Developers' agreement is not a preliminary contract; full payment obligation excludes Art. 389 k.c. application.

Wyrok z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01

Tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest

zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu,

ustanowienie jego odrębnej własności i jej przeniesienie na zamawiającego,

nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.).

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Jan Górowski

Sędzia SN Barbara Myszka

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Iwony G. przeciwko Zdzisławowi J. o

zapłatę, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 9 lipca 2003 r., na rozprawie

kasacji pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 22 listopada

2000 r.

oddalił kasację i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1800 zł

tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 30 listopada 1999 r. Sąd Okręgowy w Koszalinie zasądził od

pozwanego Zdzisława J. na rzecz powódki Iwony G. kwotę 86 300,00 zł z

należnościami ubocznymi, dalej idące powództwo oddalił.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym.

W dniu 10 czerwca 1995 r. strony zawarły umowę, w której pozwany

zobowiązał się wybudować dla powódki lokal mieszkalny na bazie pomieszczeń

adaptowanych na ten cel, położonych na poddaszu, na IV piętrze w mającym

powstać budynku w dzielnicy portowej K. W umowie ustalono powierzchnię

użytkową lokalu na 60 m2 oraz liczbę i rodzaj pomieszczeń w nim. Termin oddania

lokalu do używania określono na dzień 30 listopada 1997 r. Po końcowym

rozliczeniu miało nastąpić przeniesienie przez pozwanego na rzecz powódki prawa

własności lokalu wraz z ułamkową częścią gruntu, z zachowaniem formy

notarialnej. Strony uzgodniły wstępną cenę 1 m 2 na 1600 zł, powiększoną o

podatek VAT, przy czym zmiana ceny miała nastąpić w przypadku zmiany cen

środków produkcji, według wskaźnika wzrostu cen detalicznych ogłoszonego w

Monitorze Polskim. Dopuszczono też zmianę ceny w przypadku wykonania robót

dodatkowych lub zamiennych, z zastrzeżeniem dokonania tej zmiany na podstawie

aneksu do umowy. Zmiana ceny miała następować w okresach miesięcznych.

Ostateczna cena miała stanowić iloczyn powierzchni użytkowej i ceny jednego

metra kwadratowego, według obmiaru z natury dokonanego przez osobę

uprawnioną. Powódka zobowiązała się do zapłacenia pozwanemu na początek

kwoty 192 000 zł. Reszta ceny miała być płacona w kwartalnych ratach, począwszy

od dnia 30 września 1995 r., a kończąc na dniu1 sierpnia 1997 r. w terminie siedmiu

dni od doręczenia faktury. Strony przewidziały możliwość odstąpienia od umowy za

trzymiesięcznym

wypowiedzeniem,

zaś

dla

pozwanego

prawo

odstąpienia

wówczas, gdyby powódka dopuściła się zwłoki w zapłacie raty przez okres kwartału

(§ 7 umowy). W razie odstąpienia przez pozwanego od umowy mógł on zachować

20% zryczałtowanych kosztów budowy, to jest wpłat dokonanych przez powódkę.

W umowie postanowiono o karach umownych.

Powódka zapłaciła pozwanemu w dniu zawarcia umowy kwotę 19 200 zł. Do

trzeciego kwartału 1996 r. włącznie powódka na bieżąco regulowała ciążące na niej

raty. Za podstawę ich wyliczenia pozwany przyjmował powierzchnię lokalu w

granicach od 65,1 m2 do 70,68 m2. W dniu 20 stycznia 1997 r. pozwany przedstawił

powódce wyliczenie należności za czwarty kwartał 1996 r., w którym za podstawę

ustalenia raty przyjął powierzchnie lokalu 88,29 m 2. Powódka wstrzymała się z

zapłatą wyliczonej kwoty 27 790,61 zł. Identyczną powierzchnię pozwany przyjął w

wyliczeniu raty za pierwszy kwartał 1997 r. wynoszącej 30 396,40. Wyliczenie

przedstawione zostało powódce w dniu 26 kwietnia 1997 r., zaś rata została

zapłacona w dniu 23 czerwca 1997 r.

Łącznie powódka zapłaciła 143 264,32 zł, co w przybliżeniu odpowiada kwocie

wynikającej z umowy, z uwzględnieniem wskaźnika inflacji.

