IV CKN 108/00 · Sąd Najwyższy

Wyrok z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 108/00

Sprzedaż lokalu mieszkalnego osobie nie będącej jego najemcą,

dokonana na podstawie art. 42 i 43 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst:

Dz.U. 1995 r. Nr 57, poz. 299 ze zm.), jest nieważna.

Przewodniczący Sędzia SN Iwona Koper

Sędziowie SN: Elżbieta Skowrońska-Bocian, Tadeusz Żyznowski

(sprawozdawca)

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 28 września 2000 r. na rozprawie

sprawy z powództwa Michała P. i Bronisławy P. przeciwko Agencji Własności

Rolnej Skarbu Państwa Oddziałowi Terenowemu w E. i Barbarze C. o ustalenie i

zobowiązanie do zawarcia umowy, na skutek kasacji pozwanej Barbary C. od

wyroku Sądu Wojewódzkiego w Elblągu z dnia 22 października 1997 r.,

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Wojewódzki, rozpoznając – po raz trzeci – apelację pozwanych od wyroku

Sądu Rejonowego, aprobował w całości trzecie rozstrzygnięcie uwzględniające w

całości powództwo o ustalenie nieważności zawartej przez pozwanych dnia 31

marca 1994 r. w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego,

położonego w N.D.G. przy ul. D. 13a, w części dotyczącej pokoju o powierzchni

11,16 m2, znajdującego się na parterze tego budynku mieszkalnego oraz w części

przewyższającej 42,5 % udziału w nieruchomości, objętej księgą wieczystą

prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Elblągu nr (...), i w częściach wspólnych

budynku usytuowanego na tej nieruchomości, a także nakazanie pozwanej Agencji

sprzedaży powodowi tego pokoju z odpowiednim udziałem w nieruchomości i

częściach wspólnych budynku za ustaloną cenę.

Kasację złożyła pozwana Barbara C., która z powołaniem się na podstawę

przewidzianą w art. 3931 pkt 1 k.p.c. zarzuciła naruszenie art. 58 k.c. w związku z

art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 57, poz.

299 ze zm.) i art. 64 k.c. Pozwana wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku Sądu

Wojewódzkiego i oddalenie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do treści obowiązującego w dacie sporządzenia kwestionowanej

umowy art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 29 grudnia 1993 r. o zmianie ustawy o

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz zmianie

niektórych ustaw (Dz.U. z 1994 r. Nr 1, poz. 3), Agencja Własności Rolnej Skarbu

Państwa może przeznaczyć do sprzedaży najemcom domy, lokale mieszkalne i

budynki gospodarcze wraz z niezbędnymi gruntami. Z powyższego wynika, że

ustawa pozostawiła pozwanej Agencji swobodę co do przeznaczenia do sprzedaży

najemcom lokali, nakładając na nią obowiązek zawiadamiania na piśmie tychże

najemców o przeznaczeniu do sprzedaży wymienionych powyżej nieruchomości. W

terminie dwóch miesięcy od dnia zawiadomienia najemca może złożyć pisemne

oświadczenie o zamiarze nabycia nieruchomości. Omawiana ustawa nie tylko

zwęża – w art. 42 – krąg potencjalnych nabywców do osób w tym przepisie

wskazanych, lecz także ogranicza mechanizmy wolnego rynku, ingerując w

ustalenie ceny zbywanych lokali. Mianowicie, cena rynkowa ulega zmniejszeniu o

4 % za każdy rok pracy najemcy w sektorze gospodarki rolnej (art. 42 ust. 2 pkt 1

ustawy). Za każdy rok najmu mieszkania od zakładu pracy będącego

przedsiębiorstwem gospodarki rolnej cena rynkowa ulega zmniejszeniu o 3 %.

Spłata ustalonej należności może być rozłożona na raty, a przy spełnieniu

przesłanek w ustawie określonych (art. 45 ustawy) nie stosuje się oprocentowania.

Ponadto, ustalona rata należności może być umorzona. Następstwem ustawowej

wyłączności nabycia, zastrzeżonej dla najemcy, jest eliminacja innych, nie

będących najemcami, osób.

Sądy niższych instancji ustaliły, że najemcami spornego pokoju byli

powodowie. Stanowił on część składową lokalu wcześniej przez powodów

nabytego. Skarżąca w kasacji nie przytoczyła przepisów, których naruszenie

spowodowało wadliwe ustalenie podstawy faktycznej zaskarżonego orzeczenia ze

skutkami określonymi w art. 3931 pkt 2 k.p.c.. Wadliwość podstawy faktycznej jest

zawsze wynikiem uchybienia procesowego, które – w ramach podstawy

przewidzianej w art. 3931 pkt 2 k.p.c. – wymaga przytoczenia przepisów, których

naruszenie skarżąca zarzuca. Pozwana Barbara C., z powołaniem się na podstawę

kasacji przewidzianą w art. 3931 pkt 1 k.p.c., zarzuciła naruszenie przepisów prawa

materialnego. Wykazywanie w treści kasacji wadliwości dokonanych ustaleń

faktycznych nie może stanowić uzasadnienia podstawy kasacji opartej na art. 393 1

pkt 1 k.p.c. Dla oceny przez Sąd Najwyższy rozpoznający kasację trafności zarzutu

naruszenia powołanych w kasacji przepisów prawa materialnego miarodajny jest

stan faktyczny sprawy, będący podstawą wydania zaskarżonego wyroku, co

obejmuje ustalenie, że to powodowie byli najemcami spornego pokoju (wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 18/97, OSNC 1997, nr 8, poz. 112).

Stosownie do art. 58 § 1 k.c., czynność prawna sprzeczna z ustawą albo

mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis

przewiduje inny skutek. W myśl tej reguły ogólnej skutkiem naruszenia ustawy jest

nieważność dokonanej czynności. Kwestionowana czynność prawna i złożone

oświadczenia woli zawierają postanowienia sprzeczne z przytoczonym art. 42 ust. 1

w brzmieniu nadanym przez ustawę z dnia 29 grudnia 1993 r. o zmianie ustawy o

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, skoro własność

spornego pokoju uzyskała osoba nie uprawniona, z pominięciem powodów

będących najemcami tego pokoju. Wniosek taki potwierdza treść rozporządzenia

Rady Ministrów z dnia 29 marca 1994 r. w sprawie trybu sprzedaży domów, lokali

mieszkalnych, budynków gospodarczych, ogródków przydomowych i garaży wraz z

niezbędnymi gruntami wchodzącymi w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu

Państwa (Dz.U. Nr 45, poz. 181), wydanego na podstawie art. 43 ust. 3 omawianej

ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, które

wprowadziło kategorię osoby uprawnionej do nabycia. Z kontekstu, w jakim to

pojęcie zostało użyte (§ 1 ust. 2 pkt 4, § 2 ust. 1 pkt 1 i ust. 2), płynie wniosek, że

chodzi o najemcę lokalu mieszkalnego i innych obiektów wymienionych w art. 42

ustawy.

Z powyższego wynika, że zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego

jest nieuzasadniony, co prowadzi do oddalenia kasacji (art. 393 12 w brzmieniu

obowiązującym do dnia 30 czerwca 2000 r.). Z przyczyn powyższych

i uwzględniając postanowienia art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 24 maja 2000 r. o zmianie

ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o zastawie rejestrowym i

rejestrze zastawów, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz

ustawy o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. Nr 48, poz. 554) orzeczono, jak

w sentencji wyroku.