Sale contract valid despite violation of tenant's priority right under housing law.

Wyrok z dnia 7 marca 2003 r., IV CKN 1842/00

Umowa zbycia lokalu mieszkalnego zawarta z naruszeniem

pierwszeństwa określonego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46,

poz. 543 ze zm.) nie jest nieważna.

Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Tadeusz Domińczyk (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Katarzyny W. przeciwko Gminie

Miasta G. i Tomaszowi W. o ustalenie, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 27

lutego 2003 r. na rozprawie kasacji pozwanej Gminy Miasta G. od wyroku Sądu

Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 19 kwietnia 2000 r.

zmienił zaskarżony wyrok i apelację oddalił, odstępując od obciążenia powódki

kosztami postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 15 października 1999 r. Sąd Okręgowy w Toruniu oddalił

powództwo Katarzyny W. o uznanie za nieważną umowę, w wyniku której Gmina

Miasta G. sprzedała Tomaszowi W. lokal mieszkalny z jednoczesnym oddaniem w

użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu.

Według ustaleń Sądu Okręgowego, decyzją z dnia 25 czerwca 1990 r. Urząd

Miejski w G. przydzielił Tomaszowi W. położony w G. lokal mieszkalny o

powierzchni 23,17 m2. Związek małżeński z Tomaszem W. powódka zawarła 27

października 1990 r. i od tego czasu zamieszkuje we wskazanym lokalu.

Tymczasem z dniem 5 sierpnia 1993 r. została zniesiona wspólność ustawowa

małżonków W. W dniu 20 stycznia 1999 r. natomiast Tomasz W. kupił najmowany

lokal wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, zaś kolejną umową z dnia 4

marca 1999 r. przedmiot kupna darował swoim rodzicom.

Sąd Okręgowy przyjął, że powódka nie wiedziała o przeznaczeniu lokalu do

sprzedaży. Okoliczność ta nie czyni jej jednak uprawnioną do kwestionowania

umowy. Nie wykazała ona bowiem interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c.,

żądając ustalenia nieważności umowy skoro nie była najemcą lokalu. Prawo najmu

tymczasem było przedmiotem majątku odrębnego Tomasza W.

Uwzględniając apelację powódki, Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu

Okręgowego i ustalił, że umowa jest nieważna. W ocenie Sądu Apelacyjnego,

najem rozciąga się na oboje wspólnie zamieszkujących małżonków, choćby stroną

umowy najmu był tylko jeden z nich. Pozostawanie małżonków w stosunku najmu

nie jest bowiem zależne od tego, jakiemu ustrojowi majątkowemu podlegają. Nie

ma też znaczenia okoliczność, że lokal został jednemu z małżonków wynajęty

jeszcze przed zawarciem małżeństwa.

W kasacji opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego pozwana

Gmina wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie apelacji powódki.

Zarzuciła w szczególności, że wydanie zaskarżonego wyroku nastąpiło z

naruszeniem art. 58 § 1 k.c. zważywszy na brzmienie art. 34 ust. 1 -4 i art. 36 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm. – dalej: "u.g.n."). W przekonaniu skarżącej

naruszenie zasady pierwszeństwa określonego w art. 34 u.g.n. sprawdza tylko

odpowiedzialność odszkodowawczą zbywcy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Warunki bytowe małżonków i założonej przez nich rodziny z natury rzecz

pozostają w ścisłym związku z korzystaniem ze wspólnego mieszkania. Doniosłość

tego zagadnienia sprawia, że jest ono przedmiotem zainteresowania ustawodawcy

zarówno w odniesieniu do sytuacji, gdy mieszkanie służy małżonkom i rodzinie,

prowadzącym wspólne gospodarstwo domowe, jak i wtedy, gdy drogi życiowe

małżonków i członków rodziny się rozchodzą. Na gruncie prawa rodzinnego

potrzeby mieszkaniowe małżonków należą do kategorii obowiązków z zakresu

wzajemnego wspierania się (art. 23 k.r.o.), w myśl reguł zobowiązaniowych

natomiast prawo do mieszkania wiąże się z określonymi gwarancjami, niezależnie

od trwałości związku oraz niezależnie od zdarzeń poprzedzających zawarcie

związku małżeńskiego i następujących po jego rozwiązaniu. Na ogół przejawia się

to zapewnieniem trwałości stosunku najmu.

