Supreme Court allows entry of perpetual usufruct end date in land registry despite prior inconsistent entries.

Sygn. akt IV CSK 130/09

POSTANOWIENIE

Dnia 12 sierpnia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Antoni Górski

SSN Marek Sychowicz

w sprawie z wniosku J.D. i T.D.

przy uczestnictwie Gminy Miasta G.

o wpis,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 12 sierpnia 2009 r.,

skargi kasacyjnej uczestnika postępowania

od postanowienia Sądu Okręgowego w G.

z dnia 26 maja 2008 r., sygn. akt [...],

uchyla

zaskarżone

postanowienie

i

sprawę

przekazuje Sądowi Okręgowemu w G. do ponownego

rozpoznania,

pozostawiając

temu

Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego

Uzasadnienie

Wnioskodawcy J. i T.D. wnieśli o wyodrębnienie z księgi wieczystej nr [...]

lokalu mieszkalnego nr 8, założenie dla niego odrębnej księgi z wpisem w dziale II

ich jako współwłaścicieli na zasadach ustawowej wspólności majątkowej oraz wpis

współwłaścicieli

lokalu

jako

współużytkowników

wieczystych

gruntu

i

współwłaścicieli budynku w udziale wynoszącym 10/100.

Referendarz sądowy oddalił ten wniosek, a skargę na orzeczenie

referendarza wniesioną przez Gminę Miasta G. oddalił Sąd Rejonowy, ustalając co

następuje:

Z

nieruchomości

zabudowanej

oznaczonej

jako

działka

nr

74/26

o powierzchni 131 m2, położonej w G. przy ul. K. 51, objętej księgą wieczystą

KW [...],

wyodrębniono

lokali

mieszkalnych

wraz

z

oddaniem

gruntu

w użytkowanie wieczyste w ułamkowej części, przy czym Gmina określiła różne

terminy użytkowania wieczystego, a mianowicie do 17.12.2092 r.; do 22.12.2092;

do 27.04.2094 oraz do 31.12.2094. Dla tych lokali jako odrębnych nieruchomości

zostały założone księgi wieczyste (lokalowe). Ustalono, że do chwili złożenia

wniosku w niniejszej sprawie, w księdze wieczystej [...] (księga macierzysta) nie

dokonano wpisu terminu ustanowienia użytkowania wieczystego. W

dniu

28.06.2007 r. Gmina Miasta G. oraz wnioskodawcy zawarli umowę o ustanowieniu i

sprzedaży odrębnego lokalu oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste do

31.12.2094 r.

Oddalając wniosek Sąd Rejonowy odwołał się do przepisów rozporządzenia

Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg

wieczystych i zbioru dokumentów ustalając, że zgodnie z § 37 ust. 5 tego

rozporządzenia w dziale I Sp księgi wieczystej macierzystej wpisuje się termin, do

którego zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, zaś według § 49 ust. 1 pkt 2

tego rozporządzenia w dziale II tej księgi wpisuje się właściciela lokalu ze

wskazaniem wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W księdze wieczystej

KW [...] (księdze macierzystej) brak było wpisu terminu użytkowania wieczystego,

zaś wniosek Gminy o ujawnienie daty do 31.12.2094 r., jako daty trwania

użytkowania wieczystego nie jest możliwy bez ujednolicenia dat końca okresów

użytkowania wieczystego związanego z własnością innych lokali, które określono

na 17.12.2092, 22.12.2092 i 27.04.2094. Wpis daty 31.12.2094 r. spowodowałby

niezgodność w odniesieniu do tych lokali, a nie ma możliwości uwidocznienia w

księdze wieczystej prowadzonej dla budynku różnych terminów użytkowania

wieczystego. Jednocześnie wskazano, że brak możliwości ujawnienia daty

końcowej użytkowania wieczystego w księdze macierzystej stanowi przeszkodę do

założenia księgi wieczystej lokalowej.

