III CZP 35/01 · Sąd Najwyższy

Uchwała z dnia 27 czerwca 2001 r., III CZP 35/01

Przewodniczący Sędzia SN Zbigniew Strus

Sędzia SN Kazimierz Zawada, Sędzia SA Teresa Bielska-Sobkowicz

(sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Piotra D. i Aliny D. przeciwko

Marianowi R. o opróżnienie lokalu mieszkalnego, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 27 czerwca 2001 r., przy udziale

prokuratora Prokuratury Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z dnia 23

kwietnia 2001 r.:

„Czy przepis art. 36 i art. 36a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o

najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze

zm.) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o

najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z dnia 31 grudnia

2000 r. Nr 122, poz. 1317) znajduje zastosowanie do pozwanych, którzy nigdy nie

byli najemcami lokalu mieszkalnego objętego żądaniem pozwu, a w chwili

wytoczenia powództwa i wyrokowania nie byli też osobami zamieszkującymi

wspólnie z najemcą?”

podjął uchwałę:

Przepisy art. 36 i art. 36a ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o

najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z

1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z

dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i

dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317 ze zm.) mają

zastosowanie wyłącznie do byłych najemców lokalu objętego żądaniem

pozwu o nakazanie jego opróżnienia oraz do osób zamieszkałych z nimi stale

w chwili orzekania.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2000 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Śródmieście

utrzymał w mocy wyrok zaoczny nakazujący pozwanemu Marianowi R. opróżnienie

lokalu mieszkalnego nr 6 przy ul. F. nr 10 w K. oraz oddalił wniosek pozwanego o

przyznanie mu prawa do lokalu socjalnego. Z ustaleń przyjętych za podstawę

faktyczną wyroku wynika, że najemcą lokalu była ciotka pozwanego. Po jej śmierci

pozwany pozostał w tym lokalu i zajmuje go od wielu lat bez tytułu prawnego,

zalegając z opłatami za korzystanie z niego. Żądanie wydania lokalu jest

uzasadnione w świetle przepisu art. 222 § 1 k.c., brak zaś przymiotu najemcy po

stronie pozwanego czyni bezzasadnym jego wniosek o orzeczenie o istnieniu

uprawnień do lokalu socjalnego.

Pozwany zaskarżył ten wyrok w części oddalającej jego wniosek o przyznanie

mu uprawnień do lokalu socjalnego.

Rozpoznający apelację Sąd Okręgowy w Krakowie przedstawił przytoczone na

wstępie zagadnienie prawne, dotyczące wykładni przepisów art. 36 i 36a ust. 1, 2 i

3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 – dalej "u.naj.lok.") w

brzmieniu nadanym ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie tej ustawy, która

weszła w życie po wydaniu wyroku przez Sąd pierwszej instancji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosowanie przepisu art. 36 u.naj.lok. budziło w praktyce sądowej liczne

wątpliwości, które były wyjaśniane w uchwałach podejmowanych przez Sąd

Najwyższy. Wątpliwości te dotyczyły kwestii, czy w wyroku orzekającym eksmisję

sąd był zobowiązany czy uprawniony do orzeczenia o uprawnieniach najemcy do

otrzymania lokalu socjalnego, oraz czy mógł w tym przedmiocie orzec z urzędu, bez

zgłoszenia stosownego wniosku przez stronę. Rozbieżności w orzecznictwie –

także w orzecznictwie Sądu Najwyższego – wyjaśnione zostały uchwałą składu

siedmiu sędziów z dnia 19 maja 2000 r., III CZP 4/00 (OSNC 2000, nr 11, poz. 195)

z której wynika, że do pozwanego najemcy należy wykazanie przesłanek

uprawniających do otrzymania lokalu socjalnego, a sąd podejmuje inicjatywę

dowodową jedynie w sytuacjach szczególnych. W razie zaś ustalenia tych

przesłanek sąd powinien orzec o przysługiwaniu uprawnień do lokalu socjalnego. W

uchwale z dnia 12 kwietnia 2001 r., III CZP 8/01 (OSNC 2001, nr 10, poz. 146) Sąd

Najwyższy wyjaśnił, że o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego sąd

może orzec tylko w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu. Z kolei w uchwale z

dnia 19 września 2000 r., III CZP 30/00 (OSNC 2001, nr 2, poz. 24) wyjaśniono

wątpliwości, na jakich zasadach należy ustalać odszkodowanie za korzystanie z

lokalu bez tytułu prawnego w przypadku orzeczenia prawomocnym wyrokiem o

uprawnieniu pozwanego do lokalu socjalnego.

Nie było natomiast przy stosowaniu art. 36 u.naj.lok. w dotychczasowym

brzmieniu wątpliwości co do tego, że orzeczenie w wyroku orzekającym eksmisję o

uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego mogło dotyczyć jedynie byłego

najemcy. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwałach z dnia 23 marca

1995 r., III CZP 29/95 (OSNC 1995, nr 6, poz. 97) i z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP

89/95 (OSNC 1995, nr 12, poz. 170). Wątpliwości mogą natomiast pojawić się po

wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 122, poz. 1317 ze zm.).

