IV CSK 103/11 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CSK 103/11

POSTANOWIENIE

Dnia 17 listopada 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

SSA Agnieszka Piotrowska

w sprawie z wniosku Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w C., Agnieszki L., Haliny P., Dawida G., Mariana C., Sylwii S.,

Waldemara O. i Piotra S.

przy uczestnictwie Gminy Miejskiej C.

o wpis do księgi wieczystej [...],

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 17 listopada 2011 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Spółki

z ograniczoną odpowiedzialnością w C.

od postanowienia Sądu Okręgowego w S.

z dnia 25 sierpnia 2010 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w S. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 15 czerwca 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek

Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej spółki z o.o. w C. oraz siedmiu osób fizycznych

o ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności w miejsce użytkowania

wieczystego. Wskazał, że sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do badania, czy

decyzja nie została wydana przez oczywiście niewłaściwy organ oraz czy nie

zachodzi przeszkoda powodująca, że decyzja została wydana z oczywistym

naruszeniem prawa. Powołał się przy tym na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia

27 listopada 1984 r., III CZP 70/84 (OSNCP 1985, nr 8, poz. 108). Zdaniem Sądu

Rejonowego, decyzja Burmistrza C. z dnia 5 maja 2009 r. o przekształceniu prawa

użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie może stanowić

podstawy wpisu. W niniejszej sprawie wniosek o ujawnienie prawa własności

wniosły osoby fizyczne i prawne, zgodnie zaś z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca

2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

(Dz.U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.; dalej „ustawa z dnia 29 lipca 2005 r.”) mogą

wystąpić osoby fizyczne lub prawne będące właścicielami lokalu. We wspomnianej

decyzji przekształcenie nastąpiło na rzecz Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej

spółki z o.o. w C., który nie jest właścicielem wyodrębnionego lokalu.

Zakład Gospodarki Mieszkaniowej spółki z o.o. w C. wniósł apelację od

postanowienia Sądu Rejonowego.

Sąd Okręgowy w S. postanowieniem z dnia 25 sierpnia 2010 r. oddalił

apelację. Podkreślił, że z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. wynika, iż

osoba

prawna

posiadająca

budynek

mieszkalny

na

gruncie

oddanym

w użytkowanie wieczyste, w którym nie wyodrębniono jeszcze wszystkich

samodzielnych lokali, nie może wystąpić o przekształcenie tego prawa w prawo

własności nieruchomości. Dopiero po wyodrębnieniu samodzielnych lokali w takim

budynku osoba prawna będzie mogła skorzystać z przekształcenia na podstawie

art. 1 ust. 2 pkt 1, nawet jeżeli wszystkie lokale będą własnością tej samej osoby

prawnej. Jest bezsporne, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego

w prawo własności dotyczy całego takiego prawa, a w konsekwencji musi objąć

wszystkich współużytkowników wieczystych, którzy stają się współwłaścicielami

nieruchomości. Jeżeli w odniesieniu do jednego ze współużytkowników wieczystych

nie

byłoby

dopuszczalne

przekształcenie,

wykluczałoby

to

możliwość

przekształcenia w ogóle. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r., która stanowi lex specialis

w stosunku do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:

Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: u.w.l.), nie zawiera wprawdzie

definicji lokalu, ale wskazuje, iż z wnioskiem o przekształcenie może wystąpić

wyłącznie właściciel lokalu.

Wnioskodawca Zakład Gospodarki Mieszkaniowej sp. z o.o. w C. wniósł

skargę kasacyjną, w której zaskarżył postanowienie Sądu Okręgowego w całości,

zarzucając rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, mianowicie art. 3 ust.

3 u.w.l. i art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., a także rażące

naruszenie przepisów postępowania, mianowicie art. 626 8 § 2 oraz art. 378 § 1 w

związku z art. 6268 § 2 i art. 6269 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Trafne są podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia przepisów

prawa materialnego i przepisów postępowania.

Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. przewiduje administracyjnoprawny tryb

przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Decyzję w tym zakresie wydaje starosta wykonujący zadania z zakresu

administracji rządowej - w przypadku nieruchomości stanowiących własność

Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo

własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne, oraz wójt,

burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa –

odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek

samorządu terytorialnego (art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.). Z wnioskiem

o dokonanie rozważanego przekształcenia mogą wystąpić m.in. osoby fizyczne

i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej

obejmuje prawo użytkowania wieczystego (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca

2005 r.). Zdaniem Sądów orzekających w niniejszej sprawie, ustawa z dnia 29 lipca

2005 r., która wprawdzie nie definiuje lokalu, jest ustawą szczególną w stosunku do

ustawy do własności lokali. Dlatego z żądaniem, o którym mowa w art. 1 ust. 2

pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r., osoby fizyczne i prawne będą mogły wystąpić

dopiero po wyodrębnieniu własności wszystkich lokali.

