IV CKN 335/00 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 19 kwietnia 2001 r.

IV CKN 335/00

Krzysztof Kołakowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Henryk Pietrzkowski

Teresa Bielska-Sobkowicz

Sentencja

Sąd Najwyższy w sprawie z zażalenia W. M. z udziałem Gminy Miasta S.

na odmowę dokonania czynności notarialnej, po rozpoznaniu w Izbie

Cywilnej na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2001 r. kasacji Gminy od

postanowienia Sądu Wojewódzkiego w S. z dnia 7 października 1998 r.,

sygn. akt I CZ 165/98,

- uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w S. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym postanowieniem b. Sąd Wojewódzki, z powołaniem się na

przepis art. 397 KPC, uchylił zaskarżoną odmowę dokonania czynności

notarialnej i stwierdził, że żaląca się ma pierwszeństwo w nabyciu

nieruchomości na warunkach ustalonych przez strony umowy. Uznał

bowiem, z nawiązaniem do stanowiska komentatorów, że skoro tylko

ona, będąc najemcą lokalu mieszkalnego, znajdującego się w jednym z

budynków znajdujących się na tej nieruchomości, zgłosiła chęć nabycia

całej nieruchomości, nie ma miejsca zbieg osób, którym przysługiwałoby

pierwszeństwo jej nabycia.

Kasacja uczestnika postępowania nie została oparta na ustawowych

podstawach, a w to miejsce "zaskarżono to postanowienie zarzucając;

naruszenie prawa materialnego tj. art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997

r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741) poprzez

przyjęcie, że wnioskodawczyni... przysługuje pierwszeństwo nabycia

nieruchomości..." W konkluzji wniesiono "o uchylenie zaskarżonego

postanowienia".

Zdaniem skarżącego, b. Sąd Wojewódzki - w istocie - ograniczył się do

zacytowania wątpliwości podnoszonych przez autorów komentarza do

ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednak nie miał na uwadze

podnoszonego przez nich argumentu przemawiającego za brakiem

możliwości zrealizowania pierwszeństwa kilku najemców. Na tle art. 34

ust. 1 tej ustawy należy uwzględnić, że odnosi się on zarówno do

nieruchomości gruntowych, budynkowych, jak i lokalowych, jednak

wynajmowany przez "wnioskodawczynię" lokal "nie jest wyodrębniony

jako nieruchomość lokalowa przeznaczona do sprzedaży, a gmina

przeznaczyła do sprzedaży całą nieruchomość zabudowaną".

Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39313 § 1 KPC w brzmieniu

obowiązującym do dnia 30 czerwca 2000 r., stosownie do art. 5 ust. 2

ustawy z dnia 24 maja 2000 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania

cywilnego, ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, ustawy o

kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy o komornikach

sądowych i egzekucji (Dz.U. Nr 48, poz. 554), i zgodnie z zasadą

działania Sądu kasacyjnego oraz z wnioskiem skarżącej, uchylił

zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do

ponownego rozpoznania.

Wprawdzie jeśli w kasacji podniesiono jedynie "zarzut" wypełniający

skutecznie pierwszą z podstaw kasacyjnych to - stosownie do art. 39315

KPC - Sąd Najwyższy władny byłby (niezależnie od wniosku) orzec co do

istoty sprawy, jednak wobec upływu znacznego czasu od wydania

zaskarżonego orzeczenia nie byłoby to uzasadnione.

Na wstępie należy stwierdzić, że chociaż - wbrew ustawowym

wymaganiom (art. 3931 i 3933 KPC) - kasacja nie została oparta na

ustawowej podstawie, a w to miejsce powołano jedynie "zarzut",

właściwy innym środkom odwoławczym (por. art. 344 § 2, art. 368 czy

art. 395 § 2 KPC), to istnieją podstawy do uznania, że "zarzut" ten

wypełnia skutecznie pierwszą z podstaw kasacyjnych.

Wymaga przy tym zwrócenia już na wstępie uwagi, że zażalenie na

odmowę dokonania czynności notarialnej ma swoją samodzielną

podstawę w przepisie art. 83 PrNot. Odmiennie niż przy innych, to

szczególne zażalenie sąd rozpoznaje na rozprawie, stosując przepisy

Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie, z utrwaloną następnie,

wykładnią przyjętą w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia

1993 r. w sprawie III CZP 166/92 (OSNC 1993 Nr 9, poz. 143) są to

przepisy o środkach odwoławczych.

Nie jest to więc zażalenie, o jakim mowa w przepisach rozdziału

kodeksu postępowania cywilnego o zażaleniu (art. 394 i nast. KPC). B.

Sąd Wojewódzki bezpodstawnie zatem uznał, że podstawę jego

orzeczenia mógł stanowić (i to bez wskazania odpowiedniej części)

jedynie przepis art. 397 KPC.

Trafnie podniesiono w uzasadnieniu (pominiętej wprawdzie) podstawy

kasacji, że Sąd Wojewódzki w zasadzie - istotnie - nie uzasadnił swojego

rozstrzygnięcia, a oparł się jedynie na poglądach wyrażonych przez

komentatorów tej ustawy. Tymczasem nie jest rzeczą sądów (w tym

także i Sądu Najwyższego) ocenianie trafności poglądów wyrażanych w

piśmiennictwie prawniczym czy rozstrzyganie sporów doktrynalnych, a

wydawane orzeczenia powinny zawierać uzasadnienie pochodzące od

sądu.

Podzielić należy stanowisko skarżącego, że nie jest trafny argument,

powołany przez b. Sąd Wojewódzki, iż skoro w obecnym brzmieniu

przepisu art. 34 ust. 1 tej ustawy, w odróżnieniu od poprzedniego

brzmienia odpowiadającej mu normy, posłużono się określeniem

sprzedaż "nieruchomości", a nie "lokalu", to z pierwszeństwa korzysta ten

z najemców lokalu, który "zgłosi chęć nabycia całej nieruchomości".

Takie rozumienie - istotnie - nie tylko wyłącza możliwość rozstrzygnięcia

ewentualnej kolizji pierwszeństwa najemców poszczególnych lokali, ale w

swojej istocie oznacza pominięcie trafności obecnego brzmienia przepisu

art. 34 ust. 1 ustawy. Prawidłowo uwzględniono w nim bowiem definicję

nieruchomości zawartą w akcie rangi kodeksowej, jakim jest przepis art.

46 § 1 KC. Oczywiście więc nie była i nie jest nadal możliwa "sprzedaż

lokalu", jeżeli nie odpowiada on tej definicji.

Należy przy tym dodać, że stosowany przepis prawa, stanowiąc normę

ogólnie obowiązującą, musi być wykładany niezależnie od możliwości

jego zastosowania w konkretnej sytuacji. Dlatego za chybiony musi być

uznany argument, jakim posłużył się b. Sąd Wojewódzki, że "tylko W. M.

zgłosiła chęć nabycia całej nieruchomości", skoro Sąd ten jednocześnie

ustalił, że jest ona jedynie "najemcą jednego z lokali w budynku

mieszkalnym na przedmiotowej nieruchomości".

Wreszcie bez znaczenia musiało pozostać twierdzenie żalącej się, że

Gmina zmieniła stanowisko co do jej uprawnień, jeśli zważyć na

ostateczną trafność jej wywodów, na jakich oparła kasację.