Stanowisko to podzielił Sąd Okręgowy, który oddalił apelację uczestnika

postępowania Gminy Miasta G. postanowieniem z dnia 26.05.2008 r.

Skargę kasacyjną od tego postanowienia wniosła Gmina Miasta G.

zarzucając naruszenie art. 3a ust. 1 pkt 3 i ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r.

o własności lokali przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Wskazując

na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i orzeczenie co do

istoty sprawy przez uwzględnienie wniosku.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota zagadnienia sprowadza się do prawidłowej wykładni art. 3a ustawy

z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn.

zm.). Przepis ten został dodany do ustawy o własności lokali w wyniku jej

nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 28.11.2003 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141,

poz. 1492) i obowiązuje od dnia 22.09.2004 r. W przepisie tym ustawodawca

uzupełnił w niezbędnym zakresie założenie konstrukcyjne przyjęto w ustawie

o własności lokali uwzględniając okoliczność, że zgodnie z art. 4 ust. 3 tej ustawy,

wyodrębnienie lokali może nastąpić w budynku położonym na gruncie oddanym

w użytkowanie wieczyste. Praktyka stosowania przepisów ustawy o własności lokali

przyjęła też, że także pod rządem ustawy o własności lokali istnieje możliwość

ustanowienia odrębnej własności lokalu przez Skarb Państwa i jednostki

samorządu terytorialnego wraz z oddaniem gruntu w ułamku w użytkowanie

wieczyste jako prawa związanego z własnością lokalu. W uzasadnieniu uchwały

z dnia 8.09.1995 r. III CZP 127/95 (OSNC 1996, nr 1, poz. 12) potwierdzono prawo

wyboru przez gminę sposobu rozporządzenia swoim mieniem przez oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste albo sprzedaż, również po wejściu w życie ustawy

o własności lokali (por. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16.06.2004 r.,

III CK 99/03, niepubl.). Wątpliwości w tym przedmiocie powstały dlatego, że

w art. 38 pkt 1 ustawy o własności lokali skreślono m. in. art. 21 ust. 1 ustawy

z dnia 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U.

z 1991 r. Nr 30. poz. 127 ze zm.), który wyraźnie stanowił, że lokale w domach

stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy są sprzedawane wraz

ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, zaś

art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali dotyczy już ustanowionego użytkowania

wieczystego. Należy dodać, że wspomniane prawo wyboru Skarbu Państwa i

jednostki samorządu terytorialnego przy ustanowieniu odrębnej własności lokali do

oddania udziału ułamkowego gruntu w użytkowanie wieczyste bądź sprzedaży

zostało ograniczone o tyle, że jeśli np. gmina, jako właściciel nieruchomości

budynkowej, wyodrębniła lokale dla siebie w drodze jednostronnego oświadczenia

woli i założyła odrębne księgi lokalowe, a dopiero następnie zbywała ten lokal, to

udział w gruncie musiał obejmować własność gruntu (por. postanowienie Sądu

Najwyższego z dnia 17.06.1999 r. I CKN 386/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 26).

Przyjęcie, że na gruncie ustawy o własności lokali Skarb Państwa i jednostki

samorządu terytorialnego mogą ustanowić odrębną własność lokali i sprzedawać je

wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej obejmującej oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste w ułamkowej części oznacza, że jest to wyjątek od

obowiązującej reguły niedopuszczalności oddania w użytkowanie wieczyste

ułamkowej części nieruchomości. Ten wyjątek uzasadniają założenia konstrukcyjne

ustawy o własności lokali, możliwość sukcesywnego ustanowienia własności lokali,

a także zaszłości polegające na tym, że wyodrębnienie lokali następowało przed

wejściem w życie ustawy o własności lokali, z reguły przez powiązanie lokalu

z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. To wyjątkowe rozwiązanie było

jednak źródłem pewnych wątpliwości, gdyż użytkowanie wieczyste – wbrew swojej

nazwie – jest prawem okresowym (art. 236 k.c.). Powodowało to, że przy

sukcesywnym ustanowieniu odrębnej własności lokali powiązanych z udziałem

w użytkowaniu wieczystym, końcowe daty trwania okresu użytkowania wieczystego

były różne. Taki stan istniał do chwili wejścia w życie art. 3a ustawy o własności

