IV CKN 896/00 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00

Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom

lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych

wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień

dotkniętych wadą.

Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Tadeusz Domińczyk

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku syndyka masy upadłości B. Banku

Budownictwa S.A. w B. przy uczestnictwie Małgorzaty J., Henryka J., Ryszarda S.,

Lucyny S., Grażyny K., Ryszarda K., Ewy Ł., Zbigniewa K., Małgorzaty K., Izabelli

B., Janusza B., Hanny Z., Tomasza Z., Krystyny J., Józefa J., Marioli D., Piotra B.,

Katarzyny S., Michała S., Jolanty W., Piotra W., Juliusza R., Jadwigi R., Jerzego D.,

Wiesławy D., Romana J., Małgorzaty J., Zbigniewa K., Alicji K., Wiesława D., Anny

D., Haliny S., Katarzyny O., Mieczysława U., Edwarda J., Barbary J., Adama F.,

Małgorzaty F., Marka W., Katarzyny W., Sławomira R., Edyty R., Jerzego G.,

Aleksandry G., Dariusza G., Katarzyny G., Barbary K., Józefa K., Jacka K., Ewy K.,

Danuty G., Piotra G., Zdzisława K., Marleny K., Danuty R., Ryszarda R., Stanisława

B. i Genowefy B. o zniesienie współwłasności, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na

rozprawie w dniu 14 marca 2002 r. kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu

Okręgowego w Toruniu z dnia 12 maja 1999 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Syndyk masy upadłości B. Banku Budownictwa S.A. w B. wniósł o zniesienie

współwłasności nieruchomości położonej w C. przy ul. K. nr 41 przez wydzielenie

niezabudowanej działki gruntu i przyznanie jej na wyłączną własność

wnioskodawcy.

Sąd Rejonowy w Toruniu postanowieniem z dnia 29 grudnia 1998 r. oddalił

wniosek i uzgodnił treść opisanych w orzeczeniu ksiąg wieczystych z rzeczywistym

stanem prawnym w ten sposób, że nakazał w dziale II Kw (...) wykreślić wpisy

dotyczące B. Banku Budownictwa S.A. z siedziba w B. oraz właścicieli

poszczególnych lokali, dokonać w tym dziale wpisów określonych udziałów

właścicieli poszczególnych, wyodrębnionych w budynku lokali, przysługujących im

w nieruchomości wspólnej oraz wykreślić dotychczasowe udziały wpisane w

księgach wieczystych założonych dla poszczególnych lokali mieszkalnych i wpisać

udziały nowe, ustalone w niniejszej sprawie.

Sąd Rejonowy ustalił, że wnioskodawca był właścicielem nieruchomości

położonej w C. przy ul. K. nr 41 o powierzchni 5530 m 2, dla której prowadzona jest

księga wieczysta Kw (...). Wnioskodawca sukcesywnie sprzedawał wszystkie lokale

w budynku znajdującym się na tej nieruchomości. W umowach sprzedaży udziały

nabywców w nieruchomości wspólnej notariusz ustalał na podstawie zgodnego

oświadczenia stron, nie badając, jaki udział w nieruchomości wspólnej wiąże się z

własnością konkretnego, nabywanego lokalu. We wszystkich umowach w

mianowniku znajdowała się liczba 5530, co odpowiada liczbie metrów

kwadratowych powierzchni całej nieruchomości. Z kolei, liczniki nie zawierały liczby

odpowiadającej powierzchni użytkowej lokalu. Pomimo ustanowienia odrębnej

własności wszystkich lokali znajdujących się w budynku, wnioskodawcy pozostał

udział 2757/5530.

W ocenie Sądu Rejonowego, wnioskodawca sprzedał uczestnikom, wraz z

lokalami, całą nieruchomość gruntową, ujawnioną w Kw (...), a pozostający dla

niego, według księgi wieczystej, udział 2757/5530 jest wynikiem wadliwego,

zaniżonego określenia w aktach notarialnych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Faktycznie nie jest już współwłaścicielem i zainteresowanym w sprawie, dlatego

jego wniosek o zniesienie współwłasności został oddalony.

Uzgodnienia treści ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym Sąd

Rejonowy dokonał na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361) i art. 3 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.

903 – dalej "u.w.lok."). Miał na względzie, że uczestnikom przysługuje prawo do

całej nieruchomości wspólnej, z wyłączeniem wnioskodawcy, a dokonane w

księgach wieczystych wpisy są niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym,

stosownie bowiem do art. 3 u.w.lok., udział w nieruchomości wspólnej jest prawem

związanym z własnością lokali i może przysługiwać tylko ich właścicielom, a

wnioskodawca nie ma żadnego lokalu.

Powyższe postanowienie wnioskodawca zaskarżył apelacją. Sąd Okręgowy w

Toruniu postanowieniem z dnia 12 maja 1999 r. oddalił apelację, podzielając

stanowisko Sądu Rejonowego, że wnioskodawca wyzbył się własności nie tylko

budynku, ale całej nieruchomości, na której budynek ten się znajduje. Nie może

mieć udziału w nieruchomości wspólnej, skoro nie jest właścicielem żadnego z

lokali w budynku. Zarzuty apelacji, skierowane na wykazanie nieważności umów

nabycia i wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, Sąd Okręgowy uznał za

nieuzasadnione. Zdaniem Sądu Okręgowego, wyodrębnienie własności lokali w

budynku wielomieszkaniowym było prawnie dopuszczalne i umowy te nie mogą być

uważane za sprzeczne z prawem (art. 58 § 1 k.c.). Niewłaściwe, nieodpowiadające

powierzchni lokali, określenia udziałów w nieruchomości wspólnej zostały

orzeczeniem Sądu pierwszej instancji sprostowane w sposób przewidziany

obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali, czego współwłaściciele nie

kwestionowali.

