III CZP 60/13 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 60/13

POSTANOWIENIE

Dnia 18 października 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "D." w S.

przy uczestnictwie A. G., C. M., E. F., H. W., M. A., U. S., T. M., M. F. i E. I.

o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu,

na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 18 października 2013 r.,

na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w S.

postanowieniem z dnia 5 marca 2013 r.

"Czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na

zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust.

1 i 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami

(Dz.U. 2004 261, 2603) jako czynności przekraczającej zakres

zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty

mieszkaniowej, w której liczba wyodrębnionych lokali wraz z lokalami

niewyodrębnionymi, należącymi do dotychczasowego właściciela jest

większa niż 7 w sytuacji gdy wiąże się to z koniecznością złożenia

oświadczeń wiedzy i woli poszczególnych współużytkowników

wieczystych?"

odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Spółdzielnia Mieszkaniowa „D.” w S. wniosła o zezwolenie i upoważnienie

jej do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą

wspólną przez złożenie oświadczeń prowadzących do nabycia w udziałach, na

podstawie art. 32 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), prawa własności

nieruchomości gruntowej oddanej uczestnikom w użytkowanie wieczyste.

Uczestnicy A. G., C. M., T. M., E. F., M. F., M. A., U. S., E. I. początkowo

domagali się oddalenia wniosku, po czym go poparli. Uczestniczka H. W. wniosła o

oddalenie wniosku.

Postanowieniem z 22 września 2011 r. Sąd Rejonowy w S. uwzględnił

wniosek i zezwolił oraz upoważnił wnioskodawcę do dokonania czynności

przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością gruntową, będącą

przedmiotem użytkowania wieczystego, stanowiącą działkę nr 27, obr. 97 N. w S.,

przy ul. K.[…], dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr 64758/6,

poprzez złożenie w imieniu uczestników oświadczeń woli, że: - nabywają tę

nieruchomość w udziałach na współwłasność, na podstawie art. 32 u.g.n.; - nabycia

dokonują w celu realizacji jedynie celów mieszkaniowych; - wcześniej nie korzystali

z bonifikaty od ceny przy nabywaniu prawa własności innej nieruchomości z zasobu

Miasta S.; - zobowiązują się do zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej w dniu

nabycia prawa własności nieruchomości, po jej waloryzacji, zgodnie z ustawą o

gospodarce nieruchomościami, w terminie 14 dni od wezwania, jeżeli przed

upływem 10 lat, licząc od dnia nabycia, zbędą swój udział w tej nieruchomości

gruntowej, z wyjątkiem zbycia na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu ustawy o

gospodarce nieruchomościami lub jeżeli przed upływem 10 lat, licząc od dnia

nabycia, będą wykorzystywać tę nieruchomość na inne cele niż cele mieszkaniowe;

- poddają się odnośnie wykonania zobowiązań, w zakresie zwrotu bonifikaty

egzekucji wprost z aktu notarialnego, na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., przy

czym Gmina może wystąpić o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli

wykonalności

w

terminie

13 lat od

dnia

podpisania

umowy

sprzedaży

nieruchomości, a w razie uchybienia terminowi płatności od kwoty podlegającej

zwrotowi będą naliczane odsetki ustawowe; - zobowiązują się przekazać Gminie

odpis aktu notarialnego umowy zbycia udziałów w nieruchomości gruntowej, w

terminie 14 dni od daty zawarcia umowy zbycia udziałów w nieruchomości przed

upływem 10 lat; - zobowiązują się poinformować Prezydenta Miasta S. o zmianie

sposobu wykorzystania nieruchomości w udziałach, na inne cele, niż jedynie cele

mieszkaniowe, w terminie 14 dni od dokonania zmiany; - zgadzają się, żeby

w przypadku wydzielenia z nieruchomości gruntowej części gruntu przeznaczonej

w planie miejscowym lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu

publicznego na cel publiczny, udzielona bonifikata po jej waloryzacji, zgodnie

z ustawą o gospodarce nieruchomościami, zaliczona została proporcjonalnie

do powierzchni wydzielonego na ten cel gruntu na poczet ceny wykupu lub

odszkodowania; - w celu zabezpieczenia ewentualnego zwrotu bonifikaty oraz

kosztów i należności ubocznych ustanawiają na prawie własności lokalu

mieszkalnego i związanym z tym lokalem udziale w nieruchomości gruntowej

hipotekę kaucyjną w wysokości 150% kwoty bonifikaty udzielonej w dniu nabycia

własności tej nieruchomości.

Sąd Rejonowy ustalił, że nieruchomość stanowiąca działkę gruntu nr 27

o powierzchni 0,0254 ha, zabudowana budynkiem mieszkalnym w S. przy ul. K. […]

ma urządzoną księgę wieczystą nr 64758/6 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w S.

Jej właścicielem jest Skarb Państwa. W budynku wyodrębniono siedem lokali

mieszkalnych, których właścicielami są uczestnicy. Z własnością tych lokali

związane są udziały we własności nieruchomości wspólnej wynoszące po 13/1000

lub po 21/1000. Wnioskodawcy przysługuje własność budynku i użytkowanie

wieczyste gruntu w 885/1000 części.

Postanowieniem z 21 kwietnia 2010 r. Sąd Rejonowy w S. zezwolił

wnioskodawcy na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

rzeczą wspólnego, to jest na wystąpienie do Prezydenta Miasta S. z wnioskiem o

sprzedaż prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 27, obr. 97 N. w

S., na rzecz współużytkowników wieczystych w trybie bezprzetargowym na

podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n., w imieniu własnym i uczestników postępowania.

Pod koniec czerwca 2010 r. wnioskodawca wystąpił do Prezydenta Miasta S.

o

sprzedanie

współużytkownikom

wieczystym

na

własność nieruchomości

gruntowej przy ul. K., w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 32 ust. 1 i 2

u.g.n. i zadeklarował, że wyraża zgodę na proponowane warunki sprzedaży tego

prawa. W odpowiedzi Prezydent wyjaśnił, że wniosek może być uwzględniony jeżeli

wszyscy użytkownicy wieczyści zgodzą się na warunki sprzedaży, a skoro w

zakreślonym

terminie

siedmioro

właścicieli

lokali

mieszkalnych

i

współużytkowników wieczystych gruntu ich nie zaakceptowało, to czynności mające

na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży nie mogły być kontynuowane.

Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że wniosek zasługuje na

uwzględnienie, gdyż jest konsekwencją zezwolenia wnioskodawcy na złożenie

wniosku o sprzedaż nieruchomości postanowieniem z 21 kwietnia 2010 r.

Przynależność prawa (także użytkowania wieczystego) do kilku osób rodzi

w praktyce, z uwagi na nieraz sprzeczne interesy współwłaścicieli, istotne problemy

związane z zarządem nim. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia,

ingerencja sądu może polegać na rozstrzygnięciu konkretnego sporu.