lokali, w którym ustawodawca podjął próbę uporządkowania tych zróżnicowanych

stanów prawnych. Jedną z tych reguł wyraża art. 3a ust. 1 pkt 3 tej ustawy

stanowiąc, że ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego

w odniesieniu

do

wszystkich

udziałów

we

współużytkowaniu

wieczystym,

niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym związany jest udział w tym

prawie. Przepis ten obowiązuje od dnia 22.09.2004 r. i w stosunku do czynności

związanych z wyodrębnieniem lokali po tej dacie, ma charakter bezwzględnie

obowiązujący.

Praktycznie

oznacza

to,

że

przy wyodrębnieniu

lokali po

22.09.2004 r. okres użytkowania wieczystego ustalony dla pierwszego lokalu jest

wiążący przy wyodrębnieniu dalszych lokali. Jeśli zaś w danym budynku

wyodrębniono część lokali przed dniem 22.09.2004 r. z różnymi okresami

użytkowania wieczystego, to przy wyodrębnieniu kolejnego lokalu po 22.09.2004 r.

okres użytkowania wieczystego dla tego lokalu odpowiada najdalszemu terminowi

trwania użytkowania wieczystego ustalonego dla lokalu wyodrębnionego przed

22.09.2004 r. i ta zasada wiąże przy wyodrębnieniu dalszych lokali po 22.09.2004 r.

Powstaje pytanie – kluczowe w niniejszej sprawie – czy w sytuacji, gdy w budynku

część lokali wyodrębniono przed 22.09.2004 r. wiążąc je z udziałem w użytkowaniu

wieczystym, którego daty końcowe są różne, wyodrębnienie kolejnego lokalu po

22.09.2004 r. uzależnione jest od ujednolicenia terminu trwania użytkowania

wieczystego związanego z lokalami uprzednio wyodrębnionymi, zgodnie z art. 3a

ust. 2 ustawy o własności lokali. Na to pytanie należy odpowiedzieć oczywiście

negatywnie, gdyż sama treść tego przepisu wyraźnie wskazuje, że właściciele

wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów, jak też z żądaniem takim

może wystąpić właściciel nieruchomości. Ustawodawca stworzył więc podstawę

prawną umożliwiającą wystąpienie z takim żądaniem. Jest to jednak możliwość,

a nie obowiązek. Uregulowano też sprawę ujednolicenia terminów stosownie do

najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów. Skoro zaś – jak to

wskazano – ten najdalszy termin użytkowania wieczystego związany z lokalem

wyodrębnionym przed 22.09.2004 r. wyznacza też okres trwania użytkowania

wieczystego dla lokali wyodrębnionych po 22.09.2004 r., to z jednej strony nie ma

przeszkód, aby mimo braku ujednolicenia terminu użytkowania wieczystego dla

lokali wyodrębnionych przed 22.09.2004 r., dokonywać wyodrębnienia lokali po

22.09.2004 r., z drugiej zaś strony nie podważa się zasady ustalenia jednego

terminu trwania użytkowania wieczystego.

Odnosząc te rozważania do okoliczności sprawy należy stwierdzić, że

z nieruchomości zabudowanej położonej w G. przy ul. K. 51, będącej własnością

Gminy Miasta G., objętej KW [...], w latach 1994-2001 wyodrębniono lokale nr 2, 3,

4, 5 , 6 i 9, dla których założono księgi wieczyste lokalowe nr [...], w których w

dziale I SP „Spis praw związanych z własnością”, w podrubryce 1.11.1. wpisano

związane z tymi lokalami udziały w nieruchomości wspólnej, obejmujące udziały w

użytkowaniu wieczystym gruntu, ze wskazaniem końcowego terminu trwania

użytkowania wieczystego. Terminy są oczywiście zróżnicowane i określono je na

17.12.2092, 22.12.2092, 27.04.2094 i 31.12.2094. Ten ostatni termin 31.12.2094 r.

