IV CSK 133/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 133/08

POSTANOWIENIE

Dnia 24 lipca 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Zbigniew Strus (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "K.(...)" w O.

przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta O., Gminy O., A. Z., J. Z., J. G.,

J.G., K. J., J. B., J. K., D. M., M. S. i Koncernu Energetycznego "E.(...)" Spółki Akcyjnej z

siedzibą w G.

o wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego nr (…)/A,

wykreślenie roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...)8,

wykreślenie służebności gruntowej, wykreślenie prawa użytkowania wieczystego,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 lipca 2008 r., skargi kasacyjnej

wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w O. z dnia 23 lipca 2007 r., sygn.

akt IX Ca (…),

Uzasadnienie

Skarga kasacyjna wnioskodawczyni - Spółdzielni Mieszkaniowej „K.(...)” w O.

została złożona od postanowienia Sądu Okręgowego w O. oddalającego jej apelację od

postanowienia

Sądu

Rejonowego,

prowadzącego

księgę

wieczystą

O(...)/8,

oddalającego wniosek o wpisy wykreślenia roszczeń i praw wpisanych w dziale III tej

księgi oraz użytkowania wieczystego wnioskodawczyni.

Zaskarżone postanowienie uwzględniało następujące okoliczności:

Nieruchomość składająca się z pięciu działek oznaczonych wg ewidencji gruntów

jako (...)/22, (...)/27, (...)/31, (...)/32/ (...)/38 o łącznej powierzchni 2658 m2 stanowi

własność Skarbu Państwa w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej K.(...).

W dziale III księgi wieczystej wpisane były roszczenia osób fizycznych o przeniesienie

własności lokali mieszkalnych nr (…)A – wraz z udziałami w częściach wspólnych,

roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokali nr (..)8 oraz prawa współinwestora

lub inwestora do żądania przeniesienia tego prawa

na rzecz wymienionych osób,

ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości „A.(…)” S.A. w O., a także służebność gruntowa

drogi koniecznej na rzecz nieruchomości władnącej zapisanej w innej księdze wieczystej

tego Sądu.

Wnioski o wykreślenie zostały złożone przez Spółdzielnię w akcie notarialnym

zawierającym jej oświadczenie o zrzeczeniu się na rzecz Gminy O. prawa użytkowania

wieczystego działek objętych m.in. wskazaną wyżej księgą wieczystą wraz z żądaniem

wpisania Gminy O. jako użytkownika wieczystego.

Wniosek został oddalony wpierw przez referendarza sądowego, potem (wskutek

skargi wnioskodawczyni) postanowieniem Sądu Rejonowego prowadzącego księgę

wieczystą po rozpoznaniu skargi na odmowne postanowienie referendarza sądowego, w

którym znalazły się sformułowania upatrujące przeszkodę do wpisu w sformułowaniu o

zrzeczeniu się użytkowania wieczystego „na rzecz” Gminy O.

Z tak pojmowaną przeszkodą wpisu Gminy jako użytkownika wieczystego łączy

się następny akt notarialny z 11 października 2006 r., [rep. A nr (…)/2006 r.] w którym

Spółdzielnia oświadczyła, że kwestionowany zwrot jest omyłką pisarską i podlega

wykreśleniu, a jej wnioski zamykają się żądaniem wykreślenia wpisów w dziale III i

wykreślenia użytkowania wieczystego. Wypis aktu notarialnego z 11 października 2006

r. zawierający „sprostowanie” oraz zmianę wniosku został dołączony już do skargi na

czynność referendarza sądowego.

Sąd Rejonowy orzekający w przedmiocie wpisu w dniu 3 kwietnia 2007 r. oddalił

wniosek.

Sąd Okręgowy rozpoznający apelację wnioskodawczyni od tego postanowienia

wyraził w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia zapatrywanie, że oświadczenie

woli wnioskodawczyni wyrażone w formule, że „zrzeka się na rzecz Gminy O. prawa

użytkowania wieczystego” nie mogło być zmienione na podstawie art. 80 § 4 prawa o

notariacie i uznał, że brak jest podstaw do przyjęcia, iż wnioskodawczyni skutecznie

zrzekła się użytkowania wieczystego, a tym samym nie jest dopuszczalny wpis Gminy

O. w miejsce dotychczasowego użytkownika wieczystego; poza tym odwołał się do

uzasadnienia postanowienia Sądu I instancji.