Przepis art. 36 u.naj.lok. w dotychczasowym brzmieniu stanowił, że sąd,

biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez najemcę, jego

szczególną sytuację materialną i rodzinną może w wyroku nakazującym

opróżnienie lokalu orzec o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego. Z

przepisu tego w nowym brzmieniu wynika natomiast między innymi, że w wyroku

nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu

socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia osób, których nakaz dotyczy.

Porównanie treści przepisu w dotychczasowym i nowym brzmieniu mogłoby

sugerować, że obecnie obowiązkiem sądu jest orzeczenie w przedmiocie

uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego co do wszystkich osób, które zajmują

lokal objęty żądaniem opróżnienia, a więc także co do osób, które nie były

najemcami tego lokalu.

Taka wykładnia przepisu nie jest jednak uzasadniona, a przemawiają za tym

następujące argumenty.

Dosłowne brzmienie przepisu nie może wyłącznie decydować o jego

znaczeniu, gdyż przy jego tłumaczeniu należy uwzględniać także wykładnię

systemową. Oceniając przepis z tego punktu widzenia trzeba zwrócić uwagę, że

zamieszczony jest w rozdziale 5 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych, który reguluje ustanie stosunku najmu. Już tylko z tego względu

nie można jego stosowania odnosić do osób, które nie były najemcami lokalu

objętego żądaniem opróżnienia.

Niezależnie od powyższego, także po wejściu w życie ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. zachowane zostało rozróżnienie pomiędzy sytuacją prawną osób,

które utraciły przymiot najemcy, oraz osób, które takiego przymiotu w ogóle nie

miały. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.naj.lok., osoba, która samowolnie zajęła lokal,

może być z niego usunięta także bez wytaczania powództwa o eksmisję, jeżeli

jednak zajmuje lokal przez okres przekraczający trzy miesiące, konieczne jest

uzyskanie wyroku orzekającego eksmisję. Były najemca nie może być natomiast

usunięty z lokalu, do którego utracił tytuł prawny, bez orzeczenia eksmisji. Stosuje

się do niego przepisy art. 33 i nast. u.naj.lok. Ponadto przepis art. 64 u.naj.lok.,

dotyczący osób, które zajmowały lokal bez tytułu prawnego w chwili wejścia w życie

ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych, z którymi nie zawarto umowy

najmu, również po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. nie zawiera

odesłania do art. 36 u.naj.lok., odnoszącego się do byłego najemcy.

Za takim rozumieniem przepisów art. 36 i 36a u.naj.lok. przemawia także ratio

legis nowego unormowania. Nie można bowiem aprobować sytuacji, w której osoby

zajmujące lokal bez tytułu prawnego mogłyby uzyskiwać uprawnienia do lokalu

socjalnego z pierwszeństwem przed innymi osobami, oczekującymi na zawarcie

umowy według kolejności ustalonej przez radę gminy.

W świetle powyższych rozważań należy uznać, że przepisy art. 36 i art. 36a

ust. 1, 2 i 3 u.naj.lok. w brzmieniu nadanym przez art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia

2000 r. mają zastosowanie wyłącznie do byłych najemców lokalu objętego

żądaniem pozwu o nakazanie jego opróżnienia oraz do osób zamieszkałych z nimi

stale w chwili orzekania. Uprawnienia tych osób wywodzą się bowiem od uprawnień

byłego najemcy. Nie ma zatem obowiązku orzekania o uprawnieniach bądź braku

uprawnień do lokalu socjalnego w stosunku do osób, które nie były najemcami, ani

do osób z nimi zamieszkującymi.

Należy też zwrócić uwagę na to, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o

ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu

cywilnego1 również co do zasady nie przyznaje prawa do lokalu socjalnego osobie,

która samowolnie zajęła lokali i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu.

Po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. nie może być natomiast

wątpliwości co do tego, że obecnie sąd zobowiązany jest do orzeczenia z urzędu o

uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, bądź o braku takiego uprawnienia.

Wyrok nakazujący opróżnienie lokalu powinien obejmować wszystkie osoby, które

stale w chwili orzekania razem z byłym najemcą zamieszkują, wymienione z imienia

i nazwiska. Te osoby powinny występować w sprawie jako pozwani. W stosunku do

tych wszystkich osób należy orzec o uprawnieniu bądź braku uprawnień do lokalu

socjalnego, przy czym pozwanych obciąża wykazanie przesłanek określonych w

art. 36 ust. 3 i 4 u.naj.lok. Kwestie te, jako pozostające poza zakresem

przedstawionego zagadnienia prawnego, nie wymagają jednak szerszego

omówienia.

Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c.,

rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.

Dz.U. Nr 71, poz. 733