Supreme Court dismisses appeal upholding necessary easement despite neighbor's property rights and late safety claims.

Sygn. akt IV CSK 158/10

POSTANOWIENIE

Dnia 4 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Bogumiła Ustjanicz

w sprawie z wniosku P. K.

przy uczestnictwie I. M. i in. , o ustanowienie służebności drogi koniecznej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 4 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej uczestniczki postępowania I. M.

od postanowienia Sądu Okręgowego […]

z dnia 10 grudnia 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

P. K. wniósł o ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz

każdoczesnego właściciela działki nr 466 położonej w Woli Z., dla której Sąd

Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr […], na całej długości działki nr 314, objętej

księgą wieczystą nr […], wzdłuż jej granicy z działką nr 311 pasem o szerokości 3

metrów.

Uczestnicy I. i P. M. wnieśli o oddalenie wniosku. Wezwani do udziału w

sprawie Z. i J. K., właściciele działek nr 310/3 i 467, sprzeciwili się ustanowieniu

służebności drogi koniecznej przez ich nieruchomość.

Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 21 października 2009 r. ustanowił na

rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów

jako działka nr 466 położonej w Woli, dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu

Rejonowego prowadzi księgę wieczystą nr […], należącej do wnioskodawcy P. K.,

służebność drogi koniecznej prowadzącej przez nieruchomość oznaczoną w

ewidencji gruntów jako działka nr 314 położonej w Woli, dla której Wydział Ksiąg

Wieczystych Sądu Rejonowego w Z. prowadzi księgę wieczystą nr […], należącej

do uczestników postępowania I. i P. małżonków M., przez obszar o powierzchni

238 m2 zamykający się między punktami 462-461-A-B-462, oznaczony na mapie

sytuacyjnej stanowiącej załącznik nr 4 do opinii sporządzonej przez biegłego

geodetę mgr inż. W. K. z dnia 27 maja 2009 r., stanowiącej integralną część

postanowienia.

Działki nr 314 i 465 stanowiły jedną nieruchomość z dostępem do drogi

publicznej i komunikacją wewnętrzną przy granicy z działką nr 311. Ich właściciele

J. i M. małżonkowie K. umową darowizny przenieśli własność działki nr 314 na

rzecz córki A. T. i zięcia K. T., bez obciążenia jej służebnością drogową, i w

rezultacie działka 465 pozostała bez prawnie zagwarantowanego połączenia z

drogą publiczną. W dalszym jednak ciągu faktycznie korzystali z przejazdu do

działka nr 465 szlakiem przebiegającym po działce nr 314.

Dnia 7 maja 1997 r. małżonkowie J. i M. K. umową dożywocia przenieśli

własność działki nr 466 na rzecz P. K.

W 2007 r. A. i K. T. podarowali działkę nr

314 swojej córce I. M. i zięciowi P. M. Uczestnicy zbudowali na działce nr 314

budynek mieszkalny oraz - w toku sprawy - ogrodzenie, które pozbawiło

wnioskodawcę korzystania z dojazdu do działki nr 466 przez działkę nr 314.

Istnieją tylko dwa sposoby przeprowadzenia drogi koniecznej do działki nr

466. Według wariantu pierwszego, projektowana służebność przebiegać może po

działce nr 314, szlakiem drożnym o szerokości 3 metrów i o powierzchni 238 m 2.

Dla uzyskania jego przejezdności konieczne jest tylko rozebranie ogrodzenia

z siatki metalowej na fundamencie na odcinku 3 metrów. Według wariantu

drugiego, służebność przebiegałaby po działce nr 310/1, pasem gruntu

o szerokości 3 metrów i o powierzchni 205 m 2, oraz po działce nr 467, pasem

gruntu o szerokości 3 metrów i o powierzchni 97 m 2. Łączna powierzchnia

służebności w tym wariancie wynosiłaby 302 m 2 i dla uzyskania dostępu do drogi

publicznej do działki nr 466 niezbędne jest wykonanie przepustu betonowego na

rowie szerokości 4 metrów. Koszty jego budowy wyniosłyby kwotę 27 919,92 zł.

Sąd Rejonowy podniósł, że działka nr 466 utraciła dostęp do drogi publicznej

w wyniku dokonanej czynności prawnej i tym samym przy rozstrzyganiu wniosku,

należało mieć na względzie unormowanie zawarte w zdaniu drugim art. 145 § 2 k.c.

Biorąc pod uwagę wariant pierwszy, należało rozważyć, czy przeprowadzenie drogi

koniecznej tym szlakiem uwzględnia interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3

k.c.). Odwołując się do judykatury (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia

14 listopada 1997 r., II CKN 456/97, LEX nr 319579), wskazał, że przy ocenie tej

przesłanki istotne jest, w jaki sposób dotychczas realizowany był dostęp do drogi

publicznej, z jakich przyczyn nieruchomość została go pozbawiona, jakie jest

stanowisko większości właścicieli gruntów, przez które droga ma prowadzić, jakich

czynności, czy nakładów wymaga urządzenie drogi, jaki rodzaj i obszar gruntów ma

ona zająć i czy korzystanie z niej zaspokoi potrzeby nieruchomości władnącej oraz

nie

obciąży

nadmiernie

nieruchomości

służebnych.

