III CZP 96/11 · Sąd Najwyższy

Uchwała z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11

Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący)

Sędzia SN Iwona Koper (sprawozdawca)

Sędzia SN Dariusz Zawistowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej

nieruchomości przy ul. N. nr 43 w G. przeciwko Stanisławowi O. o zapłatę, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 lutego 2012 r.

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie

postanowieniem z dnia 2 grudnia 2011 r.:

"Czy ważny jest wybór na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej

nieruchomości osoby nie będącej właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty,

jeśli nie legitymuje się ona tytułem licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art.

184 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.

tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651)?"

podjął uchwałę:

Wynikające z art. 184 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651)

wymaganie posiadania licencji zarządcy nie dotyczy członka zarządu

wspólnoty mieszkaniowej wybranego spoza grona właścicieli lokali.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało przy rozpoznawaniu przez Sąd Okręgowy w Szczecinie apelacji

pozwanego Stanisława O. od wyroku Sądu Rejonowego w Gryficach z dnia 14

kwietnia 2011 r., zasądzającego od niego na rzecz wspólnoty mieszkaniowej

nieruchomości przy ul. N. nr 43 w G. kwoty 1219,84 zł z tytułu opłat za użytkowanie

lokalu. Pozwany, który jest członkiem powodowej wspólnoty, liczącej więcej niż

siedem lokali, bronił się w sprawie zarzutem nieważności postępowania z powodu

braku po stronie powodowej organu powołanego do jej reprezentowania (art. 379

pkt 2 k.p.c.). W związku z tym zarzutem Sądy orzekające w sprawie ustaliły, że ogół

właścicieli lokali powodowej wspólnoty uchwałą dokonał wyboru zarządu, w skład

którego weszli m.in. reprezentujący powódkę w niniejszym postępowaniu Apolinary

S. i Zenon S. Osoby te wchodziły w skład jej zarządu już wcześniej na podstawie

uchwały z 1998 r. Zenon S. nie jest właścicielem lokalu wchodzącego w skład

powodowej wspólnoty i nie posiada licencji zawodowej zarządcy nieruchomości.

Wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2008 r. Sąd Rejonowy w Gryficach uznał Zenona S. za

winnego czynu określonego w art. 198 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze

zm. – dalej: "u.g.n."), polegającego na prowadzeniu w okresie od września 2004 r.

do stycznia 2008 r. działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami

należącymi do powodowej wspólnoty bez wymaganej licencji zawodowej i odstąpił

od wymierzenia mu za to wykroczenie kary.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy powziął wątpliwość co do tego, czy ważny

jest wybór w skład zarządu wspólnoty mieszkaniowej osoby niebędącej

właścicielem lokalu należącego do tej wspólnoty, jeśli nie legitymuje się ona tytułem

licencjonowanego zarządcy w rozumieniu art. 184 i nast. u.g.n. Wątpliwość ta

dotyczy w istocie ważności wyboru jako czynności prawnej, którą jest uchwała

właścicieli powołująca na członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej osobę

niebędącą właścicielem lokalu należącego do wspólnoty, nielegitymującą się

tytułem licencjonowanego zarządcy nieruchomości i niebędącą członkiem zarządu

w innych wspólnotach. Sąd Okręgowy wskazał, że w piśmiennictwie dominuje

pogląd o konieczności posiadania przez takiego członka zarządu licencji. Tego

poglądu nie podzielił Sąd Rejonowy, jednak rygoryzm jego stanowiska może budzić

zastrzeżenia jako zbyt daleko idący i nieuzasadniony.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Punktem wyjścia dla rozstrzygnięcia przedstawionego Sądowi Najwyższemu

zagadnienia prawnego jest kwestia, czy wynikające z art. 184 -190 u.g.n.

wymaganie posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości dotyczy także

członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej niebędących właścicielami lokalu

wchodzącego w skład wspólnoty, dopiero bowiem w razie pozytywnej odpowiedzi

na to pytanie może powstać wątpliwość, czy niedopełnienie obowiązku

dysponowania licencją przez taką osobę, wybraną w skład zarządu wspólnoty

mieszkaniowej, rzutuje na ważność samej uchwały o powołaniu zarządu wspólnoty

mieszkaniowej.

W dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego nie ma wypowiedzi

odnoszących się bezpośrednio do obu wskazanych kwestii. Odnotować można

tylko pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13

października 2010 r., II GSK 917/09 (nie publ.), opowiadający się za koniecznością

posiadania licencji zawodowej zarządcy przez właściciela lokalu powołanego do

zarządu wspólnoty i wykonującego w jego ramach czynności zarządu.

Zasady prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami

określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 184 u.g.n.,

zarządzanie cudzą nieruchomością jest działalnością zawodową, którą mogą

wykonywać jedynie osoby fizyczne posiadające licencję zawodową zarządcy

nieruchomości albo przedsiębiorcy zatrudniający licencjonowanych zarządców

nieruchomości. Czynności zarządu nieruchomościami mogą być prowadzone na

terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przez osoby posiadające stosowną licencję

zawodową. Przepis art. 186 ust. 1 u.g.n. zobowiązuje zarządcę nieruchomości do

wykonywania czynności zarządzania nieruchomością zgodnie z zasadami

wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną

starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami

etyki zawodowej. Zarządca jest zobowiązany do stałego doskonalenia zawodowego

oraz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody

wyrządzone w związku wykonywaniem działalności zawodowej (art. 186 ust. 3

u.g.n.).

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 1,

określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu

Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego. W tym zakresie jej

stosowanie jest ograniczone do nieruchomości wymienionych podmiotów

publicznych. Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17 lipca 2007 r., III CZP

69/07 (OSNC 2008, nr 9, poz. 99), kwestia zarządzania nieruchomościami

stanowiącymi własność innych podmiotów jest objęta działaniem ustawy jedynie

pośrednio w związku z unormowaniem działalności zawodowej, której przedmiotem

jest gospodarowanie nieruchomościami. Przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami nie dają podstaw do przyjęcia, że także właściciele innych

nieruchomości, niestanowiących zasobu Skarbu Państwa i jednostek samorządu

terytorialnego w ujęciu art. 20 tej ustawy, mają obowiązek powierzenia zarządzania

nieruchomością licencjonowanemu zarządcy. Właściciel takiej nieruchomości, który

nie zarządza nią bezpośrednio może więc kwestię gospodarowania swoją

nieruchomością uregulować według swojego wyboru, np. udzielając

pełnomocnictwa do czynności prawnych, a w zakresie czynności faktycznych

zawierając umowę podobną do umowy zlecenia. Jeżeli jednak powierza

wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast.

u.g.n., musi zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości.

Przepis art. 190 u.g.n. zwalnia właścicieli nieruchomości zarządzających

bezpośrednio swoimi nieruchomościami i podmioty działające w stosunku do

nieruchomości jak właściciele z obowiązku posiadania licencji zarządcy. Obowiązku

takiego nie mają więc właściciele lokali sprawujący bezpośrednio zarząd

nieruchomością wspólną w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej, a także wybrani

do zarządu wspólnoty zgodnie z art. 20 u.g.n. właściciele lokali wchodzących w jej

skład.

Prezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13

października 2010 r. , II GSK 917/09, odmienny pogląd odnośnie do wykładni tego

przepisu, sformułowany wyłącznie na podstawie argumentów wykładni językowej,

należy ocenić jako zbyt daleko idący. Trudne do zaakceptowania z punktu widzenia

uprawnień właściciela określonych w art. 140 k.c. i przy braku jednoznacznego ich

ograniczenia w ustawie jest wynikające z niego znaczące zróżnicowanie uprawnień

właścicieli do zarządzania swoimi nieruchomościami w zależności od wielkości

wspólnoty mieszkaniowej jaką tworzą, o ile bowiem w świetle stanowiska tego

wyroku w małych wspólnotach mieszkaniowych właściciele mogą dokonywać

czynności zarządu nieruchomościami bez posiadania licencji zawodowej zarządcy,

o tyle w przypadku dużych wspólnot, gdzie w sytuacji określonej w art. 20 ustawy z

dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.

