III CZP 59/07 · Sąd Najwyższy

Uchwała z dnia 19 czerwca 2007 r., III CZP 59/07

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)

Sędzia SN Marian Kocon

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa wspólnoty mieszkaniowej "A.W. 9-11"

w S. przeciwko Lechowi S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 19 czerwca 2007 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 9

marca 2007 r.:

"Czy dopuszczalne jest uregulowanie wzajemnych stosunków pomiędzy

wspólnotą mieszkaniową a właścicielem jednego z lokali i współwłaścicielem części

wspólnych budynku określających zasady korzystania z części wspólnych budynku

przez tego współwłaściciela w drodze odpłatnej umowy cywilnoprawnej?"

podjął uchwałę:

Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części

wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości

wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą

mieszkaniową.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 26 października 2006 r. Sąd Rejonowy w Szczecinie oddalił

powództwo wspólnoty mieszkaniowej "A.W. 9-11" w S. o zasądzenie od Lecha S.

kwoty 6875 zł tytułem opłaty za wykorzystywanie elewacji budynku na cele

reklamowe.

Przy rozpoznawaniu apelacji powódki Sąd Okręgowy w Szczecinie powziął

wątpliwość wyrażoną w przedstawionym zagadnieniu prawnym.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione zagadnienie prawne dotyczy statusu prawnego wspólnoty

mieszkaniowej, niejednolicie pojmowanego począwszy od chwili wejścia w życie

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr

80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Należy odnotować, że w piśmiennictwie

prawniczym uznaje się w zasadzie jednolicie, że wspólnota mieszkaniowa nie jest

osobą prawną, rozbieżność poglądów istnieje natomiast w kwestii, czy może być

uznana za tzw. ułomną osobę prawną i w konsekwencji za podmiot prawa.

Według poglądu niektórych autorów, wspólnota mieszkaniowa jest jednostką

organizacyjną wyposażoną w zdolność prawną (art. 331 k.c.), wobec czego ma

zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych, odrębną od zdolności prawnej i

zdolności do czynności prawych tworzących ją właścicieli lokali, może też posiadać

własny majątek. Według innego stanowiska, wspólnota mieszkaniowa co prawda

posiada zdolność prawną i sądową w zakresie zarządu nieruchomością wspólną,

jednakże nie może posiadać własnego majątku, przysługuje on bowiem wyłącznie

właścicielom lokali. Prezentowane jest także stanowisko, że wspólnota

mieszkaniowa nie ma zdolności prawnej, a więc i podmiotowości i w konsekwencji

własnego majątku, stroną zaś stosunków prawnych i podmiotem praw są należący

do niej właściciele lokali. Spotykane są też poglądy odmawiające wspólnocie nawet

przymiotu jednostki organizacyjnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego uznawano, że wspólnota mieszkaniowa

ma zdolność sądową. W uzasadnieniu uchwał z dnia 27 marca 2003 r., III CZP

100/02 (OSNC 2004, nr 1, poz. 5) i z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03

(OSNC 2005, nr 1, poz. 6) wyrażono pogląd, że wspólnota korzysta ze zdolności

sądowej jako jednostka odrębna od ogółu właścicieli lokali. W uchwałach z dnia 23

września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz. 153), z dnia 26 lutego

2006 r., III CZP 5/06 (OSNC 2007, nr 1, poz. 6) i z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP

97/06 ("Biuletyn SN" 2006, nr 11, s. 14) oraz wyroku z dnia 10 grudnia 2004 r., III

CK 55/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 212) prezentowano jednolity pogląd odnoszący

się do statusu prawnego wspólnoty, że obecnie, po nowelizacji kodeksu cywilnego,

istnieją podstawy przemawiające za przyjęciem, iż wspólnota mieszkaniowa ma

zdolność prawną w rozumieniu art. 331 k.c., jest więc tzw. ułomną osobą prawną.

Wyposażenie wspólnoty mieszkaniowej w zdolność prawną stanowiło przesłankę

rozstrzygnięcia także w wyroku z dnia 17 marca 2006 r., I CSK 63/05 (nie publ.), a

jedynie w postanowieniu z dnia 26 stycznia 2006 r., V CSK 53/05 (OSP 2007, nr 2,

poz. 14) Sąd Najwyższy nie akceptował podmiotowości wspólnoty. Rozbieżności

dotyczą kwestii, czy zaliczenie wspólnoty do kategorii ułomnych osób prawnych

pozwala uznać, że może ona posiadać własny majątek, odrębny od majątku

właścicieli lokali (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 2004 r., III CK

55/04, i uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2006 r., III CZP 5/06), czy też

że może ona nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli

(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06).

