IV CSK 119/05 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 119/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 marca 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

SSA Krzysztof Strzelczyk

Protokolant Izabela Czapowska

w sprawie z powództwa Gminy Miasta S.

przeciwko "I." Spółce z o.o.

o wydanie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 23 marca 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 8 marca 2005 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną; zasądza od pozwanej na rzecz powoda

2400

(dwa

kasacyjnego.

tysiące

czterysta)

zł

kosztów

postępowania

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 17 czerwca 2004 r. nakazał pozwanej

Spółce „I.”, aby wydała powodowej Gminie nieruchomość położoną w S. przy ul. H.

90 – 94, obejmującą działki nr 40 oraz 31/5 wraz z zabudowaniami, dla której

prowadzona jest księga wieczysta Kw [...]. Według ustaleń Sądu powodowa Gmina

oddała tę nieruchomość

w dniu 13 lutego 1996 r. w wieczyste użytkowanie

Fundacji „P.”. Równocześnie sprzedała jej stojące tam budynki za obniżoną cenę

5.000 zł. Wyrokiem z dnia 25 stycznia 2001 r. Sąd Okręgowy rozwiązał umowę

wieczystego użytkowania. Wyrok ten uprawomocnił się 18 grudnia 2002 r.

W trakcie trwania postępowania w tamtej sprawie Fundacja „P.” zawarła w dniu 28

sierpnia

2001

r.

umowę

menedżerską

o

sprawowanie

zarządu

sporną

nieruchomością z pozwaną Spółką „I.”. W ocenie Sądu jest to umowa nienazwana,

do której nie można odnosić przepisów o dzierżawie; dlatego nie ma w sprawie

zastosowania art. 678 k.c., na który powołuje się w obronie pozwana Spółka.

Umowa ta, ze względu na okoliczności jej zawarcia, ma znamiona umowy pozornej.

Gdyby jednak nawet zakwalifikować ją jako umowę dzierżawy, to i tak pozwana

Gmina nie wstąpiła w stosunek dzierżawy, gdyż odzyskała prawa do nieruchomości

na skutek rozwiązania umowy wieczystego użytkowania, a nie zbycia rzeczy, jak

tego wymaga ten przepis. Zresztą, stosownie do art. 241 k.c., w razie wygaśnięcia

użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia, a to

odnosiłoby się także do ewentualnej umowy dzierżawy. Z tych przyczyn Sąd

Okręgowy uwzględnił roszczenie windykacyjne, uznając, że pozwanej Spółce nie

przysługuje żadne uprawnienie do władania nieruchomością, które mogłaby

skutecznie przeciwstawić jej właścicielowi. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd

Okręgowy nie odniósł się do zgłoszonego przez pozwaną zarzutu zatrzymania z

tytułu nakładów poniesionych na nieruchomość.

Apelacja pozwanej od tego rozstrzygnięcia została oddalona wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 8 marca 2005 r. Sąd ten uznał wprawdzie, że nie ma podstaw

dowodowych do uznania umowy menedżerskiej za pozorną, ale potwierdził

prawidłowość oceny prawnej Sądu Okręgowego, że pozwana nie ma żadnego

tytułu prawnego do władania nieruchomością. Jeśli chodzi o żądanie zwrotu

nakładów, to Sąd podkreślił, że przysługiwało ono pozwanej ewentualnie przeciwko

kontrahentowi umowy menedżerskiej, a nie przeciwko pozwanej Gminie, która nie

była stroną tamtej umowy. Dlatego nie uwzględnienie zarzutu zatrzymania było

prawidłowe, a w rezultacie wyrok Sądu Okręgowego odpowiada prawu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyła pozwana Spółka skargą kasacyjną.

Zarzuciła naruszenie następujących przepisów:

-

art. 678 § 1 k.c. w zw. z art. 694 i 693 k.c. oraz art. 33 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami i art. 240 k.c.,

-

art. 693 k.c. w zw. z art. 3531 § 1 i art. 65 k.c.,

-

art. 222 k.c.,

-

art. 461 k.c. w zw. z art. 226 k.c.

