Supreme Court allows mortgage entry on detached unit despite bank's single-agent authorization defect.

Sygn. akt IV CK 469/04

POSTANOWIENIE

Dnia 13 kwietnia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Henryk Pietrzkowski

SSN Tadeusz Żyznowski

w sprawie z wniosku G. G. i J. G.

przy uczestnictwie Banku I.(…) SA w W. i Syndyka masy upadłości C.(...) SA w S.

o wpis,

na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 13 kwietnia 2005 r., na skutek kasacji

wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego w G. z dnia 21 listopada 2003 r.,

sygn. akt III Ca (…),

uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w G. z

dnia 26 lutego 2003 r., sygn. akt Dz. Kw (…) Kw (…), i przekazuje sprawę temu

sądowi do ponownego rozpoznania.

Uzasadnienie

Małżonkowie G. i J. G. złożyli w dniu 23 maja 2002 r. wniosek o odłączenie z

księgi wieczystej nr (…), prowadzonej dla zabudowanej nieruchomości gruntowej

położonej w G. przy ul. A., lokalu nr (…), stanowiącego odrębną nieruchomość, i

założenie dla tego lokalu księgi wieczystej z wpisem prawa własności na rzecz

wnioskodawców na prawach wspólności ustawowej, bez przenoszenia do założonej

księgi hipoteki w kwocie 780 000 euro, wpisanej na rzecz Banku I.(…) Spółka Akcyjna w

W. Podstawą wniosku była umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu nr (...) i jego

sprzedaży na rzecz wnioskodawców przez „C.(...)” Spółka Akcyjna w S.. Dział IV księgi

wieczystej nr (…) obejmował wpis hipoteki w kwocie 780 000 euro na rzecz Banku I.(…),

dokonany w dniu 25 stycznia 2001 r. W umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu

nr (...) i jego sprzedaży wymieniono pismo Banku z dnia 9 maja 2002 r. zezwalające na

odłączenie lokalu nr (…) bez obciążania hipoteką łączną, z zaznaczeniem, że znajduje

się ono w aktach księgi wieczystej nr (…).

Sąd Rejonowy w dniu 26 lutego 2003 r. odłączył lokal nr (…) z księgi wieczystej

prowadzonej dla nieruchomości macierzystej, założył dla niego księgę wieczystą nr (…) i

dokonał w niej wpisu prawa własności na rzecz wnioskodawców oraz hipoteki na rzecz

Banku w kwocie 780 000 euro jako hipoteki łącznej.

Wnioskodawcy w apelacji zakwestionowali wpis hipoteki. Zarzucili, że nastąpił on

z naruszeniem art. 107 k.c., art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe

(jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr 144, poz. 1208 ze zm. – dalej: „pr. bank.”), art. 76 ust. 4

u.k.w.h. oraz przepisów postępowania: art. 233, 248 i 253 k.p.c. Odwołali się w

szczególności do powołanego w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego

sprzedaży pisma Banku z dnia 9 maja 2002 r. o wyrażeniu zgody na „bezciężarowe

odłączenie lokali”, podpisanego przez P. C. – zastępcę dyrektora Działu Finansowania

Budownictwa Banku, działającego na podstawie pełnomocnictwa z 25 września 2000 r.

udzielonego przez prezesa Banku. W ocenie wnioskodawców pełnomocnictwo to

obejmowało umocowanie do jednoosobowego wyrażenia zgody na „bezciężarowe

odłączenie lokali”.

Bank w odpowiedzi na apelację nie zgodził się z tym, że pełnomocnictwo P. C.

obejmowało umocowanie do wyrażenia zgody na odłączenie lokali bez obciążania

hipoteką. Wyraził także zapatrywanie, że powoływany przez wnioskodawców art. 76 ust.

4 u.k.w.h. nie mógł mieć w sprawie zastosowania, gdyż wszedł w życie 23 września

2001 r., a hipoteka, o którą chodzi w sprawie, powstała 25 stycznia 2001 r.

