IV CK 425/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt IV CK 425/04

POSTANOWIENIE

Dnia 13 stycznia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Maria Grzelka

SSN Tadeusz Żyznowski

w sprawie z wniosku I. i P. małżonków G.

przy uczestnictwie Banku I.(…) SA w W. i Syndyka masy upadłości "C.(...)" Spółki

Akcyjnej w S.

o wpis,

na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 13 stycznia 2005 r.,

na skutek kasacji wnioskodawców od postanowienia Sądu Okręgowego w G.

z dnia 12 grudnia 2003 r., sygn. akt III Ca (…),

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w G.

do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

I. i P. małżonkowie G. w dniu 17 maja 2002 r. wystąpili z wnioskiem o odłączenie

z księgi wieczystej nr (...), obejmującej zabudowaną działkę nr (…)/31 o powierzchni

2924 m2 położoną w G., lokalu nr (…) i założenie dla niego nowej księgi wieczystej z

wpisem prawa własności na ich rzecz na prawach wspólności ustawowej. Jako

podstawę żądania przedłożyli notarialną umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu

nr (…) i jego sprzedaży przez „C.(...)” S.A. w S. na rzecz wnioskodawców. W księdze

wieczystej nr (...) była wpisana od dnia 25 stycznia 2001 r. hipoteka umowna na rzecz

Banku I.(…) S.A. w W., dalej „BI.(...)”, w kwocie 780 000 EURO.

W umowie notarialnej z dnia 15 maja 2002 r. ustanowienia odrębnej własności

lokalu i jego sprzedaży notariusz ujawnił pismo BI.(...) z dnia 9 maja 2002 r. o wyrażeniu

między innymi zgody na odłączenie lokalu nr (…) bez obciążenia go hipoteką w kwocie

780 000 EURO wraz z odsetkami wpisaną na rzecz tego Banku, podpisane przez

zastępcę dyrektora działu finansowania budownictwa.

W dniu 26 lutego 2003 r. Sąd Rejonowy w G. odłączył przedmiotowy lokal nr (…)

z księgi wieczystej Nr (...), założył dla niego księgę wieczystą nr (...) i dokonał wpisu

prawa własności tego lokalu na rzecz wnioskodawców na prawach wspólności

ustawowej. Przeniósł jednak z urzędu do założonej księgi hipotekę w wysokości 780 000

EURO jako hipotekę łączną do współodpowiedzialności z nieruchomością objętą księgą

wieczystą nr (...).

W dniu 28 sierpnia 2003 r. została ogłoszona upadłość „C.(...)” S.A. w S..

Apelację od tego postanowienia, dotyczącą przeniesienia hipoteki do księgi

wieczystej nr (...), dla wyodrębnionego lokalu nr (…), wnieśli wnioskodawcy

małżonkowie I. i P. G., którą Sąd Okręgowy w G. oddalił postanowieniem z dnia 12

grudnia 2002 r.

Sąd drugiej instancji wskazał, że wyodrębnienie lokalu stanowiącego osobną od

nieruchomości gruntowej nieruchomość lokalową trzeba traktować jako jej podział. W

takim wypadku należy z urzędu przenieść do zakładanej księgi dla nieruchomości

lokalowej wszystkie obciążenia istniejące w księdze wieczystej, z której lokal jest

odłączany. Jako podstawę do przeniesienia hipoteki wskazał art. 76 u.k.w.h.,

podnosząc,

że

w

razie

podziału

nieruchomości

hipoteka

obciąża

wszystkie

nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Jednocześnie wyraził

zapatrywanie, że wierzyciel posiada uprawnienie wynikające z przepisu art. 76 ust. 2

u.k.w.h. do dokonania podziału hipoteki łącznej między poszczególne nieruchomości

utworzone przez podział. Może on także, jako dysponent swojego zabezpieczenia,

zwolnić z obciążenia niektóre nieruchomości utworzone przez podział i w tym celu

wyraża wtedy zgodę na bezciężarowe odłączenie nieruchomości. Jego zdaniem można

zwolnić z obciążenia powstałą nieruchomość lokalową jeżeli składający wniosek

przedstawiliby sporządzony w odpowiedniej formie dokument, zawierający oświadczenie

woli wierzyciela, gdyż w akcie notarialnym taka zgoda nie została zamieszczona.

