 2 k.p.c. W

akcie notarialnym brak przyczyny przeniesienia własności, np. przez wskazanie

zobowiązania. Uchybienie to powoduje nieważność dokonanej czynności prawnej.

Odrzucił również zapatrywanie, że źródłem zobowiązania do przeniesienia własności

udziałów jest uchwała Zebrania Przedstawicieli Członków Spółdzielni nr 17/2007,

ponieważ nie ma ona formy aktu notarialnego, a jej charakter jest zbliżony do umowy

przedwstępnej. Sąd uznał, że reguł przenoszenia własności nieruchomości (wskazanie

zobowiązania) nie zmienia ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych ani Prawo

spółdzielcze i zwrócił uwagę na położenie nieruchomości, w których udziały zostały

nabyte przez wnioskodawców; nie znajdują się one pod budynkiem zawierającym

wyodrębniony lokal, a udziały w częściach wspólnych budynku i gruntu są różne.

Skarga kasacyjna Spółdzielni Mieszkaniowej „K.(...)” została oparta na obydwu

podstawach.

Przytoczyła

zarzuty

naruszenia

art.

ustawy

o spółdzielniach

mieszkaniowych, art. 38 § 1 pkt 5 ustawy Prawo spółdzielcze, art. 140 i art. 3531 w

związku z art. 158 k.c., art. 3 ust. 2 oraz art. 3 ustawy o własności lokali. Naruszenie

przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy według skarżącej

polegało na błędnym przypisaniu przez Sąd orzekający kompetencji do oceny stanu

faktycznego w szerszym zakresie niż wynikał z treści dokumentu dołączonego jako

podstawy wpisu.

Skarżąca domagała się orzeczenia kasatoryjnego i przekazania sprawy do ponownego

rozpoznania lub jego zmiany i orzeczenia co do istoty sprawy, a także zasądzenia

kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skardze

kasacyjnej

nie

można

odmówić

uzasadnionej

podstawy.

Motywy rozstrzygnięcia przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia oraz

podstawa skargi kasacyjnej wymagają rozważenia: kauzalności (przyczynowości)

podziału

nieruchomości

spółdzielczej

polegającego

na

przeniesieniu

własności

wyodrębnionego lokalu, formy czynności prawnej zobowiązującej oraz zakresu kognicji

sądu prowadzącego księgę wieczystą.

Sąd Okręgowy wyraził prawidłowe zapatrywanie co do konieczności istnienia oraz

wskazania w akcie notarialnym ważnego zobowiązania do przeniesienia własności

nieruchomości. Nie wyczerpuje ono jednak całości zagadnienia przyczyny prawnej

przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową własności lokalu, ponieważ może ona

wynikać z innego zdarzenia (art. 156 k.c.), a nie tylko z zaciągniętego umownie

zobowiązania. Tymczasem źródłem zobowiązania spółdzielni w rozpoznawanej sprawie

są przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst

jednolity: Dz.U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116, z późn. zm., dalej u.s.m.). Art. 1714 ust. 1

u.s.m., w brzmieniu obowiązującym w dniu sporządzenia umowy o przeniesienie na

wnioskodawców własności lokalu mieszkalnego ustanawiał roszczenie o zawarcie takiej

umowy. Przyczyną prawną przeniesienia własności w tym wypadku była norma

ustawowa zobowiązująca do czynności wyłącznie rozporządzającej po spełnieniu przez

nabywcę wymagań zawartych w przepisie. O takim charakterze zobowiązania

przekonuje również art. 42 u.s.m. ustanawiający powszechny obowiązek określenia

przez spółdzielnie mieszkaniowe przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali

mieszkalnych, w terminie liczonym od złożenia pierwszego wniosku. Aktem właściwym

do jego spełnienia jest podjęcie przez zarząd spółdzielni uchwały sporządzonej w formie

pisemnej, określającej m. in. wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości

wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu.

Wobec istnienia zobowiązania wynikającego z ustawy zbędne były rozważania co

do charakteru i formy uchwały nr 17/2007 r. Zebrania Przedstawicieli członków

spółdzielni z 25 maja 2007 r. prowadzone w celu wykazania, że czynność ta nie określa

treści zobowiązania i nie odpowiada wymaganej formie. Kompetencje organów

spółdzielni mieszkaniowych w zakresie tzw. uwłaszczenia lokalami spółdzielczymi

określają

przepisy

ustawy

Prawo

spółdzielcze

i

ustawy

o spółdzielniach

mieszkaniowych. W okolicznościach sprawy nie budzi wątpliwości, że uchwały te

zmierzały do wykonania a nie ustanowienia zobowiązania przeniesienia własności.