Sąd Okręgowy oddalił apelację wnioskodawców. Podzielił zapatrywanie Banku,

że zgodnie z zasadą lex retro non agit, art. 76 ust.4 u.k.w.h. nie mógł mieć w sprawie

zastosowania. Miały w niej zastosowanie tylko przepisy art. 76 ust. 1 i 2 u.k.w.h. Według

art. 76 ust. 1 u.k.w.h., w razie podziału nieruchomości hipoteka dotychczas obciążająca

nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział, czyli z mocy

ustawy staje się hipoteką łączną. Zdaniem Sądu Okręgowego, obciążenie lokalu

wnioskodawców hipoteką na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. mogłoby zostać wyłączone

tylko w sposób przewidziany w art. 76 ust. 2 u.k.w.h., tj. jedynie wtedy, gdyby Bank

dokonując podziału hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości zwolnił lokal

wnioskodawców od obciążenia hipoteką. W sprawie nie ma jednak podstaw do

przyjęcia, że Bank dokonał takiego zwolnienia. Wnioskodawcy składając wniosek nie

przedstawili

ani

sporządzonego

w

odpowiedniej

formie

oświadczenia

Banku

wyrażającego zgodę na zwolnienie odłączonego lokalu nr (...) spod obciążenia hipoteką

łączną, ani dokumentu pełnomocnictwa umocowującego P. C. do złożenia takiego

oświadczenia w imieniu Banku. W obecnym stanie prawnym wszystkie dokumenty

niezbędne do dokonania wpisu powinny być przedstawione już wraz z wnioskiem;

wobec nieobowiązywania przepisu o treści dawnego art. 48 u.k.w.h., sąd obecnie nie

może wezwać do usunięcia przeszkody do wpisu w postaci braku wymaganego

dokumentu. Nie doszło zatem także do zarzucanego naruszenia art. 95 pr. bank. i

przepisów postępowania: art. 233, 248 oraz 253 k.p.c. Sąd Okręgowy dodał przy tym, że

nawet w stanie prawnym wynikającym z art. 76 ust. 4 u.k.w.h., w razie nieistnienia

wymaganej przez ten przepis umowy co do podziału hipoteki należy stosować regułę

ogólną wynikającą z art. 76 ust. 1 u.k.w.h.

Jako podstawy skargi kasacyjnej wnioskodawcy powołali naruszenie art. 233 § 1

w związku z art. 6288 § 2 k.p.c. (przez błędne przyjęcie, że wnioskodawcy nie

przedłożyli oświadczenia Banku zwalniającego lokal spod obciążenia hipoteką), art. 76

ust. 4 u.k.w.h. w związku z art. 117 u.k.w.h. i art. XXXVIII p.w.k.c. (przez błędną

wykładnię i niezastosowanie w sprawie) oraz art. 246 § 1 k.c. w związku z art. 95 pr.

bank., art. 6262 § 2, art. 6268 § 2 i art. 229 k.p.c. (przez wpisanie hipoteki w kwocie

780 000 euro w księdze wieczystej założonej dla lokalu wnioskodawców, pomimo

złożenia przez Bank jako wierzyciela hipotecznego oświadczenia wyrażającego zgodę

na to, aby tej hipoteki nie przenosić do założonej księgi.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Hipoteka łączna, która powstaje między innymi, zgodnie z obowiązującym od 1

stycznia 1983 r. art. 76 ust. 1 u.k.w.h. – a więc z mocy prawa - na wszystkich

nieruchomościach utworzonych w wyniku podziału obciążonej hipoteką nieruchomości,

jest konstrukcją prawną silnie uprzywilejowującą zabezpieczonego w ten sposób

wierzyciela hipotecznego kosztem innych wierzycieli hipotecznych oraz właścicieli

nieruchomości obciążonych. Wiąże się to z możliwością żądania przez tego wierzyciela

według swego uznania zaspokojenia w całości lub części z każdej obciążonej

nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie (art. 76 ust. 2

zdanie pierwsze u.k.w.h.). W szczególności, w związku z tym, że każdy następny

wierzyciel hipoteczny musi mieć na względzie, iż wierzyciel, któremu przysługuje

hipoteka łączna, może zaspokoić się w całości z danej nieruchomości, maleją szanse

właściciela tej nieruchomości na uzyskanie zabezpieczonego na niej kredytu

hipotecznego. Możliwość zaspokojenia się wierzyciela, któremu przysługuje hipoteka