Uznał za nietrafny zarzut obrazy przez Sąd pierwszej instancji art. 76 ust. 4

u.k.w.h. tj. nie podzielił zapatrywania skarżących, że przepis ten ma zastosowanie do

hipotek powstałych przed dniem 23 września 2001 r. tj. przed wejściem w życie ustawy z

dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o

kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie (Dz. U. Nr

63, poz. 635, dalej „noweli”). Wyraził także pogląd, że nawet w obecnym stanie

prawnym w wypadku wydzielenia lokalu, w razie braku umowy dotyczącej podziału

hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, stosuje się

zasadę, wynikającą z art. 76 ust. 1 u.k.w.h. Oznacza to, iż w takiej sytuacji powstaje z

mocy prawa hipoteka łączna na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez

podział.

Wnioskodawcy w kasacji opartej na obydwu podstawach określonych w art. 393 1

k.p.c. tj. na naruszeniu art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 626 8 k.p.c., art. 246 § 1 k.c. w zw.

z art. 95 Prawa bankowego oraz art. 6262 § 2 k.p.c. i art. 229 k.p.c., art. 76 ust. 4

u.k.w.h. w zw. z art. 117 u.k.w.h. oraz art. XXXVIII przepisów wprowadzających k.c.

wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia

Sądu Rejonowego oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W sprawach wieczystoksięgowych kognicję sądu określa, wskazany jako

naruszony, art. 6268 § 2 k.p.c., z którego wynika, że sąd jest związany treścią wpisu

hipoteki obciążającej nieruchomość dla której założona jest księga wieczysta. Nie może

więc np. stwierdzić, czy wpis w niej hipoteki jest zgodny z rzeczywistym stanem

prawnym. Poza treścią księgi wieczystej w tym postępowaniu sąd bada treść i formę

wniosku oraz dołączonych do niego dokumentów. Unormowanie to determinuje także w

tym postępowaniu zakres kognicji sadu rozpoznającego apelację.

W związku z tym trzeba zauważyć, że zawarty w akcie notarialnym ustanowienia

odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wniosek skarżących dotyczył tylko założenia

księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu i wpisania ich jako jego właścicieli, bez

przenoszenia do tej księgi hipoteki w kwocie 780 000 EURO. Brak jednak wniosku o

dokonanie wpisu hipoteki łącznej nie ma znaczenia dla ujawnienia z urzędu tej hipoteki

w zakładanej księdze wieczystej gdy powstaje ona ex lege w wyniku podziału

nieruchomości (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.) Wniosek ten wynika nie tylko z ukształtowanej

powszechnie praktyki wieczystoksięgowej, ale podlega wyprowadzeniu z wykładni

celowościowej tego przepisu.

Wpis powstałej ex lege hipoteki łącznej następuje więc z urzędu w razie

odłączenia z dotychczasowej księgi wieczystej nabytej części nieruchomości obciążonej

i założenia dla niej nowej księgi wieczystej, bądź przeniesienia części nieruchomości

obciążonej do innej księgi wieczystej przez jej przyłączenie. Sąd z urzędu przenosi

także wtedy do współobciążenia wszystkie ciężary ciążące na nieruchomości do nowej

księgi (§ 11 ust 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w

sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz. U. Nr 102, poz.

1122 ze zm., dalej „rozp. wyk.”). W księdze macierzystej sąd dokonuje wpisu

współobciążenia w łamie 7 działu IV księgi wieczystej, jako łączne obciążenia

nieruchomości powstałe po wpisie hipoteki związane z podziałem nieruchomości (§ 46

ust. 1 pkt 7 rozp. wyk.).

Przepis art. 3931 pkt. 2 k.p.c. normuje wprost, że naruszenie przepisów

postępowania może stanowić usprawiedliwioną podstawę kasacji tylko wtedy, gdy

mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący podnieśli, że sąd dysponował

oryginałem oświadczenia BI.(...) z dnia 9 maja 2002 r. i pełnomocnictwa Banku z dnia 25

września 2005 r., które to dokumenty stanowiły wystarczającą podstawę do

nieprzeniesienia hipoteki w kwocie 780 000 EURO jako hipoteki łącznej do księgi

wieczystej nr (...). Przyjmowali zatem, podobnie jak Sąd Okręgowy, że w wyniku

podziału nieruchomości przez wydzielenie przedmiotowego lokalu powstała ex lege

hipoteka łączna, tym niemniej uważali, że wydzielony lokal został spod tej hipoteki

zwolniony. Zapatrywanie to jednak – o czym poniżej – budzi wątpliwości. Zwalniało to

Sąd Najwyższy od rozważania zarzutów dotyczących obrazy prawa procesowego, gdyż

wszystkie zarzuty mogłyby mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy wówczas gdyby

istniała podstawa do przyjęcia, że wydzielenie przedmiotowego lokalu skutkowało

powstaniem ustawowej hipoteki łącznej.

