Supreme Court dismisses request to change land share entries due to administrative decision validity.

Sygn. akt III CZP 42/09

POSTANOWIENIE

Dnia 25 czerwca 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Iwona Koper

Protokolant Bożena Nowicka

w sprawie z wniosku M.W.

przy uczestnictwie O.K., M.A., A.N., R.N. i B.W.

o zmianę wpisu,

na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 25 czerwca 2009 r.,

na skutek zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w S.

postanowieniem z dnia 5 marca 2009 r., sygn. akt [...],

"1. Czy decyzja wydana na podstawie art. 1 i art. 3 ust. 1 i 2

ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania

wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz.

1459

ze

zm.) dotycząca

wieczystego

w

prawo

przekształcenia

własności

działki

prawa

użytkowania

gruntu

będącej

we

współwłasności - stanowi samoistną podstawę do zmiany wpisu

w księdze wieczystej także udziałów współwłaścicieli w częściach

wspólnych budynku posadowionego na tym gruncie w świetle

regulacji wynikającej z art. 47 § 1 i art. 48 k.c.;

2. Czy w przypadku braku tożsamości oznaczenia wielkości

udziałów w częściach wspólnych gruntu na podstawie wskazanej

decyzji i wielkości udziałów w częściach wspólnych budynku na

podstawie wpisu do księgi wieczystej, zasada superficies solo cedit

nie stoi w sprzeczności z treścią art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80,

poz. 903) określającym, iż udział właściciela lokalu w nieruchomości

wspólnej

odpowiada

stosunkowi

powierzchni

lokalu

wraz

z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni

użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich

przynależnymi?"

odmawia podjęcia uchwały.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu

prawne,

do rozstrzygnięcia zagadnienie

budzące poważne wątpliwości, wynikło na tle następującego stanu

faktycznego:

Księga wieczysta nr 8150 Sądu Rejonowego w Ś. prowadzona

jest dla

nieruchomości położonej w Ś. przy ul. G., składającej się z działki oznaczonej nr

[...]1, o powierzchni 726 m2, pozostającej w użytkowaniu wieczystym i budynku

stanowiącego odrębny przedmiot własności. W latach 1977-1993 w budynku tym

nastąpiło wyodrębnienie następujących lokali:

-

Lokale nr 1 i 3 na podstawie aktu notarialnego z dnia 4.05.1977 r., z którego

wynikało, że z lokalami nr 1 i 3 związany był udział w częściach wspólnych

budynku

wynoszący

po

27/100

dla

każdego

z

nich

oraz

udział

w użytkowaniu wieczystym gruntu po 25/100 części dla każdego z nich.

Wpisów takich udziałów dokonano zarówno w dziale I księgi wieczystej

macierzystej KW nr [...], jak i w dziale I-Sp ksiąg wieczystych KW [...] i KW

[...] prowadzonych dla lokali.

-

Lokal nr 2 na podstawie aktu notarialnego z dnia 11.12.1991 r., z którego

wynika, że z lokalem tym związany był udział w częściach wspólnych

budynku wynoszący 23/100 części oraz udział w użytkowaniu wieczystym

gruntu wynoszący 25/100 części. Wpisu takich udziałów dokonano

w księdze macierzystej KW [...] i księdze wieczystej KW [...], prowadzonej

dla wyodrębnionego lokalu.

-

Lokal nr 4 na podstawie aktu notarialnego z dnia 31.03.1993 r. z którego

wynika, że z lokalem tym związany był udział w częściach wspólnych

budynku

wynoszący

4002/17623/części

oraz

udział

w

użytkowaniu

wieczystym gruntu wynoszący 25/100 części. Wpisu takich udziałów

dokonano w księdze macierzystej KW [...] oraz w księdze lokalowej nr [...].

W dniu 5.11.2007 r. Prezydent Miasta Ś. wydał decyzję o przekształceniu

prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości

zabudowanej, położonej w Ś. przy ul. G. Właściciele lokali – przedkładając

powyższą decyzję – wnieśli o dokonanie wpisu współwłasności w udziałach po

25/100 zarówno w odniesieniu do gruntu, jak i części wspólnych budynku.

Sąd Rejonowy wniosek ten uwzględnił przyjmując, że z chwilą przekształcenia

prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpiła zmiana statusu

prawnego części wspólnych budynku, które stały się częścią składową gruntu.

Udział w gruncie przypadający poszczególnym właścicielom lokali przesądza

o wielkości ich udziałów w częściach wspólnych budynku.