Czynność

właściciela

lokali

i

współużytkownika

wieczystego

gruntu

polegająca na wystąpieniu do właściwego organu z wnioskiem o sprzedaż

nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego na współwłasność

zmierza

do

istotnej

zmiany

i powinni ją zaakceptować

stanu

prawnego

wszyscy właściciele

nieruchomości

lokali

wspólnej

wyodrębnionych

oraz

niewyodrębnionych. W braku zgody między współwłaścicielami, wnioskodawca

którego udziały we własności przekraczają połowę mógł zwrócić się do

sądu o upoważnienie do dokonania czynności. Celem planowanej przez niego

czynności jest ustabilizowanie sytuacji prawnej gruntu i zwiększenie wartości

nieruchomości. Taka czynność leży w interesie wszystkich współwłaścicieli

budynku i współużytkowników wieczystych gruntu, a uwzględnienie wniosku nie

ograniczy prawa żadnego z nich.

Przy rozpoznawaniu apelacji H. W. od postanowienia Sądu Rejonowego

powstało zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Okręgowy

w S. przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia, nadając mu formę

pytania: „czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na zawarcie

umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. jako

czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w

ramach wspólnoty mieszkaniowej, w której liczba wyodrębnionych lokali wraz z

lokalami niewyodrębnionymi należącymi do dotychczasowego właściciela jest

większa niż siedem w sytuacji, gdy wiąże się to z koniecznością złożenia

oświadczeń wiedzy i woli poszczególnych współużytkowników wieczystych?”

Sąd Okręgowy stwierdził, że wnioskodawca oraz uczestnicy jako właściciele

samodzielnych lokali mieszkalnych, tworzą z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową,

w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem,

a zatem stosuje się do niej przepisy o zarządzenie nieruchomością wspólną (art. 20

i nast. ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej - u.w.l.). W skład ich nieruchomości wspólnej wchodzi

jednak nie grunt lecz użytkowanie wieczyste (art. 4 ust. 3 u.w.l.).

Sprzedaż gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste może nastąpić tylko

jednocześnie na rzecz wszystkich właścicieli lokali, a podstawą do zawarcia takiej

umowy sprzedaży jest art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. albo przepisy ustawy z 29 lipca

2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 2012, poz. 83; dalej - u.p.u.w.). Znowelizowany

z mocą od 9 października 2011 r. art. 2 u.p.u.w. zezwala na wystąpienie

z wnioskiem o sprzedaż gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym

współużytkownikom, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Art. 199

k.c.

ma

zastosowanie

w

toku

postępowania,

gdy

co

najmniej

jeden

z zainteresowanych zgłosi swój sprzeciw co do nabycia prawa własności gruntu.

Przed 9 października 2011 r. do przekształcenia konieczna była zgoda wszystkich

użytkowników wieczystych; a w jej braku zastosowanie znajdował art. 199 k.c.

Wnioskodawca został upoważniony prawomocnym postanowieniem sądu

z 21 kwietnia 2010 r. do wystąpienia z wnioskiem o sprzedaż prawa własności

nieruchomości,

której

dotyczy

postępowanie

na

rzecz

jej

użytkowników

wieczystych. W postępowaniu prowadzonym na podstawie tego wniosku okazało

się, że konieczne jest złożenie przez współużytkowników wieczystych dodatkowych

oświadczeń wiedzy (przede wszystkim w zakresie warunkującym udzielenie

bonifikaty) i woli (w tym odnośnie ustanowienia hipoteki na odrębnej własności

lokalu poszczególnych współużytkowników wieczystych).

Zdaniem Sądu Okręgowego, ustawa o przekształceniu prawa użytkowania

wieczystego przewiduje szczególny, możliwy do zastosowania pod pewnymi

warunkami, administracyjnoprawny tryb uwłaszczania użytkowników wieczystych.

Art. 32 u.g.n. umożliwiający przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo

własności poprzez sprzedaż nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie

wieczyste wyłącznie jego użytkownikowi wieczystemu pozwala na uwłaszczanie

użytkowników

wieczystych

na

drodze

cywilnoprawnej,

bez

ograniczeń

podmiotowych i czasowych. Nie kreuje przy tym po stronie użytkownika

wieczystego roszczenia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo

własności. Skutek przewidziany w obu wymienionych ustawach jest taki sam:

zmiana prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jednakże tryb i zasady

prowadzące do powstania tego skutku są w obu wypadkach odmienne.

Zdaniem Sądu Okręgowego, art. 199 k.c. może być stosowany, gdy brak jest

zgody współużytkownika wieczystego na sprzedaż prawa, stosownie do art. 32

u.g.n. Poważne wątpliwości dotyczą natomiast tego, czy na podstawie art. 199 k.c.

możliwe jest udzielenie wnioskodawcy zezwolenia także na złożenie dodatkowych

oświadczeń wiedzy (w celu skorzystania z bonifikaty) oraz woli (co do ustanowienia

hipoteki zabezpieczającej przyszłe roszczenie o zwrot udzielonej bonifikaty

i poddania się egzekucji co do przyszłego obowiązku jej zwrotu). Art. 199

k.c. znajduje przede wszystkim zastosowanie do zarządu tzw. „małą wspólnotą

mieszkaniową” (art. 19 u.w.l.), ale możliwe jest przyjęcie rozwiązania, że ma on

również zastosowanie do zarządu wspólnym prawem wieczystego użytkowania

także w dużych wspólnotach. Ustawa o własności lokali zajmuje się bowiem

prawami właściciela lokalu do nieruchomości gruntowej tylko w zakresie

niezbędnym do uregulowania konstrukcji prawnej odrębnej własności lokali.

Powyższa wątpliwość rodzi i dalszą, dotyczącą wyznaczenia granic

uprawnień sądu do ingerencji w treść zgłoszonego żądania (art. 321 § 1 k.p.c.).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że wnioskodawcą w sprawie jest

spółdzielnia mieszkaniowa. Nieruchomość, której dotyczy wniosek należy zatem

zapewne do zasobu wnioskodawcy, a to oznacza, że do relacji między nim

i uczestnikami w pierwszej kolejności zastosowanie znajdą przepisy ustawy

z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r.

Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej - u.s.m.). Od momentu wyodrębnienia własności

lokali w budynku na nieruchomości, której dotyczy wniosek w zakresie

nieuregulowanym ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych do prawa odrębnej

własności lokalu odpowiednio stosuje się także przepisy ustawy o własności lokali

(art. 27 ust. 1 u.s.m.).

Stosownie do art. 27 ust. 2-5 u.s.m. zarząd nieruchomościami wspólnymi

stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako

zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali

nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26 u.s.m. Do zarządu

nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni nie stosuje

się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną,

z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które stosuje się

odpowiednio.

