III CZP 76/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 76/12

UCHWAŁA

Dnia 6 grudnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)

SSN Grzegorz Misiurek

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z wniosku K. Towarzystwa Budownictwa Społecznego

sp. z o.o. w K.

przy uczestnictwie Gminy K. i Notariusza M. K.

w przedmiocie odmowy dokonania czynności notarialnej,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 6 grudnia 2012 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w S.

postanowieniem z dnia 21 maja 2012 r.,

"Czy ważna jest umowa darowizny nieruchomości zawartej pomiędzy

powiatem, a gminą bez indywidualnej zgody rady powiatu wyrażonej

w trybie art. 13 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010, Nr 102, poz. 651

ze zm.) na dokonanie tej czynności?"

podjął uchwałę:

Do umowy darowizny nieruchomości stanowiącej własność

powiatu, zawartej bez wymaganej do jej ważności zgody rady

powiatu (art. 13 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami; tekst jedn. Dz. U. z 2010 r.,

Nr 102, poz. 651 ze zm.), ma zastosowanie art. 103 k.c.

Uzasadnienie

K. Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w K. złożyło zażalenie

na odmowę dokonania czynności notarialnej, polegającej na sporządzeniu umowy

sprzedaży na jego rzecz przez Gminą K. nieruchomości stanowiącej działkę gruntu

nr /…/.

Notariusz uzasadnił odmowę dokonania czynności jej sprzecznością z

prawem. Wskazał, że Gmina K. nabyła własność nieruchomości na podstawie

umowy darowizny zawartej z Powiatem K. Działający w imieniu powiatu zarząd

powołał się na swoją uchwałę z dnia 6 maja 2010 r. w sprawie przekazania Gminie

K. w formie darowizny nieruchomości stanowiącej własność powiatu, z której

wynikało, że działał na podstawie art. 32 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 5 czerwca

1998 r. o samorządzie powiatowym oraz § 5 ust. 1 lit. b uchwały Nr … rady powiatu

w K. z dnia 30 września 2008 r. w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i

obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas

oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony nieruchomości

stanowiących mienie powiatu. Do umowy darowizny nie dołączono natomiast

indywidualnej zgody rady powiatu na dokonanie darowizny przedmiotowej

nieruchomości, co - w ocenie notariusza - stanowi o nieważności umowy, a w

konsekwencji umowa ta nie spowodowała przejścia prawa własności na Gminę.

Sąd Okręgowy w S. przy rozpoznawaniu zażalenia na odmowę dokonania

czynności notarialnej powziął poważną wątpliwość przedstawioną w zagadnieniu

prawnym. Zdaniem Sądu, uchwała rady powiatu w K. z dnia 30 września 2008 r.,

na którą powołuje się gmina, nie ma charakteru indywidualnej zgody na dokonanie

darowizny wskazanej nieruchomości. Powstaje zatem wątpliwość, jaki skutek

prawny wywołuje umowa zawarta bez wymaganej zgody. Przy uznaniu, iż brak

zgody pociąga za sobą nieważność umowy zawartej w warunkach sprzecznych z

ustawą, zawarcie kolejnej umowy powodowałoby jej nieważność, a co za tym idzie

odmowa dokonania czynności notarialnej byłaby uzasadniona. Sąd Okręgowy

zwrócił jednak uwagę, że zgoda rady powiatu jako element czynności prawnej

może być oceniana na podstawie reguł kodeksu cywilnego, a co za tym idzie

możliwe jest przyjęcie, że czynność prawna dokonana przez zarząd powiatu, bez

należycie sformułowanej zgody rady powiatu, dotknięta jest bezskutecznością

zawieszoną (negotium claudicans), a zatem istnieje możliwość potwierdzenia

dokonanej czynności przez uprawniony podmiot.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Umowa darowizny nieruchomości pomiędzy Powiatem K. i Gminą K. została

zawarta na podstawie uchwały rady powiatu w K. z dnia 30 września 2008 r. w

sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich

wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na

czas nieoznaczony nieruchomości stanowiących mienie powiatu. Uchwała ta

podjęta została na podstawie art. 12 pkt 8a ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o

samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz. U. 2001 r., Nr 142, poz. 1592 ze zm.).

Trafnie uznał Sąd Okręgowy, że określone w tym przepisie kompetencje rady

powiatu mają charakter generalny i sprowadzają się do stanowienia zasad

dotyczących gospodarowania mieniem powiatu. Uchwała podjęta na podstawie

tego przepisu stanowi prawo miejscowe, nie zastępuje natomiast indywidualnie

wyrażonej zgody na nabycie, zbycie czy obciążenie określonej nieruchomości, gdy

zgoda jest przez ustawę wymagana. Wymóg taki zawiera m.in. ustawa z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., nr

102, poz. 651 ze zm.; dalej: u.g.n.). Zgodnie z art. 13 ust. 2a, darowizny

nieruchomości stanowiącej przedmiot własności jednostki samorządu terytorialnego

dokonuje jej organ wykonawczy za zgodą rady albo sejmiku. Uchwała podjęta na

podstawie tego przepisu nie jest aktem prawa miejscowego, ma charakter

indywidualny i powinna się odnosić do konkretnej darowizny, nie obejmując przy

tym ustalenia treści konkretnej umowy darowizny, a

jedynie wyłącznie wyrażenie

zgody na rozporządzenie nieruchomością w ten właśnie sposób.

