Supreme Court held that the 2001 Land Registry Act applies to mortgages securing construction loans after property division.

Postanowienie z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 426/04

Przepis art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)

ma zastosowanie do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę

domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości obciążonej, polegający na

przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem

mieszkalnym, nastąpił po wejściu w życie ustawy z dnia 11 maja 2001 r. o

zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks

postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach

cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie (Dz.U. Nr 63, poz. 635).

Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący)

Sędzia SN Maria Grzelka (sprawozdawca)

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Bożeny i Ryszarda małżonków K. przy

uczestnictwie syndyka masy upadłości „C.B.", S.A. w S. i Banku Inicjatyw

Społeczno Ekonomicznych SA w W. o wpis, na posiedzeniu niejawnym w Izbie

Cywilnej w dniu 13 stycznia 2005 r., na skutek kasacji wnioskodawców od

postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 21 listopada 2003 r.

uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w

Gdańsku do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawcy domagali się odłączenia z księgi wieczystej nr (...)31,

prowadzonej dla nieruchomości gruntowej w G. przy ul. A.G., lokalu nr 5

stanowiącego przedmiot odrębnej własności i założenia dla nieruchomości

lokalowej nowej księgi wieczystej. Jednocześnie wnosili o nieprzenoszenie do

nowej księgi hipoteki w kwocie 780 000 euro wraz z odsetkami, obciążającej

dotychczasową nieruchomość na rzecz wierzyciela – Banku Inicjatyw SpołecznoEkonomicznych S.A. w W. Powołali się na umowę ustanowienia odrębnej własności

lokalu nr 5 oraz pismo Banku z dnia 9 maja 2002 r. o wyrażeniu zgody na

odłączenie m.in. lokalu nr 5 bez obciążania go hipoteką. W dniu 26 lutego 2003 r.

Sąd Rejonowy w Gdańsku odłączył lokal nr 5 z księgi wieczystej nr (...)31 i założył

dla nowoutworzonej nieruchomości lokalowej księgę wieczystą nr (...)61 oraz

dokonał w tej księdze wpisu prawa własności na rzecz wnioskodawców. Ponadto

przeniósł do nowej księgi hipotekę w wysokości 780 000 euro jako hipotekę łączną.

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił apelację

wnioskodawców od wpisu hipoteki w księdze wieczystej nr (...)61. Uznał, że

wnioskodawcy nie przedstawili dokumentu, z którego by wynikało, iż wierzyciel

hipoteczny wyraził zgodę na zwolnienie nowoutworzonej nieruchomości spod

hipoteki łącznej, w związku z czym prawidłowo Sąd Rejonowy zastosował art. 76

ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst:

Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."). Wyraził też pogląd, że

w rozpoznawanej sprawie nie miał zastosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h., a gdyby

nawet przepis ten mógł być podstawą orzekania, to wniosek dotyczący

nieujawnienia hipoteki łącznej w nowej księdze nie podlegałby uwzględnieniu,

ponieważ w przypadku braku umowy, o której mowa w art. 76 ust. 4 u.k.w.h.,

zawsze wchodzi w grę reguła przewidziana w art. 76 ust. 1 u.k.w.h.

W kasacji wnioskodawcy zarzucili naruszenie przepisów postępowania – art.

233 § 1 w związku z art. 6268 § 2 k.p.c. przez błędne przyjęcie, że do akt sprawy

nie dołączono oryginalnego oświadczenia wierzyciela hipotecznego o zezwoleniu

na nieprzenoszenie do księgi wieczystej nr (...)61 hipoteki obciążającej

dotychczasową nieruchomość, objętą księgą wieczystą nr (...)31. Ponadto zarzucili

naruszenie prawa materialnego – art. 76 ust. 4 u.k.w.h. oraz art. 97 k.c. przez

błędną wykładnię, a także art. 246 § 1 k.c. w związku z art. 95 Prawa bankowego w

związku z art. 6262 § 2 i art. 6268 § 2 k.p.c. przez ich niezastosowanie. Wnieśli o

uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz wpisu w dziale IV księgi wieczystej nr