W skardze kasacyjnej Spółdzielnia zarzuciła naruszenie art. 179 § 1 k.c.

w związku z art. 65 k.c., polegające na odmowie skuteczności oświadczenia

o zrzeczeniu się „na rzecz Gminy O.” i nieuwzględnieniu przez Sąd, wygaśnięcia prawa

użytkowania wieczystego w wyniku złożenia oświadczenia woli o zrzeczeniu się tego

prawa, wskutek czego własność gruntu przeszła na rzecz Gminy O., a także art. 80 § 4

ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie przez wykładnię uniemożliwiającą

skuteczne sprostowanie oczywistej omyłki w zakresie wniosku wieczystoksięgowego.

Skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonego postanowienia Sądu Okręgowego w O.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Lakoniczne

uzasadnienie

zaskarżonego

postanowienia

nie

wskazuje

obowiązujących przepisów stanowiących podstawę prawną rozstrzygnięcia i nie

wyjaśnia wynikającej z nich treści normy prawnej usprawiedliwiającej wniosek o braku

skutecznego

zrzeczenia

się użytkowania

wieczystego.

Skupienie uwagi Sądu

Okręgowego na wykazywaniu bezzasadności twierdzeń wnioskodawczyni, że w akcie

notarialnym z 14 lipca 2006 r. popełniono „omyłkę pisarską”, gdy w istocie była to

zmiana brzmienia oświadczenia woli oraz wniosku o wpis, nie wystarcza do zrozumienia

rzeczywistych przeszkód uniemożliwiających uwzględnienie wniosku. Dopiero odwołanie

się i „podzielenie” motywów oddalenia wniosku przez Sąd I instancji pozwala zrozumieć

motywy

rozstrzygnięcia

tkwiące

w

nieważności

według

jednego

sądu

lub

bezskuteczności czynności prawnej według sądu odwoławczego.

Interpretacja oświadczenia woli zawartego w § 3 aktu notarialnego z 14 lipca

2006 r. dokonywana zgodnie z regułą wyrażoną w art. 65 § 1 k.c. prowadzi do wniosku,

że zmierzało ono do zrzeczenia się przez Spółdzielnię użytkowania wieczystego gruntu,

dla którego prowadzona była w systemie informatycznym księga wieczysta oznaczona

wyżej. Taki cel czynności wynika z wniosku zawartego w następnej części tegoż aktu

notarialnego (oznaczonego również jako § 3.), a jak wyżej stwierdzono jego osiągnięciu

miało służyć oświadczenie zawarte w akcie notarialnym z 11 października 2006 r.,

stanowiącym reakcję wnioskodawczyni na oddalenie pierwotnego wniosku przez

referendarza sądowego. Dzień 14 lipca 2006 r. był ostatnim dniem obowiązywania art.

179 k.c. (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 15 marca 2005 r. sygn. K.9/04), po czym

nastąpiła trwająca do chwili obecnej luka w prawnej regulacji tego rodzaju czynności.

Zastrzeżenia

Sądu

orzekającego

wobec

pierwotnego

sformułowania

oświadczenia woli wnioskodawczyni oparte na literalnym odczytaniu końcowego

fragmentu, z pominięciem okoliczności jego złożenia doprowadziły do przypisania

zamiaru dokonania innej (niedopuszczalnej) czynności prawnej, rozważanej przez Sąd

Najwyższy w postanowieniu z 19 marca 2002 r sygn. IV CKN 908/00 (publ.

elektroniczne), która wskutek sprzeczności z ustawą może być nieważna (art. 58 § 3

k.c.). Pozostając przy tym zarzucie skargi kasacyjnej nie można pominąć okoliczności,

że art. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie zmieniając istoty utraty

własności, wprost dopuszcza wskazanie przez zrzekającego się, beneficjenta tej

czynności. Usprawiedliwiało to (obiektywnie zbędne, ze względu na art. 56 k.c.)

wprowadzenie w akcie notarialnym zwrotu precyzującego, na kogo zgodnie z art. 179 §

2 k.c. przejdzie po zrzeczeniu się Spółdzielni użytkowanie wieczyste. Użycie wyrazów

„na rzecz Gminy O.” w okolicznościach sprawy nie mogło stanowić podstawy

nieważności czynności, skoro zwrot ten był zgodny z dyspozycją art. 179 § 1 k.c.

Usprawiedliwienie podstawy skargi kasacyjnej wskazującej naruszenie art. 65 § 1

k.c. oraz art. 179 k.c. podważa prawidłowość rozstrzygnięcia Sądu odwoławczego o ile

zostało oparte na koncepcji bezskuteczności oświadczenia woli, niebędącego

zrzeczeniem się, zastosowanej wskutek wskazania beneficjenta w oświadczeniu woli z

14 lipca 2006 r.

