Supreme Court dismisses appeal regarding invalid property transfer contract due to lack of notarial form.

Sygn. akt IV CNP 21/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 grudnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)

w sprawie ze skargi pozwanego

o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego wyroku

Sądu Okręgowego

z dnia 12 stycznia 2010 r., w sprawie z powództwa A. K. i R. W.

przeciwko J. A.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 13 grudnia 2012 r.,

oddala skargę.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 26 czerwca 2009 r. Sąd Rejonowy zasądził od J. A. na

rzecz A. K., M. K. i R. W. kwoty po 13.627,84 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 1

lipca 2007 r., oddalił powództwo w pozostałej części i orzekł o kosztach procesu. W

motywach rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 9 sierpnia 1981 r.

poprzednik prawny

powodów,

S. K. i pozwany zawarli, w zwykłej

formie

pisemnej, umowę

sprzedaży nieruchomości o powierzchni 1,57 ha za cenę

14.000 zł. Z umowy wynikało, że zbywca w każdej chwili, na prośbę kupującego,

zawrze umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a w przypadku odmowy

zapłaci nabywcy trzykrotność pobranej ceny, to jest 42.000 zł. Cena została

zapłacona, a nieruchomość wydana. Pismem z dnia 4 czerwca 2007 r. A. K. zwrócił

się do J. A. o zawarcie, do dnia

30 czerwca 2007 r., umowy w formie aktu

notarialnego lub zwrócenie trzykrotności uiszczonej przez ojca ceny. Do zawarcia

umowy w formie aktu notarialnego nie doszło ponieważ J. A. domagał się dopłaty.

Następnie J. A. wystąpił z powództwem o wydanie nieruchomości i Sąd Rejonowy

wyrokiem z dnia 6 lutego 2008 r. usunął A. K. z nieruchomości. Do wydania

gruntu doszło w marcu 2008 r. Dokonując oceny poczynionych ustaleń faktycznych

Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska pozwanego, że zawarta w dniu 9 sierpnia

1981 r. umowa była ważną umową przedwstępną i wynikające z niej roszczenia

uległy przedawnieniu. Łączącą pozwanego z poprzednikiem prawnym powodów

umowę Sąd zakwalifikował jako umowę o przeniesienie posiadania w zamian za

cenę 14.000 zł. W tym zakresie umowa została wykonana, pozostały niewykonane

obowiązki określone w jej § 4 i § 5, to jest obowiązek zawarcia umowy w formie

aktu notarialnego i obowiązek zwrotu wielokrotności ceny, wymagalny w wypadku

odmowy dokonania tej czynności. Na skutek powództwa o wydanie gruntu,

obowiązek zapłaty uzgodnionej kwoty, to jest 42.000 zł, stał się niewątpliwie

wymagalny. Powodowie w pozwie domagali się zasądzenia od pozwanego takiej

kwoty, zgłaszając jednocześnie, na podstawie art. 3581 § 3 k.c.,

waloryzacji

ceny.

Żądanie

to

Sąd

uwzględnił

wielokrotność podlegającej zwrotowi ceny

wskazując,

że

żądanie

umówiona

nominalnie odpowiadałby kwocie

4,20 zł, podczas gdy według aktualnych cen nieruchomości uiszczona cena

odpowiadałby kwocie 17.719,02 zł. Związanie żądaniem pozwu prowadziło jednak

do przyjęcia, iż na rzecz każdego z powodów przypada kwota 14.000 zł. Kwotę tę

Sąd, uwzględniając zgłoszony przez pozwanego zarzut potrącenia, pomniejszył

w odniesieniu do każdego z powodów o 372,16 zł

z tytułu wynagrodzenia

za korzystanie z nieruchomości w okresie od 30 czerwca 2007 r. do 25 marca

2008 r. i z tytułu pobranych

w 2007 r. pożytków. Ostatecznie

Sąd zasądził

na rzecz każdego z powodów kwoty po 13.627,84 zł z ustawowymi odsetkami od

1 lipca 2007 r., oddalając powództwo w pozostałej części.

Na skutek apelacji pozwanego Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 12 stycznia

2010 r.

zmienił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo w ten

sposób, że zamiast kwot po 13.627,84 zł zasądzonych na rzecz A. K., M. K. i R.

W., zasądził od J. A. na rzecz A. K. i R. W. solidarnie kwotę 17.719,02 zł

z ustawowymi odsetkami od 12 kwietnia

2008 r., zmienił rozstrzygnięcie

o kosztach procesu i kosztach sądowych i oddalił w pozostałej części apelację

pozwanego.

Sąd Okręgowy

nie podzielił poglądu skarżącego, że umowa z dnia

9 sierpnia 1981 r. była umową przedwstępną i w związku z tym wynikające z takiej

umowy roszczenia uległy przedawnieniu. Nie podzielił też

stanowiska

Sądu

pierwszej instancji co do charakteru umowy, o odpłatne przeniesienie posiadania;

umowę ocenił jako definitywną umowę przeniesienia własności nieruchomości.