(...)61 i przekazanie w tym zakresie sprawy Sądowi Rejonowemu w Gdańsku do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Używane w praktyce notarialnej sformułowanie „zgoda na odłączenie części

nieruchomości bez obciążenia jej hipoteką” dotyczy sytuacji, w której nieruchomość

obciążona hipoteką ulega podziałowi, a wierzyciel hipoteczny zrzeka się hipoteki,

mającej – stosownie do art. 76 ust. 1 u.k.w.h. – obciążać nowopowstałą

nieruchomość. Założenie dla wydzielonej części księgi wieczystej bez wpisania w

niej hipoteki zastępuje czynność ujawnienia hipoteki łącznej obciążającej tę część

oraz czynność wykreślenia hipoteki (art. 76 ust. 1 w związku z art. 96 u.k.w.h.).

Powyższe sformułowanie jest adekwatne tylko do sytuacji, w której nieruchomość

utworzona przez podział nie podlega obciążeniu hipoteką łączną ex lege.

Zważywszy, że istota wniosku o tzw. bezciężarowe odłączenie części

nieruchomości wyraża się w żądaniu niewpisania hipoteki do nowozałożonej księgi

wieczystej należy przyjąć, iż bez względu na powoływanie się wnioskodawcy na

zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela, wniosek podlega uwzględnieniu, jeżeli z

jego treści oraz dołączonych dokumentów wynika, że z mocy samego prawa

hipoteka łączna ani żadna inna nie podlega wpisaniu. Sąd wieczystoksięgowy, który

w takim przypadku pomija okoliczności przytoczone przez wnioskodawcę na

uzasadnienie jego żądania, nie narusza zasady orzekania w granicach wniosku i

nieorzekania ponad żądanie (art. 6268 § 1 oraz art. 321 § 1 w związku z art. 13 § 2

k.p.c.). Badanie przez sąd skutków materialnoprawnych czynności, o której mowa

we wniosku i dołączonych dokumentach nie prowadzi do zmiany żądania, lecz do

zmiany prawnej podstawy żądania. Poszukiwanie właściwej normy prawnej

stanowiącej podstawę orzekania jest zawsze rzeczą sądu, który nie jest związany

oceną prawną wyrażoną w tym zakresie przez wnioskodawcę.

Z treści księgi wieczystej nr (...)31, z której Sąd Okręgowy przeprowadził

dowód, oraz z aktu notarialnego przekazanego Sądowi Rejonowemu na podstawie

art. 92 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z

2002 r. Nr 42, poz. 369 ze zm.) wynikało, że umowa o ustanowienie odrębnej

własności lokalu nr 5 i sprzedaż została zawarta w dniu 16 maja 2002 r., oraz, że

nieruchomość, z której odłączono działkę przeznaczoną pod zabudowę domami

mieszkalnymi, a następnie wydzielono lokal, obciążona została w dniu 21 stycznia

2001 r. hipoteką zabezpieczającą wierzytelność Banku do właściciela

nieruchomości – „C.B.”, S.A. w S. z tytułu kredytu. Wnioskodawcy twierdzili, że

kredyt został udzielony na budowę domu mieszkalnego przeznaczonego do

wydzielenia lokali mających stanowić przedmiot odrębnych własności, natomiast

uczestnik postępowania – Bank podnosił, że kredyt został udzielony na

sfinansowanie części kosztów zakupu zorganizowanej części przedsiębiorstwa

„C.T.” S.A. w S. oraz kosztów budowy osiedla „K.”, przez co cel kredytu nie

wyczerpywał pojęcia „na budowę domów mieszkalnych” w rozumieniu art. 76 ust. 4

u.k.w.h. Złożenie wniosku do Sądu Rejonowego w formie przewidzianej w art. 626 4

k.p.c. nastąpiło w dniu 17 maja 2002 r.

W dniu 28 sierpnia 2003 r. ogłoszono upadłość „C.B.”, S.A. w S., w związku z

czym w postępowaniu apelacyjnym jednym z uczestników postępowania był syndyk

masy upadłości „C.B.” S.A. w S.

