III CZP 60/10 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt III CZP 60/10

POSTANOWIENIE

Dnia 14 października 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

w sprawie z powództwa Gminy Miasto S.

przeciwko Janinie D.

o zapłatę,

na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 14 października 2010 r.,

na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 25 marca 2010 r.,

„Czy udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu komunalnego

najemcy w trybie art. 68 ust 1 ustawy o gospodarce

nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. w brzmieniu

obowiązującym do dnia 7 stycznia 2010 r., bez zindywidualizowanej

zgody odpowiednio wojewody lub rady gminy prowadzi do

nieważności postanowienia umowy co do określenia ceny

sprzedaży?”

odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne wyłoniło się

w związku z następującym stanem faktycznym.

Powodowa Gmina w pozwie skierowanym przeciwko J. D. domagała się

zasądzenia od pozwanej kwoty 26140.20 zł z odsetkami, stanowiącą równowartość

udzielonej pozwanej bonifikaty w związku z nabyciem przez nią wyodrębnionego

lokalu mieszkalnego w kwietniu 1998 r. Pozwana korzystała z dwóch bonifikat. Po

nabyciu lokalu zawarła z mężem umowę o przywróceniu i rozszerzeniu wspólnoty

ustawowej (w sierpniu 2001 r.), w wyniku której nabyty lokal objęty został

wspólnością ustawową. Lokal ten został następnie zbyty przez małżonków osobom

niebędącym bliskimi zbywców. Według powodowej Gminy, istniały zatem

wystarczające podstawy domagania się zwrotu kwoty odpowiadającej wysokości

udzielonych bonifikat, ponieważ doszło do naruszenia ustawowych warunków ich

udzielenia ,przewidzianych w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (Dz. U nr 115, poz. 741 ze zm.; cyt. dalej jako

„u.g.n.”) .

Sąd Rejonowy zasądził dochodzoną kwotę od pozwanej nabywczyni lokalu

mieszkalnego Gminy. Do zbycia lokalu osobom trzecim doszło bowiem, w ocenie

tego Sądu, wbrew regułom przewidzianym w art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu

obowiązującym w sierpniu 2001 r. (Dz. U. z 2000 r., nr 46, poz. 543). W sprawie

pojawiła się kwestia, w jaki sposób powinna być wyrażona „zgoda rady„

przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. w razie sprzedaży lokalu mieszkalnego

z odpowiednią bonifikatą od ceny (zmniejszeniem ceny), ustalonej na podstawie

art. 67 ust. 2 u.g.n. Analizując treść uchwały Rady Miasta z dnia 29 grudnia 1997 r.

oraz okoliczności podjęcia tej uchwały, Sąd Okręgowy - po rozpoznaniu apelacji

strony pozwanej – doszedł do wniosku, że ”brak jest podstaw do wydania przez

radę (miasta) aktów o charakterze generalnym, podejmowanych przed wnioskiem

i ponadto w odniesieniu do wszystkich nieruchomości podlegających sprzedaży”.

Oznaczało to brak prawidłowo wyrażonej zgody uprawnionego organu na

udzielenie stosownego upustu w zakresie ceny lokalu. Skoro jednak wspomniana

zgoda nie jest postrzegana jako element czynności prawnej (umowy sprzedaży

lokalu), to ustalenia stron dotyczące sprzedaży lokalu (pomimo braku wymaganej

ustawą indywidualnej zgody Rady Miasta) pozostają ważne, ponieważ nie doszło

w rzeczywistości nigdy do podważenia działalności organów wykonawczych Gminy

w tym zakresie. Mając to na względzie, Sąd Okręgowy nie miał jednak pewności co

do tego, czy brak ”zindywidualizowanej (…) zgody rady gminy prowadzi do

nieważności postanowienia umowy co do określenia ceny sprzedaży„ lokalu

mieszkalnego przez gminę, skoro prawna weryfikacja decyzji administracyjnej

przez sąd cywilny mogłaby nastąpić tylko w zupełnie wyjątkowych sytuacjach,

a reguła taka może mięć analogiczne zastosowanie do uchwał organów

kolegialnych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Analizując przestawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne, należy

zwrócić uwagę przede wszystkim na sam reżim i charakter prawny roszczenia

powodowej Gminy oraz sposób obrony pozwanej w związku z zawarciem umowy

sprzedaży nieruchomości lokalowej (nabywczyni lokalu mieszkalnego).

Gmina

dochodziła

od

pozwanej

należności

pieniężnej

stanowiącej

równowartość udzielonej tej pozwanej bonifikaty w związku z zawarciem przez

strony umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n.,

właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie (po jej

stosownej waloryzacji), jeżeli nabywca nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc

od dnia jej zbycia, zbył tę nieruchomość lub wykorzystał na inne cele niż wskazane

w ustawie lub przed upływem 5 lat na inne cele niż wskazane w art. 68 ust. 1 u.g.n.

W związku z tym, że pozwana (wraz z małżonkiem) sprzedali nabytą od Gminy

(w 1998 r.) nieruchomość lokalową w sierpniu 2001 r., ma zastosowanie art. 68

ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w tym czasie (Dz. U. z 2000 r. nr 46,

poz. 543).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtowało się trafnie stanowisko, że

omawiane roszczenie gminy ma swoje źródło w art. 68 ust. 2 u.g.n. i powstaje

w ramach odrębnego od umowy sprzedaży stosunku obligacyjnego wynikającego

ex lege (zob. np. ostatnio - uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego z 2010 r.,

III CZP 131/09,OSNC 2010, z. 9 poz. 118). Przepis art. 68 ust. 2 u.g.n. kształtuje

przesłanki powstania roszczenia o zwrot równowartości udzielonej bonifikaty, przy

czym jedną z takich przesłanek jest skuteczne zawarcie umowy sprzedaży

nieruchomości lokalowej.

Z treści uzasadnienia zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi

Najwyższemu wynika to, że pozwana broni stanowiska ,iż udzielona jej bonifikata

nie stanowi jednak upustu w rozumieniu art. 68 u.g.n., ponieważ dla jej udzielenia

nie zachowano wymogu wyrażenia zgody przez Radę Miasta w sposób właściwy, tj.

odpowiednio zindywidualizowany (konieczność udzielenia zgody jednorazowo

w każdym konkretnym przypadku). Pozwana nabywczyni nieruchomości lokalowej

starała się – dla uzasadnienia bezzasadności roszczenia Gminy - podtrzymać

stanowisko, że cenowego upustu udzielono jej w ramach jakiegoś innego reżimu

prawnego zbywania lokali powodowej Gminy. Sąd Okręgowy przyjął wprawdzie

ogólnie, że pozwanej udzielono bonifikaty jednak na podstawie przepisów ustaw

o gospodarce nieruchomościami, przy czym – zakładając skuteczność (ważność)

samej umowy sprzedaży mimo wadliwego sposobu wyrażenia zgody przez Radę

Miasta - Sąd ten zastanawiał się na ewentualną nieważnością postanowień tej

umowy w odniesieniu do ustalonej ceny sprzedaży (art. 58 § 3 k.c.).

Należy stwierdzić, że przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie

prawne nie może być uznane za kwalifikujące się do jego rozstrzygnięcia

w stosownej uchwale tego Sądu z następujących powodów.

Zagadnienie to i jego prawną motywację oparto na ogólnym założeniu, że

w rozpoznawanej sprawie „decyzja organów (Rady Miasta) nie odpowiada

ustawowemu wymogowi wyrażania zgody „w rozumieniu art. 68 ust.1 u.g.n. z racji

braku jej odpowiedniego zindywidualizowania. W literaturze i orzecznictwie sądów

administracyjnych

przyjmuje się trafnie ,że uchwała rady (przewidziana w art. 68

ust. 1 u.g.n.) nie należy do grupy aktów prawa miejscowego i nie wymaga tym

samym zachowania stosownej procedury promulgacyjnej (m.in. ogłoszenia

w dzienniku urzędowym).Nie sposób też twierdzić ,że omawiana uchwała rady

(art. 11 ust. 2 u.g.n.) stanowi postać aktu administracyjnego w rozumieniu art. 104

k.p.a. Do uchwały takiej nie będzie miał zastosowania art.106 k.p.a. dotyczący

sposobu współdziałania organów(por. np. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2008 r., OSK

200/08,niepubl.),

ponieważ

nie

chodzi

tu

o

tryb

uzgadniania

stanowisk

poszczególnych organów gminy, ale na pewno o inną postać wyrażania stanowiska

rady w związku z dokonywaniem czynności prawnych przez organ wykonawczy

gminy (zawarciem przez zarząd umowy zbycia nieruchomości lokalowej gminy).

Jeżeli w piśmiennictwie i orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się,

że zgoda odpowiedniego organu, określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n., ma charakter

indywidualny, oznacza to, że w sensie przedmiotowym odnosi się ona zawsze

(niezależnie od czasu jej podjęcia) do zindywidualizowanej (konkretnej) czynności

prawnej (umowy), tj. do samego faktu udzielania bonifikaty oraz jej wysokości.

Czym innym jest natomiast sam sposób(postać prawna) wyrażenia wspomnianej

zgody, m.in. właśnie w wyniku podjęcia stosownej uchwały obejmującej zasady

udzielania bonifikaty (określonej w uchwale grupie osób) do ceny sprzedaży

oznaczonych nieruchomości lokalowych (kiedy taka bonifikata ma być udzielona

i w jakiej wysokości). Taka uchwała może stanowić właściwe wyrażenie zgody

w rozumieniu art. 68 ust. 1 u.g.n. i tym samym - spełniać odpowiednie funkcje

kontrolne w stosunku do zarządu gminy.

Skoro wspomniane założenie Sądu Okręgowego o braku w rozpoznawanej

sprawie właściwej, przewidzianej w art. 68 ust. 1 u.g.n., zgody rady (Rady Miasta)

okazało się jednak nieuzasadnione, nie było tym samym potrzeby do poszukiwania

podstaw prawnych roszczenia pieniężnego powodowej Gminy poza treścią

przepisu art. 68 ust. 2 u.g.n., tj. w konstrukcji nieważności postanowień

dotyczących ceny, zawartych w skutecznej (ważnej) umowie sprzedaży pozwanej

lokalu z dnia 16 kwietnia 1998 r.

Ze wskazanych względów nie istniały zatem podstawy do udzielenia przez

Sąd Najwyższy odpowiedzi na przedstawione zagadnienie prawne (art. 390 § 1

k.p.c.) i dlatego orzeczono jak w sentencji.