Postanowienie to zaskarżył jeden z uczestników postępowania zarzucając

naruszenie art. 3 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali przez przyjęcie, że

lokale o różnej powierzchni mają taki sam udział w częściach wspólnych budynku,

a nadto naruszenie art. 6268 k.p.c. przez dokonanie wpisu wykraczającego poza

granice wniosku. Rozpoznając apelację tego uczestnika Sąd Okręgowy w S.

przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 390 k.p.c. do rozstrzygnięcia

zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o treści

przytoczonej w

sentencji postanowienia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Wstępnie

należy

zauważyć,

że

rozważając

przedstawione

zagadnienie prawne należy odróżnić dwie odrębne sytuacje. Pierwsza dotyczy

stanu

prawnego obowiązującego w latach 1961-1972 r., na podstawie którego

dopuszczalne było określenie dla właściciela wyodrębnionego lokalu różniących się

wielkością udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntu oraz we własności części

wspólnych budynku. Problem sprowadza się wówczas do tego, według jakich

zasad określić udział w nieruchomości wspólnej [obejmującej grunt i części wspólne

budynku] w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo

własności gruntu. Druga sytuacja dotyczy stanu prawnego obowiązującego po

1972 r.

kiedy

wykluczono

możliwość

określenia

udziałów

w użytkowaniu

wieczystym gruntu i we własności części wspólnych budynku w różnej wielkości,

przysługujących właścicielowi odrębnego lokalu jako prawo związane, a mimo to

sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu różniących się wielkością udziałów.

Także w tym przypadku powstaje zagadnienie, jaki wpływ na prawidłowe

określenie udziału w nieruchomości wspólnej ma decyzja o przekształceniu

użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej.

2. Podejmując rozważania poświęcone zagadnieniom prawnym związanym

z pierwszą sytuacją należy wskazać, że na podstawie ustawy z dnia 14.07.1961 r.

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 34, poz. 159 ze zm.), w jej

pierwotnym

brzmieniu,

możliwe

było

ustanowienie

udziału

w użytkowaniu

wieczystym oraz udziału w nieruchomość budynkowej, w której znajdował się

wyodrębniony lokal, przy czym udziały te nie musiały być co do wielkości

identyczne. Z pewnością był to patologiczny stan prawny, który wymagał korekty.

Prawodawca to zauważył i ustawą z dnia 6.VII.1972 r. – o zmianie ustawy

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz ustawy o wyłączeniu spod

publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach

spółdzielni mieszkaniowych (Dz.U. 1972 r., Nr 27, poz. 193), która weszła w życie

25.VII 1972 r. wprowadził art. 15a ust. 2. Zgodnie z tym przepisem części budynku

i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych

lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych

odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni

użytkowej budynku. W tym samym stosunku określa się ułamkową część terenu

oddawanego w wieczyste użytkowanie nabywcy lokalu. Reguła ta obowiązuje także

obecnie, w szczególności na tle ustawy o własności lokali z 1994 roku.

Jednakże w latach

1961-1972

różnica

pomiędzy

wielkością

udziałów

w użytkowaniu wieczystym i własności nieruchomości wspólnej była dopuszczalna.

Należy zatem rozważyć sytuację, w której w księdze wieczystej widnieją różne

udziały należące do tej samej osoby, przy czym wystąpiono o przekształcenie

użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Nie ulega wątpliwości,

że z chwilą przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

nieruchomości gruntowej, odrębna własność budynku wygasa. Staje się on

bowiem, w myśl art. 48 k.c., częścią składową gruntu.

Przy braku tożsamości wielkości udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz

we własności nieruchomości budynkowej pojawia się problem - według jakiego

kryterium

określić

udziały

w

nieruchomości

wspólnej

po

przekształceniu

użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu; czy decydujące znaczenie ma

wielkość udziałów w użytkowaniu wieczystym, czy też wielkość udziałów

w nieruchomości

budynkowej

istniejącej

przed

wygaśnięciem

użytkowania

wieczystego? Innymi słowy, czy udział w nowo powstałej własności gruntu

odpowiada udziałowi w wygasłym użytkowaniu wieczystym, czy udziałowi

w nieruchomości budynkowej, która przed wygaśnięciem użytkowania wieczystego

stanowiła według art. 235 § 2 k.c. w związku z art. 46 § 1 k.c. odrębny przedmiot