łączna, w całości z danej nieruchomości obniża także znacznie wartość sprzedażną

wszystkich obciążonych nieruchomości. Łatwo w przypadku hipoteki łącznej również

wobec

jej

utrzymywania

się

aż

do

całkowitego

wygaśnięcia

zabezpieczonej

wierzytelności na wszystkich nieruchomościach o nadmierne zabezpieczenie, czyli tzw.

nadzabezpieczenie (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2005 r.: III

CK 203/04, niepubl., oraz III CK 218/04, niepubl.). Tym ujemnym konsekwencjom

wiążącym się z istnieniem hipoteki łącznej może zapobiec wierzyciel hipoteczny,

dokonując podziału hipoteki łącznej pomiędzy poszczególne nieruchomości. Decyzja w

tym względzie pozostawiona jest jednak jego uznaniu (art. 76 ust. 2 zdanie drugie

u.k.w.h.).

Wspomniane uciążliwości hipoteki łącznej były szczególnie dotkliwe odczuwane

zwłaszcza w objętych hipotezą art. 76 ust. 1 u.k.w.h. przypadkach ustanowienia

odrębnej własności lokali w domu, którego budowa zostało sfinansowane kredytem

zabezpieczonym

hipoteką

na

nieruchomości

ulegającej

podziałowi

na

skutek

wyodrębnienia lokali. Cena za lokal, płacona sprzedawcy - inwestorowi budowlanemu

na ogół w całości już w chwili sprzedaży lokalu, jest zazwyczaj pokrywana nie ze

środków własnych kupującego, lecz ze środków uzyskanych w wyniku kredytu.

Obciążenie wyodrębnionego lokalu na podstawie art. 76 ust. 1 hipoteką łączną banku

zabezpieczającą kredyt udzielony sprzedawcy – inwestorowi budowlanemu utrudniało

nabywcy lokalu uzyskanie kredytu zabezpieczonego hipoteką na tym lokalu. Wyjątkowo

realne było też w tych przypadkach występowanie nadmiernego następczego

zabezpieczenia w związku z utrzymywaniem się hipoteki łącznej na wszystkich

wyodrębnionych lokalach aż do całkowitego zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności

(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04,

niepubl.). Powstanie z mocy prawa hipoteki łącznej w omawianych przypadkach

ustanowienia

odrębnej

własności

lokali

budziło

również

zastrzeżenia

natury

słusznościowej. Za nabywane lokale kupujący płacili pełną cenę, która powinna

dostarczać sprzedawcy – inwestorowi budowlanemu niezbędnych środków do

pomyślnego sfinalizowania podjętej inwestycji. Do istoty hipoteki należy wprawdzie

możliwość zaspokojenia się z jej przedmiotu bez względu na to, komu on przysługuje,

jednakże cena nabycia przedmiotu obciążonego hipoteką jest zazwyczaj ustalana przy

uwzględnieniu tej okoliczności i wynosi mniej niż wynosiłaby, gdyby nabywany

przedmiot nie był obciążony hipoteką. Tymczasem cena ustalana za nabywane odrębne

lokale obciążone z mocy prawa hipoteką łączną nie uwzględniała tej okoliczności.

Ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i

hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w

sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz.U.01.63.635), która weszła w

życie 23 września 2001 r., dodano, między innymi, art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Według niego:

„Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli

podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości

zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku

hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy”. Przytoczony przepis

zawiera więc dwie regulacje.