Pismem z dnia 18 czerwca 1997 r. pozwany, odstąpił od umowy na podstawie

jej § 7 ust. 2 i zwrócił powódce kwotę 108 400 zł. Powierzchnia użytkowa lokalu

budowanego dla powódki wynosi według polskiej normy 66,90 m 2. Obecna wartość

rynkowa lokalu wynosi 194 713 zł.

Powódka, która domagała się zasądzenia odszkodowania w kwocie

264.870,00 zł ostatecznie, po dokonaniu przez pozwanego na jej rzecz zapłaty

kwoty 108.400,00 zł ograniczyła żądanie do kwoty 156 490,59 zł. Dochodzone

odszkodowanie odpowiada wartości analogicznego lokalu o powierzchni 88,29 m 2,

według ceny 3000 zł za m2. Sąd Okręgowy uznał powództwo za częściowo

uzasadnione.

W ocenie tego Sądu łącząca strony umowa należy do szeroko rozumianych

umów realizatorskich – deweloperskich. Ze względu na brak szeregu istotnych

elementów nie można jej zaliczyć do umów zobowiązujących określonych w art. 9

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr

80, poz. 903 – dalej: "u.w.lok."). Umowa została ważnie zawarta, gdyż odpowiada

przepisom kodeksu cywilnego. Jest to umowa przedwstępna, która ze względu na

przyjętą formę nie może prowadzić do skutków rzeczowych, jednak pozostałe

skutki, w tym wynikające z przepisów o niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu

zobowiązań umownych, mają do niej zastosowanie.

Sąd Okręgowy uznał, że pozwany nie miał określonych w umowie podstaw do

jednostronnego rozwiązania umowy. W rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego

zwłoką jest zawinione opóźnienie, a w okolicznościach sprawy nie można powódce

przypisać zwłoki, w takim jej rozumieniu, w zapłacie raty za czwarty kwartał 1996 r.

Przedstawione przez pozwanego za ten okres wyliczenie obejmuje nową, w

stosunku do poprzednio wskazywanej, znacznie większą powierzchnię lokalu.

Według norm krajowych do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się powierzchni

lodżii, tarasów, balkonów, a w umowie nie wskazano, że powierzchnia będzie

określona według innych, niż polskie normy. W tym stanie rzeczy były podstawy do

wstrzymania się przez powódkę z zapłatą kwoty wyliczonej przez pozwanego z

uwzględnieniem powierzchni 88,29 m2, która znacznie przewyższała wartość

przyszłego lokalu, precyzyjnie określone w umowie i które w umownym zakresie

zostały przez nią zapłacone.

Zasądzona

na

rzecz

powódki,

na

podstawie

art.

k.c.

kwota

odszkodowania stanowi różnicę między obecną ceną rynkową budowanego dla niej

lokalu, a zwróconą jej przez pozwanego częścią wpłat.

Powyższy wyrok zaskarżyły obie strony, powódka w części oddalającej

powództwo, zaś pozwany w części je uwzględniającej, wskazując na naruszenia

art. 65 § 2, art. 390 i 471 k.c. oraz błąd w ustaleniach faktycznych stanowiących

podstawę rozstrzygnięcia przez przyjęcie, że w okolicznościach sprawy nie był on

uprawniony do odstąpienia od umowy. Zaskarżonym obecnie wyrokiem z dnia 22

listopada 2000 r. Sąd Apelacyjny oddalił obie apelacje. W ustosunkowaniu się do

zarzutów apelacji pozwanego określił charakter prawny łączącej strony umowy, jako

swoistej umowy realizatorskiej, wzajemnie zobowiązującej, zawierającej cechy

umowy o dzieło i umowy przedwstępnej, do skutków niewykonania której na

podstawie art. 487 § 2 k.c. stosuje się art. 471 k.c. Wskazał, że użyte w umowie

określenie o odstąpieniu od umowy, któremu Sąd pierwszej instancji nadał

znaczenie zgodnie z jego brzmieniem, oznacza w istocie jej rozwiązanie za

wypowiedzeniem lub bez wypowiedzenia. Równocześnie podzielił stanowisko tego

Sądu, że wypowiedzenie przez pozwanego umowy bez zachowania terminu

wypowiedzenia, z powołaniem się na fakt opóźnienia się przez powódkę z zapłatą

raty za jeden kwartał nie było prawnie uzasadnione i nie mogło wywołać skutku w

postaci rozwiązania umowy. Nie może też być mowy o opóźnieniu w zapłacie,

zawinionym przez powódkę. Stwierdził, że skoro strony posłużyły się w umowie

pojęciem „powierzchnia użytkowa lokalu” i nie nadały mu innego znaczenia, to

słusznie Sąd Okręgowy przyjął, że należy ją ustalać według polskiej normy.

W kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwany z powołaniem się na obie

ustawowe podstawy zarzucił naruszenia art. 65 § 2 k.c. przez przeprowadzenie

wykładni zawartej przez strony umowy niezgodnie z zasadami interpretacji umów, w

szczególności zaistniałego stanu faktycznego oraz art. 390 § 1 k.c. w związku z art.

471 k.c. i art. 361 k.c. przez przyjęcie, że wskutek odstąpienia przez pozwanego od

umowy powódce należy się pełne odszkodowanie, naruszenie przepisów

postępowania, a to art. 233 § 1 k.p.c. przez pominięcie przy wydawaniu

zaskarżonego wyroku okoliczności faktycznych wynikających z dokumentów

zgromadzonych w aktach i przekroczenie tym samym granic swobodnej oceny

dowodów. Wskazując na powyższe domagał się zmiany zaskarżonego wyroku

przez oddalenie powództwa lub jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego

rozpoznania przez Sąd Apelacyjny lub Sąd Okręgowy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Najwyższy przy rozpoznawaniu kasacji nie ustala prawdziwości faktów,

lecz kontroluje przestrzeganie prawa procesowego przy ustalaniu podstawy

faktycznej orzeczenia. Kontrola tych ustaleń pod kątem respektowania prawnych

ograniczeń swobodnej oceny materiału dowodowego, wynikających z art. 233 § 1

k.p.c. odbywa się w granicach i na podstawie wskazań skarżącego co do błędów

popełnionych w tym zakresie przez sąd drugiej instancji. Dla skuteczności zarzutu

naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. konieczne jest wskazanie przyczyn, dla których ocena

dowodów nie spełnia kryteriów określonych w ustawie. Skarżący powinien więc

określić jakie dowody i z naruszeniem jakich kryteriów sąd uznał za wiarygodne i

mające moc dowodową lub pozbawione takiej mocy i wiarygodności. Wymogów

tych nie spełnia wniesiona kasacja, poprzestając w uzasadnieniu omawianej

podstawy na stwierdzeniu o wadliwości ustaleń faktycznych i przeciwstawieniu im

ustaleń, które w ocenie skarżącego odpowiadają rzeczywistości i wynikają z

załączonych do akt – bliżej niesprecyzowanych – dokumentów. Twierdzenia

pozwanego w tym zakresie dotyczą wyrażenia przez powódkę zgody na dokonanie

obmiaru mieszkania według norm DIN oraz nieterminowości dokonywanych przez

nią wpłat.

W tym stanie rzeczy przyjęty za podstawę zaskarżonego wyroku stan

faktyczny pozostaje miarodajny dla oceny zasadności zarzutów kasacji opartych na

podstawie art. 393-1 pkt 1 k.p.c.

Nie jest uzasadniony zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 65 § 2 k.c.

przez błędną wykładnię użytego w umowie pojęcia „zwłoki”, jako opóźnienia

kwalifikowanego przez winę dłużniczki. Twierdzenie pozwanego o braku po jego

stronie – jako laika – świadomości co do znaczenia normatywnego tego pojęcia,

pozostaje w sprzeczności z zawodowym charakterem prowadzonej przez niego

działalności, w ramach której zawarta została umowa z powódką. W sytuacji gdy –

jak w okolicznościach sprawy – zawodzi wykładnia umowy oparta na kryterium

subiektywnym, gdyż każda ze stron odmiennie rozumiała sporne postanowienie

umowy, jego właściwy sens ustalać należy według tego, w jaki sposób powinna je

rozumieć, przy zachowaniu należytej staranności powódka. Pozwany jako autor

użytego sformułowania, a przy tym profesjonalista powinien bowiem uczynić to w

taki sposób, by było ono zrozumiane przez adresata oświadczenia zgodnie z jego

wolą (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca

1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 168). Stanowisko zaskarżonego

wyroku pozostaje w zgodzie z powyższymi wskazaniami wykładni umów.

