III CZP 7/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 7/09

POSTANOWIENIE

Dnia 7 maja 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Hubert Wrzeszcz

Protokolant Iwona Budzik

w sprawie z powództwa Macieja N., Barbary P., Ewy U.-B. i Celiny R.

przeciwko Henrykowi K. i Józefie K.

o eksmisję,

na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 7 maja 2009 r.,

na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w Ł.

postanowieniem z dnia 8 grudnia 2008 r.,

„Czy zarządca nieruchomości, stanowiącej współwłasność osób

fizycznych, któremu współwłaściciele przekazali zarząd w drodze

umowy, a który nie jest współwłaścicielem tej nieruchomości ma

legitymację procesową czynną w procesie o eksmisję byłych

najemców lokalu mieszkalnego?”

Odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Ł. rozpoznając apelację wniesioną przez powoda Macieja N.

od wyroku Sądu Rejonowego w Ł. z dnia 12 czerwca 2008 r. powziął istotne

wątpliwości i na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. przedstawił Sądowi Najwyższemu do

rozstrzygnięcia

zagadnienie

prawne

sformułowane

w

sentencji

swojego

postanowienia z dnia 8 grudnia 2008 r. Zagadnienie to powstało na tle

następującego stanu faktycznego.

Współwłaściciele nieruchomości położonej w Ł. przy ul. K. [...] - Celina R., Ewa

U. – B., Alina G., Barbara P. i Irena S. zawarli z powodem Maciejem N. umowę,

mocą której oddali opisaną powyżej nieruchomość w zarząd. Powód - Maciej N.

pozwem z dnia 31 stycznia 2008 roku wystąpił przeciwko pozwanym Henrykowi K.

oraz Józefie K. o opróżnienie lokalu mieszkalnego nr 30 znajdującego się w

budynku oznaczonym numerem [...] położonym przy ul. K. w Ł. Sąd Rejonowy

wyrokiem zaocznym z dnia 12 czerwca 2008 r. powództwo oddalił. Według Sądu I

instancji osoba sprawująca zarząd nieruchomością na podstawie umowy zawartej

ze współwłaścicielami nie posiada legitymacji procesowej czynnej w niniejszej

sprawie. W ocenie Sądu Rejonowego w razie władania rzeczą przez osobę

nieuprawnioną roszczenia określone w art. 222 k.c. przysługują jedynie

właścicielowi. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący i niemożliwa

jest jego modyfikacja.

Rozpoznający sprawę skutek apelacji powoda Sąd Okręgowy powziął istotne,

w jego ocenie, wątpliwości czy zarządca, który nie jest współwłaścicielem

zarządzanej nieruchomości ma legitymację procesową czynną w procesie

o eksmisję byłych najemców lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład tej

nieruchomości. Jak podkreślił Sąd Okręgowy legitymacja procesowa to uprawnienie

określonego podmiotu do występowania z roszczeniem przeciwko innemu

podmiotowi,

które

znajduje

oparcie

bądź

w

określonym

materialnoprawnym, łączącym owe strony, bądź w ustawie.

stosunku

O ile w pierwszej

sytuacji strona, która żąda ochrony prawnej, jest również stroną stosunku

prawnego, jest zatem legitymowana materialnie, o tyle w sytuacji ustawowego

upoważnienia osoba ta nie jest stroną stosunku prawnego, który stanowi podstawę

faktyczną powództwa, stąd też legitymacja ta określana jest mianem formalnej.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że w przypadku zarządcy nieruchomości wspólnej

możemy mieć do czynienia zarówno z zarządcą, którego sytuacja prawna jest

uregulowana ustawowo (zarządca sądowy) jak i z tzw. zarządcą umownym, gdy

zostaje on upoważniony do zarządu rzeczą wspólną na podstawie umowy

współwłaścicieli.

W ocenie Sądu Okręgowego dla rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego

sformułowanego w jego postanowieniu istotna jest analiza pozycji prawnej zarządcy

nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności w przypadku zarządu

sądowego (jako wyraźnie i kompleksowo uregulowanego) oraz umownego.

Sąd

Okręgowy

zwrócił

uwagę,

że

ustanowienie

zarządcy

sądowego

nieruchomości następuje w przypadkach wskazanych w art. 203 k.c. i art. 269 § 1

k.c., przy zastosowaniu reguł zawartych w art. 611 - 616 k.p.c., przy czym w razie

ustanowienia zarządu sądowego do sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio

przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości (art. 615 k.p.c.). Zgodnie

