III RN 71/98 · Sąd Najwyższy

Wyrok z dnia 22 października 1998 r.

III RN 71/98

Wymienione w art. 26 ust. 1 pkt 1-2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie

lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze

zm.) czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową lokalu muszą

być uwzględnione jako przesłanki prawne różnicowania stawek czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej ustalanych w uchwale rady gminy.

Rada gminy poza czynnikami wymienionymi w art. 26 ust. 1 tej ustawy może

uwzględnić także inne, wpływające na wartość użytkową lokalu.

Przewodniczący: SSN Andrzej Wróbel, Sędziowie SN: Jerzy Kwaśniewski,

Andrzej Wasilewski (sprawozdawca).

Sąd Najwyższy, z udziałem prokuratora Prokuratury Krajowej Włodzimierza

Skoniecznego, po rozpoznaniu w dniu 22 października 1998 r. sprawy ze skargi

Leszka S. na uchwałę Rady Miejskiej w M.M. z dnia 12 sierpnia 1997 r. [...] w przedmiocie ustalenia czynników podwyższających i obniżających stawki bazowe czynszu

regulowanego, na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości [...] od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 lutego 1998 r. [...]

u c h y l i ł zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania.

U z a s a d ni e n i e

Rada Miejska w M.M. podjęła w dniu 12 sierpnia 1997 r. uchwałę [...] w sprawie ustalenia czynszu regulowanego za najem lokali. Leszek S. zarzucił niezgodność

z prawem § 2 tej uchwały, dotyczącego ustalania czynników obniżających lub podwyższających stawki bazowe czynszu regulowanego, wobec pominięcia w nim czynników określonych w art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), między innymi w odniesieniu do położenia lokalu w budynku mieszkalnym (kondygnacji) i zwrócił się do

Rady Miejskiej w M.M. z wezwaniem o usunięcie tego naruszenia jego interesu

prawnego, czemu ta odmówiła uchwałą [...] z dnia 29 września 1997 r., a w tej sytuacji, działając w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie

terytorialnym, wniósł on skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W odpowiedzi na skargę Rada Miejska w M.M. wniosła o jej oddalenie, podnosząc w szczególności, że w art. 26 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wskazane zostały jedynie przykładowo te czynniki, które

mają wpływ na podwyższenie lub obniżenie wartości użytkowej lokali i dlatego należy

je brać pod uwagę przy różnicowaniu stawek czynszu regulowanego. Jednakże

zróżnicowanie stawek czynszu regulowanego przy uwzględnieniu czynników, o których mowa w art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, jest uzasadnione - w opinii Rady - jedynie wtedy, gdy „faktycznie występują w

danej gminie czynniki znaczące dla wartości użytkowej lokali mieszkalnych”. Z tej też

przyczyny Rada Miejska w M.M. w celu zróżnicowania wartości użytkowej lokali

mieszkalnych na terenie miasta uwzględniła w swej uchwale tylko te czynniki, które

mają znaczący wpływ na tę wartość. Ponadto Rada Miejska zarzuciła, że skarżący

nie wskazał swego interesu prawnego, który został naruszony przedmiotową

uchwałą.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 11 lutego 1998 r.

[...] powyższą skargę oddalił. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd stwierdził, że przepis

art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych jedynie przykładowo wskazuje czynniki wpływające na podwyższenie i obniżenie wartości

użytkowej lokalu, natomiast w praktyce rada „może przyjąć nieco inne niż wymienione w tym przepisie czynniki (...) przy uwzględnieniu warunków lokalowych występujących na jej terenie”. W szczególności z powołanego przepisu nie wynikał obowiązek Rady „obniżenia stawki bazowej za lokal położony na 4-tej kondygnacji”.

Poza tym, w opinii Sądu, w zaskarżonej uchwale Rada Miejska uwzględniła większość czynników wymienionych w art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i

dodatkach mieszkaniowych, które wpływać mają na zróżnicowanie wartości użytkowej lokali.

Minister Sprawiedliwości pismem z dnia 4 czerwca 1998 r. [...] wniósł rewizję

nadzwyczajną od powyższego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając rażące naruszenie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o

Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz. U. Nr 74, poz. 368 ze zm.) oraz art. 20 ust.

3 i art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz na

podstawie art. 57 ust. 2 ustawy o NSA wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i

przekazanie sprawy Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu rewizji nadzwyczajnej podniesiono w szczególności, że stosownie do art. 20 ust. 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wysokość czynszu najmu powinna uwzględniać stan techniczny i położenie domu, powierzchnię i wyposażenie lokalu mieszkalnego oraz inne

czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użytkową. Natomiast art. 26 tej

ustawy stanowi, że ustalając zróżnicowane stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu rada gminy ma obowiązek uwzględniać czynniki mające wpływ na jego

wartość użytkową. Do czynników tych zalicza się w szczególności położenie budynku

(centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca), położenie lokalu w budynku

(kondygnacja, stopień nasłonecznienia), wyposażenie budynku i lokali w urządzenia

techniczne i instalacje oraz ich stan, wreszcie ogólny stan techniczny budynku. Pominięcie niektórych z tych czynników prowadzi więc do uogólnienia stawek czynszu

dla lokali, które posiadają różną wartość użytkową, a to narusza interes prawny najemców tych lokali i uniemożliwia osiągnięcie celu, któremu służyć ma art. 26 wymienionej ustawy. Tym bardziej, że możliwość uwzględnienia przez radę gminy przy

ustalaniu wysokości stawek czynszu regulowanego za lokale także innych czynników, nie wymienionych w art. 26 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych, nie upoważnia jej do pominięcia tych czynników, które w powołanym przepisie zostały wymienione przez samego ustawodawcę.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rewizja nadzwyczajna jest uzasadniona.