Sąd Najwyższy w obecnym składzie podziela pogląd, że wspólnocie

mieszkaniowej należy przyznać status tzw. ułomnej osoby prawnej (art. 33 1 k.c.),

wyposażonej w zdolność prawną i sądową, ograniczoną do nabywania praw i

obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną (art. 1 ust. 1 i art. 22

u.w.l.). Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, a jeżeli z mocy art. 6

zdanie drugie u.w.l. może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania (w

ograniczonym zakresie, związanym z zarządem wspólną nieruchomością), to

przysługuje jej odrębna zdolność prawna. Wniosek taki płynie także z innych

przepisów ustawy o własności lokali; zgodnie z art. 16, wspólnota, a nie jej

członkowie, może przed sądem żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, gdy

właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat. Także z art. 17

wynika, że wspólnota, a nie poszczególni właściciele, odpowiada bez ograniczeń za

swoje zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Ponadto, zgodnie z art. 21,

zarząd wspólnoty reprezentuje ją na zewnątrz także w stosunkach pomiędzy nią a

poszczególnymi właścicielami. Nie można wreszcie pominąć tego, że w

uzasadnieniu do projektu ustawy z dnia 14 lutego 2003 r., nowelizującej kodeks

cywilny m.in. przez wprowadzenie art. 331 k.c. wskazano, iż hipotezą tego przepisu

będą objęte także wspólnoty mieszkaniowe.

Powyższe uwagi implikują twierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa, jako

ułomna osoba prawna, może zawierać umowy ze swoim członkiem, podobnie jak

spółka z ograniczona odpowiedzialnością ze wspólnikiem, czy spółka akcyjna z

akcjonariuszem. Ze względu na ograniczone kompetencje wspólnoty, umowy te

dotyczyć mogą jednak tylko spraw związanych z zarządem nieruchomością

wspólną, w tym także np. będącej przedmiotem rozpoznawanej sprawy kwestii

wykorzystania części elewacji budynku na cele reklamowe przez jednego z

właścicieli lokali.

Dopuszczalność zawarcia umowy w tym zakresie pomiędzy wspólnotą a jej

członkiem istnieje jednak nawet po uznaniu, że wspólnota mieszkaniowa nie może

być podmiotem praw i obowiązków odrębnych od praw i obowiązków członków.

Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa oznacza synonim współwłaścicieli

nieruchomości nie stoi na przeszkodzie by współwłaściciele w umowie uregulowali

korzystanie z rzeczy. Nie jest zatem wykluczona umowa dotycząca wykorzystania

elewacji wspólnej ściany zewnętrznej budynku na cele reklamowe przez jednego ze

współwłaścicieli części wspólnych budynku, a zakres korzystania z rzeczy wspólnej

nie musi odpowiadać udziałowi we własności, o zakresie korzystania ze

współwłasności decyduje bowiem tylko sposób, jaki w konkretnych okolicznościach

da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez innych współwłaścicieli.

Wspólnotę należy zatem wówczas traktować jako ogół współwłaścicieli

nieruchomości, poza jednym, będącym drugą stroną umowy. Jeżeli

współwłaściciele reprezentowani przez wspólnotę godzą się na umieszczenie przez

jednego z nich tablicy reklamowej na wspólnej ścianie budynku, to mogą kwestie z

tym związane uregulować w umowie.

Należy zwrócić uwagę, że przepisy o współwłasności dopuszczają możliwość

uregulowania relacji obligacyjnej dotyczącej zarządu pomiędzy jednym ze

współwłaścicieli a pozostałymi (art. 205 k.c.). Podobne uregulowanie zawiera art. 28

u.w.l. Oba te przepisy wyraźnie wskazują na możliwość stworzenia stosunku

umownego pomiędzy wspólnotą a jej członkiem lub między współwłaścicielami a

jednym z nich. Jeżeli istnieje możliwość zawarcia takiej umowy pomiędzy członkiem

wspólnoty a wspólnotą, to za dopuszczalne należy uznać także zawarcie pomiędzy

nimi umowy o korzystanie z rzeczy wspólnej także w zakresie przewyższającym

udział w nieruchomości wspólnej.

Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c., orzekł, jak w

uchwale.