Przedstawione stanowisko jest błędne. Przede wszystkim należy podkreślić,

że nie ma podstaw do twierdzenia, aby ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. mogła być

traktowana jako szczególna w stosunku do ustawy o własności lokali, pomijając

w tym miejscu oczywistą okoliczność, że reguła lex specialis derogat legi generali

może się odnosić do poszczególnych przepisów, a nie do całych ustaw. Żaden

przepis ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nie zawiera definicji lokalu, na co zresztą

trafnie wskazuje Sąd Okręgowy w zaskarżonym postanowieniu. W tej sytuacji

definicja lokalu zamieszczona w ustawie o własności lokali jest miarodajna z punktu

widzenia przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. Zgodnie z art. 2 ust. 1 u.w.l.,

samodzielne lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu „mogą stanowić

odrębne nieruchomości”. Definicja lokalu zamieszczona w art. 2 ust. 2 u.w.l. nie jest

więc uzależniona od tego, czy własność lokalu została wyodrębniona. Ustawa

o własności

lokalu

i niewyodrębnionych

jednakowo

(art.

ust.

traktuje

właścicieli

u.w.l.).

Udział

wyodrębnionych

właściciela

lokali

niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej (czyli tzw. dotychczasowego

właściciela, którym w praktyce może być w szczególności Skarb Państwa,

jednostka samorządu terytorialnego, państwowa lub komunalna osoba prawna,

deweloper lub spółdzielnia mieszkaniowa) określa się zatem w taki sam sposób jak

udziały właścicieli lokali wyodrębnionych (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Przyjęcie, że art. 1

ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. dotyczy wyłącznie właścicieli lokali

wyodrębnionych, nie znajduje więc podstaw prawnych. Wykładnia tego przepisu

dokonana

przez

Sądy

orzekające

w

niniejszej

sprawie

nakładałaby

na

dotychczasowego właściciela obowiązek wyodrębnienia własności lokali dla siebie

na podstawie jednostronnej czynności prawnej, podczas gdy jest to jedynie jego

uprawnienie. W konsekwencji należy przyjąć, że z wnioskiem o dokonanie

przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. mogą wystąpić osoby

fizyczne i osoby prawne, będące właścicielami lokali wyodrębnionych lub

niewyodrębnionych.

Sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym bada jedynie treść i formę

wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej

(art. 6268 § 2 k.p.c.). W orzecznictwie Sądu Najwyższego jest utrwalony pogląd, że

oddalenie wniosku o wpis w księdze wieczystej na podstawie art. 6269 w związku

z art. 6268 § 2 k.p.c. jest dopuszczalne w przypadku nieważności decyzji

administracyjnej stanowiącej podstawę wpisu (uchwała z dnia 27 listopada 1984 r.,

III CZP 70/84, OSNCP 1985, nr 8, poz. 108, uzasadnienie uchwały z dnia 19 marca

1998

r.,

III

CZP 3/98,

OSNC 1998, nr 10,

poz.

152,

postanowienie

z 19 października 2000 r., II CKN 451/00, nie publ.) bądź istnienia określonych

przyczyn stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej (art. 156 k.p.a.), takich

jak wydanie decyzji przez organ oczywiście niewłaściwy (uchwała z dnia

21 stycznia 1980 r., III CZP 43/80, OSNC 1981, nr 8, poz. 142) lub poza tym

wydanie

decyzji bez jakiejkolwiek

naruszeniem

administracyjnego

podstawy prawnej albo z oczywistym

prawa

materialnego

i

przepisów

k.p.a.

(postanowienie z dnia 5 czerwca 2003 r., II CKN 194/01, nie publ.). Jedynie

w wyroku z dnia 2 grudnia 2003 r., III CKN 1461/00 (nie publ.). Sąd Najwyższy

podkreślił – w związku z postępowaniem o wpis do księgi wieczystej – że nawet

decyzja administracyjna dotknięta wadami uzasadniającymi stwierdzenie jej

nieważności nie jest aktem pozornym, lecz istniejącym i funkcjonującym w obrocie

prawnym. Ma ona moc obowiązującą dopóty, dopóki nie zostanie usunięta z obrotu

przez stwierdzenie jej nieważności w trybie i na zasadach określonych w kodeksie

postępowania administracyjnego. Sąd Najwyższy przyjmuje ponadto, że sąd

wieczystoksięgowy nie może badać prawidłowości przeprowadzenia postępowania

administracyjnego (w najnowszym orzecznictwie zob. postanowienia z dnia

10 lutego 2011 r., IV CSK 349/10 i z dnia 25 lutego 2011 r., IV CSK 392/10 oraz

trzy postanowienia z dnia 17 listopada 2011 r., IV CSK 20/11, IV CSK 23/11

i IV CSK 50/11). Tymczasem w niniejszej sprawie Sądy obu instancji dokonały

merytorycznej kontroli decyzji administracyjnej, w dodatku nietrafnej, wkraczając

w ten sposób w kompetencje organów administracji publicznej i sądów

administracyjnych.

Trafny jest w konsekwencji zarzut naruszenia art. 378 § 1 w związku z art.

6268 § 2 i art. 6269 k.p.c., a uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15 § 1

k.p.c. orzekł, jak w sentencji.