Ocena zasadności kasacji wymagała w pierwszym rzędzie rozważenia zarzutu

naruszenia art. 76 ust. 4 u.k.w.h. Przepis ten został wprowadzony do ustawy o

księgach wieczystych i hipotece ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o

księgach wieczystych i hipotece, ustawy Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o

kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie (Dz.U.

Nr 63, poz. 635) i obowiązuje od dnia 23 września 2001 r. (art. 8 cyt. ustawy).

Zważywszy, że wymieniona ustawa zmieniająca nie zawiera przepisów

przejściowych, należało przyjąć, zgodnie z zasadą lex retro non agit, iż art. 76 ust. 4

u.k.w.h. działa na przyszłość, tj. że reguluje skutki prawne zdarzeń nim objętych,

które wystąpiły po dniu 22 września 2001 r. Powstaje jednak wątpliwość, skutki

jakich zdarzeń reguluje art. 76 ust. 4 u.k.w.h. – czy następstwa powstania hipoteki

zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych

przeznaczonych do podziału na odrębne prawnie lokale, czy skutki podziału

nieruchomości obciążonej hipoteką. Zdanie pierwsze art. 76 ust. 4 u.k.w.h. dotyczy

zarówno hipoteki, jak i podziału nieruchomości, w związku z czym wymaga

rozstrzygnięcia, czy warunkiem stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. jest ustalenie, że

po dniu 22 września 2001 r. miało miejsce ustanowienie hipoteki zabezpieczającej

kredyt udzielony na budowę domu mieszkalnego, czy też wystarczy, żeby na okres

po dniu 22 września 2001 r. przypadał podział nieruchomości obciążonej hipoteką.

Innymi słowy, czy jeżeli podział nieruchomości nastąpił po dniu wejścia w życie

ustawy zmieniającej, ale hipoteka obciążająca tę nieruchomość powstała przed tym

dniem, to do obciążenia nowoutworzonej nieruchomości stosuje się reguły

przewidziane w art. 76 ust. 4 u.k.w.h., czy też zasady te należy stosować wówczas,

gdy nie tylko podział nieruchomości, ale również powstanie hipoteki ją obciążającej,

przypada na okres po dniu 22 września 2001 r.

Względy celowościowe służące ochronie wierzycieli hipotecznych

nakazywałyby przyjąć, że wierzyciele ci powinni mieć możliwość zadbania o

odpowiednią umowę, na podstawie której zabezpieczenia hipoteczne kredytów,

dotyczące nieruchomości przed jej podziałem, mogłyby zostać przeniesione na

nowopowstałe nieruchomości lokalowe. Doprowadzenie do takiej umowy po tym,

jak kredyt został już udzielony i hipoteka ustanowiona, jest jednak praktycznie

niewykonalne. Jeżeli zatem przyjąć, że reguły przewidziane w art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

powinny odnosić się do hipotek już istniejących w dniu 23 września 2001 r., to

należałoby stwierdzić, iż taka wykładnia narusza prawa wierzycieli, którzy w

momencie udzielania kredytu pozostawali w usprawiedliwionym przekonaniu, że

podział nieruchomości nie zaszkodzi ich interesowi.

Te same względy celowościowe postrzegane w aspekcie ochrony nabywców

lokali przed zaskakiwaniem ich hipotekami łącznymi, wynikającymi z zabezpieczeń

udzielanych bankom kredytującym przez właścicieli nieruchomości przeznaczonych

pod zabudowę, uzasadniałyby jednak stosowanie reguł art. 76 ust. 4 u.k.w.h. nie

tylko do hipotek powstałych pod rządami wymienionego przepisu, ale także do

hipotek już istniejących w dniu 23 września 2001 r. Tym bardziej, że ratione legis

unormowania w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. jest niezwłoczne reagowanie na niepożądane

społecznie zjawisko przerzucania przez niektórych przedsiębiorców ryzyka

korzystania z kredytów, pobranych na budowę domów mieszkalnych, na właścicieli

lokali, stanowiących odrębne nieruchomości, bez ich wiedzy.

