IV CK 121/04 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 27 października 2004 r., IV CK 121/04

Nabycie nieruchomości rolnej przez Agencję Nieruchomości Rolnych na

podstawie w art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu

ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz. 592) może nastąpić przez zawarcie innej niż

sprzedaż umowy przenoszącej własność.

Sędzia SN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Ryszarda L. przy uczestnictwie Andrzeja

K., Barbary K. i Marii S. o wpis prawa użytkowania wieczystego i własności, po

rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 27 października 2004 r. kasacji

wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w Koszalinie z dnia 28

listopada 2003 r.

uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w

Białogardzie z dnia 20 sierpnia 2003 r. w części dotyczącej nieruchomości objętej

księgą wieczystą nr (...)05 i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu

do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 20 sierpnia 2003 r. Sąd Rejonowy w Białymstoku

oddalił wniosek Ryszarda L. o wpis jego prawa własności do nieruchomości

opisanej w księdze wieczystej nr (...)05 oraz o wpis na jego rzecz prawa

wieczystego użytkowania nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...)83.

Sąd Okręgowy w Koszalinie zaskarżonym postanowieniem z dnia 28 listopada

2003 r. oddalił apelację wnioskodawcy od powyższego orzeczenia.

Sądy obu instancji ustaliły m.in., że w dniu 31 grudnia 2002 r. właściciele

opisanych nieruchomości małżonkowie Andrzej i Barbara K. oraz wnioskodawca

Ryszard L. zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę przeniesienia

własności nieruchomości w celu zwolnienia się ze zobowiązań wynikających z

umowy pożyczki. W umowie stwierdzono, że Ryszard L. udzielił małżonkom K.

pożyczki w kwocie 20 000 zł, którą zobowiązują się zwrócić wraz z umownymi

odsetkami do dnia 22 stycznia 2003 r., z możliwością przedłużenia terminu do dnia

22 lipca 2003 r., a w przypadku niezwrócenia jej w terminie, zobowiązują się

przenieść na pożyczkodawcę własność nieruchomości opisanych w księgach

wieczystych nr (...)05 i (...)83, przy czym zawarcie umowy przeniesienia własności,

do której właściciele udzielili pełnomocnictwa Ryszardowi L., nastąpi do dnia 22

stycznia 2003 r., a w razie przedłużenia – do dnia 22 lipca 2003 r.

W dniu 25 lipca 2003 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa

przeniesienia własności nieruchomości w celu zwolnienia się z długu, w której

Ryszard L., działający w imieniu małżonków K. oraz własnym, oświadczył, że

pożyczkobiorcy nie zwrócili pożyczki. W celu zwolnienia ich z długu przeniósł na

siebie własność nieruchomości rolnej stanowiącej działkę nr 59 o powierzchni 10,12

ha, opisaną w księdze wieczystej nr (...)05, oraz prawo użytkowania wieczystego

nieruchomości opisanej w księdze wieczystej nr (...)83. W akcie notarialnym

zawarty był wniosek o dokonanie w powyższych księgach wieczystych wpisu prawa

własności oraz prawa wieczystego użytkowania na rzecz Ryszarda L. Zawarte było

także pouczenie skierowane do stron przez notariusza o treści art. 4 ust. 1, 2 i 3

ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64, poz.

592) oraz o obowiązku zawiadomienia Agencji Nieruchomości Rolnych o zawarciu

przedmiotowej umowy, a także stwierdzenie, że za zgodą stron doręczenia tego

aktu Agencji dokona notariusz.

Sąd Rejonowy uznał, że opisana umowa przeniesienia własności

nieruchomości rolnej jest nieważna jako umowa bezwarunkowa. Zdaniem Sądu,

wobec przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych na podstawie art. 4 ust 1

ustawy prawa wykupu, do którego mają odpowiednie zastosowanie przepisy

kodeksu cywilnego o prawie pierwokupu, strony powinny zawrzeć umowę

warunkową, pod warunkiem, że Agencja nie skorzysta z prawa wykupu. Umowa ta

powinna zostać doręczona Agencji i dopiero po jej oświadczeniu, że nie korzysta z

prawa wykupu albo po upływie miesiąca, w którym żadne oświadczenie nie

zostanie złożone, strony mogłyby zawrzeć bezwarunkową umowę przeniesienia

własności nieruchomości rolnej. Zawarta przez strony umowa bezwarunkowa,

mająca stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej jest, zdaniem Sądu

Rejonowego, nieważna na podstawie stosowanego odpowiednio art. 599 § 2 k.c.

Sąd odwoławczy podzielił to stanowisko, powołując dodatkowo art. 9 ust. 1

ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jako podstawę nieważności

zakwestionowanej umowy. Wskazał też, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia

sprawy jest ujawniona w postępowaniu apelacyjnym okoliczność, iż Agencja

Nieruchomości Rolnych, zawiadomiona o zawarciu umowy, oświadczyła w piśmie z

dnia 6 października 2003 r., że rezygnuje z prawa wykupu tej nieruchomości,

niedopuszczalne jest bowiem zrzeczenie się przez Agencję prawa wykupu po

zawarciu bezwarunkowej umowy sprzedaży nieruchomości rolnej.