własności. Nie można akceptować sytuacji, w której właściciel lokalu ma inny udział

w częściach wspólnych budynku, a inny we własności gruntu, na którym

posadowiony jest budynek. Wynika to z tej prostej przyczyny, że budynek staje się

częścią składową gruntu, tracąc status odrębnego przedmiotu własności - nie

można mieć zatem udziału we współwłasności czegoś, co nie może być

przedmiotem własności; co więcej, nawet jeśli budynek teoretycznie zachowałby

status

nieruchomości,

trudno

zaakceptować

stanowisko,

w

myśl

którego

w obowiązującym stanie prawnym udział w części wspólnej budynku i udział we

współwłasności gruntu, na którym znajduje się budynek, należący do jednego

podmiotu (właściciela lokalu), różnią się między sobą wielkością.

Jednocześnie

nie

można

odmówić

współużytkownikowi

wieczystemu

uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

nieruchomości. Ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania

wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2007 r. Nr 91, poz. 1371),

nie wyklucza takiej możliwości. Art. 1 tej ustawy obejmuje także przypadek, kiedy

wielkość udziału we własności budynku posadowionego na użytkowanym gruncie,

nie odpowiadał wielkością udziałowi w użytkowaniu wieczystym.

Rozstrzygnięcie tego zagadnienia wymaga ustalenia relacji pomiędzy

użytkowaniem wieczystym a własnością budynku posadowionego na tym gruncie,

w kontekście rozstrzygnięcia, które z nich ma charakter prawa głównego, a które

jest prawem związanym dzielącym los prawa głównego.

Stosownie do art. 3 ust. 1 zd. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności

lokali (Dz.U z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia

własności lokali, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej

jako prawo związane z własnością lokalu. Prawodawca przesądził, że udział

w nieruchomości

wspólnej

jest

prawem

związanym

z

własnością

lokalu.

Na podstawie art. 50 k.c. można wysnuć wniosek, że udział w nieruchomości

wspólnej stanowi część składową lokalu jako nieruchomości. Przepis ten stanowi,

iż prawo związane z własnością nieruchomości stanowi jej część składową.

Udział w nieruchomości wspólnej ściśle dzieli los prawny lokalu. Nie można

przenieść własności lokalu bez przeniesienia udziału w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli budynek, w którym znajdują się wyodrębnione lokale znajduje się na gruncie

użytkowanym wieczyście, stanowi on także odrębną nieruchomość budynkową.

Właścicielom poszczególnych lokali przysługują w takim wypadku udziały nie tylko

w częściach wspólnych budynku, ale także udziały w użytkowaniu wieczystym.

Według art. 4 ust. 3 tej ustawy jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie

oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo,

a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio

do prawa użytkowania wieczystego.

Powyższe unormowanie uprawnia do wysunięcia wniosku, że odpowiednio

stosowany art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali oznacza, że udział w użytkowaniu

wieczystym jest prawem związanym z własnością lokalu. Z kolei stosownie do art.

3 ust. 3 zd. 1 oraz art. 4 ustawy o własności lokali w związku z art. 4 ust. 3 tej

ustawy udział właściciela lokalu w użytkowaniu wieczystym odpowiada stosunkowi

powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do

łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich

przynależnymi. Do ustalenia wspomnianej proporcji niezbędne jest określenie,

oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz

z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Udział w użytkowaniu

wieczystym odpowiada wielkością ściśle udziałowi w nieruchomości wspólnej

(wspólnych częściach nieruchomości budynkowej). Przy tej koncepcji udział

w nieruchomości wspólnej (gruncie) po przekształceniu użytkowania wieczystego

odpowiadałby udziałowi w nieruchomości budynkowej przed przekształceniem.

Z drugiej strony, art. 235 § 2 k.c. stanowi, iż przysługująca użytkownikowi

wieczystemu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem

związanym z użytkowaniem wieczystym. Przepis ten zakłada, że to nie

użytkowanie wieczyste jest prawem związanym z własnością nieruchomości

budynkowej, lecz odwrotnie, to własność budynku jest prawem związanym

z użytkowaniem wieczystym. W istocie, los prawny użytkowania wieczystego

decyduje o losie prawnym własności nieruchomości budynkowej. Wygaśnięcie

użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie odrębnej własności budynku.

Użytkowanie wieczyste jest więc prawem głównym w stosunku do prawa własności

budynku jako prawa tzw. podrzędnego (związanego).