W sprawie niniejszej przyjęcie określonej wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

rzutowało bezpośrednio na wynik sprawy. Gdyby uznać za istotne powstanie

hipoteki pod rządami art. 76 ust. 4 u.k.w.h., to przepis ten nie miałby zastosowania

w świetle ustalenia Sądu Okręgowego, że hipoteka powstała w dniu 21 stycznia

2001 r. Wówczas istotnej wagi nabrałaby okoliczność udokumentowania przez

wnioskodawców zrzeczenia się przez Bank zabezpieczenia hipotecznego (art. 76

ust. 1 w związku z art. 246 k.c. i art. 96 u.k.w.h. oraz art. 6268 § 2 k.p.c.). Gdyby

natomiast przyjąć, że istotna jest data podziału nieruchomości obciążonej, za którą

należałoby uznać datę 17 maja 2002 r., jako wynikającą z mocy wstecznej wpisu,

kreującego odrębną własność lokalu nr 5, dokonanego w dniu 26 lutego 2003 r., to

art. 76 ust. 4 u.k.w.h. mógłby stanowić podstawę orzekania sądu

wieczystoksięgowego i mogłoby się okazać, że nie ma podstaw do wpisu hipoteki w

księdze wieczystej nr (...)61.

Wobec tego, że wykładnia funkcjonalna mogłaby prowadzić do wniosków

rozbieżnych, przesądzające znaczenie należało nadać wykładni językowej, która

nakazywała stwierdzić, iż zdarzeniem, warunkującym stosowanie art. 76 ust. 4

u.k.w.h. jest podział nieruchomości dokonany w czasie po wejściu w życie ustawy

zmieniającej. W związku z treścią art. 76 ust. 1 u.k.w.h. przepis art. 76 ust. 4

u.k.w.h. należy odczytać w ten sposób, że w razie podziału polegającego na

przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym,

hipoteka zabezpieczająca kredyt udzielony na budowę tego domu, obciążająca

dotychczasową nieruchomość, nie obciąża wszystkich nieruchomości utworzonych

przez podział (hipoteka łączna), lecz ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami

umowy. Nowe skutki podziału nieruchomości w zakresie hipoteki z całą

oczywistością dotyczą hipotek, które powstały po dniu 22 września 2001 r. Nie

oznacza to jednak, że dopiero powstanie hipoteki w czasie obowiązywania art. 76

ust. 4 u.k.w.h. pozwala na stosowanie tego przepisu. Przeciwnie, ze sformułowania

„do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych”

wynika, że nowe unormowanie skutków podziału nieruchomości obejmuje nie tylko

hipoteki powstałe od dnia 23 września 2001 r., ale także hipoteki w tym dniu już

istniejące.

W niniejszej sprawie ustanowienie odrębnej własności lokalu nr 5 nastąpiło w

dniu 17 maja 2002 r. (art. 29 u.k.w.h.), skutkiem czego z tym dniem nastąpił podział

nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony przez Bank.

W związku z tym, że podział nastąpił w czasie, gdy art. 76 ust. 4 u.k.w.h. już

obowiązywał, jego skutki co do hipoteki obciążającej dotychczasową nieruchomość

podlegały ocenie na jego podstawie.

Żaden z uczestników postępowania nie powoływał się na umowę, zgodnie z

którą hipoteka mogłaby ulec podziałowi. W tej sytuacji, gdyby się okazało, że kredyt

udzielony został na budowę domu mieszkalnego, z którego następnie wydzielono

lokal mieszkalny dla wnioskodawców, to nie byłoby podstaw do wpisu hipoteki w

księdze wieczystej nr (...)61. Określenie zawarte w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. „przepisu

ust. 1 nie stosuje się” oraz jego redakcyjne ujęcie w zdaniu poprzedzającym normę

prawną wynikającą ze zdania drugiego, nie pozostawia wątpliwości, że spełnienie

przesłanek przewidzianych w art. 76 ust. 4 u.k.w.h. skutkuje niemożnością

obciążenia hipoteką łączną nieruchomości utworzonych przez podział.

