Supreme Court allows new land registry entry by unifying perpetual use terms for apartments split before and after 2004.

Sygn. akt IV CSK 226/09

POSTANOWIENIE

Dnia 19 listopada 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

w sprawie z wniosku Lucyny T. i Andrzeja T.

przy uczestnictwie Gminy Miasta G.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 19 listopada 2009 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego w G.

z dnia 8 stycznia 2009 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w G. do ponownego rozpoznania oraz

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawcy L. i A. T. wnosili o wyodrębnienie z księgi wieczystej nr

34536 lokalu mieszkalnego nr 5, założenie nowej księgi wieczystej i ujawnienie w

niej wnioskodawców jako właścicieli i użytkowników wieczystych 11/100 części oraz

wpisanie w niej w rubryce ISp udziału w użytkowaniu wieczystym, natomiast w

księdze nr 34356 (tzw. macierzystej) w dziale II – wpisanie wnioskodawców jako

właścicieli lokalu.

Sąd Rejonowy oddalił wniosek po rozpoznaniu skargi na orzeczenie

referendarza sądowego. Sąd ten ustalił, że z księgi wieczystej nr 34536/6, (tzw.

macierzystej), prowadzonej dla nieruchomości (działki nr 20 o pow. 211 m2),

położonej w G. przy ul. W., wydzielono 9 lokali mieszkalnych wraz z oddaniem w

użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu. Właściciel nieruchomości (Gmina

Miasto

G.)

ustalił

wyodrębnionych

różne

lokali

terminy

założono

trwania

księgi

użytkowania

wieczyste,

a

w

wieczystego.

chwili

Dla

składania

rozpoznawanego wniosku w księdze wieczystej nr 34536/6 nie dokonano wpisu

terminu trwania użytkowania wieczystego. Nie sformułowano też wniosku o

ujawnienie takiego wpisu w § 11 notarialnej umowy sprzedaży wyodrębnionego

lokalu. Tymczasem termin trwania użytkowania wieczystego powinien być

ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla gruntu. Powoduje to konieczność

oddalenia wniosku o wyodrębnienie lokalu nr 5 i założenia dla niego osobnej księgi

wieczystej. Brak ujawnienia czasu trwania użytkowania wieczystego gruntu (w

księdze gruntowej i lokalowej) oznacza bowiem to, że treść księgi wieczystej nie

odzwierciedla jednak pełnego, rzeczywistego stanu nieruchomości. W ocenie Sądu

Rejonowego, w rozpoznawanej sprawie ma zastosowanie art. 3a art. 1 pkt 3 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze

zm., cyt. dalej jako „ustawa z 1994 r.”). Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste

ułamkowej części gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu,

wymagane jest ustalenie jednego (jednolitego) terminu trwania użytkowania

wieczystego niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym związany

pozostaje udział w tym prawie.

Apelacja uczestnika postępowania – Gminy Miasta G. została oddalona. Sąd

Okręgowy podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że art. 3a ust. 1 pkt 3

ustawy z 1994 r. ma zastosowanie także do stanów prawnych powstałych przed

dniem wejścia w życie tego przepisu, tj. przed dniem 22 września 2004 r. Umowa

prowadząca do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, sprzedaży

tego lokalu wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalna,

ale muszą być spełnione reguły przewidziane w art. 3a ustawy z 1994 r. Tą regułą

jest konieczność ujednolicenia terminu trwania użytkowania wieczystego w

odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie

od

daty

wyodrębnienia

lokalu

powiązanego

z

tym

prawem

rzeczowym.

Ujednolicenie terminu trwania użytkowania wieczystego pozostaje koniecznym

warunkiem dalszego ustanawiania odrębnej własności i sprzedaży poszczególnych

lokali, ponieważ tylko wówczas możliwe będzie prawidłowe określenie terminu

użytkowania

wieczystego

dla

nieruchomości

w

następnych

umowach.

Dotychczasowy stan rzeczy (istnienie różnych terminów użytkowania wieczystego

dla poszczególnych udziałów w użytkowaniu wieczystym) był sprzeczny z istotą

jednolitego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ponieważ powinno być

ono ustanawiane dla całej nieruchomości, a nie jedynie dla jej poszczególnych

udziałów (części). Z przepisu art. 3a ustawy z 1994 r. wynika, że jeżeli pierwszy

lokal wyodrębniono po dniu 22 września 2004 r. i z lokalem tym jest związany

udział w użytkowaniu wieczystym, to okres użytkowania wieczystego, ustalony dla

tego udziału, wyznacza zarazem czas trwania użytkowania wieczystego dla

pozostałych udziałów związanych z dalszymi, wyodrębnianymi następnie lokalami.