zaś z art. 935 k.p.c. zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać

czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo

pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je

w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu

takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu

nieruchomością taki zarządca może pozywać i być pozywany. Zdaniem Sadu

Okręgowego oznacza to, że zarządca ustawowy, w sprawach wynikających

z zarządu, posiada zdolność sądową i procesową. Jest on osobą, która sprawuje

we własnym imieniu zarząd zajętą nieruchomością, stanowiącą mienie dłużnika,

jednakże działa na rachunek masy majątkowej dłużnika. Dłużnik przez fakt

ustanowienia zarządcy nie traci zdolności procesowej, ale jego działania są

bezskuteczne wobec zarządcy i ewentualnie uczestników spraw sądowych

związanych z zarządem nieruchomością i jej użytkowaniem (orzeczenie SN z dnia

13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66). Stanowisko to zachowuje aktualność także na

gruncie zarządu ustawowego.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że zarząd sądowy jest rozwiązaniem

wkraczającym w sferę uprawnień właścicielskich na mocy postanowienia sądu

w

przypadku zaistnienia jednej z przesłanek ustawowych, natomiast zakres

uprawnień i osoba zarządcy umownego zależy od woli samych współwłaścicieli.

Współwłaściciele w drodze umowy mogą określić sposób zarządu rzeczą wspólną.

Trzeba przy tym pamiętać, że co do zasady czynności zarządu obejmują: czynności

prawne, czynności faktyczne oraz czynności polegające na załatwianiu spraw

urzędowych przed sądami, władzami i urzędami. Jednak przepisy art. 199 - 201 k.c.

nie mają charakteru norm bezwzględnie obowiązujących, współwłaściciele mogą

zatem postanowić, iż zarząd rzeczą wspólną będzie sprawował w imieniu

wszystkich jeden z nich albo osoba trzecia, mogą określić rodzaj czynności

prawnych lub faktycznych, do których dokonania potrzebna będzie zgoda

wszystkich albo tylko większości współwłaścicieli. W drodze umowy o zarząd

nieruchomością wspólną współwłaściciele rezygnują z części przysługujących im

z tytułu prawa własności prerogatyw, o których mowa w art. 140 k.c., na rzecz

jednego z nich lub wybranej osoby trzeciej. Umowa ta wymaga zgody wszystkich

współwłaścicieli (jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą

wspólną).

Problem sformułowany w przedstawionym Sądowi Najwyższemu pytaniu

prawnym dotyczy sytuacji zarządcy nieruchomości, stanowiącej współwłasność,

któremu współwłaściciele przekazali zarząd w drodze umowy, a który nie jest

współwłaścicielem nieruchomości. Innymi słowy jest to osoba trzecia, pozostająca

poza stosunkiem współwłasności. Istotną wątpliwość budzi, czy podmiot taki może

występować jedynie jako pełnomocnik procesowy współwłaścicieli w procesie

o eksmisję, czy też posiada legitymację procesową czynną w takim procesie.

Zdaniem Sądu Okręgowego za uznaniem, że zarządca umowny, który nie ma

statusu

współwłaściciela

nieruchomości,

posiada

legitymację

procesową

w sprawach o eksmisję przemawia podobieństwo instytucji zarządcy sadowego

(ustawowego) oraz umownego.

Zakres uprawnień zarządcy sądowego ogranicza się jedynie do czynności

wynikających ze zwykłego zarządu przedmiotem współwłasności. W przypadku

zarządcy umownego, bez względu na fakt czy jest to jeden ze współwłaścicieli czy

też osoba trzecia, zakres uprawnień wynika przede wszystkim z umowy o zarząd.

W

zakresie

sprawowanego

zarządu

zarządca

wyłącza

kompetencje

współwłaścicieli - w przypadku zarządu sądowego o zakresie tego wyłączenia

zadecydował ustawodawca, w przypadku zarządcy umownego - decydujący głos

mają sami współwłaściciele. Do osoby zarządcy nie będącego współwłaścicielem

winny znaleźć w drodze analogicznego zastosowania przepisy art. 931 § 1 k.p.c.

w zw. z art. 615 k.p.c. Przyjęcie stanowiska przeciwnego prowadzi do wniosku, że

zarządca

umowny

miałby

kompetencję

do

dokonywania

czynności

materialnoprawnych dotyczących przedmiotu zarządu, np. byłby władny do poboru

czynszu od najemców lokali, ale nie do wystąpienia z powództwem o zapłatę za

zaległy czynsz przeciwko najemcy. Byłby władny do wypowiedzenia umowy najmu

lokalu mieszkalnego, której nie był stroną, ale byłby pozbawiony prawa do

występowania we własnym imieniu o opróżnienie lokalu mieszkalnego. Odmowa

legitymacji czynnej zarządcy tylko ze względu na sposób ustanowienia zarządu,

wydaje się sztuczne.

Skoro

nieruchomością nabywa

bowiem zarządca

pewne prawa

na

mocy

umowy o zarząd

i obowiązki dotyczące przedmiotu

współwłasności, których zakres określa umowa, winien również mieć możliwość

obrony tych praw i realizacji obowiązków, a drogą tą jest również droga sądowa.

