IV CSK 169/05 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 169/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 czerwca 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

w sprawie z powództwa R. T. i A. T.

przeciwko Gminie K.

o ustalenie i zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 9 czerwca 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 20 lipca 2005 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego w

S. z dnia 22 grudnia 2004 r., w części orzekającej o powództwie o ustalenie, w ten

sposób, że ustalił nieważność umowy sprzedaży działki nr 388 o powierzchni 899

m2 położonej w K. objętej księgą wieczystą nr […], zawartej przez strony w dniu 4

kwietnia 1996 r. w B. przed notariuszem K. K. Przyjął, że powodowie, składając

oświadczenia woli przy zawieraniu umowy, działali pod wpływem błędu co do

przedmiotu umowy, że błąd wywołała strona pozwana i był to błąd istotny, oraz, że

powodowie skutecznie uchylili się od skutków powyższego oświadczenia woli co

usprawiedliwiało ich roszczenie o ustalenie nieważności umowy. Stwierdził, że

pozwana Gmina nie miała wiedzy ani nie mogła z łatwością zauważyć, że przez

przedmiotową działkę przebiegał kolektor melioracyjny co jednak nie zmienia faktu,

iż po jej stronie, jako sprzedającym, spoczywał obowiązek poinformowania

kontrahenta o wszystkich istotnych cechach przedmiotu sprzedaży, w tym –

o znajdującym się na działce rurociągu melioracyjnym. Brak stwierdzenia tej

okoliczności w toku negocjacji stron oraz w tekście umowy był konsekwencją

zaniechania pozwanej, która informacji w tym przedmiocie nie posiadała i nie

można jej w tym zakresie postawić zarzutu jakiejkolwiek winy. Zdaniem Sądu

Apelacyjnego, pozwana wywołała błąd powodów swoim zachowaniem polegającym

na określeniu przedmiotu transakcji jako działki niezabudowanej położonej na

terenach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele

zabudowy mieszkalnej nie zastrzegając jednocześnie, że zabudowa ta może

napotykać trudności w związku z przebiegającym przez grunt kolektorem

melioracyjnym. Bez znaczenia było, że pozwana nie odwołała się do tego, czy na

działce możliwe jest posadowienie budynku mieszkalnego bez konieczności

stosowania nadzwyczajnych technologii, ponieważ z natury rzeczy sprzedawca

ogranicza się do informacji pozytywnych odnośnie do przymiotów danej rzeczy,

a nie skupia się na wyliczeniu cech, właściwości, których rzecz nie posiada.

W skardze kasacyjnej pozwana zarzuciła powyższemu wyrokowi naruszenie

prawa materialnego – art. 84 i 88 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie polegające na przyjęciu, że pozwana wywołała błąd istotny

u powodów przy zawieraniu umowy sprzedaży działki oraz, że powodowie

skutecznie uchylili się od skutków prawnych swoich oświadczeń woli mimo, że –

zdaniem skarżącej – przy umowie sprzedaży nie wywołała ona błędu po stronie

powodów. Ponadto, zarzuciła naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 386 §

1 k.p.c. przez dokonanie zmiany wyroku Sądu pierwszej instancji mimo, że – wobec

braku podstaw do uznania, iż pozwana wywołała błąd – brak było podstaw do

uznania za zasadne powództwa o ustalenie nieważności umowy sprzedaży.

Podniosła, że określając przedmiot sprzedaży w umowie w żaden sposób nie

odwoływała się do tego, czy na działce jest możliwe posadowienie budynku

mieszkalnego bez konieczności stosowania nadzwyczajnych technologii a tylko

w przypadku takiego zapewnienia i to złożonego przy czynności prawnej można by

uznać, że pozwana wywołała błąd powodów. Ponadto zarzuciła, że Sąd Apelacyjny

błędnie stwierdził, iż po stronie Gminy istniał obowiązek poinformowania kontrahenta

o znajdującym się na działce rurociągu melioracyjnym oraz zamieszczenia tego

stwierdzenia w toku negocjacji i w tekście umowy.