Jeżeli jednak część lokali – jak w niniejszej sprawie – wyodrębniono przed dniem

22 września 2004 r., to przy wyodrębnianiu dalszych lokali już po tej dacie, jednolity

okres użytkowania wieczystego udziałów związanych z tym lokalem wyznacza

okres użytkowania wieczystego przyjęty dla ostatnio wyodrębnionego lokalu przed

dniem 22 września 2004 r. W niniejszej sprawie był to termin ustalony dla lokalu nr

2 wyodrębnionego w dniu 5 lutego 2002 r. Ponadto wnioskodawca nie sformułował

w ogóle wniosku o dokonanie wpisu jednolitego terminu użytkowania wieczystego

w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości budynkowej. Wniosek taki

powinien zawierać termin obliczony zgodnie z art. 3a ust. 2 ustawy z 1994 r. Brak

takiego wniosku również uniemożliwia dokonanie żądanego wpisu.

W skardze kasacyjnej uczestnika postępowania (Gminy Miasta G.)

poniesiono zarzut naruszenia art. 3a ust. 2 ustawy z 1994 r., art. 1 ust. 1 ustawy

z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r., nr 124

poz. 1361 ze zm., cyt. dalej jako ustawa z 1982 r.”) oraz § 37 art. 5 rozporządzenia

Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg

wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. nr 102, poz. 1122). Skarżący

kwestionował stanowisko obu Sądów meriti, że zachodzą przeszkody do założenia

księgi wieczystej dla lokalu nr 5, jeżeli nie nastąpiło ustalenie jednego (jednolitego)

terminu trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich

udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia

lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.

Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie

sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Podstawowe znaczenie dla oceny zarzutów kasacyjnych ma odpowiedź

na dwa pytania. Po pierwsze, czy zachodzi konieczność uprzedniego ujawnienia

w księdze wieczystej, prowadzonej dla gruntu, terminu trwania użytkowania

wieczystego jako niezbędnego warunku do urządzenia odrębnej księgi wieczystej

dla wyodrębnionego lokalu, z własnością którego związany jest udział w prawie

użytkowania wieczystego nieruchomości. Po drugie, pojawia się kwestia, czy

przepis art. 3a ust. 2 ustawy z 1994 r. może mieć zastosowanie także do stanów

prawnych pojawiających się w związku z wyodrębnieniem lokali powstałych przed

dniem 22 września 2004 r., tj. przed wejściem w życie tego przepisu.

2. W literaturze pojawiły się różne interpretacje art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy

z 1994 r. Zgodnie z tym przepisem, ustala się jeden termin trwania użytkowania

wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów w użytkowaniu wieczystym,

niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którymi związany jest udział w tym

prawie. Należy podzielić stanowisko Sądu Okręgowego co do zasadniczej ratio

legis tego przepisu i całego art. 3a ustawy z 1994 r. Wprowadzony ustawą z dnia

28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz

o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492), miał on na celu

doprowadzenie do ujednolicenia okresów trwania prawie użytkowania wieczystego,

związanego z odrębną własnością lokali. Ujednolicenie to odnosi się także do

sytuacji tzw. sukcesywnego wyodrębnienia lokali i sprzedawania ich nabywcom

przez

gminy. Treść art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r. i przepisy zawarte

w ustawie nowelizującej z 2003 r. nie wskazują na to, że miałby on zastosowanie

także do stanów prawnych powstałych przed dniem 22 września 2004 r.,

ukształtowanych w wyniku sukcesywnego wyodrębnienia lokali i ich sprzedawania

nabywcom.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono trafne stanowisko, że przepis

art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r. obowiązuje od dnia 22 września 2004 r. i w

stosunku do czynności związanych z wyodrębnieniem lokali po tej dacie ma

charakter

bezwzględnie

obowiązujący

(np.

ostatnio

postanowienia

Sądu

Najwyższego z dnia 12 sierpnia 2009 r.: IV CSK 130/09 i IV CSK 131/09, nieopubl.;

postanowienie Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 2009 r., IV CSK 539/08, niepubl.).