Najpierw, w zdaniu pierwszym, wyłącza stosowanie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w

odniesieniu do omawianych wyżej przypadków ustanowienia odrębnej własności lokali w

domu, którego budowa zostało sfinansowane kredytem zabezpieczonym hipoteką na

dzielonej nieruchomości. Zgodnie z tą regulacją, w przypadkach tych nie dochodzi więc

z mocy art. 76 ust. 1 u.k.w.h. do obciążenia hipoteką łączną wszystkich nieruchomości

powstałych w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali. W konsekwencji, nie może

mieć wówczas zastosowania ani art. 76 ust. 2 zdanie pierwsze u.k.w.h. – według

którego, uprawniony z tytułu hipoteki łącznej może według swego uznania żądać

zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z

nich lub ze wszystkich łącznie, ani art. 76 ust. 2 zdanie drugie u.k.w.h. – według którego,

uprawniony z tytułu hipoteki łącznej może również według swego uznania dokonać, w

drodze

jednostronnej

czynności

prawnej,

podziału

hipoteki

łącznej

pomiędzy

poszczególne nieruchomości (co do sposobu i charakteru prawnego tego podziału por.

np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 lutego 2005 r.: III CK 203/04 i III CK

218/04). Wyłączenie przez art. 76 ust. 4 zdanie 1 u.k.w.h. powstania w omawianych

przypadkach hipoteki łącznej nie jest jednak jednoznaczne z całkowitym uwolnieniem

wyodrębnionych lokali od obciążenia hipoteką banku zabezpieczającą kredyt udzielony

na budowę domu na nieruchomości ulegającej podziałowi na skutek ustanowienia

odrębnej własności lokali.

Według regulacji zawartej w art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h., w omawianych

przypadkach hipoteka banku zabezpieczająca kredyt udzielony na budowę domu ”ulega

podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy”. W wyniku zatem tego podziału

poszczególne nieruchomości powstałe na skutek ustanowienia odrębnej własności lokali

zostają obciążone określonymi hipotekami będącymi niejako częściami pierwotnej

hipoteki. Nie ulega wątpliwości, że „podział hipoteki” ma w rozpatrywanej regulacji inne

znaczenie niż w dotyczącym hipoteki łącznej przepisie art. 76 ust. 2 u.k.w.h. W

wymienionym przepisie jest on – jak wiadomo - konsekwencją uprzedniego powstania

hipoteki łącznej, a w rozpatrywanej obecnie regulacji stanowi element rozwiązania

eliminującego powstanie hipoteki łącznej; tam ujmuje się go jako jednostronną czynność

prawną, tu zaś wiąże się go z umową (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13

stycznia 2005 r., IV CK 425/04).

Nasuwają się natomiast pytania, między kim a kim powinna być zawarta umowa

przewidziana w rozpatrywanej regulacji: czy między zbywcą a nabywcą lokalu, czy też

miedzy wierzycielem hipotecznym (bankiem) a nabywcą lokalu lub wszystkimi

nabywcami lokali i ewentualnie właścicielem nieruchomości macierzystej, czy może

między wierzycielem hipotecznym (bankiem) a właścicielem nieruchomości, w której

zostają wyodrębnione lokale (sprzedawcą – inwestorem budowlanym), oraz o źródło

powstania

hipotek

obciążających

poszczególne

nieruchomości:

czy

jest

nim

wspomniana umowa, czy też hipoteki te powstają z mocy ustawy w razie ziszczenia się

stanu faktycznego objętego rozpatrywaną regulacją.

Należy od razu odrzucić wyrażone w piśmiennictwie zapatrywanie, że art. 76 ust.

4 zdanie drugie u.k.w.h. ma na względzie umowę o ustanowienie odrębnej własności

lokalu. Podział hipoteki, o którym mowa w tym przepisie, nie może się odbyć bez udziału

żywotnie nim zainteresowanego wierzyciela hipotecznego.

Na rzecz drugiej z przedstawionych wyżej ewentualności, tj. za umową między

wierzycielem hipotecznym a nabywcą lokalu lub wszystkimi nabywcami lokali i

ewentualnie właścicielem nieruchomości macierzystej przemawia to, że osoby te są

najbardziej zainteresowane podziałem hipoteki, podział ten najmocniej dotyka ich

interesów. Wyłaniają się tu jednak dość istotne problemy natury organizacyjnej.