Do

nieruchomości

wspólnych

stanowiących

współwłasność

spółdzielni nie stosuje się także przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie

mieszkaniowej i zebraniu właścicieli, z zastrzeżeniem art. 24 1 i art. 26 u.s.m.

Uchwałę, o której mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l., podejmuje rada nadzorcza

spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach

położonych w obrębie danej nieruchomości obliczanej według wielkości udziałów

w nieruchomości wspólnej. Z żądaniem, o którym mowa w art. 16 ust. 1 u.w.l.,

występuje zarząd spółdzielni na wniosek większości właścicieli lokali w budynku

lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

W wyroku z 19 października 2012 r., V CSK 459/11 (OSNC-ZD 2013, nr 2,

poz. 44), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że odpowiednie stosowanie art. 18 ust. 1 u.w.l.,

o którym mowa w art. 27 ust. 2 u.s.m., nie może być rozumiane jako przyznanie

właścicielom lokali uprawnienia do pozbawienia spółdzielni wykonywania zarządu

nieruchomością wspólną w inny sposób niż wynikający z zastosowania art. 24 1 albo

art. 26 u.s.m. Oznacza ono jedynie to, że zarząd nieruchomością wspólną jest

wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ust. 1

u.w.l. Zarząd przysługujący spółdzielni powstaje i jest wykonywany ex lege,

podczas gdy zarząd powierzony według art. 18 ust. 1 u.w.l. powstaje i jest

wykonywany

na

W szczególności

podstawie

więc

uchwały

właściciele

lokali

podjętej

w

przez

okresie

właścicieli

lokali.

wykonywania

zarządu

przez spółdzielnię nie mogą go powierzyć innej osobie dopóty, dopóki nie będą do

nich stosowane przepisy ustawy o własności lokali na podstawie art. 24 1 albo art.

26 u.s.m.

Zgodnie z art. 241 ust. 1 i 2 u.s.m. większość właścicieli lokali w budynku

lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według

wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie

ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały

zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się

odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 u.w.l. Uchwała taka, w razie jej

podjęcia, nie narusza przysługujących członkom spółdzielni spółdzielczych praw do

lokali. W powołanym wyżej wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że podjęcie

przez właścicieli lokali uchwały, o której mowa w art. 241 § 1 u.s.m., powoduje

powstanie wspólnoty mieszkaniowej oraz wygaśnięcie uprawnienia spółdzielni

mieszkaniowej do wykonywania na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarządu

nieruchomością wspólną.

W

uzasadnieniu

postanowienia

Sąd

Okręgowy

pominął

powyższą

regulację, tak co do wskazania na fakty, które by decydowały o jej stosowaniu, jak

i ocenę jej znaczenia dla zarządu nieruchomością wspólną. Charakter zabudowanej

nieruchomości,

której

dotyczy

żądanie

wniosku

oraz

wysokość

udziałów

przysługujących siedmiu właścicielom wyodrębnionych lokali w nieruchomości

wspólnej, w kontekście przesłanek stosowania art. 241 i art. 26 u.s.m.

pozwala wnioskować, że zarząd nieruchomością, której dotyczy przedstawione

zagadnienie prawne powinien być wykonywany przez wnioskodawcę, zgodnie

z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i na podstawie kodeksu

cywilnego, z uwzględnieniem także możliwości odpowiedniego zastosowania

art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l.

2. Użytkowanie wieczyste jako prawo rzeczowe może powstać na gruncie

Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 232 k.c.), ale - co do

zasady - nie na udziale we własności nieruchomości należącym do Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (por. np. uchwałę składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNC 1994,

nr 2, poz. 27, uchwałę Sądu Najwyższego z 18 października 2007 r., III CZP 82/07,

OSNC 2008, nr 10, poz. 112). Art. 21 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce

gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn.: Dz. U. z 1991 r. Nr 30,

poz. 127), w brzmieniu obowiązującym pomiędzy 5 grudnia 1990 r. a 31 grudnia

1994 r., stanowił jednak, że lokale w domach będących własnością Skarbu

Państwa lub gminy są sprzedawane wraz ze sprzedażą lub oddaniem

w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do racjonalnego

korzystania z domu. Unormowanie to mogło budzić wątpliwości co do tego, czy

w okresie jego obowiązywania ustawodawca oczekiwał zachowania jednolitego

charakteru prawa do gruntu, na którym posadowiony był budynek dla wszystkich

wyodrębnionych w nim lokali. Przepis ten uchylony został wraz z wejściem w życie

ustawy o własności lokali, a art. 3a u.w.l. – dodany do ustawy o własności lokali

z dniem 22 września 2004 r., w związku z jej nowelizacją ustawą z 28 listopada

2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami oraz niektórych innych ustaw

(Dz. U. 2004, Nr 141, poz. 1492, art. 5) - określa zasady postępowania w razie

sukcesywnego zbywania lokali przez państwo i jednostki samorządu terytorialnego

w sposób, który eliminuje powyższą wątpliwość. W przepisie tym ustawodawca

przyjął, że w razie sukcesywnego oddawania w użytkowanie wieczyste ułamkowej

części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się

następujące zasady: 1) nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste,

jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio

wyodrębnionych lokali, 2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu,

jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego

z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, 3) ustala się jeden termin trwania

prawa

użytkowania

wieczystego

w

odniesieniu

do

wszystkich

udziałów

we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu,

z którym jest związany udział w tym prawie.

Powyższe rozwiązanie gwarantuje zachowanie jednolitego dla wszystkich

wyodrębnianych lokali tytułu prawnego do gruntu, na którym wzniesiono budynek

z tymi lokalami, ale też wyklucza powstanie takiej sytuacji, że prawo użytkowania

wieczystego obciąży udział we własności nieruchomości gruntowej pozostały przy

Skarbie Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego w warunkach, gdy

pozostałe udziały w jej własności miałby należeć do innych osób prawnych lub do

osób fizycznych.

Przytoczone wyżej zasady ustanawiania prawa użytkowania wieczystego,

opisujące także relację tego prawa do własności nieruchomości gruntowej,

na której jest ustanowione, sprawiają, że współużytkownik wieczysty nieruchomości

gruntowej nie może doprowadzić do wygaśnięcia prawa przysługującego

mu w ułamkowej części przez nabycie odpowiadającego tej części udziału

we współwłasności nieruchomości gruntowej. Jeśli zatem własność lokalu

mieszkalnego

została

wyodrębniona

w

budynku

na

gruncie

oddanym

w użytkowanie wieczyste, co musiało doprowadzić do powstania współużytkowania

wieczystego na rzecz właściciela wyodrębnionego lokalu i właściciela pozostałych

lokali, to „zastąpienie” tytułu do gruntu w postaci użytkowania wieczystego przez

tytuł w postaci prawa jego własności jest możliwe tylko pod warunkiem, że nastąpi

jednocześnie na rzecz wszystkich współużytkowników wieczystych. Trafnie zatem

przyjął Sąd Okręgowy, że nie jest możliwe przeniesienie na własność tylko

niektórych współużytkowników wieczystych nieruchomości gruntowej zabudowanej

budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, udziału we własności

tej nieruchomości gruntowej odpowiadającego ich udziałowi w jej użytkowaniu

wieczystym. Nabycie na własność udziałów we własności takiej nieruchomości

gruntowej

przez

właścicielem

czynność

(Skarbem

prawną

dokonaną

pomiędzy

dotychczasowym

Państwa,

jednostką

samorządu

terytorialnego)

a współużytkownikami wieczystymi albo przez przekształcenie prawa aktem

administracyjnym

musi

nastąpić

na

rzecz

wszystkich

współużytkowników

wieczystych, tak by jednocześnie stali się oni współwłaścicielami nieruchomości.