903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") istnieje obowiązek prawny powołania zarządu

wspólnoty mieszkaniowej, właściciele chcąc samodzielnie zarządzać

nieruchomościami wchodzącymi w skład wspólnoty zobligowani byliby do jej

uzyskania. Powołanie właściciela lokalu do zarządu wspólnoty i dokonywanie w

ramach działalności organu czynności zarządu nad nieruchomościami powoduje –

w nietrafnej ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego – że zarząd traci cechę

bezpośredniości w znaczeniu użytym w art. 190 u.g.n.

Należy podzielić pogląd, że tak samo jak wybranych do zarządu wspólnoty

właścicieli lokali, których nie obciąża obowiązek legitymowania się licencją

profesjonalnego zarządcy nieruchomości, traktować trzeba osoby wybrane do

zarządu wspólnoty mieszkaniowej spoza grona właścicieli lokali, sprawujące tę

funkcję w zastępstwie właścicieli lokali, tak jakby sami właściciele zarządzali swoją

nieruchomością.

Ustawa o własności lokali używa pojęcia „zarządu” w znaczeniu

funkcjonalnym (art. 18 u.w.l.) oraz w znaczeniu podmiotowym (art. 20 u.g.n.), z

którym wiąże się przedstawione do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu

zagadnienie. W rozpoznawanym przypadku chodzi o zarząd jako organ wspólnoty,

powoływany na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali

tworzących tzw. dużą wspólnotę, w której liczba lokali – wyodrębnionych i

niewyodrębnionych – jest większa niż siedem, przy czym wspólnota ta nie obejmuje

lokali wymienionych w art. 20 u.g.n. należących do zasobu. W ustawowym modelu

zarządzania w tzw. dużej wspólnocie powołanie zarządu – jednoosobowego lub

wieloosobowego – jest obowiązkowe, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18

ust. 1 i ust. 2a u.g.n. nie określili odmiennie sposobu zarządu w umowie o

ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w później zawartej umowie w formie

aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Członkiem

zarządu może być tylko osoba fizyczna, wybrana spośród właścicieli lokali

należących do wspólnoty lub spoza ich grona. Zarząd powołany uchwałą właścicieli

lokali na podstawie art. 20 u.g.n. jest organem wewnętrznym wspólnoty, do którego

stosuje się odpowiednio przepisy o organach osoby prawnej (art. 331 k.c.). Jego

działanie, oparte na uprawnieniu wynikającym wprost z przepisów art. 21 i 22 u.g.n.

– odmiennie niż działanie zarządcy – jest działaniem samej wspólnoty, a nie osoby

trzeciej w stosunku do niej. W takiej sytuacji zarząd nieruchomością wspólną w

imieniu wspólnoty sprawowany jest przez zarząd, który – jeśli jest wieloosobowy –

działa kolegialnie. Członek zarządu wspólny wykonujący czynności zarządu

nieruchomością wspólną jako piastun organu wspólnoty, w następstwie włączenia

do jej struktury organizacyjnej nie występuje jako odrębny, zewnętrzny w stosunku

do niej podmiot.

Prawo decydowania przez właściciela nieruchomości w kwestiach związanych

ze sposobem zarządzania nieruchomością należy do podstawowych atrybutów

prawa własności. Przepisy art. 18 ust. 1 i 3 u.w.l. pozastawiają wybór co do

sposobu zarządu nieruchomością wspólną właścicielom lokali, przyznając ich woli w

tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy, z tym jednak, że

ustanowienie zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym na podstawie art. 18 u.w.l.

wyłącza możliwość utworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym na podstawie

art. 20 u.w.l. (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP

62/05, "Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego" 2006, nr 6, s. 35).

Możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie stanowi

obowiązku, lecz prawo wspólnoty mieszkaniowej, która może zarządzać

nieruchomością wspólną samodzielnie lub zlecić go innej osobie, w zależności od

tego, którą z form zarządzania uzna za korzystniejszą, także ze względu na

odpowiedzialność ponoszoną przez członków wspólny za jej zobowiązania.

Pozostawiony do decyzji właścicieli lokali w dużej wspólnocie mieszkaniowej wybór

między możliwościami, jakie dają przepisy art. 18 ust. 1 i art. 20 u.g.n., odnosi się

nie tylko do osób zarządzających, ale i pośrednio do zasad odpowiedzialności za

szkody wyrządzone wspólnocie przy sprawowaniu zarządu. Osoby sprawujące

zarząd nieruchomością wspólną na podstawie umowy o powierzeniu zarządu

osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 lub ust. 2a u.w.l.) ponoszą

odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania

zobowiązania na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z treścią łączącej strony umowy o

zarządzanie nieruchomością wspólną, przy czym zarządca profesjonalny

odpowiada za niezachowanie należytej staranności właściwej dla zawodowego

charakteru jego działalności. Wybrany przez właścicieli lokali zarząd wspólnoty lub

jego poszczególni członkowie odpowiadają wobec wspólnoty za szkodę

wyrządzoną swoim działaniem lub zaniechaniem na podstawie art. 415 k.c. Jeżeli

natomiast członka zarządu wspólnoty niebędącego właścicielem lokalu łączy ze

wspólnotą stosunek pracy, odpowiada on wobec wspólnoty za wyrządzoną jej

szkodę na podstawie przepisów kodeksu pracy. W razie zawarcia przez zarząd

wspólnoty, wybrany na podstawie art. 20 u.w.l., umowy o wykonywanie czynności

związanych z wykonywaniem zarządu z określonym zarządcą, za szkody

wyrządzone wspólnocie działaniem lub zaniechaniem takiego zarządcy, zarząd

wspólnoty ponosi odpowiedzialność na podstawie art. 429 k.c., sam zaś zarządca

na podstawie zasad odpowiedzialności kontraktowej, zgodnie z postanowieniami i

charakterem zawartej ze wspólnotą umowy.

Wprowadzenie ustawą o gospodarce nieruchomościami wymagania

posiadania stosownych kwalifikacji zawodowych, poświadczonych uzyskaną

licencją i wpisem do rejestru zarządców nieruchomości, stanowi wyraz dążenia

ustawodawcy do tego, aby czynności zarządu nieruchomościami były prowadzone

przez wykwalifikowane podmioty, zawodowo prowadzące działalność w tym

zakresie, co ma szczególną doniosłość w przypadku nieruchomości publicznych

stanowiących zasoby w rozumieniu art. 20 u.g.n. Względy te, uzasadniające

ograniczenie kręgu osób, którym może być powierzone zarządzanie zasobami (art.

189 u.g.n.), nie stanowią jednak dostatecznej podstawy do ograniczania – także w

drodze wykładni przepisów ustawy – uprawnień właścicieli nieruchomości

prywatnych do podejmowania czynności w tym zakresie, w stosunku do przedmiotu

swojej własności. Na gruncie przytoczonych obowiązujących rozwiązań prawnych

właściciele lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową mają możliwość – bez

potrzeby szerokiego ingerowania przez ustawę w sferę ich praw – zapewnienia

sobie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną na najwyższym

profesjonalnym poziomie w drodze swobodnego wyboru osoby zarządcy i

powierzenia zarządu podmiotowi wykonującemu zawodowo działalność w zakresie

zarządzania nieruchomościami.

Z tych przyczyn podjęto uchwałę, jak na wstępie.