III CZP 65/03 · Sąd Najwyższy

Uchwała z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03

Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sędzia SN Zbigniew Strus

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Kazimierza W. przy uczestnictwie Emilii

W., Henryka W., Marka B., Agnieszki O., Krzysztofa O., Pawła P., Aleksandry P.-B.,

Andrzeja C., Ewy C., Joanny L., Adama S. i Domokosa S. o zniesienie

współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu

3 października 2003 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra

Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Krakowie postanowieniem z dnia 25 czerwca 2003 r.:

"Czy współwłaściciel lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność –

mimo sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli tego lokalu – może samodzielnie

żądać zniesienia współwłasności niewydzielonych części budynku polegającego na

włączeniu do tego lokalu pomieszczeń (piwnic), które nie są niezbędne do

korzystania ze wszystkich wydzielonych w tym budynku lokali ?"

podjął uchwałę:

Współwłaściciel lokalu stanowiącego odrębną własność nie może – bez

zgody pozostałych współwłaścicieli tego lokalu – żądać zniesienia

współwłasności, polegającego na wyodrębnieniu piwnic wchodzących w

skład nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 10 stycznia 1983 r. Sąd Rejonowy w Krakowie

dokonał zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości położonej w K.

przy ul. C. nr 7 przez wyodrębnienie czterech lokali mieszkalnych oraz należącej do

wszystkich właścicieli tych lokali nieruchomości wspólnej, w skład której weszły

m.in. znajdujące się w budynku piwnice. Wnioskodawca jest współwłaścicielem w

1/4 części lokalu nr 1A, a pozostały udział w 3/4 częściach lokalu należy do

uczestników – małżonków W. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o częściowe

zniesienie współwłasności przez wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej piwnicy,

związanej funkcjonalnie z lokalem nr 1A, którego jest współwłaścicielem, przez

przyłączenie jej do tego lokalu. Wnioskowi temu oponowali m. in. uczestnicy W.

Sąd Rejonowy w Krakowie wydał w dniu 24 stycznia 2003 r. postanowienie

wstępne, w którym stwierdził, że wnioskodawcy przysługuje prawo żądania

zniesienia współwłasności piwnic w budynku przy ul. C. nr 7. Zdaniem tego Sądu,

uprawnienie to wynika wprost z treści art. 210 k.c.

Przy rozpoznawaniu apelacji małżonków W. od tego orzeczenia Sąd

Okręgowy powziął wątpliwość, dotyczącą możliwości samodzielnego wystąpienia

przez wnioskodawcę z wnioskiem w niniejszej sprawie, którą przedstawił do

rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wątpliwości Sądu Okręgowego powstały głównie na tle regulacji zawartej w

art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). W związku z brzmieniem zdania

drugiego tego przepisu należy przede wszystkim odpowiedzieć na pytanie, czy w

ogóle dopuszczalne są jakiekolwiek korekty we współwłasności nieruchomości

wspólnej w trakcie istnienia odrębnej własności lokali, a odpowiedzi na nie trzeba

poszukiwać, odwołując się do istoty nieruchomości wspólnej.

Stosownie do treści art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólna obejmuje te

fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania

właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o

zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym

rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są

niezbędne od korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna

klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości

wspólnej, określanej w piśmiennictwie mianem współwłasności koniecznej lub

przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie

elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego

charakteru; ustawa określa je jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4),

zaliczając do nich przykładowo piwnicę, strych, komórkę lub garaż. Nie ulega

wątpliwości,

że

tego

typu

pomieszczenia

ułatwiają

korzystanie

z

lokali

mieszkalnych, nie mają jednak charakteru urządzeń koniecznych do takiego

korzystania.

Z tego punktu widzenia trzeba uznać, że przewidziany w art. 3 ust. 1 zdanie

drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej dotyczy tylko

tej jej części, do której należą elementy pierwszej kategorii, tworzących wspólną

nieruchomość, mające charakter jej składników koniecznych. Bez istnienia

współwłasności

wspólnej

w

takim

zakresie

niemożliwe

byłoby

w

ogóle

funkcjonowanie odrębnych własności lokali. Zakaz ten nie dotyczy natomiast tych

elementów wspólnej nieruchomości, które

mają

charakter wyodrębnionych

ustawowo pomieszczeń przynależnych. W tym zakresie wprowadzanie korekt w

drodze postępowania o zniesienie współwłasności należy uznać za dopuszczalne.

Oznacza to, że wniosek w niniejszej sprawie, zmierzający do skorygowania zakresu

nieruchomości wspólnej co do piwnic, był dopuszczalny.

Rozstrzygnięcie tej kwestii pozwala przejść do odpowiedzi na przedstawione

przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne, które można sprowadzić do kwestii, czy

legitymowanym do wniesienia takiej sprawy jest współwłaściciel jednego z

wyodrębnionych lokali. Odpowiedź na to pytanie jest negatywna, wbrew bowiem

zapatrywaniom wnioskodawcy stwierdzić należy, że przewidziana w ustawie

nieruchomość wspólna jest kategorią współwłasności o charakterze szczególnym,

do której przepisy kodeksu cywilnego mogą mieć zastosowanie jedynie posiłkowo

(art. 1 ust. 1 u.w.l.). Zgodnie zaś z art. 3 ust. 1 zdanie pierwsze u.w.l. udział w

nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje

właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje

samodzielnie współwłaścicielowi lokalu, którym jest wnioskodawca. Błędne jest

zatem założenie wnioskodawcy, wyprowadzone na podstawie przepisów kodeksu

cywilnego, że jako współwłaściciel w 1/4 części lokalu ma on udział w 1/16 części

nieruchomości wspólnej, co umożliwia mu wystąpienie o zniesienie współwłasności

na podstawie art. 210 k.c. Do jego sytuacji prawnej ma bowiem zastosowanie

ustawa o własności lokali, zgodnie z którą udział w 1/4 części nieruchomości

wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom lokalu nr 1A.

To oznacza, że udział w 1/4 części własności lokalu nr 1A, którym dysponuje

wnioskodawca, nie daje mu uprawnienia do występowania, bez zgody pozostałych

współwłaścicieli tego lokalu, z żądaniem zniesienia współwłasności, polegającego

na wyodrębnieniu piwnic, wchodzących w skład nieruchomości wspólnej.

Do podobnych wniosków prowadzi rozważenie sytuacji wnioskodawcy na

gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Nie ulega wątpliwości, że jego inicjatywa

zmierzająca do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności nieruchomości

wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą

wspólną, wymagających zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.), którą on

nie dysponuje. Tak więc i w tej płaszczyźnie prawnej wnioskodawca nie ma

uprawnienia do samodzielnego wystąpienia z wnioskiem w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione

zagadnienie prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).