Oczywiste jest, że dojście do skutku tego rodzaju czynności względnie

uzyskanie

aktu

administracyjnego

powodującego

takie

skutki,

wymaga

współdziałania wszystkich współużytkowników wieczystych, co jest możliwe, jeśli

wszyscy

oni

jednakowo

postrzegają

swój

interes

w

uzyskaniu

innego

niż przysługujący im dotąd tytułu prawnego do gruntu, na którym postawiono

budynek z wyodrębnionymi na ich rzecz lokalami.

3. Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie

wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Jest to jednak prawo

związane z użytkowaniem wieczystym gruntu, a zatem dzielące jego losy (art. 235

k.c.). Oznacza to, że wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa

własność budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w użytkowanie

wieczyste. Stają się one wówczas częściami składowymi nieruchomości gruntowej,

objętymi zakresem odnoszącego się do niej prawa własności.

Powstaje kwestia, czy takie same są losy nieruchomości lokalowej

w budynku

wzniesionym

na

gruncie

oddanym

w

użytkowanie

wieczyste.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga, by prawo do samodzielnego

lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.) zostało

powiązane z udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 3 i 4 u.w.l.), złożonej

z gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku

właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie

oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo,

a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do

prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 u.w.l.).

W razie wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje udział

w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu; nie można

żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna

własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Brzmienie art. 3 ust. 1 i art. 3a ust. 1 u.w.l.

wskazuje na to, że ustanowienie odrębnej własności lokalu powoduje konieczne

związanie tego prawa z prawem do części wspólnych budynku i do gruntu,

na którym go wzniesiono albo do prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym

związana jest własność budynku. Powstaje zatem pytanie, jakie są skutki

wygaśnięcia użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu, w którym udział stał

się częścią nieruchomości wspólnej dla odrębnej własności lokali, z którą to prawo

do nieruchomości wspólnej pozostawało związane.

Zgodnie z przytoczoną wyżej regułą należałoby przyjąć, że wygaśnięcie

użytkowania wieczystego gruntu, na którym wzniesiono budynek prowadzi do

wygaśnięcia własności budynku i podporządkowania jej prawu własności gruntu,

ale także do wygaśnięcia odrębnej własności lokalu ustanowionej w budynku na

gruncie, który przestał być przedmiotem użytkowania wieczystego. Niemożliwa

do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której wyodrębnione prawo do lokalu

pozostałoby przy podmiocie, na rzecz którego je ustanowiono lub który je nabył,

w warunkach gdy prawo do gruntu i stanowiącego jego część składową budynku

wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego stałoby się własnością Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Odrębna własność lokalu nie

może istnieć bez prawa do nieruchomości wspólnej czy w oderwaniu od niego,

nawet jeśli nazywa się ją prawem głównym dla związanego z nią prawa

do nieruchomości wspólnej. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego rodzące skutki

także w odniesieniu do prawa użytkownika wieczystego do budynku, który

przestaje być jego własnością, musi zatem powodować wygaśnięcie ustanowionej

w tym budynku odrębnej własności lokalu.

Powyższy pogląd jest przyjmowany w literaturze w zasadzie bez zastrzeżeń

w odniesieniu do przypadków, gdy odrębną własność lokali w budynku na gruncie

oddanym mu w użytkowanie wieczyste ustanawia użytkownik wieczysty. Za prawo

główne, którego losy determinują losy własności budynku i ustanowionej w nim

odrębnej własności lokali uznawane jest wówczas użytkowanie wieczyste, a z jego

wygaśnięciem, w tym samym czasie w odniesieniu do wszystkich w nim udziałów,

wiąże się wygaśnięcie praw powstałych jednocześnie z użytkowaniem wieczystym

(własność budynku) lub później, na podstawie oświadczenia użytkownika

wieczystego (ustanowenie odrębnej własności lokali).

W nauce wyrażony został pogląd, że odrębna własność lokali nie wygasa

wtedy, gdy powstała wskutek jej zbycia przez Skarb Państwa lub jednostkę

samorządu terytorialnego wraz z udziałem we własności budynku i użytkowaniu

wieczystym gruntu, jako składnikami nieruchomości wspólnej. Stanowisko to jest

objaśniane przez wskazanie, że prawem głównym staje się w tej sytuacji

nieograniczone czasowo prawo własności lokalu, a podporządkowanym mu

i związanym z nim – prawo użytkowania wieczystego udziału we własności gruntu.

Losy tego podporządkowanego prawa nie mogą determinować losów prawa

głównego, lecz odwrotnie. Niewątpliwie takie podejście wzmacnia pozycję tych

właścicieli odrębnych lokali, których prawo związane jest z nieruchomością wspólną

złożoną z budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste i w sposób

generalny

rozwiązuje

problem

z

różną

długością

terminów

użytkowania

wieczystego ustanowionego na rzecz właścicieli różnych wyodrębnionych lokali,

ale zaakceptowanie go prowadziłoby do przypisania użytkowaniu wieczystemu

bezterminowego charakteru, wbrew jego konstrukcji ustawowej.

Odpowiedź na pytanie o możliwość wygaśnięcia użytkowania wieczystego

gruntu, w którym udziały stały się częściami nieruchomości wspólnej w związku

z wyodrębnieniem własności lokali w budynku będącym własnością użytkownika

wieczystego ma pewne znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie,

gdyż jest konieczna dla określenia rodzaju interesów, które mogą przemawiać

za nabyciem przez wnioskodawcę i uczestników prawa własności gruntu, na którym

ustanowione jest na ich rzecz współużytkowanie wieczyste wchodzące w skład

nieruchomości

wspólnej.

O

interesie

tym

może

przesądzać

zagrożenie

wygaśnięciem przysługującego im wspólnie prawa oraz praw odrębnych własności

lokali, przysługujących indywidulanie każdemu z uczestników względnie wyłącznie

tylko chęć uzyskania „silniejszego” prawa do gruntu niż użytkowanie wieczyste,

a w konsekwencji także uzyskanie zwolnienia z konieczności ponoszenia opłat

rocznych pobieranych od użytkowników wieczystych.