Podkreślił,

że

przed

ogrodzeniem działki nr 314 przez małżonków I. i P. M. przebiegała po niej, wzdłuż

jej granicy z działką nr 311, droga dojazdowa do działki nr 466, która została

zaznaczona na szkicu rozgraniczenia przeprowadzonego w 1995 r., sporządzonym

w sprawie I Ns …/95. Stwierdził, że droga wyznaczona w tym miejscu nie będzie

stanowiła znaczącego obciążenia działki nr 314, gdyż z niej korzystają i będą

korzystać

jej

właściciele;

ze

względu

na

sposób

zagospodarowania

tej

nieruchomości,

tylko

tym

szlakiem

możliwa

jest

bowiem

komunikacja

z

umiejscowionym na jej tyłach budynkiem gospodarczym (garażem). Miał także

dodatkowo na uwadze okoliczność, że działka nr 466 stanowi łąkę i w związku

z czym przejazd przez obciążoną część działki 314, będzie sporadyczny.

Sąd Rejonowy podkreślił, że wariant pierwszy był także najkorzystniejszy

z punktu widzenia ekonomicznego, gdyż szlak ten zajmował mniej powierzchni niż

droga według wariantu drugiego, wymagał dużo mniejszych nakładów, zwłaszcza

jeśli wziąć pod uwagę konieczność zbudowania przepustu na rowie, którego koszt

wyniósłby kwotę 27 639, 92 zł. Odwołując się do sprawy o rozgraniczenie, podniósł,

że uczestniczka miała świadomość otrzymania działki po której odbywa się

komunikacja do działki 466, i podkreślił, iż przez czynności faktyczne skarżący

zmierzali do uniemożliwienia przejazdu wnioskodawcy, skoro w toku postępowania

pobudowali ogrodzenie również od strony drogi publicznej.

Apelację uczestników I. i P. małżonków M. Sąd Okręgowy oddalił

postanowieniem z dnia 10 grudnia 2009 r. Przyjął za własne ustalenia Sądu

pierwszej instancji i podzielił jego argumentację prawną. Wyraził zapatrywanie, że

jeżeli konflikt pomiędzy zainteresowanymi istnieje, to byłby to konflikt sąsiedzki,

którego nawet brak drogi po gruncie skarżących nie zlikwiduje. Za nieskuteczny

ocenił argument, że wytyczony szlak będzie stanowił zarzewie konfliktów i podniósł,

że uczestnicy nie wskazali, w czym upatrują nadmiernego obciążenia swojej

nieruchomości, ani na czym opierają twierdzenie o niewspółmierności ich strat w

stosunku do wysokich kosztów, jakich wymagałoby ustanowienie szlaku według ich

propozycji.

Skargę kasacyjną od tego postanowienia, opartą na podstawie naruszenia

prawa materialnego, tj. art. 145 § 2 i § 3 k.c. przez ich błędną wykładnię, złożyła

uczestniczka I. M. Wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz

poprzedzającego je orzeczenia Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 145 § 2 k.c. drogę konieczną przeprowadza się mając na

względzie

potrzeby

nieruchomości

odizolowanej

od

sieci

połączeń

komunikacyjnych z najmniejszym obciążeniem gruntów przez które ma prowadzić.

Przepis ten wyraża zasadę uwzględnienia wzajemnych interesów wnioskodawcy

i uczestników; jeżeli jednak brak dostępu jest następstwem podziału nieruchomości

w wyniku umowy i nie dojdzie do porozumienia pomiędzy zainteresowanymi drogę

należy wytyczyć, gdy jest to możliwe, przez grunty, które były przedmiotem

tej czynności prawnej, choćby ustanowienie szlaku przez inne nieruchomości

powodowało dla nich mniejszy uszczerbek (por. postanowienie Sądu Najwyższego

z dnia 11 marca 1970 r., III CRN 36/70, OSNC 1970, nr 11, poz. 207).

W pierwszym

wypadku

chodzi

o

przeprowadzenie

drogi

przez

grunty

z najmniejszym ich obciążeniem, w drugim natomiast dotyczącym obciążenia

nieruchomości powstałej w wyniku czynności prawnej, ustawodawca nie odwołał

się do tej przesłanki, lecz wskazał na konieczność jej obciążenia „o ile to jest

możliwe". Z ustaleń wynika, że hipoteza normy objętej zdaniem drugim

wskazanego przepisu została zrealizowana, gdyż nie było faktycznych przeszkód

ustanowienia drogi po działce nr 314.

W obydwu wskazanych w art. 145 § 2 k.c. wypadkach przeprowadzenie

drogi ma jednak uwzględniać interes społeczno-gospodarczy (art. 145 § 3 k.c.).