Ewentualność ta w wersji optymalnej, tj. z jednoczesnym udziałem wszystkich

nabywców lokali jako kontrahenta wierzyciela hipotecznego, mogłaby być niekiedy

trudna do przeprowadzenia. W razie zaś dokonywania podziału hipoteki w drodze wielu

umów zawieranych przez wierzyciela hipotecznego z poszczególnymi nabywcami lokali

pojawić mogłyby się przeszkody w koordynacji tego podziału. Problemy te dodatkowo

powiększałoby to, że wybór omawianej ewentualności przesądzałby jednocześnie o

uznaniu wspomnianej umowy lub umów za źródło powstania hipotek obciążających

poszczególne nieruchomości. Oznaczałoby to uzależnienie powstania poszczególnych

hipotek od wpisu do księgi wieczystej (art. 67 u.k.w.h.), a ten mógłby być dokonywany w

różnym czasie, co jeszcze zwiększałoby zróżnicowanie stanu prawnego wchodzących w

grę nieruchomości.

Najwłaściwsza wydaje się trzecia z przedstawionych wyżej ewentualności,

zakładająca uregulowanie podziału hipoteki w umowie pomiędzy wierzycielem

hipotecznym a właścicielem nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale

(sprzedawcą – inwestorem budowlanym). Dokładniej chodzi tu o umowę o ustanowienie

hipoteki na wspomnianej nieruchomości lub o porozumienie uzupełniające tę umowę.

Właściciel nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale, sam nie w mniejszym

stopniu niż nabywcy lokali zainteresowany podziałem hipoteki, dysponuje danymi

pozwalającymi na określenie tego podziału jednorazowo w odniesieniu do wszystkich

lokali przed ich wyodrębnianiem. Istotnym źródłem tych danych są zawarte przez niego

umowy z przyszłymi nabywcami lokali. Można przypuszczać, że niewskazanie w art. 76

ust. 4 kryteriów, na których wspomniane strony powinny oprzeć podział hipoteki, ani

nieprzyznanie roszczenia pozwalającego wymusić zawarcie umowy określającej podział

hipoteki, jak też nieprzyznanie nabywcom lokali środków prawnych pozwalających

kwestionować wysokość obciążeń hipotecznych przewidzianych w umowie określającej

podział hipoteki, wynikało z uznania, iż dostateczną ochronę w tym zakresie zapewniają

prawa rynku: dążenie wskazanych wyżej stron do możliwie najniższego określenia

wysokości hipotek na lokalach w obawie, że wyższe obciążenie hipoteczne stanie się

przeszkodą do znalezienia nabywców lokali. Nie ma przeszkód, aby postanowienia

umowy dotyczące podziału hipoteki, co do niektóry nieruchomości lokalowych

przewidywały, iż nie będą one w ogóle obciążone.

Akceptowane rozwiązanie nie zmusza do uznania, a nawet nie pozwala uznać za

źródło

powstania

hipotek

obciążających

poszczególne

nieruchomości

umowy

określającej podział pierwotnej hipoteki. Może się ono łączyć tylko z założeniem, że

hipoteki te powstają z mocy art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. sukcesywnie z chwilą

ustanawiania odrębnej własności poszczególnych lokali, a zatem, że z chwilą

ustanowienia odrębnej własności danego lokalu powstaje również, z mocy prawa,

obciążająca go hipoteka określona w umowie o podział – o której kwotę ulega

zmniejszeniu wysokość hipoteki pierwotnej. Jak trafnie zauważono w piśmiennictwie,

takie rozumienie art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. ma oparcie w brzmieniu tego

przepisu. Sformułowanie, iż „w takim wypadku”, tj. w razie podziału nieruchomości na

skutek ustanowienia odrębnej własności lokalu w domu, którego budowa została

sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na dzielonej nieruchomości, hipoteka

ta „ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy”, sugeruje, że przewidziany w

umowie podział hipoteki następuje dopiero z mocy powołanego przepisu w miarę

ustanawiania odrębnej własności poszczególnych lokali. Powyższa wykładnia jest także

zharmonizowana z regulacją art. 11 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z

dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów

dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm. – dalej: „rozp. pr. k.w.”). Według

