III CZP 62/05 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 62/05

POSTANOWIENIE

Dnia 14 września 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. P. w S.

przeciwko E. K. i P. N.

o zapłatę,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 14 września 2005 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w S. postanowieniem z

dnia 6 maja 2005 r., sygn. akt II Cz (...),:

"1. Czy zarządca nieruchomości, ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową na

podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, do dnia 5 lutego 2005 r. mógł

reprezentować wspólnotę na zewnątrz, w tym udzielać pełnomocnictw procesowych, a

w przypadku odpowiedzi negatywnej

2. czy z dniem wejścia w życie zmiany przepisu art. 87 § 1 k.p.c. dokonanej mocą

art. 1 pkt 12 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r., o zmianie ustawy - Kodeks postępowania

cywilnego oraz niektórych innych ustaw, czynność wniesienia pozwu przez zarządcę

jako

osobę

sprawującą

zarząd

majątkiem

wspólnoty

mieszkaniowej

nabiera

skuteczności, wobec uzyskania w dniu wejścia w życie znowelizowanego przepisu art.

87 § 1 k.p.c. podstawy prawnej umocowania do działania w jej imieniu i ewentualnie z

jakim dniem następuje materialnoprawny skutek wniesienia pozwu, tj. z dniem jego

faktycznego złożenia, czy też z dniem wejścia w życie zmiany ustawy Kodeks

postępowania cywilnego (...) z dnia 2 lipca 2004 r.?"

odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne pojawiło się na tle

następującego stanu faktycznego.

Wspólnota

Mieszkaniowa

Nieruchomości

przy

ul.

P. w S.

wystąpiła

z

powództwem o zapłatę wobec dwóch osób fizycznych. Do pozwu dołączono

pełnomocnictwo procesowe udzielone radcy prawnemu, E. B. przez zarządcę tej

nieruchomości, tj. (...) Towarzystwo Budownictwa Społecznego sp. z o.o. (TBM). Sąd

Rejonowy wezwał radcę prawnego do wykazania, że osoba podpisana na dokumencie

pełnomocnictwa jest umocowana do reprezentowania Wspólnoty, a ponieważ radca

prawny nie uzupełniła braku w tym zakresie, Sąd zarządził zwrot pozwu. W ocenie

Sądu, w danej sprawie pełnomocnictwo procesowe powinno być bowiem udzielone

przez Wspólnotę. Sąd Rejonowy nie podzielił stanowiska radcy prawnego, że zarządcy

(TBS) przysługuje uprawnienie do występowania przed sądami w imieniu wspólnoty

mieszkaniowej. Pogląd Sądu pierwszej instancji był kwestionowany w zażaleniu

pełnomocnika powódki. W

tym obszernym środku odwoławczym starano się

umotywować pogląd, że zarządca wspólnoty, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, (tj.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903

ze zm., cyt. dalej jako” ustawa z 1994 r.”), jest uprawniony do występowania w imieniu

wspólnoty mieszkaniowej jako jej przedstawiciel ustawowy.

Rozpoznając wspomniane zażalenie, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości prawne

sprecyzowane w przedstawionym Sądowi Najwyższemu zagadnieniu prawnym.

Zakwestionował niektóre argumenty prawne skarżącego ,które miałyby świadczyć o

możliwości reprezentowania wspólnoty przez zarządcę. Analizował szeroko pojęcie

zarządu w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym. W konsekwencji stwierdził, że w

rozpatrywanej sprawie nie zostało wykazane to, aby powodowa Wspólnota upoważniła

zarządcę (STBS) do występowania w jej imieniu przed sądami. Takiego upoważnienie

nie można też wyprowadzić z treści art. 33 ustawy z 1994 r. Jednocześnie Sąd drugiej

instancji wskazał na niejednolite wypowiedzi w literaturze, dotyczące m.in. relacji

instytucji zarządu wspólnoty w znaczeniu podmiotowym i funkcjonalnym, w których

dopuszcza się lub neguje (z różną motywacją prawną) możliwość reprezentowania

wspólnoty mieszkaniowej przez zarządcę ustanowionego na podstawie art. 18 ust. 1

ustawy z 1994 r. Prezentując obowiązujący stan prawny i wypowiedzi doktrynalne, Sąd

Okręgowy doszedł do wniosku, że możliwa jest inna interpretacja przepisów rozdziału