W kasacji od postanowienia Sądu Okręgowego, obejmującej jedynie

orzeczenie dotyczące wpisu do księgi wieczystej nr (...)05, wnioskodawca wskazał

podstawę kasacyjną określoną w art. 3931 pkt 1 k.p.c. i zarzucił naruszenie art. 4 i

art. 9 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego przez

błędną wykładnię oraz art. 599 § 2 i art. 157 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie w

wyniku bezpodstawnego przyjęcia, że umowa przeniesienia własności

nieruchomości rolnej powinna być zawarta pod warunkiem nieskorzystania przez

Agencję Nieruchomości Rolnych z prawa wykupu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której

celem jest m.in. doprowadzenie do poprawy struktury obszarowej gospodarstw

rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych i

zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej przez osoby o odpowiednich

kwalifikacjach (art. 1 ustawy), powierza pieczę nad wykonaniem tych zadań Agencji

Nieruchomości Rolnych, wyposażając w wiele uprawnień niezbędnych do

zapewnienia realizacji celu ustawy. Uprawnienia te odnoszą się w szczególności do

transakcji przeniesienia własności nieruchomości rolnych i realizowane są jako

przewidziane w art. 3 ust. 4 ustawy prawo pierwokupu, przysługujące Agencji w

przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej, oraz przewidziane w art. 4 ust. 1 ustawy

prawo nabycia nieruchomości przez Agencję w przypadku przeniesienia własności

nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, do

którego stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa

pierwokupu (art. 4 ust. 5).

Już samo rozróżnienie tych sytuacji i uprawnień Agencji wskazuje, że nie są

one tożsame ani co do sposobu realizacji, ani co do skutków i że w istocie chodzi o

dwie różne instytucje prawne, a przepisy o prawie pierwokupu należy do prawa

nabycia stosować jedynie odpowiednio. Gdyby, jak przyjęły to Sądy obu instancji,

do przewidzianego w art. 4 ust. 1 ustawy prawa nabycia stosować wprost wszystkie

przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu, w tym art. 596 i 599 § 2

k.c., doszłoby do zrównania obu tych instytucji w zakresie wywoływanych przez nie

skutków, co pozbawiłoby sensu ich ustawowe rozróżnienie.

Jednoznaczna treść art. 4 ust. 1 ustawy wskazuje, że prawo nabycia służy

Agencji w wypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku

zawarcia umowy innej niż sprzedaż, gdyż w wypadku sprzedaży Agencji służy

prawo pierwokupu. Niewątpliwe jest zatem, że prawo nabycia służy w przypadku

zawarcia innej niż sprzedaż umowy zobowiązująco-rozporządzającej oraz umowy o

skutku tylko rozporządzającym, nie służy natomiast w wypadku zawarcia innej niż

sprzedaż umowy o skutku tylko zobowiązującym do przeniesienia własności, prawo

to służy bowiem w razie przeniesienia własności nieruchomości, a więc tylko w

przypadku wywołania skutku rzeczowego. Skoro zaś art. 157 § 1 k.c. wyklucza

możliwość zawarcia warunkowej umowy przenoszącej własność nieruchomości, to

zgodzić się należy z przeważającymi poglądami doktryny, że podstawą do

wykonania przez Agencję prawa nabycia nieruchomości rolnej jest bezwarunkowa

umowa powodująca przeniesienie własności nieruchomości, inna niż sprzedaż.

Wyklucza to stosowanie do prawa nabycia art. 597 § 1 k.c., dotyczącego obowiązku

zawarcia warunkowej umowy sprzedaży w razie przysługiwania prawa pierwokupu,

a co za tym idzie także art. 599 § 2 k.c., przewidującego skutek w postaci

nieważności umowy bezwarunkowej, gdy prawo pierwokupu przysługiwało z mocy

ustawy Skarbowi Państwa.

Z tych względów należy uznać, że inna niż sprzedaż umowa przenosząca

własność nieruchomości rolnej nie może być umową zawartą pod warunkiem, że

Agencja nie skorzysta z prawa nabycia. Umowa ta powinna bezwarunkowo

przenosić własność nieruchomości rolnej na nabywcę, który staje się jej

właścicielem, a odpowiednie stosowanie do prawa nabycia przepisów kodeksu

cywilnego o pierwokupie oznacza, że zgodnie z art. 598 § 1 k.c., nabywca powinien

niezwłocznie zawiadomić Agencję o zawarciu umowy i jej treści, doręczając odpis

umowy. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, niezawiadomienie Agencji o zawartej

umowie powoduje jej nieważność. Stosownie do art. 598 § 2 k.c., Agencja może w

ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia wykonać prawo nabycia składając w

formie aktu notarialnego odpowiednie oświadczenie nabywcy nieruchomości, które

powoduje przejście własności nieruchomości na Skarb Państwa.

Jeśli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzystała z określonego w art. 4

ust. 1 ustawy prawa nabycia nieruchomości rolnej, podstawę wpisu nabywcy do

księgi wieczystej stanowi, oprócz umowy przeniesienia własności nieruchomości,

także dowód doręczenia Agencji zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że

nie korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia

oświadczenia w tym przedmiocie.

Wbrew stanowisku skarżącego, art. 4 ust. 1 ustawy ma zastosowanie do

umów przenoszących własność nieruchomości zawartych po wejściu w życie

ustawy niezależnie od tego, czy i kiedy została uprzednio zawarta umowa

zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Jak wskazano wyżej,

ustawa wiąże prawo nabycia Agencji tylko z umową przenoszącą własność, a więc

z punktu widzenia jej przepisów sama umowa zobowiązująca do przeniesienia

własności jest prawnie obojętna.

Trafne natomiast okazały się zarzuty kasacji dokonania przez Sądy obu

instancji błędnej wykładni art. 4 ust. 1 i 5 oraz art. 9 ust. 1 ustawy i art. 157 § 1 k.c.

przez przyjęcie, że określona w art. 4 ust. 1 umowa przeniesienia własności

nieruchomości musi mieć charakter umowy warunkowej, a także zarzut

niewłaściwego zastosowania przepisu art. 599 § 2 k.c., co doprowadziło do odmowy

wpisu prawa własności wnioskodawcy do nieruchomości rolnej zamieszczonej w

księdze wieczystej nr (...)05.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39313 § 1 k.p.c.).