Wskazała, że skoro nie wiedziała o kolektorze to nie mogła o nim informować.

Zdaniem skarżącej, prawidłowo określiła przedmiot sprzedaży jako działkę

niezabudowaną położoną na terenach budownictwa mieszkaniowego i nie wywołała

po stronie powodów błędu, że na działce jest możliwe posadowienie budynku

mieszkalnego bez konieczności stosowania nadzwyczajnych technologii. W skardze

kasacyjnej pozwana wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca nie kwestionuje, że ustalony stan faktyczny podlegał ocenie prawnej

w świetle art. 84 k.c., że powodowie działali pod wpływem błędu istotnego co do

treści czynności prawnej - umowy sprzedaży zawartej w dniu 4 kwietnia 1996 r.,

oraz, że błąd polegał na fałszywym przekonaniu

powodów, iż kupują działkę

nadającą się w sensie technicznym do postawienia na niej budynku mieszkalnego

w sposób nie wymagający ponadprzeciętnych starań i kosztów w przystosowaniu

gruntu do planowanej zabudowy, podczas, gdy okazało się, że w miejscu

usytuowania budynku pod powierzchnią gruntu przebiegał kolektor melioracyjny,

który, bez specjalnego zabezpieczenia stwarzał stan zagrożenia dla budowli, zaś przy zastosowaniu wymaganego zabezpieczenia

- przekreślał z ekonomicznego

punktu widzenia racjonalność wykorzystania działki na budownictwo mieszkaniowe.

Pozwana nie sprzeciwiła się też przyjęciu w zaskarżonym wyroku, że powodom

przysługiwało roszczenie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży. W toku

dotychczasowego postępowania, jak i w skardze kasacyjnej, spór pomiędzy stronami

sprowadzał się do kwestii – czy błąd powodów wywołała pozwana.

W skardze kasacyjnej wyrażono pogląd, że tylko wtedy można by mówić

o wywołaniu błędu przez pozwaną, gdyby fałszywe wyobrażenie powodów

o technicznej przydatności działki do budowy domu mieszkalnego, bez stosowania

nadzwyczajnej technologii i kosztów, było wynikiem oświadczenia pozwanej

złożonego w trakcie zawierania umowy sprzedaży, a ponadto – gdyby oświadczenie

to zawierało stwierdzenie, że na działce jest możliwe posadowienie budynku

mieszkalnego bez konieczności takiej technologii i kosztów. Powyższego poglądu nie

można podzielić.

Hipotezą art. 84 § 1 k.c. objęte jest pozostawanie pod wpływem błędu

w momencie składania oświadczenia woli a nie wprowadzenie się dopiero w tym

momencie w stan fałszywego wyobrażenia. Przesądza o tym sformułowanie w art. 84

§ 1 k.c. „w razie błędu” co należy tłumaczyć „w razie istnienia błędu”. Obojętne są

zatem czas, miejsce i inne okoliczności, w wyniku których strona nabiera określonego

przekonania, byleby spełniona była przesłanka trwania w tym przekonaniu w chwili

składania oświadczenia woli. W konkretnej sytuacji mogą to być czas i miejsce

zbieżne z podejmowaniem czynności prawnej ale zbieżność tego rodzaju nie jest

w art. 84 § 1 k.c. wymagana.

W przypadku umowy sprzedaży

nieruchomości

kupujący zwykle posiada wiedzę o przedmiocie umowy na długo przed tym, gdy staje

do czynności notarialnej. O wywołaniu u niego błędu przez stronę sprzedającą należy

więc mówić w odniesieniu do każdego zachowania się sprzedającego, które było

przyczyną fałszywego przekonania kupującego.