powołanego przepisu, w razie założenia nowej księgi wieczystej dla części obciążonej

nieruchomości bądź przeniesienia części obciążonej nieruchomości do innej księgi

wieczystej, sąd z urzędu przenosi do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia,

inne ciężary lub ograniczenia ciążące na nieruchomości. Przyjmując, że hipoteki

określone w umowie, którą ma na względzie art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h.,

powstają z mocy tego przepisu, sąd dokonując wpisu w księdze wieczystej odrębnej

własności lokalu powinien wpisać też z urzędu, stosując w drodze analogii art. 11 ust. 2

rozp. pr. k.w. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK

425/04), hipotekę na tym lokalu przewidzianą we wspomnianej umowie. Jakkolwiek wpis

do księgi wieczystej nie jest przesłanką powstania hipoteki ustawowej (jego wymagania

w tym charakterze nie dałoby się pogodzić z pojęciem hipoteki ustawowej), jest

pożądane, aby hipoteka ustawowa została możliwie najwcześniej, a więc już w chwili

powstania, wpisana do księgi wieczystej. Wpis hipoteki z urzędu będzie oczywiście

możliwy tylko wtedy, gdy uzasadnia go zebrany w sprawie materiał dowodowy, a więc

gdy sąd dysponuje nie tylko dowodem ustanowienia odrębnej własności lokalu, ale i

dokumentem umowy określającej podział hipoteki, wskazującym na obciążenie danego

lokalu oznaczoną hipoteką. Do tego ostatniego dokumentu, dlatego, że omawiany wpis

hipoteki następuje z urzędu, nie odnosi się jednak wymaganie dołączenia go do wniosku

(art. 6288 § 2 k.p.c.); może on być zatem przedłożony sądowi także przez uczestnika

postępowania lub uwzględniony przez sąd dlatego, że jest mu znany z urzędu (por.

odpowiednio tu aktualne poglądy wypowiadane na gruncie uchylonego art. 46 ust. 2

u.k.w.h.).

Jak wiadomo, wprowadzenie obowiązującego od 23 września 2001 r. art. 76 ust.

4 u.k.w.h. miało na celu wyłączenie stosowania art. 76 ust. 1 u.k.w.h. - przewidującego

powstanie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach utworzonych w wyniku

podziału nieruchomości obciążonej hipoteką - w odniesieniu do przypadków podziału

nieruchomości na skutek wyodrębnienia lokali w domu, którego budowa zostało

sfinansowane

kredytem

zabezpieczonym

hipoteką na dzielonej nieruchomości;

jednocześnie przypadki te poddano omówionemu wyżej uregulowaniu zawartemu w art.

76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. Chwilą rozstrzygającą o podziale nieruchomości na

skutek ustanowienia odrębnej własności lokali jest data ustanowienia odrębnej

własności pierwszego lokalu, już bowiem ustanowienie odrębnej własności jednego

lokalu pozwala wyróżnić dwie nieruchomości: nowo powstałą nieruchomość lokalową i

nieruchomość, z której została ona wyodrębniona. W konsekwencji, rozpatrując

czasowy zasięg zastosowania art. 76 ust 4 u.k.w.h., należy przepisem tym objąć te z

wskazanych wyżej przypadków podziału nieruchomości, w których ustanowienie

odrębnej własności pierwszego lokalu nastąpiło po wejściu w życie tego przepisu.

Rozwiązanie to odpowiada założeniu przyświecającemu regułom intertemporalnym

wyrażonym w art. XXXVIII p.w.k.c. oraz w art. 117 u.k.w.h. W myśl pierwszego z tych

przepisów: treść praw rzeczowych istniejących w chwili wejścia w życie kodeksu

cywilnego, jak również przeniesienie, obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa oraz

zniesienie takich praw podlega od chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisom

tego kodeksu, o ile przepisy poniższe nie stanowią inaczej, drugi zaś z powołanych

przepisów stanowi, że treść hipotek istniejących w dniu wejścia w życie ustawy o

księgach wieczystych i hipotece oraz hipotek wpisanych po tym dniu na podstawie

tytułów dotychczasowych powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy oraz ich

przeniesienie, obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa albo zniesienie podlega

przepisom tej ustawy, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Według poglądu

dominującego zarówno w piśmiennictwie, jak orzecznictwie (por. np. postanowienia

Sądu Najwyższego: z dnia 24 czerwca 1999 r., I CKN 269/99, OSNC 2000, nr 2, poz.