W kasacji od wyroku Sądu Okręgowego wnioskodawca zarzucił naruszenie

prawa materialnego – art. 65 § 2 k.c. przez niezbadanie, jaki był zgodny zamiar

stron i cel umów o wyodrębnienie i sprzedaż lokali mieszkalnych, zawartych przez

wnioskodawcę z uczestnikami, art. 3 ust. 3 u.w.lok. przez przyjęcie, że przepis ten

nie jest przepisem bezwzględnie obowiązującym, art. 58 k.c. przez przyjęcie, iż

naruszenie przepisu art. 3 ust. 3 u.w.lok. nie prowadzi do nieważności czynności

prawnych, na mocy których dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokali,

oraz art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez przyjęcie, że można

uzgodnić treść księgi wieczystej w sytuacji, gdy nie doszło do zmiany stanu

prawnego nieruchomości. Podniósł także naruszenie przepisów postępowania – art.

618 § 1 k.p.c. przez przyjęcie, że nie jest możliwe badanie istnienia umów

wyodrębnienia i sprzedaży lokali mieszkalnych, i art. 328 § 2 k.p.c. przez brak

uzasadnienia poglądu Sądu drugiej instancji, iż wydane w sprawie orzeczenie Sądu

pierwszej instancji nie naruszyło art. 65 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wywód kasacji oparty został na błędnym założeniu, że wadliwe określenie

wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, przypadających właścicielom lokali,

powoduje nieważność lub nawet nieistnienie czynności prawnych polegających na

wyodrębnieniu i sprzedaży tych lokali.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388) w

art. 3 ust. 1, na wypadek wyodrębnienia własności lokali, ustaliła sposób obliczania

udziału właściciela wyodrębnionego lokalu we wspólnej nieruchomości. Sposób ten

podlegał modyfikacjom w kolejnych nowelizacjach ustawy. Ustawa z dnia 22

sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o własności lokali (Dz.U. Nr 106, poz. 682)

nadała przepisowi art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. nowe brzmienie. Po tej

zmianie sposób obliczania udziału unormowany został w art. 3 ust. 3. Dodano także

ust. 6 do art. 3, zgodnie z którym w wypadku, gdy na podstawie jednej czynności

prawnej następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów w

nieruchomości wspólnej określa umowa współwłaścicieli. Kolejne zmiany,

dotyczące art. 3 ust. 3 i 6, wprowadzone zostały ustawą z dnia 16 marca 2000 r. o

zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniająca ustawę o zmianie ustawy o

własności lokali (Dz.U. Nr 29, poz. 355).

Przy rozpoznawaniu kasacji zbędne było szczegółowe rozważanie zakresu i

konsekwencji kolejnych zmian art. 3 u.w.lok. W każdym razie nie można odmówić

racji skarżącemu, że porównanie treści art. 3 ust. 3 i 6 – tak w brzmieniu tych

przepisów nadanym ustawą z dnia 22 sierpnia 1997 r., jak obecnie obowiązującym,

po ich zmianie przez ustawę z dnia 16 marca 2000 r. – wskazuje, iż tylko w sytuacji

opisanej w art. 3 ust. 6 możliwe jest swobodne kształtowanie wielkości udziałów w

nieruchomości wspólnej, przypadających właścicielom poszczególnych lokali. Przy

sukcesywnym wyodrębnianiu i sprzedaży lokali, sposób obliczania udziału we

wspólnej nieruchomości, wskazany w art. 3 ust. 3, ma charakter bezwzględnie

obowiązujący.

Nie można jednak zgodzić się z poglądem wyrażonym w kasacji, że wadliwe

określenie udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej, zawarte w

czynności prawnej wyodrębniającej własność lokalu i w umowie sprzedaży tego

lokalu, powoduje nieważność tych czynności. Sformułowania zawarte w art. 3 ust. 1

u.w.lok. w jej pierwotnym brzmieniu, a od nowelizacji z 1997 r. w art. 3 ust. 3,

wskazują, że właściciele lokali mają udziały we wspólnej nieruchomości w

częściach ułamkowych, obliczonych w sposób ściśle w tych przepisach ustalony.

Przy kategorycznych sformułowaniach wymienionych przepisów: „stanowią ich

współwłasność w częściach ułamkowych odpowiadających stosunkowi” oraz „udział

właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi”, uznać trzeba, że przepisy te wywołują skutek, o którym mowa w art.

58 § 1 in fine k.c. W miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi

przepis ustawy, nie zachodzi więc nieważność całej czynności prawnej.

W tym przypadku nie ma już znaczenia kwestia, czy bez postanowień

dotkniętych nieważnością, czynność prawna zostałaby dokonana. Przyjmując

nawet, że rzeczywiście było tak, jak twierdzi się w uzasadnieniu kasacji, iż wadliwe

oznaczenie udziałów właścicieli lokali we wspólnej nieruchomości, spowodowane

zostało ukrytym zamiarem wnioskodawcy pozostania przy współwłasności gruntu,

bezcelowe byłoby rozważanie zamiaru wnioskodawcy w płaszczyźnie art. 65 § 2

k.c. Dlatego bezzasadny jest zarzut naruszenia tego przepisu, jak również

przedmiotowo z nim związany zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c.

Nieusprawiedliwione są także pozostałe zarzuty kasacji, oparte na założeniu

nieważności czy nieistnienia umów sprzedaży lokali mieszkalnych, zawartych przez

wnioskodawcę.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku (art.

k.p.c.).