-

art. 217, art. 316 § 2, art. 227, art. 232, art. 233, art. 278 k.p.c. w zw. z art.

391 oraz art. 381 k.p.c., art. 328 § 2 w zw. z art. 387 k.p.c. oraz art. 386 § 3

k.p.c.

Na tych podstawach wniosła zmianę wyroku przez oddalenie powództwa,

ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszym rzędzie należy rozstrzygnąć czy pozwanej Spółce przysługuje

tytuł do władania sporną nieruchomością. Na to pytanie odpowiedź jest negatywna.

Powoływanie

się

w

tej

mierze

przez

pozwaną

na

art.

k.c.

jest

nieusprawiedliwione, i to z dwóch powodów. Po pierwsze trzeba zgodzić się

z Sądem

Apelacyjnym,

iż pozwana

Spółka

nie

wykazała,

żeby umowa

menedżerska z dnia 28 sierpnia 2001 r. była w istocie umową dzierżawy.

Wprawdzie w § 1 pkt 2 tej umowy wspomina się, że przedmiot umowy zostaje

oddany Spółce „w zarząd na prawach dzierżawy”, ale to nawiązanie do dzierżawy

nie zostało rozwinięte w żadnym z dalszych punktów umowy. Nie zawarto też

przewidzianego w niej aneksu, który miał bliżej precyzować warunki umowne.

W § drugim umowy strony postanowiły m.in., że nadwyżka finansowa uzyskana

z działalności pozwanej zostanie przekazana na działalność statutową Fundacji,

a część jej na rozbudowę i zagospodarowanie ośrodka. Są to postanowienia

istotne umowy, nie przystające do treści umowy dzierżawy, a potwierdzające ocenę

Sądu, że chodziło w tej umowie, zgodnie z jej tytułem, o przekazanie nieruchomości

pozwanej Spółce w celu sprawowania zarządu, gdyż Fundacja nie radziła sobie

ze sprawnym jej zarządzaniem. Pozwana jest profesjonalistką, wobec czego

powinna zadbać o takie ukształtowanie treści tej umowy, aby wyraźnie można było

zakwalifikować zawierany kontrakt jako umowę dzierżawy, skoro chce wyciągać

z takiego typu umowy korzystne dla siebie skutki procesowe. Dlatego, wbrew

zastrzeżeniom skarżącej, należy podzielić ocenę Sądu Apelacyjnego, że nie ma

podstaw do uznania tej umowy za umowę dzierżawy. Drugi powód, dla którego

pozwana nie może odwoływać się do mechanizmu prawnego z art. 678 k.c. wynika

ze sposobu, w jaki pozwana Gmina odzyskała pełnię uprawnień do nieruchomości.

Nastąpiło to w rezultacie rozwiązania przez Sąd prawa wieczystego użytkowania,

ustanowionego na rzecz Fundacji „P.”. Tymczasem art. 678 k. c. wymaga dla

wstąpienia w stosunek najmu (odpowiednio także dzierżawy), aby nabywca rzeczy

nabył ją w drodze czynności prawnej, co wyraźnie wynika ze sformułowania „w

razie zbycia rzeczy”. Tej wyjątkowej formuły kodeksowej, na podstawie której

nabywca, nie zawierając sam umowy, wstępuje w stosunek najmu lub dzierżawy

istniejący w dacie zbycia rzeczy, nie można interpretować rozszerzająco i rozciągać

na sytuację, kiedy właściciel odzyskuje całość uprawnień do rzeczy na skutek

rozwiązania umowy wieczystego użytkowania w drodze wyroku sądowego,

wydanego na podstawie art. 240 k.c. Taka sytuacja nie mieści się bowiem w

pojęciu zbycia rzeczy, którym posłużono się w tym przepisie (por. podobne

stanowisko m.in. w orzeczeniach Sądu Najwyższego z dnia 9 września 1966 r.,

OSNC 1967, nr 2, poz. 36 i z dnia 19 stycznia 1968 r., III CRN 410/67, nie publ.)