Umowa taka, wobec niezachowania

formy aktu notarialnego, była nieważna

zarówno w odniesieniu do przeniesienia własności jak i wszystkich jej dalszych

postanowień. Stąd też żądanie powodów zasługiwało na uwzględnienie jedynie

w zakresie

zwrotu

zwaloryzowaniu

ceny

uiszczonej

w

chwili

zawarcia

do wysokości 17.719,02 zł. Tę przeto

umowy,

po

jej

kwotę Sąd, zmieniając

zaskarżony wyrok zasądził, wobec śmierci M. K., na rzecz pozostałych powodów,

solidarnie, nie uwzględniając jednocześnie zgłoszonego przez pozwanego zarzutu

potrącenia.

Wyrok Sądu Okręgowego, w części oddalającej apelację, pozwany zaskarżył

skargą złożoną w trybie art. 4241 §1

k.p.c.

Opierając skargę na podstawie

naruszenia prawa materialnego skarżący wskazał, że wyrok jest niezgodny z art.

390 § 3 w związku z art. 389 § 2 k.c. Z treści skargi wynika, że ocenie skarżącego

dochodzone przez powodów, wynikłe z nieważnej, z powodu niezachowania formy

aktu notarialnego, umowy kupna sprzedaży nieruchomości

roszczenie, uległo

przedawnieniu z upływem roku od dnia, w którym umowa miała być zawarta, a więc

z dniem 31 stycznia 2007 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje :

Skarga jest nieuzasadniona. Analiza kwestionowanego wyroku, w aspekcie

postawionych zarzutów, nie uzasadnia wniosku, że w rezultacie

wydania tego

orzeczenia doszło do naruszenia prawa uzasadniającego przyjęcie kwalifikowanej,

przewidzianej w art. 4241 § 1 k.c., jego niezgodności z prawem.

Nie

ma

uzasadnionych

podstaw,

aby

podważyć

stanowisko

Sądu

Okręgowego, iż zawarta w dniu 9 sierpnia 1981 r. umowa, była umową

przeniesienia własności nieruchomości. Zawarta bez zachowania formy aktu

notarialnego, była przeto umową nieważną. Cena uiszczona w wykonaniu takiej

umowy, stanowiąc świadczenie nienależne (condictio sine causa – art. 410 § 2

k.c.) podlegała zwrotowi. Jednocześnie cena jako świadczenie pieniężne, wobec

istnienia przesłanek do zastosowania przewidzianej w art. 358 1 § 3 k.c.

waloryzacji, podlegała zwrotowi według wysokości ustalonej przez sąd.

Nieważna z powodu niezachowania formy aktu notarialnego definitywna

umowa przeniesienia własności nieruchomości nie może być jednocześnie

kwalifikowana jako

zawarta w

zwykłej formie pisemnej umowa przedwstępna.

Jeżeli bowiem dokonując wykładni umowy (art. 65 k.c.) sąd ustalił, że zamiarem

stron było zawarcie konkretnej umowy nazwanej, ze skutkiem rozporządzającym,

to

nie było możliwe równoczesne ustalenie, że jednocześnie strony zawarły

umowę inną. Ponadto, nieważność umowy przeniesienia własności nieruchomości

z powodu braku formy szczególnej nie upoważnia do dokonania konwersji takiej

umowy,

w

sposób

proponowany

przez

skarżącego,

na

ważną

umowę

przedwstępną przeniesienia własności.

Wykładnia zawartej w formie pisemnej umowy, z której wynika zamiar stron

przeniesienia własności nieruchomości, może doprowadzić do wniosku, że strony

zawarły umowę przedwstępną, w której świadczeniem jest zawarcie umowy

definitywnej przeniesienia własności nieruchomości. Zawarta w takiej formie umowa

przedwstępna jest ważna, uprawnionemu nie przysługuje jedynie

roszczenie

o zawarcie umowy przyrzeczonej, które mógłby realizować na drodze sądowej.

W takiej natomiast sytuacji przysługuje mu przewidziane w art. 390 § 1 k.c.

roszczenie

odszkodowawcze,

którego

termin

przedawnienia

określa

§

art. 390 k.c.

Kwalifikując łączącą strony umowę jako umowę przedwstępną i powołując się

na naruszenie przez Sąd Okręgowy art. 390 § 3 k.c., skarżący pomija, że

wynikający z tego przepisu termin przedawnienia roszczenia odszkodowawczego,

może mieć zastosowanie tylko wówczas gdy umowa przedwstępna jest ważna.

Umowa, o którą chodziło, została zawarta w dniu 9 sierpnia 1981 r. Przy założeniu

więc, że była to umowa przedwstępna, jej ważność należy oceniać według stanu

prawnego

obowiązującego

w

dacie

jej

zawarcia.

Z

brzmienia

wówczas

obowiązującego art. 389 k.c. wynikało, że umowa przedwstępna, dla jej ważności,

powinna była określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin,

w ciągu którego ma być ona zawarta. Umowa, o którą w sprawie chodziło

nie zawierała terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Badając zasadność skargi

o stwierdzenie niezgodności z prawem

prawomocnego orzeczenia Sąd Najwyższy związany jest przytoczonymi w skardze

jej podstawami i wskazanym przez skarżącego przepisem prawa, z którym,

zdaniem skarżącego, wyrok jest niezgodny. W okolicznościach sprawy nie było

podstaw do stwierdzenia niezgodności wyroku Sądu Okręgowego z art. 389 § 2

i art. 390 § 3 k.p.c.

Z przedstawionych przeto przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 424 11§ 1

k.p.c. orzekł jak w sentencji.