Oznacza to, że w razie wyodrębnienia lokali po dniu 22 września 2004 r. okres

użytkowania wieczystego (ustalony dla pierwszego lokalu) jest wiążący przy

wyodrębnieniu

dalszych lokali (art. 3a

ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r.). Gdyby

w danym budynku wyodrębniono część lokali przed dniem 22 września 2004 r.

z różnymi okresami użytkowania wieczystego, to przy wyodrębnieniu kolejnego

lokalu po dniu 22 września 2004 r. okres użytkowania wieczystego związanego

z tym

lokalem

powinien

odpowiadać

najdalszemu

terminowi

użytkowania

wieczystego ustalonego dla lokalu wyodrębnionego przed dniem 22 września

2004 r. Reguła ta ma charakter bezwzględny przy wyodrębnianiu dalszych lokali po

dniu 22 września 2004 r. (por. np. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego

z dnia 12 sierpnia 2009 r., IV CSK 131/09, nieopubl.). Użyta w art. 3a ust. 1 pkt 3

ustawy z 1994 r. formuła „niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest

związany udział w tym prawie” - w powiązaniu z art. 3a ust. 2 tej ustawy - nie może

być interpretowana w ten sposób, że w razie wyodrębnienia części lokali przed

dniem 22 września 2004 r., przy wyodrębnieniu dalszych lokali po tej dacie jednolity

okres użytkowania wieczystego udziałów związanych z tymi lokalami wyznacza

okres użytkowania wieczystego ustalony dla udziału związanego z lokalem, który

został wyodrębniony jako ostatni przed dniem 22 września 2004 r.

Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, wyodrębnienie kolejnego lokalu po

dniu 22 września 2004 r. (gdy w budynku wyodrębniono już część lokali przed

dniem 22 września 2004 r. i powiązano te lokale z udziałem w użytkowaniu

wieczystym, którego daty końcowe pozostają zróżnicowane) nie jest uzależnione

od ujednolicenia terminu trwania użytkowania wieczystego związanego z lokalami

uprzednio wyodrębnionymi zgodnie z art. 3a ust. 2 ustaw z 1994 r.

We wspomnianym

przepisie

stworzono,

oczywiście,

podstawę

prawną

umożliwiającą uzyskanie takiego ujednolicenia po wystąpieniu z odpowiednim

żądaniem przez osoby uprawnione (właścicieli poszczególnych lokali i właściciela

nieruchomości). Chodzi tu jednak o uprawnienie, a nie ustawowy obowiązek tych

podmiotów (tak też np. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia

12 sierpnia 2009 r., IV CSK 131/09, nieopubl.). Wiążące jest jedynie samo

kryterium ujednolicenia terminu użytkowania wieczystego (verba legis: „stosownie

do najdalszego terminu ustalonego dla poszczególnych udziałów”, art. 3 a ust. 2

zd. III), jeżeli takie

„postępowanie ujednolicające” zostanie zainicjowane z woli

podmiotu uprawnionego. Najdalszy termin okres użytkowania wieczystego

związanego z lokalem wyodrębnionym przed dniem 22 września 2004 r. wyznacza

zatem

okres

trwania

użytkowania

wieczystego

dla

wszystkich

lokali,

wyodrębnionych zarówno przed, jak i po dniu 22 września 2004 r.

W rozpoznawanej sprawie do wyodrębnienia lokalu nr 5 doszło w 2007 r.,

a z budynku

wyodrębniono

już

lokali

mieszkalnych

wraz

z oddaniem

w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu związanego z prawem

własności tych lokali i ustanowiono

różne terminy trwania użytkowania

wieczystego. Skoro przepis art. 3a ust. 1 pkt 3 ustawy z 1994 r. - jak ustalono - ma

zastosowanie jedynie do stanów prawnych powstałych po dniu 22 września 2004 r.,

powinny znaleźć zastosowanie reguły ujednolicenia czasu trwania użytkowania

wieczystego przyjęte w tym przepisie. Przesłanką uwzględnienia wniosku

wnioskodawców o założenie nowej księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej

nie jest wcześniejsze ujednolicenie okresów trwania użytkowania wieczystego w

sposób przewidziany w art. 3 ust. 2 ustawy z 1994 r. Odmienna, nietrafna

interpretacja tego przepisu, która legła u podstaw zaskarżonego postanowienia,

spowodowała konieczność jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi drugiej

instancji do ponownego rozpoznania (art. 39815 k.p.c.).