Niezależnie od tego, powyższy zarzut pozbawiony jest doniosłości prawnej,

gdyż jak stwierdził Sąd Apelacyjny powódka, była uprawniona do wstrzymania się z

zapłatą raty za czwarty kwartał 1996 r., a w związku z tym nie tylko nie pozostawała

w zwłoce, ale także nie opóźniła się z jej zapłatą. Stanowisko, to jak i ustalenia na

których

zostało

ono

oparte

nie

zostały

przez

pozwanego

skutecznie

zakwestionowane.

Na tle zarzucanego przez skarżącego naruszenia art. 390 § 1 k.c. powstają

istotne – pozostające poza rozważaniami Sadu Apelacyjnego – zagadnienia

charakteru prawnego umowy deweloperskiej, oraz dopuszczalności i zakresu

stosowania do niej przepisów właściwych dla umów nazwanych składających się na

jej treść. W ocenie Sadu Apelacyjnego, są to: umowa o dzieło oraz umowa

przedwstępna.

Pozwany, który zaakceptował stanowisko Sądu Apelacyjnego, wyprowadził z

niego

wniosek

o

bezpośrednim

stosowaniu

do

przedmiotowej

umowy

deweloperskiej przepisów o umowie przedwstępnej. W konsekwencji podnosił, z

powołaniem się na treść art. 390 § 1 k.c., że powódce należy się odszkodowanie

jedynie w granicach ujemnego interesu umowy. Opowiedział się równocześnie za

zakwalifikowaniem umowy deweloperskiej jako umowy nienazwanej.

Umowa deweloperska, określana także jako umowa realizatorska nie jest

umową nazwaną, także na gruncie regulacji art. 9 u.w.lok. (w przedmiotowej

sprawie nie ma ona zastosowania). Jest rodzajem umowy nienazwanej (mieszanej)

powstałej ze szczególnego połączenia czynności realizowanych w ramach

budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę działania

dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji użytkownikowi. Jej

źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą

nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje

jej to cechy nowości i oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów,

których elementy zawiera.

Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem o tym

jakie normy prawne powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego

z niej wynikającego. Będą to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części

ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień

szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, analogicznie stosowane

przepisy umów nazwanych których elementy zawiera ta umowa. Możliwość

przypisania

umowie

deweloperskiej

skutków

prawnych

właściwych

dla

poszczególnych umów nazwanych zależeć będzie od stopnia jej odrębności w

stosunku do tych umów. Im jest on większy tym mniejszą role w określeniu skutków

prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie analogiczne stosowanie

przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych. Ich stosowanie nie może

przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków wynikających z poszczególnych

umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy nienazwanej,

charakteryzujące ją jako pewną całość.

W tym kontekście, nie można podzielić prezentowanej w kasacji oceny

charakteru prawnego umowy deweloperskiej jako umowy przedwstępnej w

rozumieniu art. 389 k.c., zobowiązującej do zawarcia w przyszłości umowy

przyrzeczonej. Jej odmienność w stosunku do umowy przedwstępnej, która nadaje

jej cechy umowy właściwej polega na tym, iż zamawiający, na jej podstawie, jest

zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu i przeniesienie na

jej rzecz prawa własności do niego.

W przedstawionym stanie rzeczy uprawniony jest wniosek, że rozmiar

odszkodowania należnego zamawiającemu z tytułu nieuzasadnionej odmowy

przeniesienia na jego rzecz przez dewelopera prawa własności wybudowanego dla

zamawiającego lokalu nie podlega ograniczeniu na podstawie art. 390 § 1 k.c.

Deweloper odpowiada za szkodę wynikłą z niewykonania zobowiązania na

podstawie art. 471 k.c. Jego niewykonanie będzie zachodzić wówczas, gdy jego

świadczenie nie zostało w ogóle spełnione tj. nie został wybudowany budynek, nie

doszło do wyodrębnienia lokali, przeniesienia ich na rzecz zamawiających

nabywców.

Szkodę

zamawiającego

w

takiej

sytuacji

stanowi

uszczerbek

majątkowy, rozumiany jako różnica miedzy aktualnym stanem majątku wierzyciela,

a stanem hipotetycznym, jaki by istniał gdyby zobowiązanie zostało wykonane.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 393 -12 k.p.c. oddalił

kasację, która nie ma usprawiedliwionych podstaw.