Odmienny pogląd, podtrzymywany w skardze kasacyjnej, nie zasługuje na

akceptację. Oznacza to, że pozwanej Spółce nie przysługuje wobec powodowej

Gminy skuteczny tytuł do władania nieruchomością, który mogłaby przeciwstawić

zgłoszonemu roszczeniu windykacyjnemu, stąd też uwzględnienie tego roszczenia

było uzasadnione.

W pierwszym z powołanych orzeczeń Sąd Najwyższy zajmował się

wykładnią pojęcia nieruchomości „w stanie wolnym od obciążeń”, które jest bardzo

zbliżone treściowo do sformułowania z art. 241 k.c. o „wygaśnięciu obciążeń” na

wieczystym użytkowaniu, do jakiego dochodzi w wyniku wygaśnięcia tego

użytkowania. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że pod pojęciem obciążeń należy rozumieć

tylko prawa rzeczowe ciążące na nieruchomości, a więc takie, którymi zobowiązany

jest każdoczesny właściciel nieruchomości. Natomiast prawa osobiste (obligacyjne)

nie są związane z rzeczą w sensie prawnym i dlatego jej nie obciążają. Osobą

zobowiązaną jest tu tylko dłużnik, który zaciągnął zobowiązanie, lub inna osoba,

na którą przeszedł obowiązek z mocy określonego tytułu. Kierując się tym

wskazaniem należy stwierdzić, że ponieważ na powodową Gminę nie przeszły

obowiązki z umowy menedżerskiej, zawartej przez Fundację z pozwaną Gminą,

powoływanie się na zobowiązania

z tej umowy jest nieusprawiedliwione także

w świetle art. 241 k.c., przytoczonego w skardze kasacyjnej.

Jeśli chodzi o zarzut nie uwzględnienia nakładów poniesionych przez

pozwaną na nieruchomość, to Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą

sprawę podziela stanowisko Sądu Najwyższego, wyrażone w wyroku z dnia

4 listopada 1999 r., II CKN 561/98 (OSNC 2000 nr 5, poz. 91), że prawo

zatrzymania z art. 461 § 1 k.c. nie przysługuje, jeżeli zobowiązanym do zwrotu

nakładów nie jest osoba domagająca się wydania rzeczy. Pogląd ten jest wynikiem

przyjęcia zapatrywania dominującego w orzecznictwie, że roszczenie o zwrot

nakładów ma charakter obligacyjny, a nie stanowi obligacji realnej, związanej

z posiadaniem rzeczy (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 września

1977 r., III CRN 187/77, OSPiKA 1978, nr 9, poz. 166, czy z dnia 24 stycznia

1996 r., III CZP 193/95, OSNC 1977, nr 7- 8, poz. 94). Prowadzi to do wniosku,

że ewentualne nakłady poczynione przez pozwaną Spółkę w trakcie umowy

wiążącej ją z Fundacją nie dotyczą powodowej Gminy i nie mogły być przeciwko

Gminie kierowane, tylko przeciwko Fundacji.

Teoretycznie rzecz ujmując, trzeba przyznać rację skarżącej, że ewentualne

nakłady poczynione po dacie wygaśnięcia umowy wieczystego użytkowania

podlegałyby rozliczeniu według reguł z art. 225 i nast. k.c., regulujących tzw.

roszczenia

uzupełniające

posiadacza

względem

właściciela

rzeczy.

Jednakże w żadnym stadium postępowania skarżąca nie wykazała ani faktu

dokonywania nakładów w tym okresie, ani ich wartości. Dlatego też nie może być

także uwzględniony zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 461 k.c. w zw. z art.

226 k.c., co czyni ją w całości nieuzasadnioną (art. 39814 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c.).