Z treści art. 76 ust. 1 u.k.w.h. wynika, że niezależnie od tego kiedy hipoteka

obciążająca nieruchomość powstała, w razie podziału nieruchomości obciąża ona

wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. W takim wypadku hipoteka łączna

ustawowa powstaje więc ipso iure, przy czym na podział nieruchomości nie wymagana

jest zgoda wierzyciela hipotecznego. Konstrukcja ta jest wyrazem koncepcji, według

której przedmiotem hipoteki jest nieruchomość, a nie własność nieruchomości. W

wyniku takiego podziału ex lege utrzymuje się hipoteka na wszystkich nieruchomościach

powstałych w jego wyniku. Uprawnienia wierzyciela hipotecznego przy tym rodzaju

hipoteki są daleko idące. Może on żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej z

nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może on także

według swego uznania dokonać podziału wierzytelności pomiędzy poszczególne

nieruchomości (art. 76 ust 2 u.k.w.h.). Wierzyciel może jednak uzyskać zapłatę tylko raz,

po czym wierzytelność wygasa.

Artykuł 1 pkt 19 noweli przywrócił instytucję hipoteki łącznej umownej

przewidzianą w art. 201 prawa rzeczowego (art. 76 ust 3 u.k.w.h.). Wprowadził on także

do systemu prawnego art. 76 ust. 4 u.k.w.h., według którego do hipoteki

zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział

nieruchomości polega na przeniesieniu części nieruchomości zabudowanej domem

mieszkalnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega

podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Przepis ten stanowi więc wyjątek od

zasady określonej w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. Należało zatem odpowiedzieć jaki jest zakres

czasowy tego przepisu.

Wyrażona w art. 3 k.c. zasada lex retro non agit, nakazuje skutki zdarzeń

prawnych oceniać na podstawie ustawy, która obowiązywała w czasie gdy dane

zdarzenie nastąpiło. Poza działaniem tej zasady pozostaje natomiast kwestia oceny

treści powstałego pod rządem uchylonej ustawy stosunku prawnego oraz konsekwencji

prawnych zdarzeń związanych z tym stosunkiem zrealizowanych po wejściu w życie

nowych przepisów. Możliwe są tutaj dwa rozwiązania: albo należy stosować ustawę

nową (tzw. zasada bezpośredniego działania nowej ustawy), albo mimo obowiązywania

nowej ustawy stosować ustawę dawną (tzw. zasada dalszego działania ustawy dawnej).

Powołany w kasacji art. XXXVIII przepisów wprowadzających kodeks cywilny, który ma

na gruncie międzyczasowego prawa cywilnego ogólniejsze znaczenie, nakazuje oceniać

według „nowego prawa” zarówno treść praw rzeczowych istniejących w dniu wejścia

kodeksu w życie jak i dokonywanie czynności prawnych ich dotyczących Podobne

unormowanie zawiera art. 117 u.k.w.h. z którego wynika, że do zmiany treści hipotek

istniejących w dniu wejścia ustawy o księgach wieczystych i hipotece w życie stosuje się

przepisy tej ustawy.

Szersze jednak omawianie szczegółowych reguł prawa międzyczasowego jest

zbędne, gdyż z tego co już wyżej zasygnalizowano wynika, że jeżeli przepis szczególny

wyraźnie nie stanowi inaczej, do zdarzeń prawnych w postaci czynności prawnych

podejmowanych w czasie obowiązywania nowej ustawy powinien mieć zastosowanie

zmieniony stan prawny, tj. obowiązujący w chwili ich dokonywania. Konkluzja ta wynika

z założenia, że ustalenie konsekwencji prawnych czynności prawnych w sferze prawa

cywilnego następuje według stanu prawnego w tym czasie obowiązującego (art. 58 k.c.).