Sąd Okręgowy podkreślił, że chodzi tu o prawa i obowiązki, z których wcześniej

na mocy umowy o zarząd zrezygnowali współwłaściciele nieruchomości właśnie na

rzecz zarządcy, który w powyższym zakresie wyłączył działanie samych

współwłaścicieli. Pominięcie przez ustawodawcę kwestii legitymacji procesowej

zarządcy umownego stanowi wyraźną lukę, która może być wypełniona w drodze

analogii legis. Za stosowaniem per analogiam art. 935 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615

k.p.c. przemawia po pierwsze, zbliżony zakres działania obu podmiotów

ograniczony

wykonywaniem

czynności

dotyczących

nieruchomością wspólną po drugie zaś analogiczne

zwykłego

zarządu

usytuowanie zarządcy

sądowego oraz umownego względem współwłaścicieli, tj. podmiotu, który działa

nie

jako

pełnomocnik,

ale

w

imieniu

własnym,

ze

skutkiem

na

rzecz

współwłaścicieli. Analogia zaś - zgodnie z maksymą ubi eadem legis ratio, ibi

eadem legis dispositio - opiera się na zasadzie, że stosunki, które wykazują te

same cechy, powinny być poddane tej samej regule. Wymaganie w takiej sytuacji

od współwłaścicieli odrębnego pełnomocnictwa procesowego dla zarządcy

pozostawałoby w sprzeczności z istotą zarządu.

Sąd Okręgowy zwrócił także uwagę na to, że z art. 185 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami wynika, iż zarządca ustanowiony na podstawie

umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, działa ze

skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej właściciela. Ustawodawca nie był

precyzyjny i nie określił, czy czynności zarządu powinny być dokonywane we

własnym imieniu, czy też - w imieniu właściciela nieruchomości. Zdaniem Sądu nie

ma przeszkód, aby obie te możliwości uznać za dopuszczalne. Zarządca mógłby

być zatem albo pełnomocnikiem, albo zastępcą pośrednim.

Z drugiej strony Sąd Okręgowy wskazał na ważkie argumenty przemawiające

przeciwko możliwości analogicznego stosowania przepisów o zarządzie sądowym

do zarządu umownego. Po pierwsze, należy zwrócić uwagę na treść art. 87 k.p.c.,

zgodnie z którym pełnomocnikiem procesowym strony może być osoba sprawująca

zarząd majątkiem lub interesami strony. Z przepisu tego można by wywodzić, iż

intencją ustawodawcy było, aby zarządca majątku, a zatem również zarządca

nieruchomości był jedynie pełnomocnikiem. Na marginesie trzeba jednak

podkreślić, że nowelizacja art. 87 k.p.c. nastąpiła na mocy ustawy z dnia 2 lipca

2004 r., na mocy której poszerzono krąg uprawnionych do reprezentowania strony

w procesie. Wcześniej przez kilka lat w polskiej procedurze cywilnej nie było normy,

która

pozwalała

osobie

wykonującej

zarząd

majątkiem

występować

w postępowaniu cywilnym jako pełnomocnik. Pojęcia „zarząd majątkiem" oraz

zarządzanie nieruchomością wspólną nie są tożsame. Zarządzanie majątkiem

rozciągać się może na różne składniki majątku strony. Poza tym nie można

wykluczyć, że zakres umownego umocowania zarządcy będzie w poszczególnych

wypadkach różny. Sama nowelizacja art. 87 k.p.c. nie wyklucza zatem przyznania

zarządcy umownemu ograniczonej zdolności sądowej. Podnosi się również, że

w przypadku, gdy stroną umowy najmu nie jest zarządca działający jako zastępca

pośredni, roszczenie o opróżnienie lokalu mieszkalnego będzie przysługiwało

współwłaścicielowi, gdyż to jemu służą roszczenia z art. 222 i n. k.c. Wskazuje się

przy tym na brak możliwości zbycia przez wynajmującego na rzecz zarządcy

roszczenia o wydanie lokalu wynikającego z art. 680 k.c. w zw. z art. 675 k.c.,

a takie postanowienie umowne należałoby uznać za nieskuteczne. Do przyjęcia, iż

konkretna wierzytelność lub roszczenie może być przedmiotem przelewu,

wymagane jest bowiem stwierdzenie, iż wierzytelność ta lub roszczenie ma cechę

samodzielności w obrocie, czego nie sposób powiedzieć o roszczeniu, które

dotyczy zwrotu rzeczy wynajętej.