Stosownie do przepisów ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm. - powoływanej

nadal jako ustawa o najmie lokali mieszkalnych) wysokość czynszu powinna w każdym wypadku uwzględniać stan techniczny i położenie domu, powierzchnię i wyposażenie lokalu oraz inne czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użytkową (art. 20 ust. 3), przy czym w zasadzie (o ile strony w drodze umowy nie postanowią inaczej - art. 20 ust. 4) czynsz obejmuje także: podatek od nieruchomości,

koszt administrowania, koszty konserwacji i utrzymania technicznego budynku,

koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w

tym opłaty za energię elektryczną, energię cieplną, gaz, wodę, za odbiór nieczystości

stałych i płynnych, windę, antenę zbiorczą oraz domofon (art. 21 ust. 1, niezależnie

od opłat, o których mowa w art. 21 ust. 2).

Równocześnie w ustawie o najmie lokali mieszkalnych określone zostały zasady i tryb ustalania tzw. czynszu regulowanego (art. 20 ust. 2 zdanie pierwsze

ustawy o najmie lokali mieszkalnych), wedle których: po pierwsze - maksymalny

czynsz regulowany nie może przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu (art. 25 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych); po drugie wartość odtworzeniową lokalu wyznacza iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, którego

wysokość ustala co kwartał wojewoda w drodze zarządzenia (art. 25 ust. 3 i ust. 4

ustawy o najmie lokali mieszkalnych); po trzecie - zróżnicowane stawki czynszu za 1

m2 powierzchni użytkowej lokalu ustala rada gminy w drodze uchwały, uwzględniając

czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową tego lokalu, a w szczególności: położenie budynku (centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca),

położenie lokalu w budynku (kondygnacja, stopień nasłonecznienia), wyposażenie

budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny

stan techniczny budynku (art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych); po

czwarte - stawki czynszu za 1m2 powierzchni użytkowej lokalu, z uwzględnieniem

czynników podwyższających lub obniżających jego wartość użytkową, mają charakter cen sztywnych (art. 26 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych); i po piąte uchwała rady gminy w sprawie wysokości stawek czynszu regulowanego określa wysokość stawek czynszu w okresie 12 miesięcy od dnia jej wejścia w życie (art. 26a

ustawy o najmie lokali mieszkalnych). Zasady powyższe mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a ich przestrzeganie przy ustalaniu stawek czynszu regulowanego

za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przesądza o zgodności z prawem podejmowanej w tym zakresie uchwały rady gminy (art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych w związku z art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym - jednolity tekst: Dz. U. z 1996 r. Nr 13, poz. 74 ze zm.). W kontekście

rozpoznawanej sprawy należy zwrócić uwagę na to, że przepisem art. 26 ust. 1

ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie tylko wprowadzona została zasada nakazująca różnicowanie stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przy

uwzględnieniu czynników mających wpływ na zróżnicowanie jego wartości użytkowej,

lecz także wskazane zostały te spośród takich czynników, które sam ustawodawca

uznał za prawnie relewantne w celu wprowadzania tego rodzaju zróżnicowań stawek

czynszu. Oznacza to, że czynniki wskazane wprost w art. 26 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o

najmie lokali mieszkalnych należy traktować jako obowiązujące w tym znaczeniu, że

w każdym wypadku muszą być one uwzględnione jako przesłanki prawne różnicowania stawek czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej, które ustalane

są w uchwale rady gminy. Równocześnie wyliczenie tego rodzaju czynników w art.

26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie ma charakteru wyliczenia zamkniętego, nie wyklucza więc możliwości i potrzeby uwzględnienia przez radę gminy stosownie do okoliczności miejsca i czasu - ewentualnie także innych czynników

mających znaczenie dla podwyższenia lub obniżenia wartości użytkowej lokalu. Dopiero w nawiązaniu do stawek czynszu zróżnicowanych w ten sposób w uchwale

rady gminy, możliwe jest w każdym konkretnym wypadku, stosownie do walorów danego lokalu mieszkalnego, określenie prawidłowej stawki czynszu należnego za 1 m2

powierzchni użytkowej tego lokalu, co ma bezpośrednie znaczenie dla sytuacji prawnej najemcy tego lokalu. Wynika stąd, że w rozpoznawanej sprawie zaskarżona

uchwała rady gminy w rażący sposób naruszyła wynikające z art. 20 ust. 3 oraz art.

26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych zasady ustalania stawek czynszu regulowanego, skoro zróżnicowała ona stawki czynszu regulowanego z pominięciem

niektórych spośród tych czynników mających wpływ na wartość powierzchni użytkowej lokalu czynników, które zostały wskazane wprost w ustawie.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Najwyższy na podstawie art. 236 ust. 2

Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz.

483) oraz art. 39313 § 1 KPC w związku art. 10 ustawy z dnia 1 marca 1996 r. o zmianie Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzeń Prezydenta Rzeczypospolitej Prawo upadłościowe i Prawo o postępowaniu układowym, Kodeksu postępowania

administracyjnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 43, poz. 189) orzekł, jak w sentencji.