Można jednak twierdzić, że co prawda użytkowanie wieczyste jest prawem

głównym wobec własności budynku, jednakże nie oznacza to, że w analizowanej

kwestii wielkość udziału w użytkowaniu wieczystym musi determinować wielkość

udziału w nieruchomości wspólnej po przekształceniu użytkowania wieczystego.

Reguła wynikająca z art. 3 ust. 1 oraz 3 ustawy o własności lokali nie narusza

zasady, wedle której udział w użytkowaniu wieczystym jest prawem nadrzędnym

wobec własności lokalu. Udział w użytkowaniu wieczystym jest prawem głównym,

jednakże ustalenie jego wysokości musi uwzględniać bezwzględnie obowiązujące

przepisy regulujące sposób określania wysokości udziału w nieruchomości

wspólnej według ustawy o własności lokali. O ile trudno jest wyobrazić sobie

sytuację, w której wielkość udziału w użytkowaniu wieczystym przed jego

przekształceniem decydowałaby o wielkości udziału w gruncie po przekształceniu

właśnie ze względu na treść art. 3 ust. 1 i ust. 3 ustawy o własności lokali, o tyle już

można

zaakceptować

sytuację

odwrotną

–

zdeterminowanie

udziału

w nieruchomości wspólnej wielkością udziału ustalonego w oparciu o art. 3 ust. 1

i ust. 3 tej ustawy pomimo tego, że nie odpowiada on wielkością uprzedniemu

udziałowi w użytkowaniu wieczystym. Gdyby było inaczej, należałoby odrzucić

bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności

art. 3 ust. 1 oraz ust. 3 tej ustawy. Udział w nieruchomości wspólnej musi być

ustalony - co do zasady – zgodnie ze wskazanymi wyżej przepisami ustawy

o własności lokali. Żaden z właścicieli lokalu nie może mieć innego udziału

w nieruchomości wspólnej, a więc także w gruncie, na którym wznosi się budynek,

niż udział, który wynika z zastosowania art. 3 ust. 1 ustawy. Jednakże ustawa

o własności lokali zna od tej zasady wyjątki. Prawodawca w dwu przypadkach

pozwala, aby udział w nieruchomości wspólnej nie odpowiadał stosunkowi

ustalonemu na podstawie art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali. Wedle art. 3 ust. 6

tej ustawy w wypadku, gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez

właściciela lub przez wszystkich

współwłaścicieli nieruchomości następuje

wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w art. 3

ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele. Z kolei

w myśl art. 11 ust. 1 ustawy przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali

w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności

lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.

W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 13.V.2004 r. V CK 492/03 (nie

publik.), stwierdzono, że art. 11 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala na

ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej odmiennie niż przewiduje to art. 3 ust.

3 tej ustawy. Można więc stwierdzić, że użytkowanie wieczyste determinuje

własność nieruchomości lokalowej. Wynika to z treści art. 235 § 2 k.c. oraz natury

relacji obydwu tych praw. W związku z tym udział we własności nieruchomości

gruntowej będzie taki, jaki jest w użytkowaniu wieczystym. Takie stanowisko zajął

również Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18.II.2004 r., V CK 409/04 (nie

publik.).

Przeprowadzone rozważania uprawniają do sformułowania następującego

stanowiska: jeżeli na podstawie przepisów ustawy z dnia 14.07.1961 r.

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz.U. Nr 32, poz. 159 ze zm.)

w brzmieniu obowiązującym do 25.07.1972 r. określono należący do jednego

właściciela lokalu udział w użytkowaniu wieczystym gruntu w innej wielkości, niż

udział we własności części wspólnych budynku, to w przypadku przekształcenia

tego użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2007 r.

Nr 191, poz. 1371) udział w nieruchomości wspólnej odpowiada udziałowi

w użytkowaniu wieczystym.

Powyższe stanowisko wyrażono jedynie ma marginesie rozważań z tego

względu, że w stanie faktycznym sprawy wyodrębnienie pierwszego lokalu

nastąpiło w 1977 r., a więc już w okresie obowiązywania art. 15 a ustawy z dnia

14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Nie ma więc podstaw

do podejmowania uchwały w tym zakresie.

3. Przechodząc do omówienia zagadnień związanych z drugą sytuacją

należy przypomnieć, że chodzi o stan, kiedy wpisano do księgi wieczystej udziały

należące do jednego właściciela lokalu, przy czym udział w użytkowaniu

wieczystym różni się od udziału we własności części wspólnych budynku, a także

określenie udziałów nastąpiło po 25.07.1972 r. a więc bez podstawy normatywnej.