Uzasadnienie zaskarżonego postanowienia nie jest jednak zupełne ani

konsekwentne. Odwołując się bowiem do uzasadnienia sądu pierwszej instancji Sąd

Okręgowy przeoczył, że Sąd wieczystoksięgowy w pierwszej części swojej oceny

prawnej, jako skutek zrzeczenia się użytkowania wieczystego dwukrotnie wskazał jego

wygaśnięcie, co sytuowałoby przyczynę rozstrzygnięcia w art. 246 § 1 zdanie pierwsze

k.c., w dalszym fragmencie uzasadnienia natomiast odwołał się do utraty mocy

obowiązującej art. 179 k.c. przed dniem „sprostowania”, tj. 11 października 2006 r. i

wreszcie w końcowej części uzasadnienia stwierdził, że wnioskodawczyni powoływała

się na wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego zawężając granice wniosku do art.

179 k.c. Brak jednak w uzasadnieniu postanowienia oceny skutków zrzeczenia się

prawa użytkowania wieczystego na podstawie art. 179 k.c. w okresie jego

obowiązywania. Tymczasem odniesienie tej podstawy również do skutku czynności

prowadzi do wniosku, że użytkowanie wieczyste nie wygasło lecz z mocy ustawy

przeszło na miejscową gminę. Natomiast wygaśnięcie użytkowania wieczystego

wskutek zrzeczenia się prowadziłoby wprost do wygaśnięcia jego obciążeń (art. 241

k.c.).

Zróżnicowane skutki podobnej czynności prawnej zależą zatem od kwalifikacji

prawa użytkowania wieczystego: jako zbliżonego do praw rzeczowych ograniczonych

albo jako prawa swoistego lecz bliższego prawu własności. Za każdą z koncepcji

przemawiają poważne argumenty. Na przykład, jeżeli jako kryterium przyjmie się to, że

obciąża ono cudze prawo, łatwo o wniosek, że zrzeczenie się znajduje podstawę w

przepisach o wygaśnięciu prawa rzeczowego ograniczonego. Jeżeli zwróci się jednak

uwagę na szerokie uprawnienia użytkownika, uniwersalną funkcję gospodarczą, zasady

ustanawiania i zbywania, trwałość i sposób ochrony, to nasuwa się podobieństwo do

prawa własności. Zasada numerus clausus praw rzeczowych ograniczonych nie

dopuszcza jednak uznania wprost, że użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym

ograniczonym, a przepisy art. 246 k.c. albo art. 179 k.c., w zakresie zrzeczenia się mogą

być stosowane w drodze analogii, ponieważ istnienie luki w prawie nie budzi

wątpliwości.

Przeciw stosowaniu art. 246 § 1 zdania pierwszego k.c., a w następstwie również

art. 241 k.c., w okolicznościach rozpoznawanej sprawy przemawiają natomiast

właściwości prawa użytkowania wieczystego różniące je od takich praw rzeczowych

ograniczonych, które będąc skuteczne wobec wszystkich zamykają jednak swą treść do

relacji między obciążonym i uprawnionym. Łatwo jednak wskazać prawa ograniczone,

których

funkcje

wykraczają

poza

ten

podstawowy

stosunek

ponieważ

służą

zabezpieczeniu wierzytelności (hipoteka), zaspokajają szczególnie ważne potrzeby

społeczne lub gospodarcze (spółdzielcze prawa do lokali). Prawa te, same stają się

przedmiotem innych praw rzeczowych ograniczonych. Takim prawom rzeczowym

ograniczonym ustawodawca przyznaje dodatkowe przywileje zabezpieczające ich

wartość lub skuteczność (art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, art. 1718

ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Funkcje użytkowania wieczystego

sięgają dalej, niż praw rzeczowych wymienionych w poprzednim zdaniu, ponieważ

prawo

to

umożliwia

powstanie

odrębnej

własności

budynków,

pozostaje

w

przymusowym związku z nieruchomościami lokalowymi, funkcjonuje jako przedmiot

zabezpieczeń hipoteką oraz umożliwia działalność spółdzielni mieszkaniowych w

warunkach wolnego rynku mieszkań.

W

wypadku

z istnieniem

wygaśnięcia

odrębnej

prawa

nieruchomości

użytkowania

lokalowej

bądź

wieczystego,

związanego

warunkującego

istnienie

zabezpieczenia, nie można poprzestać na prostej konstatacji skutków wywiedzionych w

myśl art. 241 k.c., jako konsekwencji zrzeczenia się prawa na podstawie art. 246 § 1

zdanie pierwsze k.c.