Szczegółowe odniesienie się do poglądu o możliwości przypisania

bezterminowego charakteru użytkowaniu wieczystemu, gdy prawo to dotyczy

gruntu tworzącego nieruchomość wspólną, sprzedanego nabywcy przez Skarb

Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego wraz z odrębną własnością lokalu

i udziałem we własności budynku, nie jest możliwe w związku z rozważaniem

zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia

przez Sąd Okręgowy. Sąd Okręgowy nie poczynił bowiem żadnych ustaleń

na temat

tego,

w

jakich

okolicznościach

wyodrębniono

własność

lokali

na rzecz uczestników, a status wnioskodawcy w niniejszej sprawie wskazuje raczej

na to, że to on jako użytkownik wieczysty gruntu wyodrębnił lokale w budynkach,

które na nim wzniósł.

4. Ustawodawca stworzył takie instytucje w prawie, których wykorzystanie

pozwala użytkownikowi wieczystemu na uzyskanie w miejsce użytkowania

wieczystego mocniejszego prawa do gruntu, a mianowicie własności. Użytkownik

wieczysty może ten skutek osiągnąć na dwóch drogach.

Jedną drogę nabycia własności w miejsce użytkowania wieczystego gruntu

przewidują aktualnie przepisy ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa

użytkowania wieczystego w prawo własności (poprzednio: ustawa z 4 września

1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom

fizycznym w prawo własności, tekst jedn.: Dz. U. z 2001, Nr 120, poz. 1299 ze zm.

oraz ustawa z 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa

własności nieruchomości, Dz. U. Nr 113, poz. 1209). Złożenie na podstawie tej

ustawy wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo

własności powoduje powstanie sprawy rozpoznawanej na drodze administracyjnej,

której przedmiotem jest rozstrzygnięcie o przekształceniu prawa na rzecz

konkretnej osoby lub osób, z ewentualnym zobowiązaniem jej lub ich do uiszczenia

dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia (art. 4 ust. 1 i art. 5

u.p.u.w.). Do przekształcenia dochodzi na podstawie decyzji administracyjnej,

z dniem w którym stała się ona ostateczna (art. 3 ust. 2 u.p.u.w.). Decyzja jest też

podstawą wpisu hipoteki przymusowej w celu zabezpieczenia wierzytelności

sprzedającego z tytułu opłaty należnej od przekształcenia. Hipoteka ta obciąża

nieruchomość objętą przekształceniem a jeśli doszło do przekształcenia udziału

w prawie

użytkowania

wieczystego

nieruchomości

związanego

z

odrębną

własnością lokalu, to obciąża ona nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której

nastąpiło przekształcenie (art. 4 ust. 6 u.p.u.w.).

Zgodnie z art. 2 u.p.u.w., w brzmieniu obowiązującym od 9 października

2011 r., gdy z żądaniem przekształcenia wystąpią osoby fizyczne i prawne będące

właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo

użytkowania

wieczystego, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy

użytkownicy wieczyści, a mogą to także uczynić współużytkownicy, których suma

udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden z zainteresowanych

zgłosi swój sprzeciw, zastosowanie znajduje przepis art. 199 k.c. Oznacza

to, że ustawodawca uznał wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przekształcenia

prawa użytkowania wieczystego w prawo własności za czynność z zakresu zarządu

wspólnym prawem, taką która przekracza zakres zwykłego nim zarządu.

Rozstrzygnięcie sądu w przedmiocie zezwolenia na wystąpienie z żądaniem

przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wynika

z oceny, czy dokonanie go pozostaje w zgodzie z interesem współuprawnionych.

Treść decyzji o przekształceniu jest determinowana ustawą, tak samo jak jej

bezpośrednie i pośrednie skutki (art. 3 ust. 2 i art. 4 ust. 6 u.p.u.w.). Indywidualną

kwestią, zależną od woli poszczególnych współużytkowników wieczystych, jest

natomiast to, czy skorzystają z bonifikaty od opłat należnych dotychczasowemu

właścicielowi w związku z przekształceniem.

Rozwiązania przyjęte w ustawie z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa

użytkowania wieczystego w prawo własności gwarantują użytkownikom wieczystym

spełniającym przesłanki przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo

własności, że oczekiwane prawo uzyskają niezależnie od tego, czy podmiot,

któremu ono przysługuje ma wolę rozporządzenia nim oraz że uzyskają

je na warunkach określonych ustawowo i nie podlegających negocjacji.

5. W art. 32 ust. 1 u.g.n. ustawodawca zadeklarował, że nieruchomość

gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie

użytkownikowi wieczystemu. W takim przypadku z dniem zawarcia umowy

sprzedaży nieruchomości z mocy prawa wygasa jej użytkowanie wieczyste, ale

skoro nie stosuje się wówczas art. 241 k.c., to nie wygasają ustanowione na nim

obciążenia.

Norma ustalona w zacytowanym przepisie (wraz z zapisaną w art. 32 ust. 3

u.g.n.) gwarantuje, że użytkowanie wieczyste pozostanie prawem ustanowionym na

gruncie będącym własnością osób, o których mowa w art. 232 k.c. Skoro jednak

osoby te mogą sprzedać przysługujące im prawo własności tylko na rzecz

użytkownika wieczystego i ze skutkiem w postaci wygaśnięcia przysługującego

nabywcy użytkowania wieczystego, to użytkownik wieczysty z powołaniem się na

art. 32 ust. 1 u.g.n. może złożyć ofertę nabycia na własność nieruchomości oddanej

mu w użytkowanie wieczyste. Art. 32 u.g.n. nie jest źródłem roszczenia

użytkownika wieczystego o zawarcie z nim umowy sprzedaży udziału we własności

gruntu, na którym zostało ustanowione przysługujące mu dotąd prawo, a zatem

do zawarcia umowy może dojść dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości

oddanej w użytkownie wieczyste ma zamiar jej sprzedania. W takim przypadku jego

kontrahentem może być tylko użytkownik wieczysty. Strony umowy sprzedaży

nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste muszą też dojść do porozumienia

co do wszystkich jej postanowień, a skoro ustawa nie nakłada na właściciela

obowiązku zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym i nie determinuje

wszystkich postanowień przyszłej umowy, to użytkownik wieczysty nie może

oczekiwać, że zostanie z nim zawarta umowa o takiej treści, jaką uważa on

za korzystną dla siebie, niezależnie od tego, że przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami przesądzają pewne jej elementy, w tym na przykład to, według

jakich zasad ma być oznaczona wysokość ceny za nieruchomość i wysokość

bonifikat, z których nabywca może lecz nie musi skorzystać.