Bezsporne jest, że umowa darowizny nieruchomości przez Powiat K. na

rzecz Gminy K. została zawarta bez podjęcia przez radę powiatu, na podstawie art.

13 ust. 2a u.g.n., uchwały o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności.

Dokonanie czynności prawnej bez wymaganej uprzedniej zgody właściwego organu

administracyjnego powoduje konsekwencje w postaci wadliwości czynności

prawnej. Wątpliwości może natomiast wywoływać kwestia, czy wadliwość ta

prowadzi

do

bezwzględnej

nieważności

czynności

prawnej,

czy

też

bezskuteczności zawieszonej. Rozstrzygając tę kwestię trzeba zwrócić uwagę, że

zgoda wyrażona w art. 13 ust. 2 a u.g.n. w systemie prawa publicznego ma

analogiczny charakter do zgody wyrażanej przez organ uchwałodawczy na

dokonanie

czynności prawnej przez organ wykonawczy w systemie prawa

cywilnego (por. art. 17 § 1 k.s.h., art. 46 § 1 pkt 3 prawa spółdzielczego).

Niewątpliwie zatem brak ważnie wyrażonej zgody przez radę powiatu skutkuje

wadliwością czynności prawnej w postaci darowizny. W orzecznictwie Sądu

Najwyższego przyjmowano, że umowa zawarta bez uprzedniej zgody właściwego

organu jest bezwzględnie nieważna (por. wyroki: z 12 grudnia 1996 r., I CKN 22/96,

OSNC 1997, z. 6-7, poz. 75; z 26 czerwca 1997 r., I CKN 130/97; z 26 sierpnia

1999 r., III CKN 682/98, Wokanda 1999, z. 11, s. 5 i n.; z 15 lutego 2002 r., III CKN

494/99, niepubl.; z 15 marca 2002 r., II CKN 1415/00, niepubl.; z 8 maja 2003 r.,

niepubl.; uchwała z 17 sierpnia 1988 r., III CZP 62/88, OSNC 1989, z. 4, poz. 65.

uchwała z 6 marca 1991 r., III CZP 8/91 OSNC 1991, z. 7, poz. 94; wyrok

z 8 października 2004 r., V CK 76/04, OSNC 2005, z. 10, poz. 175). Ten nurt

orzecznictwa jednak został zakwestionowany m.in. w uchwale składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2007 r., III CZP 31/07 (OSNC 2008,

nr 2, poz. 14), w której przyjęto, że do umowy zawartej przez zarząd spółdzielni

bez wymaganej do jej ważności uchwały walnego zgromadzenia lub rady

nadzorczej ma zastosowanie w drodze analogii art. 103 § 1 i 2 k.c. Stanowisko

wyrażone w tej uchwale znalazło odzwierciedlenie w późniejszym orzecznictwie

Sądu Najwyższego, czego przykładem są wyroki z 9 listopada 2007 r., V CSK

278/06 (niepubl.); z 29 listopada 2007 r., III CSK 169/07 (OSNC 2009, nr 1,

poz. 17); z 5 lutego 2009 r., I CSK 297/08 (niepubl.) i z dnia 17 kwietnia 2009 r.,

III CSK 304/08 (niepubl.), uchwała z 19 grudnia 2008 r., III CZP 122/08

(OSNC 2009, nr 7-8, poz. 115), postanowienie z 11 marca 2010 r., IV CSK 413/09.

(niepubl.).

Podziela

je

także

skład

orzekający

w

niniejszej

sprawie.

Powtórzyć należy wyrażane już w orzecznictwie argumenty, że przepisy art. 103

§ 1 i 2 k.c. stosuje się w drodze analogii także wtedy, gdy zawierający umowę

w imieniu osoby prawnej jako jej organ nie jest nim albo przekracza zakres

umocowania takiego organu. Tym bardziej analogię tę należy dopuścić w sytuacji,

w której podmiot dokonujący czynności prawnej czyni to w ramach swoich

kompetencji, nie legitymując się jednak indywidualną zgodą właściwego organu

nadzorczego czy stanowiącego.

Trafnie zwrócił uwagę Sąd Okręgowy przedstawiający zagadnienie prawne,

że wnoszące zażalenie K. Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. w K.

nie było stroną umowy darowizny zawartej pomiędzy powiatem a gminą, nie jest

zatem uprawnione do powołania się na art. 103 § 2 k.c. Kwestia ta jednak może

być rozważana przy ocenie przesłanek określonych w art. 81 ustawy z dnia 14

lutego 1991 r. Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r., Nr 189, poz. 1159 ze

zm.).

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale (art. 39817 k.p.c.).

jw