Treść art. 1714 w związku z art. 42 i 43 u.s.m. zdaje się wskazywać, że ustawa

przeniosła na zarządy spółdzielni całość kompetencji wykonawczych związanych z

określeniem przedmiotu odrębnej własności i złożenia oświadczenia woli o jego

przeniesieniu na uprawnionych. W takim wypadku

stanowisko najwyższego organu

spółdzielni miało charakter postulatu lub opinii. Nie jest to jednak trwałe umniejszenie

kompetencji Walnego Zgromadzenia ze względu na epizodyczny charakter umów

przewidzianych w art. 1714 u.s.m.

Z dotychczasowych rozważań wynika, że zastrzeżenia co do umowy stanowiącej

podstawę

wniosku

motywowane

obawą

o

jej

abstrakcyjny

charakter

były

nieuzasadnione.

Następna wątpliwość wpływająca na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia

dotyczyła dopuszczalności rozporządzenia skonkretyzowanymi działkami, które nie

znajdują się pod budynkiem zawierającym m.in. lokal wnioskodawców. Granice

swobody właściciela

gruntu (użytkownika wieczystego) przy określaniu granic

nieruchomości wspólnej zakreśla ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(tekst jednolity: Dz.U. 2000 r., Nr 80, poz. 903, ze zm., dalej: u.w.l.), ponieważ na

odpowiednie stosowanie jej art. 3 ust. 3-6 zezwala art. 42 ust. 5 u.s.m.

Przepisy te nie zawierają definicji nieruchomości wspólnej, bowiem ust. 3-5

określają tylko sposób obliczania ułamka wyrażającego udziały właścicieli lokali

wyodrębnionych i niewyodrębnionych, z uwzględnieniem również nietypowej sytuacji

posadowienia budynku na więcej niż jednej nieruchomości, a w ust. 6 ustawa

pozostawia właścicielowi swobodę określania tych ułamków w razie

ustanawiania

odrębnej własności wszystkich lokali.

Bardziej szczegółowe wskazówki można odnaleźć w art. 32 u.o.w.l., z którego

wynika, że grunt stanowiący nieruchomość wspólną powinien spełniać wymagania

działki budowlanej i umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków

i związanych

urządzeń.

Dopuszczalność

powiększania

obszaru

tego

gruntu,

z ograniczeniem do nieruchomości przyległych podważa prawidłowość poglądu

upatrującego grunt wchodzący w skład wspólnej nieruchomości tylko w obrysie ścian

budynku. Pojęcie działki budowlanej w języku prawnym nie jest również jednolite, należy

jednak uznać, że najpełniej wyjaśniają je: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717) postanawiając w art.

2 ust. 12, że rozumieć przez to należy nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której

wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w

urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych

wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. W ustawie z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podobną treść zawiera art. 4 pkt 3a i

do niego odwołuje się art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie podziału działki

zawierającej powierzchnie większą od niezbędnej. Jeżeli uwzględni się ponadto treść

art. 3 ust. 2 tej ustawy, określającego nieruchomość wspólną od strony negatywnej, to

należy stwierdzić brak uzasadnienia poglądu Sądu Okręgowego zdającego się

utożsamiać

pojęcie

gruntu

wchodzącego

w

skład

wspólnej

nieruchomości

z

powierzchnią znajdującą się wyłącznie pod budynkiem. Akcentowane w art. 2 ust. 12

ustawy o planowaniu /.../ przestrzennym i art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami

cechy funkcjonalne czynią natomiast zrozumiałym pozostawienie zarządowi spółdzielni

(jak też innym właścicielom) znacznej swobody w określeniu granic wspólnej

nieruchomości. W konsekwencji zgodzić się należy z zarzutem skargi kasacyjnej, że sąd

podejmując próbę oceny, czy działki nr 214/3 i 213/5 mogą wchodzić w skład

nieruchomości wspólnej przekroczył granice kognicji określone w art. 6268 § 2 k.p.c.

Uchybienie to uzasadnia wniosek skargi kasacyjnej domagającej się uchylenia

zaskarżonego

postanowienia

oraz

postanowienia

sądu

pierwszej

instancji. W

uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia pojawiła się zaledwie wzmianka dotycząca

niejednakowych udziałów w obydwu działkach bez wyrażenia jednoznacznego

stanowiska odnośnie do konsekwencji takiego stanu rzeczy i wpływu na treść

rozstrzygnięcia. Sąd Rejonowy winien zatem dokonać oceny prawnej dopuszczalności

ukształtowania z nich jednej wspólnej nieruchomości.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39813 § 1 w związku z art. 13 §

2 k.p.c. i art. 108 § 2 k.p.c. postanowił jak na wstępie.