Przepis art. 241 k.c. chroni interes Skarbu Państwa, który oddając grunt

w użytkowanie wieczyste nie mógł być obciążany w razie wygaśnięcia użytkowania,

skutkami czynności dokonywanych przez użytkownika w swoim interesie z osobami

trzecimi. Nie wymaga szczególnego uzasadnienia wielość przypadków i podstaw

wygaśnięcia użytkowania wieczystego, wśród których zrzeczenie się jest raczej

zdarzeniem wyjątkowym, skoro jest to prawo zbywalne i dziedziczne. W związku z art.

241 k.c. należy wskazać na uzupełniającą regulację zawartą w art. 242 k.c. (przed 1998

r.), a obecnie w art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te

przyznające użytkownikowi wieczystemu wynagrodzenia za wzniesione przez niego lub

nabyte na własność budynki i inne urządzenia pozwalały łagodzić skutki wygaśnięcia

użytkowania wieczystego. Nie przewidywały one jednak wynagrodzenia w razie

wygaśnięcia takiego użytkowania z przyczyn określonych w art. 246 § 1 k.c.

Poddanie tego prawa w razie zrzeczenia się skutkom ustanowionym w art. 241

k.c. w związku z art. 246 § 1 k.c. pozbawiałoby ochrony inwestorów, którzy zawarli

umowy przewidziane w art. 18 ustawy o spółdz. mieszkaniowych oraz kredytodawców,

zabezpieczenia wynikającego z wpisów w dziale III lub dziale IV księgi wieczystej,

ponieważ ten wypadek utraty prawa nie podlega regulacji art. 101 ukwh ani art. 33 ust. 2

u.g.n.; dotychczasowy właściciel nie nabywa przecież nieruchomości przez czynność

prawną. Wygaśnięcie tych praw w wyniku zrzeczenia się użytkowania wieczystego

oznaczałoby

wywłaszczenie

wymienionych

osób,

w

konstytucyjnym

(szerokim)

rozumieniu tego słowa, a to według art. 21 ust. 2 konstytucji jest dopuszczalne jedynie

na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Okoliczności te dostatecznie usprawiedliwiają odrzucenie zapatrywania, jakoby

Spółdzielnia Mieszkaniowa mogła jednostronnie, oświadczeniem woli pozbawić praw lub

roszczeń o nabycie własności lokalu osoby, które zabezpieczyły ich skuteczność (art. 17

ukwh) przez wpis. Należy jednak dodać, że dokumenty znajdujące się w aktach księgi

wieczystej nie dają podstaw do przypisywania Spółdzielni takiego zamiaru ale motywy

czynności prawnej nie mogą jednak przesądzać jej skutków (art. 56 k.c.).

Przedstawione negatywne skutki zrzeczenia się użytkowania wieczystego

wynikające z art. 246 § 1 i 241 k.c. nie występują w razie przyjęcia za podstawę art. 179

k.c. w brzmieniu obowiązującym w dniu dokonywania czynności prawnej przez

wnioskodawczynię. Dopuszczalność stosowania tego przepisu była uznawana przez

Sąd Najwyższy w uchwałach III CZP 89/92 oraz III CZP 47/04. Konieczność sięgania do

tego przepisu w pewnych kwestiach szczegółowych dostrzegł również Sąd Najwyższy w

uzasadnieniu postanowienia z 24 sierpnia 2005 r. III CK 34/05 (OSNC 2006/7-8/125).

W postanowieniu z 19 maja 2006 r. sygn. III CZP 26/06 (OSNC 2007/3/39) skład

orzekający rozważając konsekwencje przyjęcia jednej albo drugiej podstawy zrzeczenia

się użytkowanie wieczystego, jako istotny argument uznał niedopuszczalność

stosowania art. 241 k.c.

Treść art. 179 § 2 k.c. chroniła Gminy przed nieusprawiedliwionymi obciążeniami,

ponieważ o rodzaju i zakresie roszczeń wierzycieli Spółdzielni w stosunku do Gminy

decydował stan z chwili dokonania zrzeczenia się użytkowania wieczystego. Jeżeli stan

budynków pozwalał na wyodrębnienie lokali podmiotem zobowiązanym do złożenia

oświadczenia woli stała się Gmina O.. Podnoszone argumenty wskazujące na

niedopuszczalność

obciążania

gmin

ciężarem

opłaty

rocznej

wiążącej

się

z

użytkowaniem wieczystym nie powinny mieć znaczenia decydującego, skoro opłaty te w

końcowym rachunku ponoszą właściciele wyodrębnionych lokali.