Przeciwko uznaniu czynnej legitymacji procesowej zarządcy nieruchomości

ustanowionemu w umowie, który nie jest współwłaścicielem nieruchomości,

przemawia zaś przede wszystkim fakt, że brak jest wyraźnej normy prawnej, na

wzór art. 931 § 1 k.p.c. w zw. z art. 615 k.p.c., która przyznawałaby ograniczoną

zdolność sądową zarządcy umownemu, a skoro to ustawodawca decyduje

o przyznaniu takiej zdolności, dokonywanie wykładni rozszerzającej nie jest

dopuszczalne. Przeciwko stosowaniu argumentu z analogii przemawia także ratio

legis zarządu sądowego, którego ustanowienie następuje z uwagi na konflikt

interesów pomiędzy współwłaścicielami, dla skutecznego wykonywania zarządu

niezbędnym było zatem wyposażenie zarządcy w ograniczoną zdolność sądową.

W przypadku zarządu umownego, który opiera się przecież na zgodnych

oświadczeniach woli stron, nieskonfliktowani współwłaściciele zawsze mogą

udzielić pełnomocnictwa procesowego, przy czym do dokonania czynności

zachowawczej uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli (art. 209 k.c.), również

pełnomocnictwa procesowego w zakresie takiej czynności może udzielić jeden

z nich.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z materiału dowodowego zebranego w rozpoznawanej sprawie wynika, że nie

budzi żadnych wątpliwości, iż współwłaściciele nieruchomości położonej w Ł. przy

ul. K. [...] powierzyli zarząd tą nieruchomością Maciejowi N., który wystąpił z

pozwem. Powierzenie zarządu nastąpiło w umowie z dnia 6 sierpnia 2004 r. a to,

że wolą stron tej umowy było aby do zakresu zarządu należało uprawienie do

występowania zarządcy z powództwem eksmisyjnym we własnym imieniu i

podejmowanie innych czynności zachowawczych w rozumieniu art. 209 k.c.,

potwierdzili współwłaściciele w pisemnym oświadczeniu z dnia 15 kwietnia 2008 r.

W tej sytuacji zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy jawi się

jako pozorne. Ma rację ten Sąd gdy wskazuje, że brak podstaw, aby dla

uzasadnienia tego iż zarządcy nieruchomości ustanowionemu w umowie

przysługuje czynna legitymacja procesowa, sięgać po analogię do przepisów

o zarządzie sądowym. To, że zarządcy nieruchomości przysługuje prawo do

wytoczenia powództwa o eksmisję z lokalu, który znajduje się w zarządzanej przez

niego nieruchomości nie wymaga jednak w żadnym razie sięgania po taką

analogię, skoro w umowie takie uprawnienie zostało mu przyznane.

W rozpoznawanej sprawie mamy wobec tego do czynienia z sytuacją, gdy ze

stosunku prawnego łączącego współwłaścicieli i zarządcę wynika, że ma on prawo

do wytoczenia powództwa eksmisyjnego w swoim imieniu. Dla przyznania mu

czynnej legitymacji procesowej nie potrzeba specjalnego przepisu ustawy, gdyż

legitymacja ta ma swoje oparcie w stosunku materialnoprawnym powstałym na

podstawie umowy pomiędzy współwłaścicielami a zarządcą. Oceny wymaga wobec

tego tylko to, czy zakres swobody stron umowy o zarząd nieruchomością obejmuje

także takie ukształtowanie sytuacji prawnej zarządcy, że nie będzie on tylko

pełnomocnikiem

współwłaścicieli,

ale

będzie

mógł

wykonywać

zarząd

nieruchomością w imieniu własnym na rzecz współwłaścicieli. Jest to zagadnienie

zupełnie inne niż to, które przedstawił Sąd Okręgowy i jego rozstrzygniecie

pozostaje w jego kompetencji.

Tylko na marginesie należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 353 1 k.c. aby

uznać, że swoboda stron (współwłaścicieli i zarządcy) w zakresie kształtowania ich

stosunku prawnego jest ograniczona, trzeba by wskazać przepis prawa, który

wyłączałby możliwość przyznania zarządcy pozycji zastępcy pośredniego, czyli

działania w imieniu własnym w tym także w sprawach sądowych. Trudno także

takiego ograniczenia poszukiwać w naturze zarządu. To wręcz odwrotnie jak trafnie

przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie zarząd nieruchomością obejmuje

dokonywanie czynności prawnych i faktycznych, a także w niezbędnym dla jego

właściwego sprawowania zakresie, czynności zachowawczych w tym sądowych.

Wreszcie

nie

widać

żadnych

racjonalnych

powodów,

aby

zakazywać

współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się

do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób,

które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej

przez niego nieruchomości. Dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie

trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym

mowa w art. art. 675 k.c. w związku z art. 680 k.c. lecz wystarczy upoważnić go do

wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego.

Zakazu takiego upoważnienie nie sposób zaś doszukiwać się w naturze

wspomnianych roszczeń.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390

k.p.c. i art. 61 § 1 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U.

Nr 240, poz. 2052), orzekł jak w sentencji.