Nieruchomości te mogą być obciążone na podstawie umowy. Ustawa nie wskazuje,

jaka powinna to być umowa, przez jakie osoby zawarta i w tym zakresie art. 76 ust.

4 u.k.w.h. także budzi wątpliwości interpretacyjne. Pewne jest natomiast, że bez

umowy i w związku z wyłączeniem możliwości powstania hipoteki łącznej

nowoutworzone nieruchomości nie podlegają obciążeniu żadną z rozważanych

hipotek. Z przedstawionych względów należało przyznać rację skarżącym, że

zaskarżone postanowienie narusza art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

Za zasadny należało uznać również zarzut naruszenia art. 626 8 § 2 w związku

z art. 6262 § 2 k.p.c., z tym jednak zastrzeżeniem, że uchybienie to mogło mieć

wpływ na wynik sprawy tylko wówczas, gdyby okazało się, że nie została spełniona

przesłanka udzielenia kredytu na budowę domu mieszkalnego. W przeciwnym razie

kwestia niewpisania hipoteki w księdze wieczystej nr (...)61 z powodu zrzeczenia

się wierzyciela hipotecznego byłaby bezprzedmiotowa. Nie sposób tego przesądzić

na obecnym etapie postępowania, dlatego należy stwierdzić, że przy badaniu, czy

wierzyciel zrzekł się zabezpieczenia hipotecznego (art. 246 k.c. w związku z art. 96

u.k.w.h.) uszło uwagi Sądu, że z aktu notarialnego wynikało, iż w aktach

macierzystej księgi wieczystej nr (...)31 znajdowało się pismo Banku, o którym

wnioskodawcy twierdzili, że zawiera przedmiotowe zrzeczenie. Wobec tego, że

złożenie wniosku nastąpiło w trybie art. 6264 k.p.c., jego rozpoznanie wymagało

zbadania treści także wymienionego pisma i to bez zobowiązywania

wnioskodawców do złożenia zezwolenia Banku na tzw. bezciężarowe odłączenie.

Rzeczą Sądu wieczystoksięgowego była ocena formy i treści pisma Banku z dnia 9

maja 2002 r. w świetle art. 246 k.c. i art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. –

Prawo bankowe (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 ze zm.) w związku z

art. 31 ust. 1 u.k.w.h. Sąd Okręgowy takiej oceny nie podjął.

Pozostałe zarzuty kasacji nie zasługiwały na uwzględnienie. Zaskarżone

postanowienie nie narusza art. 97 k.c. i art. 234 k.p.c. Niezależnie od trafnych

argumentów, jakie w tym zakresie przedstawił Sąd Okręgowy, trzeba podkreślić, że

nawet w razie uznania, iż zrzekanie się zabezpieczeń hipotecznych należy do

czynności prawnych, po które zazwyczaj zwracają się klienci banków, a zastępca

dyrektora działu finansowania budownictwa był osobą urzędującą w lokalu

przeznaczonym do bezpośredniego obsługiwania klientów, to – stosownie do art.

6268 § 2 k.p.c. – sąd wieczystoksięgowy za podstawę swoich ustaleń mógłby wziąć

wyłącznie dokumenty stwierdzające powyższe okoliczności. Takich dokumentów

brak.

Również nie naruszył Sąd Okręgowy art. 246 § 1 k.c., skoro przyjął, że nie

było dowodu zrzeczenia się przez Bank hipoteki. To ustalenie było wprawdzie

błędne i z tego m.in. powodu kasacja została uwzględniona, ale nie wpływa to na

ocenę, że w ustalonym stanie faktycznym nie można zaskarżonemu postanowieniu

zarzucić błędnego niezastosowania art. 246 § 1 k.c.

Bezzasadność powyższych zarzutów nie miała znaczenia, ponieważ kasacja

była usprawiedliwiona z innych przyczyn i dlatego Sąd Najwyższy orzekł, jak w

sentencji (art. 39313 § 1 k.p.c.). (...)