Art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 14,

poz. 84) stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy

prawa najemcami tego lokalu, chociaż umowa najmu została zawarta tylko przez

jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu

administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków. Na tle takiego

uregulowania w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 lutego 1976 r., III CZP 96/75

(OSNC 1976, nr 7-8, poz. 161) Sąd Najwyższy stwierdził, że w wypadku, gdy

zarówno zawarcie umowy najmu przez jednego z małżonków, jak i sprowadzenie

się do lokalu drugiego małżonka miały miejsce przed wejściem w życie prawa

lokalowego, a w dniu wejścia w życie tego prawa oboje małżonkowie wspólnie

zajmowali ten lokal, to w wymienionym dniu drugi małżonek stał się najemcą tego

prawa. Dalej zaś w uzasadnieniu tej samej uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że

powołany przepis prawa lokalowego jest przepisem szczególnym w stosunku do

przepisów o wspólności ustawowej. Stąd też do opartego na tym przepisie prawa

najmu każdego z małżonków nie mają zastosowania wspomniane przepisy, w tym i

przepisy o ustaniu wspólności. Wobec zaś braku przepisu szczególnego, który by

stanowił inaczej, prawo najmu przysługuje każdemu z małżonków i trwa nadal,

pomimo rozwiązania ich małżeństwa przez rozwód. Nie inaczej też dzieje się w

razie zmienienia wspólności majątkowej.

Charakter uprawnienia małżonków do wspólnie zajmowanego lokalu nie uległ

zmianie pod rządami ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. – dalej:

"u.naj.lok."). Stosownie do treści art. 7 tej ustawy, małżonkowie wspólnie zajmujący

lokal mieszkalny są – niezależnie od obowiązującego ich ustroju majątkowego – z

mocy samego prawa najemcami tego lokalu.

Zwraca wreszcie uwagę okoliczność, że art. 8 u.naj.lok. wśród osób bliskich

wstępujących w stosunek najmu nie wymienia małżonka najemcy. Jest to

konsekwencja uregulowania zawartego w art. 7. Jeżeli mianowicie wspólne

zamieszkanie małżonków, z których jeden pozostaje formalnie w stosunku najmu,

sprawia, że najem ten rozciąga się na ich oboje, to tylko w następstwie

uregulowania szczególnego można by mówić o wygaśnięciu stosunku najmu wobec

drugiego z tych małżonków.

Wszystko to prowadzi do wniosku, że w razie wspólnego zamieszkania

małżonków w lokalu najętym przez jednego z nich, także przed zawarciem związku

małżeńskiego, oboje małżonkowie stają się współnajemcami tego lokalu.

Obojgu takim małżonkom przysługuje także pierwszeństwo w nabyciu lokalu

przeznaczonego do zbycia, o czym mowa w art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. Powstaje

jednak

zasadnicze

pytanie,

jakie

skutki

rodzi

naruszenie

przepisów

o

pierwszeństwie nabycia. Według art. 36 u.g.n., w przypadku naruszenia przez

właściwy organ art. 34 ust. 1-5 Skarb Państwa lub jednostka samorządu

terytorialnego ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych. Oznacza to

przyjęcie odpowiedzialności odszkodowawczej, co różni w omawianym zakresie

uregulowanie aktualne od poprzedniego. Brak odpowiednika art. 36 u.g.n. w

ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości pozwolił Sądowi

Najwyższemu wyrazić w uchwale z dnia 5 października 1990 r., III CZP 50/90

(OSNCP 1991, nr 4, poz. 47) zapatrywanie – następnie kontynuowane, że

czynność dokonana z naruszeniem pierwszeństwa i pozbawiająca uprawnionego

możliwości nabycia, jest nieważna (art. 58 § 1 k.c.).

Uregulowanie zawarte w art. 36 u.g.n. wyłącza jednak w takim przypadku

przyjęcie

nieważności.

Statuowana

tym

przepisem

odpowiedzialność

odszkodowawcza, jako wyłączna, usuwa także możliwość kwestionowania

czynności z powołaniem się na art. 59 k.c.

W świetle wyżej przedstawionych uwag i na zasadzie art. 393 -15 k.p.c.

należało orzec, jak w sentencji.