Zachowanie (objaśnionej w pkt 2) zasady, że odrębna własność wszystkich

lokali musi być powiązana z tym samym rodzajem prawa do gruntu, na którym

wzniesiono budynek z wyodrębnionymi lokalami, oznacza, że właściciel oddanej

w użytkowanie wieczyste nieruchomości może zdecydować o sprzedaży udziałów

we własności gruntu pozostającego w użytkowaniu wieczystym właścicieli

wyodrębnionych lokali tylko wtedy, gdy wolę nabycia go na własność zadeklarują

wszyscy użytkownicy wieczyści i gdy z nimi wszystkimi uzgodnione zostaną

warunki sprzedaży. Powstaje zatem pytanie, czy współużytkownik wieczysty

nieruchomości zabudowanej budynkiem z wyodrębnionymi lokalami zamierzający

zawrzeć taką umowę ma do dyspozycji takie środki, przy wykorzystaniu których

mógłby

skłonić

pozostałych

współużytkowników

wieczystych

do

złożenia

właścicielowi oferty zakupu udziałów we własności gruntu oddanego im

w użytkowanie wieczyste i związanego z prawami odrębnej własności lokali,

ale nadto

jeszcze

środki,

które

spowodują

przystąpienie

pozostałych

współuprawnionych do negocjacji warunków umowy sprzedaży i ich przyjęcia

w postaci akceptowanej także przez sprzedającego. Sposób udzielenia odpowiedzi

na to pytanie zależy od tego, jak oceni się charakter czynności polegającej

na złożeniu

oferty

nabycia

na

własność

nieruchomości

pozostającej

we

współużytkowaniu wieczystym właścicieli wyodrębnionych lokali, przystąpieniu do

negocjowania warunków umowy i ostatecznie zawarcia umowy sprzedaży udziałów

we własności nieruchomości na rzecz współużytkowników wieczystych.

6. W razie powstania odrębnej własności lokali w budynku na gruncie

oddanym

w

użytkowanie

wieczyste

w

skład

nieruchomości

wspólnej

wchodzą udziały współwłaścicieli lokali w prawie użytkowania wieczystego oraz

w prawie własności części wspólnych budynku. Te wspólne prawa właścicieli

wyodrębnionych lokali, składające się na nieruchomość wspólną, poddane są

zarządowi.

Ustawodawca nie uregulował zasad zarządu innymi wspólnymi prawami jak

tylko własnością w częściach ułamkowych (art. 195 i n. k.c.) oraz nieruchomością

wspólną, jeśli do zarządu nią ma znajdować zastosowanie ustawa o własności

lokali. Powszechnie przyjmuje się jednak, że dopuszczalne jest stosowanie

w drodze analogii przepisów o współwłasności w częściach ułamkowych do

wspólności innych praw majątkowych niż własność i tak samo do zarządu nimi.

Co do zasady, zarząd wspólnym prawem polega na podejmowaniu wszelkich

dotyczących

go

decyzji

i

czynności

prawnych,

koniecznych

w

związku

z korzystaniem ze wspólnego prawa zgodnie z jego charakterem i społecznogospodarczym przeznaczeniem, jak i w sytuacjach wykraczających poza ten

normalny zakres korzystania, a prowadzących do dokonania zmian w obrębie

wspólnego prawa, dotyczących jego właściwości fizycznych i prawnych, obciążenia

go innym prawem albo nawet rozporządzenia nim (por. też uzasadnienie uchwały

składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90,

OSNCP 1991, nr 1012, poz. 117; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP 1994, z. 7-8,

poz. 146). Czynności z zakresu zarządu wspólną rzeczą lub prawem kwalifikuje się

jako: faktyczne, prawne i procesowe. Czynności te dzieli się też na pozostające

w zakresie zwykłego zarządu (taki charakter mają działania zmierzające do

utrzymania wspólnego prawa w niezmienionym stanie, związane z jego bieżącą

eksploatacją) oraz przekraczające ten zakres.

Gdy do ustanowienia odrębnej własności lokalu doszło na nieruchomości

pozostającej w zasobie spółdzielni mieszkaniowej, zarządzanej przez nią przy

odpowiednim zastosowaniu przepisów o współwłasności (por. uwagi w pkt 1),

spółdzielnia jako zarządzający może samodzielnie podejmować czynności

zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, natomiast na dokonanie czynności

przekraczających ten zakres musi uzyskać zgodę wszystkich współuprawnionych

lub - w jej braku – zezwolenie sądu, udzielone zgodnie z art. 199 k.c. Przepis ten

upoważnia współwłaścicieli, których udziały we wspólnym prawie wynoszą

co najmniej połowę do wystąpienia z żądaniem, by sąd w postępowaniu

nieprocesowym rozstrzygnął o zezwoleniu na dokonanie czynności przekraczającej

zakres zwykłego nim zarządu.

W

rozważanym

przypadku

współużytkowanie

wieczyste

dotyczy

nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono

własność lokali, z takim skutkiem, że współużytkowanie wieczyste zostało

w odpowiednich udziałach związane z prawami do lokali. Trzeba zatem zakładać,

że wspólne prawo użytkowania wieczystego nie będzie wykorzystywane inaczej,

jak tylko w celu zachowania praw do lokali przysługujących współużytkownikom

wieczystym i w celu zoptymalizowania możliwości korzystania z tych praw.

Skoro losy prawa odrębnej własności lokali podporządkowane są prawu

użytkowania wieczystego, gdy na bazie tego tytułu do gruntu powstały,

to niewątpliwie

doprowadzenie

do

wygaśnięcia

użytkowania

wieczystego

w związku z nabyciem prawa własności do gruntu, na którym je ustanowiono jest

działaniem, które stabilizuje odrębną własność lokalu i sprawia, że prawo to nie jest

zagrożone wygaśnięciem w związku z wygaśnięciem użytkowania wieczystego.

Czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu wspólnym prawem

może być rozporządzenie nim, a pod pewnymi warunkami (art. 199 k.c.) sąd może

udzielić zezwolenia także na dokonanie takiej czynności. Nie powinno być

wątpliwości, że nabycie „mocniejszego” prawa w miejsce poddanego zarządowi –

„słabszego”, jest czynnością z zakresu zarządu tym „słabszym” prawem. W taki

sposób należy zakwalifikować tę czynność szczególnie wtedy, gdy „mocniejsze”

prawo nabyte w miejsce „słabszego” będzie przysługiwało współuprawnionym

w takich

samych

częściach,

jak

prawo

„słabsze”

i

pozostanie

związane

z przysługującym współuprawnionym prawem odrębnych własności lokali na tych

samych zasadach, jak poprzednie prawo. „Mocniejsze” prawo, jak poprzednio

„słabsze”,

wejdzie

w

skład

poddanej

zarządowi

nieruchomości

wspólnej

w warunkach, gdy wyjście z tej przymusowej współwłasności nie jest dla

współuprawnionych możliwe.

