IV CK 86/03 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CK 86/03

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 marca 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Filomena Barczewska (przewodniczący)

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Hanna Kamińska

w sprawie z powództwa Gminy Miasta G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości położonej w G.

przy ulicy A. 28

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 10 marca 2004 r.,

kasacji strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w G.

z dnia 19 czerwca 2001 r.,

oddala kasację.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 19 czerwca 2001 r. oddalił apelację

pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej od wyroku Sądu Rejonowego w G. z dnia 2

marca 2001 r., którym ten Sąd unieważnił uchwałę nr 7/98 z dnia 29 grudnia 1998 r.

zwiększającą wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną – w

części dotyczącej obciążenia wyższymi zaliczkami lokali użytkowych znajdujących

się w budynku pozwanej, co do których, według twierdzenia powodowej Gminy,

przysługuje jej prawo własności. Podstawą prawną tego rozstrzygnięcia stanowił

art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity:

Dz.U.00.80.903 ze zm.).

Kasacja pozwanej – oparta na obydwu podstawach z art. 3931 k.p.c. –

zawiera zarzut naruszenia art. 3, 227, 230 233 k.p.c. oraz art. 5 i 6 k.c. w związku

z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, art. 206 i 207 k.c. w związku z art. 12

ustawy o własności lokali, art. 3 i 4 ustawy o własności lokali, art. 15 lit. a ustawy

z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jednolity

tekst: Dz. U. 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), § 21 ust. l rozporządzenia Rady

Ministrów z dnia 18 maja 1970r. w sprawie sprzedaży przez Państwo budynków

z równoczesnym oddawaniem działek w użytkowanie wieczyste (jednolity tekst:

Dz. U. 1975 r. Nr 2, poz. 9 ze zm.), art. 5 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r.

Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 14, poz. 84 ze zm.), a także wydanego na jej podstawie

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 kwietnia 1974 r. w sprawie wykonania

niektórych przepisów prawa lokalowego (Dz. U. Nr 26, poz. 152 ze zm.) oraz

art. 135 i 136 k.c. w brzmieniu obowiązującym do dnia 30 września 1990 r., art. 2,

7, 21, 32, 64 Konstytucji RP, przez „złamanie” zasady lex retro non agit, a także

zasady ochrony praw nabytych, i zmierza do uchylenia zaskarżonego wyroku oraz

przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota podniesionych w kasacji zarzutów sprowadza się do wyrażenia

poglądu na gruncie art. 15 lit. a ustawy o gospodarce terenami (...) i art. 136 § 1

k.c., że w domach Skarbu Państwa (gminy) przedmiotem współwłasności

właścicieli lokali mieszkalnych stały się także nie wyodrębnione lokale użytkowe.

Skoro bowiem nie służyły one wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych

lokali, to – tym samym – stanowiły części składowe przedmiotu ich współwłasności.

Wyrażając ten pogląd skarżąca kwestionuje stanowisko Sądu Okręgowego, że

powodowa Gmina posiada legitymację czynną w niniejszej sprawie.

Przytoczony pogląd skarżącej jest błędny. Takie, jak przedstawione

w kasacji,

czysto

skontrolowane

w

werbalne

trybie

rozumienie

innych

metod

przytoczonych

wykładni,

polega

przepisów,

na

nie

oczywistym

nieporozumieniu. W szczególności skarżąca nawet nie usiłuje wyjaśnić, z jakiego

tytułu właściciele lokali mieszkalnych mieliby uzyskać od Skarbu Państwa

(od gminy)

współwłasność

nie

wyodrębnionych

lokali

użytkowych

(ich

wyodrębnienie było niedopuszczalne), i jaki miałoby to mieć związek z funkcją

odrębnej własności lokali. Sformułowanie art. 15 lit. a ust. 2 in princ. ustawy

o gospodarce terenami (...) i art. 136 § 1 in fine k.c., przy zastosowaniu wykładni

logicznej i celowościowej, prowadzą zaś do wniosku, że przepisy te dotyczyły

jedynie takich wspólnych części budynku, które nigdy nie mogą służyć do

wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Celem bowiem instytucji

własności lokali jest wyodrębnienie poszczególnych lokali, a więc utworzenie

odrębnych nieruchomości, których właściciele połączeni są wspólnym prawem

tylko w niezbędnym zakresie, wynikającym z konieczności o charakterze

techniczno-budowlanym. W wymienionych przepisach, dotyczących przedmiotu

współwłasności, chodziło jedynie o takie części budynku, jak: fundamenty, mury

zewnętrzne, dachy, klatki schodowe, korytarze itp. Przy takiej wykładni udział

właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej jest stały i nie ulega

zmianie na skutek wyodrębnienia własności kolejnego lokalu, przy zastosowaniu –

podanego w wymienionych przepisach – sposobu określania wielkości tego udziału.

Wykładnię taką wspiera również brak zakazu sukcesywnego wyodrębniania

własności poszczególnych lokali w odniesieniu do budynków, których sprawa

dotyczy i powołanych przepisów, które mają tu zastosowanie, a także wymóg

określenia w umowie (orzeczeniu sądu), ustanawiającej własność lokalu, wielkości

udziału w wymienionej współwłasności (współużytkowaniu wieczystym). Należy

zauważyć, że za dopuszczalnością sukcesywnego wyodrębniania własności

poszczególnych lokali, w budynkach tego typu jak w niniejszej sprawie,

wypowiedział się już Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 sierpnia 1979 r. III CRN

91/79 (OSNCP 1980, z. 3, poz. 54). Wyodrębnienie własności lokali, których

dotyczy niniejsza sprawa, również nie nastąpiło jednocześnie, lecz sukcesywnie,

jak twierdzi skarżąca, począwszy od 1975 r.

W rezultacie należało przyjąć, że skoro – w wielomieszkaniowym budynku

stanowiącym własność Państwa (gminy) – pozostały nie wyodrębnione jako

oddzielne "własności lokalowe" powierzchnie użytkowe, nie służące wszystkim

współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to

powierzchnie

te

nie

stanowią

przedmiotu

współwłasności,

lecz pozostały

własnością "dotychczasowego" właściciela, tj. Państwa (gminy), który – jeśli są do

tego podstawy – może dalej działać w kierunku wyodrębniania własności dalszych

lokali. Odmienny pogląd, wyrażony w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego, mającej moc zasady prawnej, z dnia 30 maja 1980 r. III CZP 82/79

(OSNCP 1981, z. 7, poz. 120), nie jest wiążący w niniejszej sprawie, albowiem

uchwała ta dotyczy małych domów mieszkalnych, nie stanowiących własności

państwowej, do których odnosiły się inne przepisy prawne /tak też Sąd Najwyższy

w uchwale z dnia 28 lutego 1996 r., sygn. akt IIICZP 199/95, OSNC 1996/7-8/96/.

W konsekwencji wadliwości poglądu, który legł u podłoża wyrażonego w kasacji

stanowiska skarżącej, że powódka nie posiada legitymacji czynnej, kasacja

skarżącej podlegała oddaleniu.

Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku (art. 39312 k.p.c.).

jk