29, z dnia 16 września 2004 r., IV CZ 108/04, niepubl., i z dnia 13 stycznia 2005 r., IV

CK 425/04), reguły intertemporalne dotyczące aktów prawnych o charakterze kodeksów

mają znaczenie ogólniejsze i można z nich wywodzić także normy rozstrzygające kolizje

intertemporalne powstające w związku z wejściem w życie innych ustaw.

Twierdzenie, że stosowanie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w razie ustanowienia odrębnej

własności pierwszego lokalu po wejściu w życie tego przepisu naruszałoby zasadę lex

retro non agit, jeżeli przed wejściem w życie tego przepisu powstała hipoteka

obciążająca dzieloną nieruchomość, jest więc nietrafne. Stosowanie w tej sytuacji

powołanego przepisu nie może wywoływać skutków prawnych odnoszących się do

okresu poprzedzającego jego wejście w życie (co do kwestii wstecznego działania

ustawy por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., II CK N 329/01,

OSNC 2003, nr 12, poz. 165).

Trudno się tutaj także dopatrzyć przeszkody polegającej na niemożności

stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h., zgodnie z zasadą bezpośredniego działania nowej

ustawy, ze względu na to, że stosowanie go zgodnie z tą zasadą wywoływałoby skutki

zbliżone do tych, którym ma zapobiegać zakaz wstecznego działania prawa (co do tego

zagadnienia por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2000 r., II CKN

552/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 182 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9

czerwca 2003 r., SK 12/03, OTK ZU – A 2003, nr 6, poz. 9). Tego rodzaju skutki

mogłyby występować w razie stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w tych przypadkach, w

których odrębna własność danego lokalu powstała wprawdzie po wejściu w życie

wymienionego przepisu, ale już po wyodrębnieniu przed wejściem w życie tego przepisu

innego lokalu. Dlatego wszystkie „sprawy w toku”, objęte ciągiem zdarzeń, któremu dało

początek wyodrębnienie pierwszego lokalu przed 23 września 2001 r., powinny być

oceniane według prawa dotychczasowego - chyba że wierzyciel hipoteczny zwolnił spod

obciążenia hipoteką łączną wszystkie nieruchomości lokalowe powstałe przed

wymienioną datą. Oceniania według prawa dotychczasowego nie uzasadnia natomiast

sam fakt ustanowienia hipoteki na dzielonej nieruchomości przed 23 września 2001 r.

Nie przemawia za tym w szczególności to, że według prawa obowiązującego przed 23

września 2001 r. umowa o ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku

nie musiała zawierać wymaganych przez art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h.

postanowień co do podziału tej hipoteki. Czas pomiędzy ogłoszeniem a wejściem w

życie ustawy, którą statuowano art.76 ust.4 u.k.w.h., był na tyle długi (wynosił trzy

miesiące), że pozwalał na dostosowanie zawartych wcześniej umów o ustanowienie

hipoteki do wymagań art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h. Ewentualne przeszkody, na

jakie to dostosowanie mogło natrafiać ze względu na niepodanie w nowej regulacji

jakichkolwiek wskazówek co do kryteriów podziału hipoteki, nie powinny, ze względu na

cel tej regulacji, obciążać nabywców nieruchomości lokalowych. W rezultacie, brak w

chwili powstania odrębnej własności lokalu postanowień umownych co do podziału

hipoteki, do których odwołuje się art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h., oznacza

niespełnienie się ustawowej przesłanki obciążenia z tą chwilą wyodrębnionego lokalu

hipoteką odpowiadającą części pierwotnej hipoteki banku, a co za tym idzie niemożność wpisania do księgi wieczystej przez sąd rozpoznający wniosek o wpis

odrębnej własności lokalu hipoteki na lokalu na rzecz banku.