4 ustawy z 1994 r. niż wskazana przez Sąd Rejonowy. Zarząd jako organ wspólnoty nie

ma charakteru obligatoryjnego i w związku z tym może reprezentować wspólnotę oraz

udzielać w jej imieniu pełnomocnictwa procesowego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zasadnicze znaczenie w danej sprawie ma kwestia, czy ustanowiony na

podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. zarząd (zarządca) dla nieruchomości wspólnej

może występować w imieniu właścicieli lokali. Z akt sprawy wynika to, że doszło do

ustanowienia zarządcy w akcie notarialnym (§ 10 umowy). Stwierdził to także Sąd

Okręgowy w uzasadnieniu pytania prawnego. Właściciele lokali nie powołali zatem

zarządu na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z 1994 r. Chodzi tu, oczywiście, o

zagadnienie reprezentacji w znaczeniu materialno - prawnym. Czym innym pozostaje

już sama kwestia upoważnienia zarządcy nieruchomości wspólnej do wniesienia

powództwa w imieniu właścicieli lokali, w tym – ustanowienie przez zarządcę dalszego

pełnomocnika procesowego (radcy prawnego).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego i literaturze wskazywano w sposób

przekonywający na zasadnicze różnice w zakresie określenia statusu prawnego zarządu

ustanowionego na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy 1994 r. i na podstawie art. 18 ust. 1

tej ustawy (por. przede wszystkim uzasadnienie uchwały z dnia 27 listopada 2003 r., III

CZP 74/03, OSNC 2005, z. 1, poz. 6; uzasadnienie wyroku z dnia 14 stycznia 2004 r., I

CK 108/03, niepubl; zarząd w znaczeniu podmiotowym i zarząd w znaczeniu

funkcjonalnym). Nie ma potrzeby powtarzania zawartej tam szczegółowej i trafnej

argumentacji prawnej. Należałoby tylko zaznaczyć, że samą organizację i sposób

wykonywania zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca powierza przede

wszystkim właścicielom lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (w odpowiedniej

umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej

przez notariusza; art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy z 1994 r.). Jeżeli właściciele nie

skorzystali z takiego uprawnienia (nie ustanowili zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym),

mają wówczas zastosowanie odpowiednie zasady organizacji i wykonywania zarządu

przewidziane w art.19-33 ustawy z 1994 r. W tzw. dużych wspólnotach mieszkaniowych

właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu (art. 20 ust. 1

ustawy), natomiast w tzw. wspólnotach małych do zarządu nieruchomością wspólną

mają odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. (art. 19). Przewidziano także

możliwość ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd w sytuacji, w której m.in.

nie powołano w ogóle zarządu (art. 26 ust. 1 ustawy). Taka regulacja prawna oznacza

to, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1

ustawy wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według

postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły

prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury

organizacyjno - gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością

wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.).

Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r.

(ewentualnie także - na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy), to zagadnienie działania

zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego

upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały

właścicieli ,przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy. Kwestią wtórną pozostaje

wówczas

kwalifikacja

prawna

stosunku

obligacyjnego

leżącego

u podstaw

wspomnianego upoważnienia (reprezentacji) zarządcy. Należałoby przy tym zaznaczyć,

że w obrocie prawnym nie wytworzył się jeszcze określony standard treści „umowy o

zarządzanie nieruchomością wspólną”, pozwalający na odpowiednie uogólnienia w tym

zakresie.

W literaturze trafnie wskazano na to ,że dla rozstrzygnięcia zagadnienia istnienia i

zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokali pomocny

mógłby okazać się przepis art. 33 ustawy z 1994 r. wówczas, gdyby w „umowie o

zarządzanie nieruchomością wspólną”, zawartą z zarządcą (art. 18 ust. 1 ustawy),

pominięto w ogóle sprawę reprezentacji. Otóż zgodnie z tym przepisem, w razie

powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej w trybie przewidzianym w art. 18 ust.

1 ustawy, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się przepisy niniejszego

rozdziału. Oznacza to możliwość odesłania m.in. także do art. 21 ust. 2 ustawy z 1994

r.,

wskazującego

na

kompetencje

zarządu

(w znaczeniu

podmiotowym)

do

reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej. Możliwości odpowiedniego stosowania art.

21 ust. 2 ustawy dla określenia kompetencji zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) nie

stoi na przeszkodzie jednak inny - wskazywany już - status prawny zarządu w znaczeniu

podmiotowym i zarządu w znaczeniu funkcjonalnym. Przewidziane w art. 33 ustawy

odesłanie m. in. do art. 21 ust. 2 ustawy ma bowiem na celu przesądzenie jedynie

kwestii uprawnień zarządu (funkcjonalnego) do występowania w imieniu właścicieli

lokali, jeżeli zagadnienie reprezentacji pominięte zostało w „umowie zarządu

nieruchomością wspólną”, zawartą pomiędzy właścicielami lokali i zarządcą na

podstawie art. 18 ust. 1 ustawy.

Prezentowane wywody prowadzą do wniosku, że istnieją wystarczające,

jurydyczne argumenty, mogące służyć dla przyjęcia stanowiska, zgodnie z którym

zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy

z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę

mieszkaniową (art. 6 ustawy). W związku z tym w istniejącym stanie prawnym nie było

zasadniczej potrzeby udzielania przez Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione

przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne i dlatego orzeczono jak w postanowieniu.