wiąże się z lokalami 2, 3 i 9. Należy zaznaczyć, że w księdze wieczystej

(macierzystej) 60236 zarówno w formie „papierowej” jak i prowadzonej w systemie

informatycznym nie ma wpisów dotyczących oddania udziałów w użytkowaniu

wieczystym, z określeniem daty, do kiedy zostało ustanowione, jako praw

związanych z 6 lokali wyodrębnionymi przed 22.09.2004 r. Tego wymagał § 37

ust. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001 r. w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze

zm.).

W dniu 28.06.2007 r. nastąpiło wyodrębnienie dalszych dwóch lokali nr 7 na

rzecz R. i A.W. orz lokalu nr 8 na rzecz J. i T.D. Z lokalami tymi powiązano udziały

w nieruchomości wspólnej, obejmujące udziały w użytkowaniu wieczystym gruntu,

których okres ustalono na 31.12.2094 r. Gmina, jako dotychczasowy właściciel i

uczestnik postępowania wniosła, aby oprócz wniosku złożonego przez nabywców

lokali o założenie księgi lokalowej, w księdze macierzystej wpisać datę trwania

użytkowania wieczystego do 31.12.2094 r. Sąd Rejonowy oddalając ten wniosek

stwierdził, że uwzględnienie go przez wpisanie w księdze macierzystej terminu

trwania użytkowania wieczystego „do 31.12.2094 r.”, tak jak wnioskuje Gmina nie

jest możliwe, gdyż w ten sposób powstałaby niezgodność w stosunku do lokali

wyodrębnionych przed 22.09.2004 r., z którymi związane są udziały w użytkowaniu

wieczystym z innymi terminami końcowymi, a jednocześnie nie ma możliwości

ujawnienia w macierzystej księdze wieczystej różnych terminów użytkowania

wieczystego. Pogląd ten aprobował Sąd Okręgowy dodając, że warunkiem

wyodrębnienia dalszych lokali po 22.09.2004 r. jest uprzednie ujednolicenie

terminów użytkowania wieczystego. Ten ostatni pogląd – jak to uprzednio

wskazano – nie jest prawidłowy. Stwierdził to już Sąd Najwyższy w postanowieniu

z dnia 23.04.2009 r., IV CSK 539/08 (niepubl.) wyjaśniając, że „art.3a ust. 1 pkt 3

ustawy o własności lokali stosuje się do czynności dokonanych po dniu jego

wejścia w życie, niezależnie od tego, czy w okresie wcześniejszym nastąpiło już

wyodrębnienie innych lokali; w tym przypadku możliwość wyodrębnienia kolejnych

lokali i ustanowienia odrębnej własności nie jest uzależnione od ujednolicenia

terminów użytkowania wieczystego gruntu określonych we wcześniej zawartych

umowach”. Wbrew poglądowi Sądu Rejonowego, aprobowanego przez Sąd

Okręgowy nie ma tez przeszkód, aby w księdze wieczystej ujawnić termin

31.12.2094 r. jako końcowy termin trwania użytkowania wieczystego. Przecież

termin ten, zgodnie z wnioskiem Gminy, odnosi się jedynie do udziałów

w użytkowaniu wieczystym związanych z odrębną własnością lokali nr 7 i 8, a nie

do lokali wcześniej wyodrębnionych, odnośnie których – nota bene – nie ma

wpisów terminów użytkowania wieczystego w księdze macierzystej. Nie zachodzi

więc możliwość ujawnienia w tej księdze różnych terminów użytkowania

wieczystego. Tym samym brak podstaw do oddalenia wniosków nabywców lokali

o założenie ksiąg wieczystych (lokalowych) i ujawnienia ich jako właścicieli.

Z tych względów na podstawie art. 39815 k.p.c., orzeczono jak w sentencji.