Przy stosowaniu tej przesłanki trzeba mieć na względzie wymaganie pierwszeństwa

przeprowadzenia drogi koniecznej po nieruchomości powstałej w wyniku czynności

prawnej, jeżeli bowiem przed dokonaniem podziału komunikacja do dalszej części

szczepowej nieruchomości odbywała się po działce wydzielonej, to dokonujący

czynności prawnej powinni zabezpieczyć dojazd przez ustanowienie służebności.

Gdy tego, jak w rozpoznawanej sprawie, nie dokonali, lecz faktycznie komunikacja

odbywała się w identyczny sposób, jak przed zawarciem umowy, to właściciel

działki

wydzielonej

przy

jej

zagospodarowywaniu

powinien

liczyć

się

z możliwością przeprowadzenia drogi, po jego nieruchomości. W rezultacie

z przepisów

tych wypływa

wniosek,

że

nie

należy

przeprowadzać

drogi

koniecznej ze względu na przesłankę interesu społeczno-gospodarczego przez

grunt, który był przedmiotem umowy tylko wtedy, jeżeli powodowałoby to dla

niego nieporównywalnie

dużo

większy

uszczerbek,

niż

dla

innych

sąsiednich nieruchomości. Z ustaleń wynika, że ustanowienie drogi po działce

skarżących stanowi

dla

niej

mniejszy

uszczerbek

gospodarczy,

niż

przeprowadzenie

jej

szlakiem

stanowiącym

wariant

drugi,

wymagający

wybudowania przepustu, o wartości 27 919,92 zł. Przy ocenie interesu społecznogospodarczego należy uwzględniać także potrzeby nieruchomości izolowanej

(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2003 r., II CKN 1256/00,

LEX nr 78849). Sposób zagospodarowania działki wnioskodawcy (rolna) i rodzaj jej

użytkowania (łąka) wskazują na to, że nie wymaga ona częstej komunikacji.

Jak trafnie podkreśliły Sądy meriti, szlak biegnący północnym krańcem

części działki 314 i tak musi istnieć na potrzeby jej właścicieli, gdyż jest to jedyne

możliwe połączenie z garażem. Z tego względu nie można przyjąć, że ustanowiona

służebność stanowi nadmierne obciążenie działki uczestników, pomimo, że jest

działką zabudowaną. Wbrew stanowisku skarżących, zarówno art. 145 k.c.,

jak i przepisy o służebności (art. 285-305 k.c.) k.c. nie zawierają zakazu

ustanowienia drogi koniecznej nawet przez działkę siedliskową (por. postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2003 r„ III CKN 1336/00 LEX nr 137551).

Przeprowadzenie drogi nie nastąpiło przez siedlisko w klasycznym ujęciu;

nie została ona bowiem wyznaczona pomiędzy zabudowaniami mieszkalnogospodarczymi, lecz poza nimi, skrajem nieruchomości skarżących.

Skoro dalsi uczestnicy stanowczo sprzeciwili się ustanowieniu drogi

koniecznej według wariantu drugiego, to jego wybór mógłby stać się również

zarzewiem konfliktu sąsiedzkiego. Sąd Okręgowy trafnie zauważył, że nie ma

przesłanek faktycznych do przyjęcia, że pomiędzy zainteresowanymi powstały

złe stosunki, tj. że pomiędzy wnioskodawcą i skarżącymi dochodziło do głębokich

nieporozumień, lub zachowań wykraczających poza ramy porządku publicznego.

Poza tym sam konflikt pomiędzy zainteresowanymi nie stanowi samodzielnej

przesłanki

uzasadniającej

odmowę

wytyczenia

drogi

koniecznej

przez

nieruchomości niektórych z nich, jeżeli za takim jej przeprowadzeniem przemawiają

inne względy o charakterze społeczno-gospodarczym (por. postanowienie Sądu

Najwyższego z dnia 28 stycznia 2004 r., IV CK 398/02, niepubl.). W sprawie takie

powody wystąpiły.

Charakterystyczne jest, że skarżący w toku postępowania przed Sądem

pierwszej instancji, aż do końcowego przemówienia stron nie podnieśli,

że korzystanie ze spornego szlaku będzie stanowić niebezpieczeństwo dla ich

dzieci, a w apelacji wątek ten wskazali w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1

k.p.c. Okoliczność, ta nie tylko więc została podniesiona z opóźnieniem, ale nie

została wykazana żadnymi środkami dowodowymi.

Uwzględniając ponadto fakt, że brak dostępu do drogi publicznej był

okolicznością stosunkowo nieodległą w czasie należało przyjąć, iż ustanowienie

drogi koniecznej po nieruchomości powstałej w wyniku podziału nieruchomości

macierzystej, dokonanego w wyniku czynności prawnej, choć została zabudowana,

nie naruszało interesu społeczno - gospodarczego.

Z tych względów skarga kasacyjna uległa oddaleniu (art. 39814).

jz