W świetle powyższych wyjaśnień, za uzasadniony zatem należy uznać

podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut błędnej wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Inaczej

niż przyjął Sąd Okręgowy, samo powstanie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność

banku na nieruchomości, z której zostają wyodrębnione lokale, przed 23 września 2001

r., nie wyklucza zastosowania tego przepisu na rzecz art. 76 ust. 1 i 2 u.k.w.h. Podobnie,

brak w chwili powstania odrębnej własności lokalu postanowień umownych co do

podziału hipoteki, do których odwołuje się art. 76 ust. 4 zdanie drugie u.k.w.h., nie

umożliwia wpisu w księdze wieczystej założonej dla wyodrębnionego lokalu hipoteki

łącznej na podstawie art. 76 ust. 1 u.h.w.h. W takim przypadku wpisowi prawa własności

lokalu nie może towarzyszyć ani wpis hipoteki łącznej, wobec nieistnienia podstaw do

stosowania art. 76 ust. 1 u.k.w.h., ani wpis hipoteki, którą ma na względzie art. 76 ust. 4

zdanie drugie u.k.w.h., wobec nie ziszczenia się koniecznej przesłanki powstania tej

hipoteki.

Pozostałe podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty są w zakresie zastosowania

art. 76 ust. 4 u.k.w.h. bezprzedmiotowe. Jednostronne zwolnienie przez bank jako

wierzyciela hipotecznego poszczególnych nieruchomości lokalowych spod obciążenia

hipoteką, którą zabezpieczono kredyt udzielony na budowę domu, byłoby możliwe tylko

wtedy, gdyby były podstawy do stosowania do tych nieruchomości przepisów art. 76 ust.

1 i 2 u.k.w.h. Mogłoby ono nastąpić w ramach podziału hipoteki dokonanego na

podstawie art. 76 ust. 2 u.k.w.h., jak też przybrać postać zrzeczenia się hipoteki łącznej

w odniesieniu do niektórych obciążonych nią nieruchomości (art. 96 u.k.w.h.).

Pogląd Sądu Okręgowego, że poprzestanie przez wnioskodawcę na wskazaniu,

iż dokument obejmujący zrzeczenie się hipoteki znajduje się w aktach księgi wieczystej

prowadzonej dla nieruchomości macierzystej, narusza art. 6268 §2 k.p.c., wymagający

dołączenia do wniosku dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu, jest zbyt

rygorystyczny. Nie można go uznać za trafny, jeśli zważyć, że sąd rozpoznający

wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej założonej dla lokalu odłączonego z

księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej dysponuje aktami tej

ostatniej księgi.

Z kolei gdy chodzi o kwestię potrzeby dołączenia do wniosku o wpis dokumentu

pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o zrzeczeniu się hipoteki, należy przede

wszystkim zaznaczyć, że co do zasady dołączenie dokumentu pełnomocnictwa do

wniosku o wpis w księdze wieczystej jest zbędne; wystarcza dołączenie dokumentu

stwierdzającego czynność prawną wpływającą na stan prawny podlegający ujawnieniu

w księdze wieczystej; odpowiednią gwarancją skuteczności czynności prawnej – także

gdy chodzi o prawidłowość pełnomocnictwa – jest wymaganie stosownej formy dla

mającego stanowić podstawę wpisu w księdze wieczystej stwierdzenia tej czynności

(art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Wyjątek od powyższej reguły wprowadza jednak art. 95 pr. bank.

Brzmienie tego przepisu, zgodnie z którym wymienione w nim dokumenty mogą

stanowić podstawą wpisu w księdze wieczystej o tyle tylko, o ile są podpisane przez

osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków

majątkowych banku, przemawia za potrzebą dołączenia do wniosku o wpis także

dokumentu obejmującego upoważnienie do złożenia danego oświadczenia w imieniu

banku. Nie musi on jednak odpowiadać wymaganiu art. 31 ust. 1 u.k.w.h.

Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39313

§1 w związku z art. 13 §2 k.p.c. i art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie

ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – prawo o ustroju sądów

powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98).