Kwestia, czy art. 199 k.c. może stanowić podstawę zezwolenia na zawarcie

umowy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 32 ust. 1 i 2 u.g.n. jako

czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną,

w relacjach między tymi samymi stronami, została rozstrzygnięta prawomocnym

postanowieniem Sądu Rejonowego w S. z 21 kwietnia 2010 r. Postępowanie

prowadzone w niniejszej sprawie i zagadnienie prawne przedstawione Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia nie może zmierzać do oceny prawidłowości tego

rozstrzygnięcia.

Z powołaniem się na uzyskane wcześniej zezwolenie Sądu wnioskodawca

wystąpił do właściciela z ofertą nabycia udziałów w użytkowaniu wieczystym

nieruchomości

wchodzących

w

skład

uczestników

postępowania.

W

tym

Sąd

Okręgowy

że z zaakceptowanych

przez

nieruchomości

miejscu

wspólnej

trzeba

ustaleń

jego

oraz

zwrócić

uwagę,

faktycznych

wynika,

iż właścicielem nieruchomości, której dotyczy żądanie wniosku jest Skarb Państwa,

a wydane przez Sąd Rejonowy rozstrzygnięcia o zezwoleniu wnioskodawcy

na złożenie poszczególnych oświadczeń są tak zredagowane, jakby ich adresatem

miała być Gmina Miasta S. albo Prezydent tego Miasta, przy czym na podstawie

nadanego im brzmienia nie sposób jest stwierdzić, czy Prezydent ma przyjmować

te oświadczenia jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji

rządowej, a zatem w imieniu Skarbu Państwa, czy też jako organ reprezentujący

Gminę.

Z ustaleń poczynionych przez Sądy

meriti

wynika, że właściciel

nieruchomości wyraził wolę sprzedania wnioskodawcy i uczestnikom, jako

współużytkownikom wieczystym udziałów we własności nieruchomości, na której

istnieje przysługujące im dotąd prawo i określił też jaką treść ma mieć umowa, którą

gotów jest z nimi zawrzeć. Z uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego

wynika, że jego rzeczywiste wątpliwości dotyczą tego, na złożenie jakich

oświadczeń w imieniu uczestniczki, która ciągle sprzeciwia się nabyciu udziału we

własności nieruchomości w miejsce przysługującego jej udziału w jej użytkowaniu

wieczystym, może wyrazić zgodę na podstawie art. 199 k.c.

Przedstawiony wnioskodawcy przez sprzedającego projekt umowy, którą

gotów jest zawrzeć ze współużytkownikami wieczystymi zawiera różnego rodzaju

oświadczenia. Tylko niektóre z nich zostały przez Sąd Okręgowy szczegółowo

przytoczone, a właściwie żadne nie zostało przeanalizowane pod kątem przesłanek

zastosowania art. 199 k.c., ustalonych w tym przepisie. Skoro jest on podstawą do

zezwolenia zarządy na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego

zarządu wspólnym prawem, to podstawowym kryterium decydującym o jego

zastosowaniu musi być zakwalifikowanie czynności prawnej, której dotyczy wniosek

o zezwolenie na jej dokonanie do kategorii czynności z zakresu zarządu

wspólnym prawem.

Umowa, której projekt sprzedawca przedstawił wnioskodawcy nie zawiera

w sobie jednorodnych postanowień. Niektóre składające się na nią oświadczenia

trzeba

uznać

za

essentialia

negotii

dla

umowy

sprzedaży

udziału

we

własności nieruchomości w miejsce będącego przedmiotem zarządu udziału w jej

użytkowaniu

wieczystym.

Z

zaprezentowanych

wyżej

rozważań

wynika,

że zawarcie umowy wywołującej taki skutek jest czynnością z zakresu zarządu

wspólnym prawem, czyli nieruchomością wspólną. Powstaje jednak kwestia ceny,

za którą poszczególni współużytkownicy wieczyści mieliby nabyć udział we

własności nieruchomości gruntowej. Skorzystanie z bonifikaty przy zakupie udziału

we własności nieruchomości jest uzależnione od indywidulanej decyzji nabywcy,

a udzielnie mu jej zależy od złożenia przez niego takich odnoszących się do faktów

oświadczeń, o których wnioskodawca oczywiście nie ma wiedzy i nie ma też źródła,

z którego mógłby ją pozyskać, co Sąd Okręgowy powinien uwzględnić

przy rozstrzyganiu o udzielonym wnioskodawcy upoważnieniu.

W projekcie umowy sprzedający zamieścił także takie postanowienia, które w

razie

ich

zaakceptowania

przez

kupującego

–

byłby

oświadczeniami

prowadzącymi do: 1) zabezpieczenia wierzytelności sprzedającego o zapłatę ceny

(hipoteka

na

odrębnej

własności

lokali);

2)

zabezpieczenia

interesów

sprzedającego przez stworzenie mu warunków do uzyskania w określonym czasie

tytułu wykonawczego pozwalającego na egzekucję wierzytelności przyszłej w chwili

zawarcia umowy o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty od ceny, o ile taka zostanie

udzielona kupującemu, a ten rozporządzi przedmiotem nabycia w sposób

uzasadniający powstanie tej wierzytelności, w związku z poddaniem się co do

niej egzekucji

przez

kupującego;

3)

zadeklarowania

współdziałania

ze

sprzedającym w ustalaniu okoliczności doniosłych dla stwierdzenia, czy powstały

wierzytelności o zwrot bonifikaty oraz postępowaniu zmierzającym do ich

wyegzekwowania (przekazanie sprzedającemu wypisu aktu notarialnego, którym

dokonają sprzedaży nabytego prawa, przekazanie sprzedającemu informacji

o zmianie sposobu wykorzystywania nieruchomości); 4) określenie sposobu

rozliczenia zwaloryzowanej bonifikaty w razie wydzielenia z nieruchomości

gruntowej części, która przeznaczona zostanie na cel publiczny.

Wymienione wyżej postanowienia dodatkowe umowy zaproponowanej przez

sprzedającego powodują inne skutki niż oświadczenie, które w rozważanych

okolicznościach niewątpliwie musieliby złożyć wszyscy współużytkownicy wieczyści

dla ważnego nabycia udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej, która

wejdzie w skład nieruchomości wspólnej w miejsce przysługujących im dotąd

udziałów w jej użytkowaniu wieczystym. Przed wydaniem rozstrzygnięcia w sprawie

o zezwoleniu na złożenie także tych, oczekiwanych przez sprzedającego,

oświadczeń, Sąd musi rozważyć, czy ich treść i skutki pozostaną w związku

z przedmiotem tego wspólnego prawa, które jest poddane zarządowi. Taki związek

można by dostrzec w czynności, która ma dotknąć prawa tak silnie związanego

z przedmiotem zarządu, że bez siebie prawa te nie mogą istnieć (odrębna własność

lokalu i nieruchomość wspólna), ale nie sposób go dostrzegać w oświadczeniach,

które mają ułatwić sprzedającemu dochodzenie jego przyszłych roszczeń,

czy określać sposób rozliczenia wierzytelności sprzedającego, których powstanie

zależy od okoliczności niezwiązanych z czynnościami kupujących (przeznaczenie

nieruchomości na cel publiczny).