Skutki prawne zarówno umowy notarialnej z dnia 15 maja 2002 r., jak i oświadczenia

Banku z dnia 9 maja 2002 r. należało więc oceniać według stanu prawnego

obowiązującego w czasie ich podejmowania.

Wpisana w księdze wieczystej nr (...) hipoteka stanowiła hipotekę umowną

zwykłą. Do tego prawa jako całości na podstawie art. 96 u.k.w.h. Bank mógł złożyć

oświadczenie woli o zrzeczeniu się hipoteki, które jest jednostronną czynnością prawną.

Natomiast ze względu na zasadę niepodzielności hipoteki, która wyklucza

rozporządzenie jej częścią, do czasu kiedy nie zostaje ona podzielona na kilka

odrębnych praw wierzyciel nie może złożyć skutecznie oświadczenia odnośnie do części

hipoteki. Można było jedynie podzielić to prawo na kilka odrębnych praw nie w drodze

jednostronnego oświadczenia woli, lecz na podstawie umowy zawartej na zasadach

ogólnych (art. 245 w tym wypadku § 1, 246, 248 i 250 § 2 k.c. w zw. z art. 70, 79 ust. 2,

96, i 31 ust. 1 u.k.w.h.). Należało więc ewentualnie zawrzeć i przedstawić jako podstawę

wpisu umowę pomiędzy Bankiem a dłużnikiem hipotecznym tj. spółką „B.(…)”.

Powoływane przez skarżących oświadczenie z dnia 9 maja 2002 r., nie jest czynnością

prawną dwustronną, ani wielostronną.

Po wejściu w życie noweli, na podstawie umowy Banku zawartej z właścicielem

nieruchomości obciążonej w celu zabezpieczenia zwrotu kredytu strony mogły też

przekształcić przedmiotową hipotekę w hipotekę łączną umowną (art. 76 ust 3 u.k.w.h.) i

zwolnić niektóre mające zostać wyodrębnione lokale z obciążenia hipotecznego.

Wnioskodawcy jednak podnieśli, że zabezpieczony przedmiotową hipoteką kredyt

został udzielony na budowę domów mieszkalnych i skoro do takiej hipoteki przepisu art.

76 ust 1 nie stosuje się z mocy wyraźnego unormowania zawartego w art. 76 ust 4

u.k.w.h., to w istocie nie mogła przez wydzielenie lokalu powstać hipoteka łączna

ustawowa, a w konsekwencji brak było podstawy do jej przeniesiona do założonej dla

lokalu wnioskodawców księgi wieczystej.

Ze stanowiskiem, że w takim wypadku nie powstaje hipoteka ustawowa łączna

należy się zgodzić, gdyż za nim przemawia nie tylko nie budząca większych wątpliwości

treść tego przepisu (wykładnia językowa), ale także geneza omawianego unormowania.

Chodziło

bowiem

o

to,

aby nie

wywoływać skutku

tzw.

nadzabezpieczenia

obciążającego dłużnika ponad miarę i konieczność, a tym samym nie ograniczać na

długi okres czasu zdolność kredytowej właściciela nieruchomości obciążonej. Motyw

legislacyjny był tu jasny. Dokonana zmiana z założenia miała pobudzić rozwój

budownictwa mieszkaniowego.

Z tych względów przy hipotece zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę

domów mieszkalnych i podziale nieruchomości przez wydzielenie lokali mieszkalnych

nie powstaje hipoteka ustawowa łączna.

Przez podział nieruchomości w warunkach określonych hipotezą art. 76 ust 4

u.k.w.h. dochodzi w istocie do zmiany treści hipoteki, gdyż zabezpieczenie banku ulega

uszczupleniu wobec zmniejszenia się składu nieruchomości „ciała hipotecznego”

(corpus tabulare).

Ze względu jednak na to, że Sąd Okręgowy nie dokonał koniecznych ustaleń,

które pozwoliłyby na ocenę czy przedmiotowa hipoteka zabezpieczała kredyt na budowę

domów mieszkalnych, zarzut obrazy art. 76 ust 4 u.k.w.h. należało uznać uzasadniony.

Kasacja podlegała zatem uwzględnieniu (art. 39313 k.p.c.).