III CZP 49/03 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 11 września 2003 r., III CZP 49/03

Pierwszeństwo nabycia wyodrębnionego lokalu w budynku stanowiącym

własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (art. 34 ust.

1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz związane z nim

roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży bez przetargu przysługuje jedynie

osobie, która wstąpiła w stosunek najmu na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z

dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

(jedn. tekst: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) oraz osobie, która prawo

do najmu uzyskała w drodze dziedziczenia przed wejściem w życie ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i

dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze

(Dz.U. Nr 111, poz. 723).

Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący)

Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

Sędzia SN Kazimierz Zawada

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Elżbiety G. przeciwko Gminie W. o

nakazanie złożenia oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 11 września 2003 r., przy udziale prokuratora

Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 24 marca 2003 r.:

"1). Czy po śmierci mocodawcy czynność prawna dokonana przez

pełnomocnika w granicach pierwotnego umocowania jest ważna i wywołuje skutki

prawne dla spadkobiercy, mimo, że druga strona o wygaśnięciu umocowania nie

wiedziała i nie mogła z łatwością się dowiedzieć (art. 105 k.c. w związku z art. 101 §

2 k.c.);

2). jeżeli odpowiedź na pierwsze pytanie będzie pozytywna, to czy

spadkobierca najemcy w zakresie prawa najmu może być uznany za "nabywcę" i

najemcę" o których mowa w art. 28 ust. 2 i 3 oraz art. 34 pkt 1 ust. 3 ustawy o

gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 6 poz. 70), tj. czy ma roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży

nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego na warunkach preferencyjnych

wynikających z protokołu rokowań ?"

odmówił podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy oddalił powództwo Elżbiety G. przeciwko Gminie W. o

nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży

wyodrębnionego lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej

za cenę 13 500 zł, uiszczoną w postaci certyfikatów depozytowych. W sprawie

ustalono, że najemczynią spornego lokalu była Maria S., która zwróciła się do

pozwanej Gminy o sprzedaż lokalu w trybie bezprzetargowym, po jego uprzednim

wyodrębnieniu. W dniu 26 czerwca 1998 r. najemczyni udzieliła pełnomocnictwa –

w formie aktu notarialnego – Tadeuszowi G. do podpisania protokołu rokowań z

pozwaną Gminą w sprawie wyodrębnienia lokalu i zawarcia umowy sprzedaży. W

dniu 1 września 1998 r. Tadeusz G. w imieniu najemcy podpisał protokół rokowań w

sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego, w którym pozwana Gmina zobowiązała się

ustanowić i sprzedać Marii S. odrębną własność lokalu wraz z udziałem w

nieruchomości wspólnej za ceną 34 400 zł, a ponadto udzielenia bonifikaty w

wysokości 30%. W dniu 15 września 1998 r. na rachunku bankowym papierów

wartościowych zablokowano na nazwisko Marii S. 27 sztuk certyfikatów

depozytowych Banku Zachodniego, co oznaczało uiszczenie ceny za nabycie

własności lokalu. Najemczyni zmarła jednak 9 sierpnia 1998 r., a jej spadkobiercą

jest powódka. Pozwana Gmina odmówiła zawarcia z powódką umowy sprzedaży w

trybie bezprzetargowym, gdyż powódka nie była najemcą lokalu.

Sąd Rejonowy oddalając powództwo uznał, że wprawdzie podpisanie

protokółu z rokowań w sprawie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego

sprzedaży rodzi po stronie najemcy – jako osoby uprawnionej do nabycia lokalu bez

przetargu roszczenie o zawarcie umowy, które jest dziedziczne, to jednak w

konkretnej sytuacji skoro podpisanie protokołu z rokowań przez pełnomocnika

nastąpiło po śmierci najemczyni, a więc po wygaśnięciu pełnomocnictwa, to

protokół ten należy uznać za nieistniejący. W konsekwencji powództwo o

zobowiązanie do zawarcia umowy zostało oddalone.

Rozpoznając

apelację

powódki

Sąd

Okręgowy

przedstawił

Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, o treści sformułowanej w

sentencji postanowienia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 390 § 1 k.p.c. jeżeli przy rozpoznawaniu apelacji powstanie

zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, sąd może przedstawić to

zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu, odraczając rozpoznanie

sprawy. Już na tle art. 391 k.p.c. (którego odpowiednikiem jest obecnie art. 390)

przyjmowano, że zagadnienie prawne stanowiące przedmiot pytania musi budzić

poważne wątpliwości i może dotyczyć jedynie takich problemów prawnych, które

pozostają w związku z rozstrzygnięciem sprawy. To stanowisko jest w pełni

aktualne przy wykładni i stosowaniu art. 390 k.p.c. Odnosząc je do zagadnienia

prawnego przedstawionego do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu w niniejszej

sprawie stwierdzić należy, że nie zostały spełnione wskazane wymagania.