Jeśli sprzedający zaproponował kupującemu określoną treść umowy i nie

akceptuje od niej odstępstw, to oznacza to, że ocenie pod kątem spełnienia

przesłanek określonych w art. 199 k.c. musi podlegać cała, skonstruowana

w określony sposób, czynność. Oznacza to, że ocenie Sądu musi podlegać każde

z oświadczeń woli i wiedzy, od złożenia którego sprzedający uzależnia zawarcie

z nim umowy. Skoro art. 32 u.g.n. nie jest podstawą roszczenia użytkownika

wieczystego o zawarcie z nim umowy prowadzącej do sprzedania mu udziału

we własności nieruchomości w miejsce udziału w użytkowaniu wieczystym,

to wyeliminowanie

przez

Sąd

tych

oświadczeń

zaproponowanych

w przygotowanym przez sprzedawcę projekcie umowy, na których złożenie

nie może

wnioskodawcy

zezwolić,

będzie

miało

zapewne

taki

skutek,

że do planowanej czynności w ogóle nie dojdzie, bo sprzedający odmówi zawarcia

umowy

o

innej

treści

niż

proponował.

Trzeba

też

zwrócić

uwagę,

że rozstrzygnięcie sądu wydane na podstawie art. 199 k.c. powinno odwoływać się

do

pojęć

używanych

w

systemie

prawnym

w

sytuacjach,

do

których

to rozstrzygnięcie się odnosi (odpis aktu notarialnego – wypis aktu notarialnego,

hipoteka kaucyjna - aktualnie - hipoteka).

W podsumowaniu trzeba stwierdzić, że trudno jest spółdzielni mieszkaniowej

odmówić możliwości nabycia prawa własności zabudowanego gruntu w jej

zasobach w miejsce jego użytkowania wieczystego, na tej drodze, która

przewidziana jest dla wszystkich uczestników obrotu prawnego i polega na złożeniu

właścicielowi oferty jej nabycia na podstawie umowy. Gdyby jednak doprowadzenie

do

zawarcia

umowy

o

przeniesieniu

współuprawnionych

udziałów

w

współużytkowaniu

wieczystym

na

współwłasność

nieruchomości,

było

w

każdym

która

wszystkich

pozostaje

przypadku

w

ich

możliwe

przy

wykorzystaniu obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami

i kodeksu cywilnego, to ustawodawca zapewne by nie tworzył odmiennej drogi

osiągnięcia tego celu w ustawie o przekształceniu prawa użytkowanie wieczyste

we własność.

7. Otwarty charakter zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu sprawia, że nie jest możliwe

podjęcie uchwały, która by miała walor abstrakcyjnej wypowiedzi na temat tych

oświadczeń wiedzy i woli, które na podstawie art. 199 k.c., jako mieszczące się

w zakresie zarządu wspólnym prawem, mogą być objęte zezwoleniem sądu

udzielonym

wnioskodawcy

zabiegającemu

o

zawarcie

umowy

sprzedaży

na współwłasność gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej jego

dotychczasowym współużytkownikom wieczystym. Pewna część tego zagadnienia

została

już

w

relacjach

między

stronami

rozstrzygnięta

prawomocnym

postanowieniem Sądu Rejonowego (por. pkt 6), część zagadnienia została

przedstawiona przy błędnym (jak wyjaśniono w pkt 1) założeniu, że strony

postępowania tworzą „wspólnotę mieszkaniową, w której liczba wyodrębnionych

lokali wraz z lokalami niewyodrębnionymi, należącymi do dotychczasowego

właściciela jest większa niż 7”. Wątpliwości, które można zakwalifikować jako

poważne rzeczywiście budzi kwestia, czy na podstawie art. 199 k.c. sąd w sporze

między współuprawnionymi może zezwolić na dokonanie takiej czynności prawnej,

która polega na zawarciu umowy odnoszącej się bezpośrednio do zarządzanego

prawa i prowadzącej do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego

zarządu nim (nabycie na współwłasność nieruchomości ze skutkiem w postaci

wygaśnięcia współużytkowania wieczystego tej nieruchomości w warunkach, gdy

ustalenie ceny, za którą poszczególni współużytkownicy wieczyści mają kupić

własność gruntu wymaga złożenia oświadczeń o faktach, które ich tylko dotyczą,

a kontrahent oczekuje, że zostaną złożone w umowie), ale ponadto prowadzącej

do obciążenia hipoteką prawa związanego ze wspólnym prawem w celu

zabezpieczenia wierzytelności sprzedawcy o zapłatę ceny oraz do złożenia

oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do wierzytelności przyszłej o zwrot

bonifikaty udzielonej nabywcy, gdyby rozporządził nabytym prawem w określony

sposób. Sąd Okręgowy nie rozważył charakteru tych oświadczeń, jako czynności

z zakresu zarządu wspólnym prawem i ich znaczenia dla umowy zaproponowanej

przez sprzedawcę. Bogactwo stanów faktycznych, związanych z różną treścią

umów zawieranych na podstawie art. 32 u.g.n. sprawia, że Sąd Najwyższy

nie może wymienić wszystkich oświadczeń, które mogą złożyć się na elementy

treści czynności prawnej prowadzącej do nabycia nieruchomości na współwłasność

przez jej dotychczasowych współużytkowników wieczystych.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ustalony jest pogląd, że zagadnienie

prawne budzące poważne wątpliwości przedstawione Sądowi Najwyższemu do

rozstrzygnięcia (art. 390 § 1 k.p.c.) nie może sprowadzać się do pytania o sposób

rozstrzygnięcia konkretnej sprawy (zob. np. postanowienie Sądu Najwyższego

z 10 maja 2007 r., III UZP 1/07, OSNP 2008, nr 3-4, poz. 49). W uzasadnieniu

postanowienia z 29 października 2009 r., III CZP 74/09 (nie publ.), Sąd Najwyższy

wyjaśnił, że jego zadaniem nie jest zastępowanie sądów powszechnych

w orzekaniu, poprzez dokonywanie zwykłej, przynależnej każdemu sądowi

interpretacji przepisów, z wykorzystaniem wiedzy, jaką niosą same te przepisy oraz

ich rozumienie w dotychczasowym orzecznictwie i doktrynie prawa; w takich

okolicznościach nie formułuje się zagadnień prawnych, o których mowa w art. 390

§ 1 k.p.c.

W związku z powyższym orzeczono, jak w sentencji.