Przejście na Gminę O. użytkowania wieczystego – stosownie do art. 179 § 2 k.c.,

nie pozwala zatem upatrywać podstawy do wykreślenia wpisów w dziale III, w czynności

prawnej dokonanej aktem notarialnym z 14 lipca 2006 r. rep A. nr (…)/2006 r., dlatego

wniosek w tym zakresie podlegał oddaleniu.

Odnośnie do wniosku o wykreślenie użytkowania wieczystego należy wstępnie

zwrócić uwagę na to, że wniesienie skargi na orzeczenie referendarza sądowego

oddalające wniosek o wpis w księdze wieczystej powoduje utratę mocy tego orzeczenia

(art. 39822 § 2 w związku z art. 5181 § 3 k.p.c.), a przepisy rozdziału 6, działu III, księgi

drugiej kodeksu postępowania cywilnego nie zakazują zmiany wniosku po jego złożeniu.

Przeszkody takiej nie można wywodzić z art. 6265 k.p.c. zabraniającego cofnięcia

wniosku z przyczyny ściśle określonej (zmiany prawa własności). Również ogólne

przepisy o postępowaniu nieprocesowym wymagające zgody uczestników (art. 512 § 1

k.p.c.) nie mogą mieć zastosowania ze względu na tryb załatwiania wniosków o wpis

(art. 6261 § 1 k.p.c.).

Dlatego Sąd rozpoznający wniosek o wpis winien go rozpoznać w brzmieniu

zmienionym, uwzględniając naturalnie zakres swej kognicji (art. 626 8 § 2 k.p.c.), co do

skutków materialnoprawnych czynności.

Żądanie wykreślenia wpisu „użytkowania wieczystego” (po zmianie wniosku) nie

mogło być uwzględnione z przyczyny wynikającej z istoty użytkowania wieczystego i

sposobu jego ujawniania w księdze wieczystej. Wykreślenie Spółdzielni niepołączone z

wpisem następnego użytkownika wieczystego, jak domagała się wnioskodawczyni (nie

precyzując,

w

których

działach

i

rubrykach

miałoby

nastąpić

wykreślenie),

powodowałoby stan, w którym księga nie mogła być uważana za prowadzoną dla

nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, które będąc prawem, może być jawne

o tyle, o ile służy podmiotowi. Zgłoszone żądanie należało bowiem rozumieć, jako

pozostawienie bez wpisów wszystkich pól dotyczących użytkowania wieczystego.

Miałoby to doniosłe konsekwencje dla statusu prawnorzeczowego nieruchomości,

ponieważ odrębna własność budynków może zgodnie z art. 235 § 2 k.c. przysługiwać

użytkownikowi wieczystemu, która bez istnienia takiego prawa pozostawałyby częścią

składową nieruchomości gruntowej, a właściciela (Skarb Państwa) nie wiązała żadna

umowa zobowiązująca do wyodrębniania lokali i przenoszenia ich własności.

Zmieniony wniosek nie zawierał żądania wpisu Gminy O., jako użytkownika

wieczystego ale nie mógł być również uwzględniony przed zmianą, sprzeciwiał się

bowiem temu art. 6262 § 5 k.p.c. (por. postanowienia SN z 30 czerwca 2006 r., sygn. V

CSK 131/06 i V CSK 133/06 niepublikowane). Wykładnia wskazanego przepisu

opierająca pojęcie użytkownika wieczystego na przesłankach materialnoprawnych,

ścieśnia wprawdzie krąg wnioskodawców w postępowaniu o wpis, czyniąc ten przepis

mało funkcjonalnym. Próba odmiennej wykładni § 5, uznającej za użytkownika

wieczystego legitymowanego do złożenia wniosku o wpis osobę wpisaną w chwili

składania wniosku (scil. wnioskodawczynię) spotkałaby się z zarzutem, iż to

wnioskodawczyni twierdziła, że już utraciła prawo, którego wykreślenia się domaga.

Dlatego Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną wyraża

zapatrywanie, że doprowadzenie wpisów do stanu zgodnego z rzeczywistym wymaga

wniosku Gminy O. o wpis, a w razie odmowy, uzgodnienia stanu prawnego

wynikającego z księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym na podstawie art. 10 ust. 1

ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Przytoczone

okoliczności

pozwalają

uznać,

mimo

wad

uzasadnienia

zaskarżonego postanowienia, że orzeczenie oddalające apelację od postanowienia

oddalającego wniosek było zgodne z prawem, dlatego Sąd Najwyższy na podstawie art.

39814 k.p.c. skargę kasacyjną oddalił.