Po pierwsze, zgodnie z art. 101 § 2 k.c. umocowanie wygasa ze śmiercią

mocodawcy lub pełnomocnika, chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z

przyczyn

uzasadnionych

treścią

stosunku

prawnego

będącego

podstawą

pełnomocnictwa. Zasadą jest więc, że z chwilą śmierci mocodawcy pełnomocnictwo

wygasa. Wyjątkowo pełnomocnictwo nie wygasa z tą chwilą, jeżeli łącznie

spełnione są dwie przesłanki, tj. gdy w treści pełnomocnictwa zastrzeżono, że nie

wygasa ono z chwilą śmierci mocodawcy i zastrzeżenie to jest uzasadnione treścią

stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa (tzw. pełnomocnictwo

niegasnące). Jest poza sporem, że warunków tych nie spełnia pełnomocnictwo

udzielone w niniejszej sprawie Tadeuszowi G. Sąd Rejonowy trafnie przyjął, że jego

pełnomocnictwo wygasło w chwili śmierci mocodawczymi. Sąd nie wziął jednak pod

uwagę treści art. 105 k.c., zgodnie z którym, jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu

umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach

pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona o

wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Z treści

tego przepisu wynika więc wprost odpowiedź na pierwsze pytanie przedstawione

Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. Czynność prawna dokonana przez

pełnomocnika po śmierci mocodawcy, w granicach pierwotnego umocowania jest

ważna, jeśli druga strona o wygaśnięciu umocowania nie wiedziała i nie mogła z

łatwością się dowiedzieć. Ustalenie zaś, czy istotnie druga strona wiedziała lub z

łatwością mogła się dowiedzieć jest ustaleniem faktycznym i nie może być

przedmiotem zagadnienia prawnego przedstawionego dla rozstrzygnięcia na

podstawie art. 390 k.p.c.

Po drugie, u podstaw zagadnienia prawnego sformułowanego w drugim

pytaniu legło założenie przyjęte przez sąd drugiej instancji, że powódka dziedziczy

uprawnienia wynikające z umowy najmu łączącej spadkodawczynię z pozwaną

Gminą. Sąd Okręgowy powołał się przy tym na uchwałę Sadu Najwyższego z dnia

16 maja 1996 r., III CZP 46/96 (OSNC 1996, nr 7-8, poz. 104), w której stwierdzono,

że jeżeli nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu

mieszkalnego na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm., jedn.

tekst: Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) najem ten podlega dziedziczeniu.

Sąd Okręgowy nie zwrócił jednak uwagi, że stanowisko to było aktualne do czasu

nowelizacji powołanej ustawy. Dokonano jej ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o

zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 111, poz. 723). W ramach tej

nowelizacji do art. 8 ustawy najmu lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

dodano ust. 2 w brzmieniu „W razie braku osób uprawnionych do wstąpienia w

stosunek najmu lub w razie zrzeczenia się przez nią tego prawa, stosunek najmu

lokalu wygasa”. Przepis ten obowiązywał od dnia 24 października 1997 r., a więc

już w chwili śmierci najemczyni. Jeśli tak, to prawo najmu nie zostało odziedziczone

przez powódkę, a w konsekwencji treść zagadnienia prawnego ujętego w drugim

pytaniu nie jest adekwatna do stanu faktycznego.

Jeśli powódka nie wstąpiła w stosunek najmu na podstawie art. 8 ust. 1

ustawy o najmie lokali mieszkalnych, a jednocześnie będąc spadkobiercą

najemczyni nie mogła – w ramach dziedziczenia – nabyć uprawnień z tytułu najmu

(skoro wygasł on z chwilą śmierci najemcy na podstawie art. 8 ust. 2 tej ustawy), to

nie mogła nabyć innych szczególnych uprawnień przewidzianych w ust. 34 ust. 1

pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z

2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), tj. uprawnienia do nabycia lokalu w trybie

bezprzetargowym, które przysługiwały tylko najemcy lokalu. Nie można bowiem

uznać, aby w sytuacji, gdy powódka nie wstępując w stosunek najmu ani nie

dziedzicząc praw wynikających z umowy najmu, mogła w drodze dziedziczenia

uzyskać roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży w trybie bezprzetargowym, które

powstało przez podpisanie protokołu z rokowań. Pierwszeństwo nabycia – jako

wyjątek od zasady nabywania nieruchomości w drodze przetargu oraz związane z

tym roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży – nie może funkcjonować samoistnie,

bez nabycia uprawnienia podstawowego, czyli prawa do najmu lokalu.

Z tych względów, na podstawie art. 390 k.p.c., orzeczono, jak w sentencji.