W tej sytuacji rozważenia wymaga kwestia skutków, jakie wywołuje decyzja

o przekształceniu

prawa

użytkowania

wieczystego

w

prawo

własności

nieruchomości gruntowej. Wstępnie należy zauważyć, że u podłoża tak

sformułowanych zagadnień legły dwie zasadnicze przyczyny. Po pierwsze,

oczywiście błędna regulacja prawna przyjęta w ustawie z dnia 14.07.1961 r.

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, w brzmieniu obowiązującym do

25.07.1972 r., która pozwalała na różne określenie udziałów w użytkowaniu

wieczystym i we własności części wspólnych budynku stanowiącego odrębny

przedmiot własności. Po drugie, ze stanu faktycznego sprawy wynika, że wpisów

do księgi wieczystej odnośnie różnych udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz we

własności części wspólnych budynku dokonano po dniu 25.07.1972 r., czyli po

nowelizacji ustawy, w której ten błędny stan normatywny usunięto. W konsekwencji

stwierdzić należy, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej odnośnie wpisów

dokonanych po 25.07.1972 r. był niezgodny z rzeczywistością stanem prawnym.

Ze stanu faktycznego wynika bezspornie, że w latach 1977-1993 wyodrębniono

lokale i ustalono różne udziały w użytkowaniu wieczystym i różne udziały we

własności części wspólnych budynku, w oczywistej sprzeczności z art. 15a ust. 2

ustawy z dnia 14.07.1962 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach,

w brzmieniu obowiązującym od 25.07.1972 r. Następnie ten stan sprzeczny

z ustawą ujawniono w księdze wieczystej, powodując niezgodność tego stanu

z rzeczywistym stanem prawnym. Owa niezgodność trwa do chwili obecnej.

W związku z tym należy zauważyć, że sąd wieczystoksięgowy nie jest

obowiązany do bezrefleksyjnego, niejako automatycznego dokonywania wpisu na

podstawie złożonego wniosku i dołączonych dokumentów. Przeciwnie, sąd

wieczystoksięgowy jest uprawniony i zobowiązany do badania materialnej

zasadności składanego wniosku. Tak kognicję sądu wieczystoksięgowego określił

Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z dnia 23.09.1993 r. III CZP 81/93

(OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i podtrzymał ten pogląd na gruncie art. 626 8 § 2 k.p.c.

(por. postanowienie z dnia 20.02.2003 r. II CKN 1237/00, nie publik.; z dnia

2.07.2004 r. II CK 264/04, nie publik.: z dnia 18.02.2004 r. V CK 09/04, nie publik.).

W tym kontekście stwierdzić należy, że sąd wieczystoksięgowy powinien oddalić

wnioski o wpis różnych udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz we własności

części wspólnych budynku, złożone po 25.07.1972 r. Jeśli zaś dokonano takiego

wpisu, to powinno z urzędu być wpisane ostrzeżenie o niezgodności stanu

prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu na podstawie

decyzji z art. 1 i art. 3 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu (...)

niczego w tej mierze nie zmienia. Skutkiem takiej decyzji jest jedynie

przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności użytkowanego gruntu.

Kwestia wielkości udziałów we własności nieruchomości gruntowej pozostaje poza

ustawowym skutkiem omawianej decyzji administracyjnej. Udział w użytkowaniu

wieczystym, a następnie, po przekształceniu, w prawie własności nieruchomości

gruntowej, odpowiada w rzeczywistości udziałowi w częściach wspólnych budynku

posadowionego na gruncie. Po roku 1972 brak było podstaw prawnych do różnego

ustalania udziału w użytkowaniu wieczystym i we własności nieruchomości

budynkowej. W sensie materialnoprawnym właściciele lokali mieli takie udziały

w użytkowaniu wieczystym, jakie odpowiadają wielkości udziałów we własności

budynku. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu

niczego w tej kwestii nie zmienia.

Sąd Okręgowy uważa - jak się wydaje - błędny wpis, choć prawomocny, za

nieusuwalny

i

z bezwzględnie

determinujący

porządek

obowiązującymi

materialny,

przepisami.

