III CZP 59/02 · Sąd Najwyższy

Uchwała z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Jan Górowski

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy miejskiej Z. przeciwko

Mirosławowi S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 6 listopada 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej

Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

w Łomży postanowieniem z dnia 20 maja 2002 r.:

„Czy nabycie w drodze dziedziczenia i umowy darowizny przez osobę bliską

spadkodawcy, któremu sprzedano lokal mieszkalny w warunkach art. 68 ust. 1 pkt 7

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115,

poz. 741 ze zm.) z udzieleniem bonifikaty, doprowadza do wygaśnięcia obowiązku

zwrotu zrewaloryzowanej bonifikaty przez tego spadkobiercę i jednocześnie

obdarowanego, czy też w przypadku zbycia przez niego tej nieruchomości na rzecz

osoby nie będącej dla niego osobą bliską, przed upływem okresu przewidzianego w

ustępie 2 art. 68 u.g.n., rodzi skutek w postaci możliwości żądania przez właściwy

organ zwrotu zrewaloryzowanej bonifikaty?”

podjął uchwałę:

Właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie

po jej waloryzacji, w wypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską

spadkodawcy przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz.

741 ze zm.) na rzecz osoby nie będącej bliską zbywcy w rozumieniu tej

ustawy.

Uzasadnienie

Niesporne jest, że spadkodawczyni Zofia S. umową z dnia 30 sierpnia 1999 r.

sporządzoną w formie aktu notarialnego nabyła od powodowej Gminy odrębną

własność lokalu położonego w Z. przy ul. Ł. nr 4 z udzieleniem jej 30% bonifikaty od

ustalonej ceny. Umowa zawierała zgodne z treścią art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm. –

dalej: "u.g.n.") zastrzeżenie obowiązku zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty.

Spadkobiercy Zofii S. darowali swoje udziały w tej nieruchomości lokalowej

współspadkobiercy pozwanego Mirosława S., który umową z dnia 19 kwietnia

2001 r. sprzedał ją osobie spoza kręgu jego bliskich w rozumieniu ustawy o

gospodarce nieruchomościami.

Pozwany odmówił zwrotu bonifikaty w kwocie 5733,70 zł, a Sąd Rejonowy

oddalił powództwo, stwierdzając, że prawo nabycia własności lokalu mieszkalnego

w trybie bezprzetargowym jest prawem ściśle związanym z osobą spadkodawczyni i

wskutek jej śmierci wygasło.

Apelację wniosła powodowa Gmina, która zarzuciła błędną wykładnię i

niewłaściwe zastosowanie art. 922 § 2 k.c. Przy jej rozpatrywaniu wyłoniło się

zagadnienie prawne, które Sąd Okręgowy – w brzmieniu powyżej sformułowanym –

przedstawił do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n., który w przytoczonym zakresie nie

uległ zmianie, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej zgodnie z

art. 67 ust. 3, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Artykuł

67 stanowi, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, przy

sprzedaży zaś nieruchomości w drodze bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala

się w wysokości nie niższej niż jej wartość. Istota bonifikaty sprowadza się do

określenia w umowie ceny niższej niż wyznaczona ustawą, bonifikata jest zatem

obniżeniem ceny, a nie jedynie sposobem jej uiszczenia.

Nie ulega wątpliwości, że spadkodawczyni Zofia S. jako najemca lokalu

należała do kręgu uprzywilejowanych podmiotów, korzystała bowiem z ustawowego

pierwszeństwa zakupu najmowanego lokalu oraz uzyskała obniżenie ceny

nabywanego lokalu mieszkalnego. Wymieniony przywilej zmierza do ułatwienia

zakupu lokalu przez najemcę, dla którego stanowi on centrum życiowe, a najemca

uzyskuje stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Wskazany przywilej w

postaci zastrzeżenia bonifikaty stanowi element umowy sprzedaży lokalu. Umowa

sprzedaży lokalu mieszkalnego Zofii S. z dnia 30 sierpnia 1999 r. zawierała

postanowienie stwierdzające, że właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli przedmiotowy lokal przed upływem

10 lat, licząc od dnia nabycia, zostanie zbyty lub wykorzystany na inny cel niż

mieszkalny z wyłączeniem zbycia na rzecz osób bliskich. Powyższe postanowienie

umowy jest zbieżne z treścią art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w

dacie sporządzenia umowy sprzedaży i zapadłego w sprawie orzeczenia. Nie ulega

wątpliwości, że przytoczone postanowienia ustawy stanowią wyraz dążenia do

związania przywileju z przeznaczeniem lokalu na zaspokojenie potrzeb

mieszkaniowych najemcy i osób bliskich. Pozwany Mirosław S. będący jednym ze

spadkobierców, któremu pozostali spadkobiercy darowali swoje udziały we

współwłasności lokalu, zbył ten lokal przed upływem dwóch lat od jego nabycia

przez spadkodawczynię Zofię S.

Obowiązek zwrotu udzielonej ulgi, adresowany do nabywcy lokalu jako

kontrahenta, nie wygasa w razie jego śmierci. Przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomości nie dają podstaw do wnioskowania o niedziedziczności tego

obowiązku. (...)

Zasadą jest dziedziczenie praw i obowiązków majątkowych, a wyłączenia

zawarte w art. 922 § 2 k.c., jako stanowiące wyjątek, nie powinny być

interpretowane rozszerzająco. Wykładnia ogólnego określenia spadku zawartego w

art. 922 § 1 k.c. prowadzi do wniosku, że spadkiem jest ogół cywilnoprawnych praw

i obowiązków majątkowych osoby zmarłej, a także pewne sytuacje prawne nie

będące podmiotowymi prawami majątkowymi o charakterze cywilnoprawnym, lecz

traktowane w doktrynie i orzecznictwie tak, jak odpowiednie prawa majątkowe, które

przechodzą na spadkobierców zmarłego w drodze dziedziczenia. Podlegają

sukcesji uniwersalnej także prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy

sprzedaży nieruchomości lokalowej. Podlegająca takiej sukcesji korzyść majątkowa

wynikająca z udzielenia bonifikaty ostatecznie weszła do majątku wnuka

spadkodawczyni Mirosława S. Obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej

bonifikacie aktualizuje się dopiero w następstwie zachowania się nabywcy lokalu.

Brak jest podstaw w ustawie o gospodarce nieruchomościami do zwężenia pojęcia

nabywcy określonego w art. 68 ust. 2 tej ustawy tylko do pierwotnego nabywcy.

Uwzględniając powiązanie omawianego przywileju z zaspokojeniem potrzeb

mieszkaniowych, należy – posługując się wykładnią funkcjonalną – przyjąć, że

nabywcą w rozumieniu art. 68 ust. 2 u.g.n. jest także osoba bliska

uprzywilejowanego nabywcy pierwotnego.

Obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie nie wygasa, jeżeli

osoba będąca współspadkobiorcą pierwotnego nabywcy lokalu mieszkalnego z

obniżoną ceną i jednocześnie nabywcą pozostałych udziałów w spadku po tym

nabywcy, zbyła lokal przed upływem zastrzeżonego terminu na rzecz osoby nie

będącej bliską w rozumieniu omawianej ustawy.

Uzasadniony jest zatem pogląd, że zastrzeżony w umowie nabycia lokalu

mieszkalnego obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty obciąża także aktualnego

właściciela tego lokalu będącego osobą bliską w stosunku do pierwotnego nabywcy

tego lokalu, jeżeli zbycie lokalu nastąpiło przed upływem terminu określonego w art.

68 ust. 2 u.g.n. i na rzecz nabywcy nie będącego osobą bliską.