W rozpoznawanej sprawie działka, będąca przedmiotem umowy sprzedaży

wchodziła

w

skład

gruntów,

które,

zgodnie

z

Planem

Zagospodarowania

Przestrzennego zatwierdzonym uchwałą GRN z dnia 27 września 1984 r.

i zaktualizowanym uchwałą nr […] Rady Gminy K. z dnia 15 grudnia 1994 r., zostały

wyłączone

spod

użytkowania

rolniczego

i

przeznaczone

pod

budownictwo

mieszkaniowe. Już więc na podstawie w/w Planu powodowie uzyskali od Gminy

informację, że przedmiotowa działka jest działką budowlaną. Taką samą treść

zawierało oświadczenie przedstawiciela pozwanej Gminy złożone w § 1 aktu

notarialnego

obejmującego

umowę

sprzedaży.

Dla

wywołania

u

powodów

przeświadczenia, że działka pod względem technicznym nadaje się – bez specjalnych

przeszkód – do zabudowy nie było konieczne wyraźne zapewnienie. Wystarczające

było odwołanie się do przeznaczenia działki na cel zabudowy mieszkaniowej.

Z samego tego przeznaczenia wynikał bowiem logiczny wniosek, że działka nie jest

wyposażona w żadne urządzenia, które mogłyby stawiać pod znakiem zapytania sens

planowanej zabudowy, w tym – że nie zagraża podtopieniem przyszłego budynku.

Wymaga podkreślenia, że – jak wynika z pisma Zarządu Melioracji i Urządzeń

Wodnych Województwa P. z dnia 15 marca 2002 r. (k-107) na pozwanej Gminie ciążył

obowiązek uzgodnienia z właściwym organem ds. gospodarki wodnej zmiany funkcji

działek

z

rolniczych

na

budowlane

pod

kątem

bezpieczeństwa

zarówno

funkcjonujących urządzeń melioracyjnych jak i przyszłych obiektów budowlanych.

Skoro pozwana nie wyrażała w tym zakresie zastrzeżeń ani wątpliwości to tym bardziej

usprawiedliwione było przekonanie powodów, że nie ma żadnych nadzwyczajnych

przeszkód w zabudowaniu kupowanej działki.

Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy uznał za bezzasadne zarzuty

skargi kasacyjnej dotyczące błędnej wykładni lub niewłaściwego zastosowania art.

84 i 88 k.c. Również, wbrew stanowisku skarżącej, władny był Sąd Apelacyjny

orzekać reformatoryjnie skoro sporna była tylko wykładnia prawa materialnego –

art. 84 § 1 k.c. a ostatecznie należy uznać, że wynik zastosowanej wykładni był

prawidłowy. Trzeba natomiast zgodzić się ze skarżącą, że nieuprawnione było

stwierdzenie

w

zaskarżonym

wyroku,

iż

pozwana

miała

obowiązek

poinformowania powodów o znajdującym się na działce rurociągu melioracyjnym

oraz, że powinna była okoliczność tę podnieść w toku negocjacji a także

odpowiednio sformułować tekst umowy sprzedaży, czego zaniechała. Stwierdzenie

to obarczone jest podwójnym błędem logicznym a także jurydycznym; skoro, wg

ustaleń Sądu, pozwana nie wiedziała i nie mogła wiedzieć o istnieniu kolektora to

nie sposób zarzucić jej zaniechania wystąpienia z informacją o kolektorze;

jednocześnie skoro Sąd uznał, że pozwana powinna była zastrzec wyraźnie, iż

mogą być nadzwyczajne przeszkody techniczne do wybudowania budynku

mieszkalnego to popadł w sprzeczność z innym swoim stwierdzeniem, że umowa

sprzedaży nie wymaga wyliczenia cech negatywnych rzeczy. W istocie należało

uznać, że pozwana bez swojej winy wywołała jednak błąd u powodów oraz, że

zaskarżony wyrok odpowiada prawu, aczkolwiek nie wszystkie jego stwierdzenia

mogły być aprobowane.

Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 39814 k.p.c.