Co

choćby

prawda,

był

sprzeczny

ustanowienie

i przeniesienie udziału w użytkowaniu wieczystym wymaga konstytutywnego wpisu

do księgi wieczystej, jednakże wpis, którego treść oparta jest na sprzecznej

z ustawą czynności prawnej nie sanuje tej sprzeczności i nie zmienia stanu

bezprawia na stan zgodny z prawem. Stan ujawniony w księdze wieczystej jest

niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym; w niniejszym przypadku brak

zgodności co do wielkości udziałów w użytkowaniu wieczystym ujawnionych

w księdze wieczystej i istniejących w rzeczywistości. W postanowieniu z dnia

14.III.2002 r. IV CKN 896/00 (OSNC 2003, nr 6, poz. 81) Sąd Najwyższy stwierdził,

że wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we

wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia

i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą.

Zdaniem Sądu Najwyższego pomimo wadliwości konstytutywnego przecież wpisu

co wielkości ustalonego udziału we własności nieruchomości wspólnej, nie można

stwierdzić, że odrębna własność lokalu nie powstała. Owszem, powstała, tyle

że wielkość udziału we własności nieruchomości wspólnej wymaga korekty.

Podobny wniosek należy wysnuć na tle omawianego stanu faktycznego.

Udziały w użytkowaniu wieczystym przysługują, tyle że w innym, niż wpisany do

księgi wieczystej wymiarze. Sąd wieczystoksięgowy na podstawie treści księgi

wieczystej, akt księgi wieczystej, wniosku i dołączonych dokumentów, po

dokonaniu wpisu ostrzeżenia z art. 62613 § 1 zd. 1 k.p.c., powinien oddalić wniosek

o wpisanie udziałów w prawie własności odpowiadających udziałom w użytkowaniu

wieczystym widniejącym w księdze.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Okręgowy powinien w omawianym stanie

faktycznym uchylić zaskarżone postanowienie, przekazać sprawę do ponownego

rozpoznania

ze

wskazaniem,

że

treść

księgi

wieczystej

nie

odpowiada

rzeczywistemu stanowi prawnemu, bowiem wpisy udziałów w użytkowaniu

wieczystym oraz nieruchomości wspólnej zostały dokonane na podstawie

czynności

prawnych,

których

postanowienia

dotyczące

różnych

udziałów

w nieruchomości wspólnej i użytkowaniu wieczystym są sprzeczne z ustawą, a więc

bezwzględnie nieważne (art. 58 § 1 k.c.). W uzasadnieniu postanowienia z dnia

5.IX.2008 r. I CSK 60/08 (nie publik.) Sąd Najwyższy stwierdził, iż w postępowaniu

apelacyjnym dotyczącym wpisu do księgi wieczystej, sąd drugiej instancji jest

związany wskazanym w apelacji zakresem zaskarżenia orzeczenia sądu pierwszej

instancji, nie jest natomiast związany wnioskiem strony w zakresie postulowanej

przez stronę zmiany bądź uchylenia zaskarżonego orzeczenia sądu pierwszej

instancji. Z kolei Sąd Rejonowy, kierując się tymi wskazówkami powinien oddalić

wniosek o wpisanie udziałów we własności gruntu według niezgodnych

z rzeczywistym stanem prawnym wpisów udziałów w użytkowaniu wieczystym oraz

ostrzec z urzędu o tej niezgodności. Po usunięciu tej niezgodności zainteresowani

mogą złożyć wniosek o ujawnienie udziałów w nieruchomości gruntowej, które będą

odpowiadały wielkości udziałów w nieruchomości budynkowej istniejącej przed

przekształceniem

W znaczeniu

użytkowania

wieczystego

materialnoprawnym

wpis

w

do

prawo

księgi

własności

wieczystej

gruntu.

własności

nieruchomości uzyskanej w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego nie

jest konieczny do powstania prawa własności. Nabycie własności gruntu nastąpiło

na podstawie decyzji administracyjnej z dniem, w którym decyzja stałą się

ostateczna.

Skutek

Byli użytkownicy

materialnoprawny

wieczyści

mają

w

nastąpił

tej

z

mocy

własności

samej

udziały,

decyzji.

jakie

mieli

w rzeczywistości w użytkowaniu wieczystym. Udziały te nie odpowiadały jednak

tym, które były ujawnione w księdze wieczystej, lecz tym, które odpowiadały

udziałom w byłej wspólnej nieruchomości budynkowej, która po przekształceniu

użytkowania wieczystego stała się częścią składową gruntu.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji.